Che cosa fareste con 200k e 2k di cashflow?

[sand1975]

C'è qualcosa che non torna nei tuoi conti. L'assett immobiliare non lo vedo conteggiato, a meno che conteggi il valore dell'immobile a zero, io per semplicità lo terrei come valore costante al prezzo di acquisto. Metti tutto su excel é meglio.

Esatto, se tieni valore costante e rivendi dopo un mese allo stesso prezzo di acquisto hai rendimento del -55% perché hai speso 20k di anticipo, 22 di spese, dovrai estinguere 80k di mutuo e ti rimarrà un debito di -22k che sono proprio le spese di acquisto. Man mano che paghi il mutuo abbatti il valore e in caso di rivendita incassi plusvalenza e aumenti leggermente il rendimento.
E vedrai che su Excel passa da un -55 ad un +2/+3/+4 a fine mutuo quando avrai ammortizzato il costo.

Il valore dell’immbobile è proprio zero per il semplice fatto che se va bene ad inizio mutuo vale esattamente come il mutuo residuo (+anticipo che ovviamente non è uupn costo perso in questo caso)

 

[Nemor]

Il 4% lo hai alla fine mutuo, ma con questi numeri immagino meno.

All’inizio il rendimento è molto molto molto più basso.

Investi 42k di cui 20 di anticipo e 22 persi di spesse di acquisizione. Quanto è il tuo rendimento iniziale del capitale?
-55%
Poi aumenta leggermente, man mano che incassi gli affitti, si spera avendo cashflow positivo.
Solo a fine mutuo potrai calcolare il tuo rendimento effettivo. Il mutuo peggiorerà il rendimento complessivo, è palese.

Quello che voglio dire è che una cosa è il 4% netto su una somma x, ben diverso il 4% netto su una somma x (cash) + y (prestito) che richiede a garanzia l'assett stesso. Sul resto concordo, il rendimento reale lo si può sapere solo una volta che l'assett viene venduto.

 

[sand1975]

Quello che voglio dire è che una cosa è il 4% netto su una somma x, ben diverso il 4% netto su una somma x (cash) + y (prestito) che richiede a garanzia l'assett stesso. Sul resto concordo, il rendimento reale lo si puo6sapere solo una volta che l'assett viene venduto.

Si ma capisci bene che il rendimento non puoi certo calcolarlo sulla somma mutuata di cui non hai ancora ammortizzato NULLA e su cui paghi anche interessi....
Perché è puramente fittizia. Hai 100k di valore ma anche 100k di mutuo + interessi.

In questo giro l’investimento è 42k, sono i soldi che escono dal conto corrente.
Quanto mi entra l esce mese per mese? Di sicuro il primo mese ne escono 22.

 

[Nemor]

Esatto, se tieni valore costante e rivendi dopo un mese allo stesso prezzo di acquisto hai rendimento del -55% perché hai speso 20k di anticipo, 22 di spese, dovrai estinguere 80k di mutuo e ti rimarrà un debito di -22k che sono proprio le spese di acquisto. Man mano che paghi il mutuo abbatti il valore e in caso di rivendita incassi plusvalenza e aumenti leggermente il rendimento.
E vedrai che su Excel passa da un -55 ad un +2/+3/+4 a fine mutuo quando avrai ammortizzato il costo.

Il valore dell’immbobile è proprio zero per il semplice fatto che se va bene ad inizio mutuo vale esattamente come il mutuo residuo (+anticipo che ovviamente non è uupn costo perso in questo caso)

Si, l'investimento immobiliare da "rendita da affitto", da i suoi "frutti" sui lunghi periodi, bisogna mettere in conto di restarci dentro almeno un po' di anni prima di ammortizzare la spesa iniziale. Diverso il discorso per chi acquista e rivende poco dopo senza mutui, o anche in un mercato fortemente al rialzo. Ecco perché dico di mettere su excel e di fare qualche simulazione almeno sul periodo del mutuo, mantenendo per semplicità di calcoli il valore dell'immobile costante

