valore minimo rendimento per investire nel mattone

[NordSudOvestEst]

So che si tratta di un mercato totalmente diverso, ma nel real estate USA vige la regola dell'1%.
Affinché un immobile da mettere a reddito sia profittevole, l'affitto mensile lordo deve essere almeno pari all'1% del valore di acquisto. Quindi se da una casa che costa $100,000 non si riesce a percepire almeno $1,000 al mese di affitto, meglio guardare altrove.

Quindi il 100% delle case sarebbero inaffittabili.
Quelle che costano poco, ma sperdute, perché non servirebbero a nessuno o comunque avrebbero affitti ridicoli.
Mentre quelle con affitti decenti - dove vengono richieste, ovvero in città - non saranno comunque mai in grado di rispettare la regola, perché affitti da 3000 € sono spropositati (e nessuno potrebbe pagarli) mentre prezzi di 300k euro sono normalissimi.

Le uniche case affittabili sarebbero quelle stra-turistiche.
Il teorema mi sembra vagamente campato in aria.
Anche perché presupporrebbe un rendimento annuo del 12% , che nessuno strumento finanziario (persino quello azionario) è in grado di assicurare in modo sistematico nel tempo. A maggior ragione non si capisce perché dovrebbero farlo gli immobili.

 

[Gdc84]

Il mutuo deve avere la rata piu bassa possibile e l'importo piu alto possibile...
1. cosa vuol dire possibile? Vuol dire che migliora il rendimento dell'affare, se non lo migliora vuol dire che e' una leva negativa e non ci serve.
2. In cosa si traduce: massima lunghezza possibile al minor tasso possibile. Bisogna cercare di massimizzare il delta tra elementi positivi nel conto economico (affitti riscossi) e quelli negativi (costi, tasse, rate del mutuo).

L'ammontare totale di interessi pagati non e' strettamente rilevane fintato che il delta positivo e la leva positiva visto che li stanno pagando gli inquilini e non tu.

ok ma quindi tra i due scenari possibili quale è consigliabile scegliere?
15aa o 25aa (con 15k in meno alla fine della fiera)?
Non dovrebbe far propendere l'ago della bilancia il fatto di per sè che alla fine dei 25 anni tirando le some ci sono 15k in più? o ci son altre considerazioni da fare?

 

[uilli99]

ok, ma per ritornare un attimo coi piedi per terra alla situazione mia specifica di partenza...

posta la mia esigenza "semplice" di voler avere un rendimento extra, senza avere il tempo nè le competenze per stare dietro a queste "spculazioni" (permettetemi il termine) di cercare le occasioni per fare plusvalenza...

Individuo un immobile che garantisca SENZA LEVA (o con?) un rendimento minimo del 6,5% netto del valore di acquisto.
Lo acquisto tramite mutuo
Il mutuo va fatto badando a che criterio primariamente? minor TAEG? maggiore/minore durata? rata? ...

Per tornare all'esempio di prima
appartamento di 125k che do in affitto a 1.000 lordi
metto 25k miei e 100k di mutuo
a) Se il mutuo è di 15 anni ho 800e di ricavi vs 670e di rata --> la mia rendita extra lavorativa per 15 anni è di "soli" 130e mensili, non proprio quindi quello che speravo. Dal 16esimo al 25esimo anno invece 800e mensili
b) Se lo faccio di 25 anni invece ho 800e di ricavi vs 450e di rata --> la mia rendita extra lavorativa per 15 anni è di 350e mensili, che è già una cosa più buona.

Alla fine dei 25 anni,
In caso di a) ho maturato 120k, di cui la gran parte però negli ultimi 10 anni (primi 15aa: 23k, ultimi 10: 96k)
In caso di b) ho maturato 105k

La cosa mi farebbe propendere per a...anche se il tasso a) 15aa è ad oggi 2,75% mentre b) a 25 aa è 2,55%

A me sembra che l'idea di fare un mutuo per comprare un singolo appartamento sia pessima. Che succede se l'inquilino smette di pagare o se non riesci a fittarlo? Come lo paghi il mutuo?

