Che cosa fareste con 200k e 2k di cashflow?

[dragstar]

siamo a livelli di troll..comunque....

con quelle cifre puoi solo arrotondare le entrate....il resto è fantasia....

scusami? troll?

 

[dragstar]

E' una questione abbastanza complessa e ancora di applicazione incerta ma esiste.

e appunto vorrei parlare di cose + sicure con meno livello di incertezza e reali..

 

[er cash]

cmq io sfrutterei il vantaggio di avere un cashflow positivo derivato da risparmio mensile di 2k per farmi mutuo etc..

quindi mettendo che 200k potrei suddividerli così:
50k etf attraverso moneyfarm

investimento immobiliare: acquisto, ristrutturazione, messa a reddito, rifinanziamento
totale 100k (20 cash + 80 mutuo 30 anni 270euro/m):
acquisto 50k
ristrutturazione 40k (mettiamo 30k in detrazione al 50%, quindi 3k all'anno di recupero irpef)
spese 10k

affitto 550 + spese di amministrazione
550*12= 6600 affitto annuale
550*12 -21% = 5214 affitto netto

spese totali=3750
-3240 mutuo
-550 mensilità tenuta da parte per spese impreviste/amministrazione straordinaria

finchè continuo a lavorare recupero irpef totale e quindi recupero 3k a fronte di 1.386‬ di tasse =6600-5214.

quindi se calcolo il netto sono
6600 - 3750 = 237.5 netti mese considerando che dopo 30 anni il cashflow aumenterebbe a casa del mutuo pagato..

sbaglio qualcosa?

Un immobile da 100K in cui hai speso 40K di ristrutturazione difficilmente ti fara un 550 mese, direi piu 450... 450*12*.21-3300 fa un 4.8% se ci aggiungi 2K di recupero fiscale sfiori il 15% (ma andrebbe attualizzato per fare un conto preciso), fosse anche il 10%... non male (specie per quelli abituati a CD e cose simili) ma e' molto meno del 90% ma e' anche molto meno di un 30%.

Conta che le detrazioni fiscali su piu unita immobiliari arrivano all'85%
Come privato puoi arrivare al massimo a 65%, hai limiti reddito/rata, non fai ammortamenti, non deduci le spese, non prendi contributi, non hai investitori...

 

[dragstar]

Come privato puoi arrivare al massimo a 65%, hai limiti reddito/rata, non fai ammortamenti, non deduci le spese, non prendi contributi, non hai investitori...

che alternative ci sono?

 

[er cash]

che alternative ci sono?

qualsiasi forma di persona giuridica, meglio SRL ma se non hai altre attivita' esposte a rischio puoi anche fare P.Iva e basta. Lasci proprieta in capo a persona fisica, poi sviluppo e gestione in capo a persona giuridica.

 

[dragstar]

qualsiasi forma di persona giuridica, meglio SRL ma se non hai altre attivita' esposte a rischio puoi anche fare P.Iva e basta. Lasci proprieta in capo a persona fisica, poi sviluppo e gestione in capo a persona giuridica.

dopo aver fatto le prime operazioni mi informerò su queste modalità. grazie

 

[ciroascarone]

hai veramente colto al 100%. io voglio sostituire il mio lavoro che mi sta portando via la salute con entrate automatiche. Sono disposto a tutto. Non ho entrate passive al momento, solo il mio lavoro.

il mio focus è appunto: sostituire le tue entrate da lavoro dipendente con entrate autonome.


Non ho ben capito acquisteresti un immobile da 1200k con 200k di anticipo e mutuo da 3.6k mese? mi sembra infattibile, non me lo darebbero. e non sarebbe un rischio troppo grosso?



si ho capito, solo che forse al momento per la mia posizione è troppo quello che proponi, che faresti?

con 200k credo tu possa sognarti di vivere di rendita a meno di non rischiare la quasi certa distruzione del capitale che solitamente colpisce chi investe a leva senza essere in possesso di conoscenze di altissimo livello come possono essere quelle che possono vantare i traders mobiliari ed immobiliari che lavorano per le grandi istituzioni finanziarie..i quali saltano spesso anche loro...quello che è considerato il più grande investitore di tutti i tempi, tal warren buffett, vanta un rendimento netto storicamente attorno al 10% annuo...che con 200 k sono 20 k all' anno..fai tu

 

[er cash]

con 200k credo tu possa sognarti di vivere di rendita a meno di non rischiare la quasi certa distruzione del capitale che solitamente colpisce chi investe a leva senza essere in possesso di conoscenze di altissimo livello come possono essere quelle che possono vantare i traders mobiliari ed immobiliari che lavorano per le grandi istituzioni finanziarie..i quali saltano spesso anche loro...quello che è considerato il più grande investitore di tutti i tempi, tal warren buffett, vanta un rendimento netto storicamente attorno al 10% annuo...che con 200 k sono 20 k all' anno..fai tu

Infatti l'investimento migliore che si può fare prima di tutto e' nel tempo necessario ad acquisire le giuste conoscenze.