 

[sand1975]

Si, l'investimento immobiliare da "rendita da affitto", da i suoi "frutti" sui lunghi periodi, bisogna mettere in conto di restarci dentro almeno un po' di anni prima di ammortizzare la spesa iniziale. Diverso il discorso per chi acquista e rivende poco dopo senza mutui, o anche in un mercato fortemente al rialzo. Ecco perché dico di mettere su excel e di fare qualche simulazione almeno sul periodo del mutuo, mantenendo per semplicità di calcoli il valore dell'immobile costante

Si ma vedi che devi farlo a fine mutuo, se lo fai vedrai che esce tra un 2 e un 4 se va benissimo. Ogni rendimento istantaneo fatto prima dell’ammortamento del mutuo non potrà che essere deludente soprattutto all’inizio.
Fare il calcolo a fine mutuo è premiante per l’investitore, ma se tu mi dici come in altri casi che dopo pochi mesi hai già rendimento di oltre il 10% c’e Qualcosa che non va nei calcoli.

Ps: nel caso indicato sopra con 4400 di mutuo e 5700 di affitto lordo, se non ricordo male, considerando quindi 3700 netti e mettendo anche le detrazioni di 1000 euro anno indicate hai un guadagno annuale di 300 euro.
Solo per recuperare l’investimento di 22k con il cash flow ci vorrebbe una vita.
Ovviamente però dobbiamo considerare l’ammortamento del mutuo che è come se fosse una entrata anche se però fittizia perche finche non vendi o non ammortizzi completamente il mutuo non ne benefici.

 

[Nemor]

Si ma capisci bene che il rendimento non puoi certo calcolarlo sulla somma mutuata di cui non hai ancora ammortizzato NULLA e su cui paghi anche interessi....
Perché è puramente fittizia. Hai 100k di valore ma anche 100k di mutuo + interessi.

In questo giro l’investimento è 42k, sono i soldi che escono dal conto corrente.
Quanto mi entra l esce mese per mese? Di sicuro il primo mese ne escono 22.

Come dicevo va messo tutto su xls e vanno impostate un po' di simulazioni (con almeno 3 scenari, allo stato attuale direi scenario costante, piccolo ribasso e grande ribasso, sia come valore dell'immobile che di rata di affitto) cercando di capire il periodo dopo il quale l'investimento inizia ad essere positivo, magari paragonando ad investimento alternativo possibile. Purtroppo avendo un assett che sta sul mercato, è quasi impossibile sapere il rendimento certo, ma solo ipotizzato a grandi linee. Io a suo tempo ho fatto varie simulazioni di questo tipo

 

[Nemor]

Si ma vedi che devi farlo a fine mutuo, se lo fai vedrai che esce tra un 2 e un 4 se va benissimo. Ogni rendimento istantaneo fatto prima dell’ammortamento del mutuo non potrà che essere deludente soprattutto all’inizio.
Fare il calcolo a fine mutuo è premiante per l’investitore, ma se tu mi dici come in altri casi che dopo pochi mesi hai già rendimento di oltre il 10% c’e Qualcosa che non va nei calcoli.

Hai ragione, si potrebbe dire che quello è un rendimento proiettato.

 

[sand1975]

Come dicevo va messo tutto su xls e vanno impostate un po' di simulazioni (con almeno 3 scenari, allo stato attuale direi scenario costante, piccolo ribasso e grande ribasso, sia come valore dell'immobile che di rata di affitto) cercando di capire il periodo dopo il quale l'investimento inizia ad essere positivo, magari paragonando ad investimento alternativo possibile. Purtroppo avendo un assett che sta sul mercato, è quasi impossibile sapere il rendimento certo, ma solo ipotizzato a grandi linee. Io a suo tempo ho fatto varie simulazioni di questo tipo

Te lo dico con il cuore: non mettere ad Excel scenari con perdita di valore dell’immobile perché senò ti viene una sincope...
Siamo ottimisti e teniamolo costante perché già così i rendimenti sono quelli che sono!