 

[Gdc84]

Allora, io ho provato a fare delle simulazioni partendo da questa situazione
Casa di 160k+45k di lavori+22di spese varie per acquisto
Totale 227k
Mutuo richiesto: 128k
Rendita 1075€/anno NETTI (partendo da 1300 e togliendo 10% e IMU)

Scenario 30 anni
1075x12x30= 387.000 ricavi
550x12x30 = 198.000 mutuo
Rimane= 189.000€ che avendo investito 100k sono il 6,3% all'anno per 30 anni (dall'anno 1 -30)

Scenario 15 anni
1075x12x15 = 193.500
909x12x15= 163.620
Rimane = 29.880 su 100k investiti sono il 2% da anno 1-15

1075x12x15 = 193.500 - 0 = 193.500 su 100k investiti sono 12,9% da anno 16-30

per una media nei 30 anni di 193.500 + 29.880 = 223.380 che su 100k investiti sono il 7,45%

che é superiore al 6,3% dello scenario 30...

scenario NO MUTUO

Pago cash 227k
Guadagno 12.900€/anno che su 227.000 investiti sono 5,65%

vista cosi non sembra esserci una gran differenza
Bisogna considerare pero che facendo il mutuo ho 128k in piu che possono esser messi un un deposito o btp al 3% netto e rendere 4.000€/anno

stando cosi le cose quindi cosa é meglio?
15, 30 (oppure cash)??

 

[uilli99]

ok ma quindi tra i due scenari possibili quale è consigliabile scegliere?
15aa o 25aa (con 15k in meno alla fine della fiera)?
Non dovrebbe far propendere l'ago della bilancia il fatto di per sè che alla fine dei 25 anni tirando le some ci sono 15k in più? o ci son altre considerazioni da fare?

Quello che ti sta dicendo @er cash è che per prima cosa devi fare un mutuo la cui rata sia quanto più bassa possibile del netto che riceveresti dall'affitto. Inoltre, devi pagare di tasca tua al momento dell'acquisto quanto meno possibile.
Investi 25k e prendi 75k di mutuo. Se paghi una rata mensile di, per esempio, 100€, l'affitto deve essere tale che il delta netto ti dia in percentuale una buona rendita. Diciamo almeno il 10%, il che significa un affitto di circa 400€ al mese.

Da quanto capisco, più lungo è il mutuo, più bassa è la rata e più facile è usare la leva.

Io però penso che su 25 anni le incognite sono veramente tante e rischi seriamente di ritrovarti a dover pagare il mutuo non potendo contare di un'entrata costante. D'altra, parte, su un periodo più lungo di mutuo puoi ammortizzare più facilmente e puoi contare sull'aumento delle entrate dovuto all'inflazione (che non ti tocca nel caso in cui hai scelto un mutuo a tasso fisso).

 

[uilli99]

Rendita 1075€/anno NETTI (partendo da 1300 e togliendo 10% e IMU)

C'è qualcosa di sbagliato qui...

 

[persempresarò]

,mi sono limitato a frazionamento senza opere

ma esattamente come si fa a frazionare senza opere?

 

[caligola2005]

ma esattamente come si fa a frazionare senza opere?

Righe per terra e frazionamento catastale dell intero fondo " 1000 mq diventano 40 posti

 

[Gdc84]

C'è qualcosa di sbagliato qui...

Perché dici?
1300x12-1560 di cedolare - (1115/12 di imu)
Dimentico qualcosa?

Non ho capito il discorso dell aumento entrate dovuto ad inflazione

inoltre, piu lungo é il mutuo però piu paghi interessi
In 15 anni le mie spese sono 163k
In 30 arrivano a 198k
E anche il rendimento alla fine dei 30 anni é maggiore nella ipotesi 15
Non capisco...

 

[persempresarò]

Righe per terra e frazionamento catastale dell intero fondo " 1000 mq diventano 40 posti

quindi è impossibile frazionare senza opere un appartamento per farne tre, per esempio.

Quello che non ho capito è se il privato cittadino, senza piva, titolare magari di un solo maxi appartamento, se decide di frazionarlo, magari con opere e crearne tre per poi venderli, corre il rischio che l'ADE gli contesti attivita' di impresa?