 

[dragstar]

Infatti l'investimento migliore che si può fare prima di tutto e' nel tempo necessario ad acquisire le giuste conoscenze.

quello lo sto facendo....
entro 3 mesi faccio la mia prima offerta...voglio iniziare.

 

[dragstar]

aggiornamento:
15k moneyfarm con risk 5

sono alla ricerca di immobili a sconto...

stavo pensando di mettere 15k su euclidea..e poi su entrambe fare un pac da 500euro mese....

che ne dite?

il resto lo investirei su immobili, appena esce l'occasione.

 

[emanuele862000]

con 200k liquidi ad occhio e croce si può aprire un'attività, che è a rischio massimo.

puoi vincolare a breve / lungo termine, etf, azioni e compagnia cantante , ma i tassi sono bassi.

puoi comprare una seconda/terza casa, ma poi dovrai gestire il flusso di persone che ti richiederà tempo/fatica/impegno. Il rischio c'è sempre.

Forse l'unico investimento che puoi fare davvero per un futuro è un figlio.

 

[sand1975]

con 200k liquidi ad occhio e croce si può aprire un'attività, che è a rischio massimo.

puoi vincolare a breve / lungo termine, etf, azioni e compagnia cantante , ma i tassi sono bassi.

puoi comprare una seconda/terza casa, ma poi dovrai gestire il flusso di persone che ti richiederà tempo/fatica/impegno. Il rischio c'è sempre.

Forse l'unico investimento che puoi fare davvero per un futuro è un figlio.

A parte il figlio che è lkinvestimento migliore...

Non puoi mettere nello stesso calderone cd, etf e azionario e dire che i tassi sono bassi e mettere poi a parte l’affittanza,

L’affittanza rende in media il 2/4% annuo che un po’ di più di un cd ma molto meno di quello che hanno reso etf e azionario.

Insomma, i tassi è vero che sono bassi, ma etf, azioni e compagnia cantante non sono legati ai tassi ma ai rendimenti: MSCI world ha reso intorno al 12% da iniziò anno per dire...

 

[grantorino]

Ciao a tutti,
età 38 anni, lavoro indeterminato con stipendio con capacità di risparmio di 2k al mese.

200k divisi in due linee vincolate, di cui 90k sbloccati tra un mese ed il resto in un anno.

Vorrei investire tutto il capitale a mia disposizione usando la leva finanziaria. Mi sto informando con libri/podcast ed eventualmente qualche corso in aula.

Ad ora l'idea è quella di investire in immobili ed ETF (150k immobili, 50k ETF), ma sono aperto a consigli.

Partendo dagli immobili, cosa fareste?

Purtroppo il mio tempo libero a disposizione per seguire eventuali aste etc è poco.

Una decina d'anni fa era in una situazione molto simile, ho optato per un bel portafoglio di bluechips americane con dividendi dal 3% in su. Cose tipo pepsico, ko, jnj, 3m, colgate etc. Ogni anno reinvesto i dividendi e un po' di liquidità- I dividendi che prendo oggi sono più del doppio di quando ho iniziato.

Migliore decisione della mia vita finanziaria. Ogni anno ci sono 2-3 di questi colossi che scendono di prezzo e li compro.

 

[Mike_74]

Un immobile da 100K in cui hai speso 40K di ristrutturazione difficilmente ti fara un 550 mese, direi piu 450... 450*12*.21-3300 fa un 4.8%

A volte sembri sul pezzo, altre vai fuori totalmente.
-Da dove tiri fuori il 4,8% dai 3300 annui sui 140k?
- Parlo per Bologna ma un apt da 140k per un affitto da 550 (con cedolare al 10%) basta e avanza.

 

[er cash]

A volte sembri sul pezzo, altre vai fuori totalmente.
-Da dove tiri fuori il 4,8% dai 3300 annui sui 140k?
- Parlo per Bologna ma un apt da 140k per un affitto da 550 (con cedolare al 10%) basta e avanza.

non sono 140, non hai seguito...