Credo che alla fine l’immobiliare lo Si faccia più per passione che per i rendimenti, se ti pesa anche solo avere a che fare con gli inquilini o amministratori o se chiami l’imbianchino ancne solo per dare una rinfrescata... lascia perdere.
Ma non mi sembra questo il tuo caso visto che si vede che lo fai con passione.

Lungi da me sminuire i tuoi investimenti visto che riesci ad ottenere anche rendimenti che stanno sul bordo alto per un privato (quello che fa Er Cash è ALTRA COSA) ma bisogna anche far capire a chi è digiuno o non ha spirito di "abnegazione" che non è facile ottenere buoni rendimenti e che i mega pacchi sono facili da prendere. Non sono rari casi di perdite di valore consistenti degli immobili magari accompagnate con case che non si riescono ad affittare o con inquilini morosi perchè si è sottovalutata la scelta dell'inquilino. E li sono perdite monstre... e debiti LUNGHI! Soprattutto quando investi A PERDERE anche decine di migliaia di euro di tasse, notaio, ecc...

 

[er cash]

Credo che alla fine l’immobiliare lo Si faccia più per passione che per i rendimenti

Primo intervento: da 160K --> 1,1Mln di valore immobiliare a reddito con equity 55% (4 anni, 69% annualizzato)
Secondo intervento: da 140K --> 2,4 Mln di valore immobiliare a reddito con equity al 50% (3 anni, non lo scrivo per vergogna)
Questo solo in termini di valore immobiliare, senza considerare flussi...

Sicuramente l'immobiliare si fa per passione... per i rendimenti

 

[dragstar]

l'excel me lo sono fatto da tempo...

questi sono i calcoli...


fatemi sapere se vi tornano....

 

[er cash]

non apre

 

[Nemor]

l'excel me lo sono fatto da tempo...

questi sono i calcoli...

Vedi l'allegato 2643428

fatemi sapere se vi tornano....

Non si vede l'allegato

 

[whiskyliscio]

Con 200K si possono fare ottimi ritorni ..........
4. disponibilita di contributi europei a fondo perduto
5. agevolazioni fiscali cedibili

idealmente un intervento da 1 MIL con cash flow netto di 60k potrebbe essere cosi composto:
150K Acquisto + spese
850K ristrutturazione e ampliamento

di cui:
150K contributo europeo turismo a fondo perduto
350K cessione credito fiscale
450K mutuo SAL
50K cash

Ciao er cash,
se hai voglia e tempo mi spieghi meglio il passaggio sopra? Mi sto approcciando da poco all'immobiliare e chiedo venie se alcune domande saranno banali per gli altri.
Ma fai mutuo per 800K o 450k?
I 350 di cessione credito fiscale direvano dalle detrazioni sui 450?
thx

 

[dragstar]

Non si vede l'allegato

mi fate sapere ora?

 

[er cash]

Ciao er cash,
Ma fai mutuo per 800K o 450k?
I 350 di cessione credito fiscale direvano dalle detrazioni sui 450?
thx

Si i 350 derivano dall'attualizzazione della detrazione sule spese sostenute usando mutuo e contributo. I contributi vengono corrisposti a consuntivo ma puoi riceverli anticipatamente per circa il 90% a fronte di garanzia fideiussoria che puo eventualmente rilasciare la banca.

 

[whiskyliscio]

Chiaro.
Ti ringrazio

 

[Nemor]

Te lo dico con il cuore: non mettere ad Excel scenari con perdita di valore dell’immobile perché senò ti viene una sincope...
Siamo ottimisti e teniamolo costante perché già così i rendimenti sono quelli che sono!