 

[er cash]

quindi è impossibile frazionare senza opere un appartamento per farne tre, per esempio.

Quello che non ho capito è se il privato cittadino, senza piva, titolare magari di un solo maxi appartamento, se decide di frazionarlo, magari con opere e crearne tre per poi venderli, corre il rischio che l'ADE gli contesti attivita' di impresa?

il frazionamento senza lavori (che in realta e' una divisione) si puo fare se la distribuzione degli spazi esistenti lo consente in termini urbanistici e catastali. Una divisione con lavori (ad esempio erigendo partizioni o creando bagni/cucine dove necessario) invece richiede un titolo abilitativo e potrebbe comportare addirittura ampliamenti se si aumenta la superficie utile dell'immobile.

Come accennato gia altrove, io sono convinto che operazioni di questo tipo siano valutate in base all'incidenza dei risultati economici nei singoli casi. Ci sono moltissimi imprenditori immobiliari che fanno questo tipo di operazioni come una vera e propria specializzazione. Quindi puo essere attivita di impresa? Certamente. Puo essere considerata tale quella di una persona fisica che lo fa ogni tanto? Dipende. Basta capire che dipende non da altro che dall'Agenzia delle entrate. Con cui si puo poi argomentare ma loro decidono come vederla senza alcun vincolo normativo oggettivo e codificato...

 

[persempresarò]

i puo fare se la distribuzione degli spazi esistenti lo consente in termini urbanistici e catastali

se io tolgo dei muri in un'appartamento e ne metto altri, intuitivamente sara' frazionamento con lavori ?

 

[uilli99]

Perché dici?
1300x12-1560 di cedolare - (1115/12 di imu)
Dimentico qualcosa?

Avevi scritto 1.075/anno.
E comunque dimentichi la manutenzione straordinaria. Anche se ristrutturi, in 30 anni qualcosa dovrai spenderlo (nuova caldaia, ad esempio). E c'è sempre la manutenzione straordinaria del condominio.

Non ho capito il discorso dell aumento entrate dovuto ad inflazione

In 30 anni gli accordi territoriali verranno rivisti più volte al rialzo a causa dell'inflazione. Non è credibile che nel 2054 continuerai a prendere 1.500€ di fitto.

inoltre, piu lungo é il mutuo però piu paghi interessi
In 15 anni le mie spese sono 163k
In 30 arrivano a 198k
E anche il rendimento alla fine dei 30 anni é maggiore nella ipotesi 15
Non capisco...

Giusto.
Però considera anche che con 15 anni di mutuo incassi 193.500 e paghi 163.620. La differenza ammonta a 29.980, ossia 20 mesi di fitto.
20 mesi sono il 10% di 15 anni. Se in media non incassi nulla per il 10% del tempo, il discorso va a gambe all'aria.
Se l'inquilino smette di pagare, se ne vanno almeno 6 mesi di fitto.
E comunque, ripeto, non hai considerato la manutenzione straordinaria.

 

[m4str0]

Rispondendo al primo post del thread, l'immobiliare ha senso se hai più di 500 mila in azioni o un milione in obbligazioni, e la liquidita' in eccesso la piazzi nell'immobiliare. Avere prima azioni e o obbligazioni ti protegge nel caso di inquilini morosi. Altrimenti troppo rischioso investire in immobiliare in Italia.

 

[Gdc84]

Avevi scritto 1.075/anno.
E comunque dimentichi la manutenzione straordinaria. Anche se ristrutturi, in 30 anni qualcosa dovrai spenderlo (nuova caldaia, ad esempio). E c'è sempre la manutenzione straordinaria del condominio.

In 30 anni gli accordi territoriali verranno rivisti più volte al rialzo a causa dell'inflazione. Non è credibile che nel 2054 continuerai a prendere 1.500€ di fitto.