100K di totale, acquisto + spese + ristrutturazione, di cui 80 di mutuo...
450 x 12 - 21% cedolare - 3300 mutuo, il tutto su 20k di investimento = 4.83% netto e senza contare detrazioni fiscali

Se ti viene il dubbio che non sia sul pezzo ricontrolla bene

 

[Mike_74]

non sono 140, non hai seguito...

100K di totale, acquisto + spese + ristrutturazione, di cui 80 di mutuo...
450 x 12 - 21% cedolare - 3300 mutuo, il tutto su 20k di investimento = 4.83% netto e senza contare detrazioni fiscali

Se ti viene il dubbio che non sia sul pezzo ricontrolla bene

eheh, sorry!

 

[TrueBond]

Una decina d'anni fa era in una situazione molto simile, ho optato per un bel portafoglio di bluechips americane con dividendi dal 3% in su. Cose tipo pepsico, ko, jnj, 3m, colgate etc. Ogni anno reinvesto i dividendi e un po' di liquidità- I dividendi che prendo oggi sono più del doppio di quando ho iniziato.

Migliore decisione della mia vita finanziaria. Ogni anno ci sono 2-3 di questi colossi che scendono di prezzo e li compro.

Ma sui dividendi USA non c'è la doppia tassazione rendendoli poco convenienti per un holding period molto lungo?

 

[sand1975]

non sono 140, non hai seguito...

100K di totale, acquisto + spese + ristrutturazione, di cui 80 di mutuo...
450 x 12 - 21% cedolare - 3300 mutuo, il tutto su 20k di investimento = 4.83% netto e senza contare detrazioni fiscali

Se ti viene il dubbio che non sia sul pezzo ricontrolla bene

Si ma le spese di acquisto che saranno almeno 20k?

20k di spese di acquisto e 20k di anticipo il tuominvestiemnto è 40k

Il primo mese ti trovi con
-20k di spese di acquisto a perdere
-una rata di mutuo
- un mese di affitto incassato.

Se stai perdendo circa 20k su 40 il tuo rendimento è -50%

Anche ipotizzando mutuo a 100% hai comunque da ammortizzare questi 20k prima di andare in gain.


Ora c’è la moda di chiamarla ‘leva finanziaria’ ma è un mutuo che è vero, aumenta di poco il rendimento del capitale investito ma a fine mutuo il rendimento complessivo non può che peggiorare rispetto ad un’acquisto cash, è indubbio.
Ti consente di comprare ‘di più’ ma non serve a migliorare i rendimenti già bassi dell’immobiliare, anzi.

 

[er cash]

Si ma le spese di acquisto che saranno almeno 20k?

20k di spese di acquisto e 20k di anticipo il tuominvestiemnto è 40k

Il primo mese ti trovi con
-20k di spese di acquisto a perdere
-una rata di mutuo
- un mese di affitto incassato.

Se stai perdendo circa 20k su 40 il tuo rendimento è -50%

Anche ipotizzando mutuo a 100% hai comunque da ammortizzare questi 20k prima di andare in gain

Non credo di aver capito.
Fermo restando l'esempio che considera 100K il costo dell'operazione di cui 20 di liquidita, parti con -100k di cui 80 debito e 20 equity...
L'operazione, utilizzando le detrazioni fiscali cosi neutralizziamo imposizione sui redditi, da 450 * 12 di lordo da cui togliere spese, quindi diciamo NOI di 5000/anno quindi un ritorno del 4% unleveraged, sottraendo i costi del mutuo (3300) e rapportando le entrate al capitale si avra' un ritorno netto dell'8.5%... che significa che serviranno quasi 12 anni per rientrare del capitale (cioe' un rendimento complessivo del 100%). 4%... 8.5%... sono cifre diverse... 100k... 20k...
Quindi dopo 12 anni si avranno di nuovo i 20k originari + la quota capitale ripagata (dagli altri) del mutuo (circa 29K)

 

[er cash]

Ora c’è la moda di chiamarla ‘leva finanziaria’ ma è un mutuo che è vero, aumenta di poco il rendimento del capitale investito ma a fine mutuo il rendimento complessivo non può che peggiorare rispetto ad un’acquisto cash, è indubbio.
Ti consente di comprare ‘di più’ ma non serve a migliorare i rendimenti già bassi dell’immobiliare, anzi.

la parola chiave e' INDUBBIO