Credo che alla fine l’immobiliare lo Si faccia più per passione che per i rendimenti, se ti pesa anche solo avere a che fare con gli inquilini o amministratori o se chiami l’imbianchino ancne solo per dare una rinfrescata... lascia perdere.
Ma non mi sembra questo il tuo caso visto che si vede che lo fai con passione.

Lungi da me sminuire i tuoi investimenti visto che riesci ad ottenere anche rendimenti che stanno sul bordo alto per un privato (quello che fa Er Cash è ALTRA COSA) ma bisogna anche far capire a chi è digiuno o non ha spirito di "abnegazione" che non è facile ottenere buoni rendimenti e che i mega pacchi sono facili da prendere. Non sono rari casi di perdite di valore consistenti degli immobili magari accompagnate con case che non si riescono ad affittare o con inquilini morosi perchè si è sottovalutata la scelta dell'inquilino. E li sono perdite monstre... e debiti LUNGHI! Soprattutto quando investi A PERDERE anche decine di migliaia di euro di tasse, notaio, ecc...

Guarda che feci a marzo 2018 un xls con varie simulazioni su 10 anni, il tempo di ripagare il mutuo. Affitto e valore costanti, discesa dell'uno e/o dell'altro dal 2 al 4% annui. Risultato dopo 10 anni, contando un po' di sfitto, spese straordinarie per 400 euro al mese, era più conveniente dei Btp a 10 anni, mi pare allora rendessero sull'1,5% netto annuo. Parlo di marzo 2018 poco prima del nuovo governo. Poi i btp sono andati sull'ottovolante. Concordo sul resto, mi piace avere a che fare con amministratori, artigiani ed inquilini
ovviamente finché parliamo di gente onesta.

P. S.
I conteggi erano sia al netto che al lordo delle agevolazioni fiscali preesistenti, senza le agevolazioni la discesa del 4% annuo non reggeva il confronto con i btp

 

[Nemor]

mi fate sapere ora?

Mi sa che hai buttato un po' di numeri a casaccio, ho visto solo imu e tasi. Sul resto ho capito poco o nulla, 19k di cash e 15k di ristrutturazioni, bastano 4k per notaio ed il resto? Mutuo 100%? Mi pare tutto sbagliato, forse leggo male io..

 

[sand1975]

l'excel me lo sono fatto da tempo...

questi sono i calcoli...

Vedi l'allegato 2643452
fatemi sapere se vi tornano....

Offerta accettata a 60k su richiesta a 90?
Mutuo di 70k su acquisto da 60?
Le agenzie il 99% chiedono il 3+iva su un minimo di 100k di valore
650 euri su casa da 60k pur in parte ristrutturata mi sembra tanto.

Il dubbio è che nel mondo reale l’investimento sarà molto più alto. Facci sapere a cose fatte se riesci a mantenere questi numeri

 

[sand1975]

Guarda che feci a marzo 2018 un xls con varie simulazioni su 10 anni, il tempo di ripagare il mutuo. Affitto e valore costanti, discesa dell'uno e/o dell'altro dal 2 al 4% annui. Risultato dopo 10 anni, contando un po' di sfitto, spese straordinarie per 400 euro al mese, era più conveniente dei Btp a 10 anni, mi pare allora rendessero sull'1,5% netto annuo. Parlo di marzo 2018 poco prima del nuovo governo. Poi i btp sono andati sull'ottovolante. Concordo sul resto, mi piace avere a che fare con amministratori, artigiani ed inquilini
ovviamente finché parliamo di gente onesta.

P. S.
I conteggi erano sia al netto che al lordo delle agevolazioni fiscali preesistenti, senza le agevolazioni la discesa del 4% annuo non reggeva il confronto con i btp

I btp neanche li prendo in considerazione.

Gli indici tipo msci world o Dow Jones performano da 100 anni una media tra il 7 e il 9% nonostante crisi e mezze crisi. Se si ha la costanza di tenerli sufficientemente a lungo i rendimenti sono questi.