Giusto.
Però considera anche che con 15 anni di mutuo incassi 193.500 e paghi 163.620. La differenza ammonta a 29.980, ossia 20 mesi di fitto.
20 mesi sono il 10% di 15 anni. Se in media non incassi nulla per il 10% del tempo, il discorso va a gambe all'aria.
Se l'inquilino smette di pagare, se ne vanno almeno 6 mesi di fitto.
E comunque, ripeto, non hai considerato la manutenzione straordinaria.

Beh io ho inserito nei 30 anni una cifra di 45k tra manutenzioni ord e strao interne ed esterne: Dici che sono stato troppo ottimista?

Non ho capito questa frase riguardo la differenza tra mutuo a 15 vs 30
Stesso discorso vale anche per il mutuo a 30, o no?

 

[uilli99]

Allora non sto capendo io il tuo ragionamento.

Ho riletto meglio il tuo messaggio, dove parli di 45k di "lavori". Io avevo capito "ristrutturazione", ma forse tu parli di manutenzione straordinaria. In questo caso, sono 1.5k in media all'anno. Sembrano abbastanza (anche considerandol'inflazione in 30 anni) ma bisognerebbe chiedere conferma a qualcuno più esperto.

Rendita 1075€/anno NETTI (partendo da 1300 e togliendo 10% e IMU)

Pagheresti 1200€ di IMU all'anno, anche con la riduzione della cedolare ed inquilino residente?

Non ho capito questa frase riguardo la differenza tra mutuo a 15 vs 30
Stesso discorso vale anche per il mutuo a 30, o no?

Mutuo a 15 anni:
Incassi 1.075 € al mese netti.
Hai un guadagno in 15 anni pari a 29.880. Ossia un margine di 28 mesi (15% di 15 anni).

Mutuo a 30 anni:
Incassi 1.075 € al mese netti.
Hai un guadagno in 30 anni pari a 189k. Ossia un margine di 176 mesi (50% di 30 anni).

Con un mutuo a 30 anni puoi anche permetterti di tenere l'appartamento non a rendita per metà del tempo, senza dover scucire un euro per pagare il mutuo.

Per fare un calcolo più preciso, dovresti considerare anche che in caso di morosità paghi comunque la cedolare secca. In caso l'appartamento sia sfitto paghi IMU più alta.

 

[sauro]

scusate visto l'argomento quasi simile al mio caso vi chiedo: 80/100k disponibili scelta tra acquisto come 1° casa (no mutuo) o seguito a pagare 5000 euro di affitto annuo (no condominio) divorziato età 64 e 2 figli residenti all'estero. Grazie dei consigli

 

[uilli99]

Io valuterei in primis qual è la rata del mutuo e la confronterei con l'affitto. Il mutuo non dovrebbero essere troppo lungo, altrimenti rischi che se lo ritrovino i tuoi figli sul groppone

Discuterei anche l'argomento con i tuoi figli. Vivendo all'estero, ereditare la casa potrebbe essere un problema per loro.

Valuterei anche in che modo riusciresti a goderti di più la vita: possedendo la casa in cui vivi oppure pagando il fitto?

 

[er cash]

scusate visto l'argomento quasi simile al mio caso vi chiedo: 80/100k disponibili scelta tra acquisto come 1° casa (no mutuo) o seguito a pagare 5000 euro di affitto annuo (no condominio) divorziato età 64 e 2 figli residenti all'estero. Grazie dei consigli

eh no... ci sono mille thread su questo, il tema non c'entra niente altro che quasi simile...

 

[sauro]

Io valuterei in primis qual è la rata del mutuo e la confronterei con l'affitto. Il mutuo non dovrebbero essere troppo lungo, altrimenti rischi che se lo ritrovino i tuoi figli sul groppone

Discuterei anche l'argomento con i tuoi figli. Vivendo all'estero, ereditare la casa potrebbe essere un problema per loro.

Valuterei anche in che modo riusciresti a goderti di più la vita: possedendo la casa in cui vivi oppure pagando il fitto?

1.NESSUN MUTUO
2.GIUSTO E PREDISPOSTO SAPENDO CHE LORO PREFERIREBBERO CERTAMENTE LA LIQUIDITA'
3. ALLA FINE CREDO NELLO STESSO MODO