finalmente gli affitti costeranno meno

[sand1975]

Per il rendimento da affitto, che è quello di cui parlava l'utente, siamo tranquillamente sul 6-7 lordo , tu parli di ROI , o parafrasando in linguaggio obbligazionario, tu parli di yield to maturity, lui di coupon.

Parliamo sempre di coupon di un investimento a leva dimenticando la commissione di ingresso del 15% e costi annuali dovuti al mutuo?

Se compro un fondo con commissione di ingresso del 15% e commissioni annue del 3/4% siamo proprio sicuri che il rendimento del 5/6% che mi indica il gestore sia qualcosa di cui essere contenti?

Il rendimento da affittanza si calcola come affitto annuo/costo complessivo dell'investimento (quindi con i costi di acquisto).

Se poi uno si consola con altri metodi pensando di avere un rendimento stellare pace...

 

[sand1975]

Intendevo quello. E' chiaro che tra affittare dando tutto in gestione e un fondo immobiliare c'è poca differenza.

Bilocale in provincia da 70k + 10k di costi di acquisto e poco mobilio (risparmiando all'osso e non passando per agenzia).

Lo affitto a 4k all'anno lordo, 2.6k netti.

Sto comprando molto bene, limitando le spese.

Rendimento netto 3.2% sempre che non abbia morosità o spese straordinarie strane e considerando il target futuro degli affittuari direi che è un'ipotesi molto ottimistica.

Non è male, ok. Ma un etf reit rende oggi poco meno del 3% netto senza sbattimenti, senza costi di ingresso, i soldi ti arrivano mentre stai seduto in poltrona e li liquidi con un click.
E i valori se acquisti reit europei seguono il valore del tuo immobile, forse con maggior volatilità per la semplice ragione che hanno contrattazione continua.

 

[Flavio Ezio]

Parliamo sempre di coupon di un investimento a leva dimenticando la commissione di ingresso del 15% e costi annuali dovuti al mutuo?

Non sempre, ma c'è gente fortemente interessata al coupon, il motivo è sotto

Se compro un fondo con commissione di ingresso del 15% e commissioni annue del 3/4% siamo proprio sicuri che il rendimento del 5/6% che mi indica il gestore sia qualcosa di cui essere contenti?

Ma infatti in molti fondi spacciati da poste o banche ci sono rendimenti lordi anche peggio di un 5-6 %, con l'aggravante che chi investe in un fondo poniamo ventennale, non è interessato ai rendimenti costanti, chi investe in immobile da affitto (o in obbligazione) invece sì

 

[Flavio Ezio]

Il rendimento da affittanza si calcola come affitto annuo/costo complessivo dell'investimento (quindi con i costi di acquisto).

Quindi (nel caso più classico che non si può fino a 15-20 anni fa, ed anche ora per certe tipologie di immobili) compro nel 200X a 200, lo tengo 3 anni (senza mai percepire affitto perché sono interessato solo al conto capitale), lo vendo nel 200Y a 180 (o 250), e questo rendimento (positivo o negativo che sia) lo chiami rendimento da affittanza? Evidentemente no.

 

[sand1975]

Non sempre, ma c'è gente fortemente interessata al coupon, il motivo è sotto



Ma infatti in molti fondi spacciati da poste o banche ci sono rendimenti lordi anche peggio di un 5-6 %, con l'aggravante che chi investe in un fondo poniamo ventennale, non è interessato ai rendimenti costanti, chi investe in immobile da affitto (o in obbligazione) invece sì

Se hai un -15% di costo di ingresso (spese acquisto) e un 4% di costi annui (mutuo per acquisto a leva) non mi sembra il massimo gioire per un 5% lordo (affitto).

PS: I reit staccano cedole del quasi 4% oltre a rivalutarsi di un altro 4%.

 

[sand1975]

Quindi (nel caso più classico che non si può fino a 15-20 anni fa, ed anche ora per certe tipologie di immobili) compro nel 200X a 200, lo tengo 3 anni (senza mai percepire affitto perché sono interessato solo al conto capitale), lo vendo nel 200Y a 180 (o 250), e questo rendimento (positivo o negativo che sia) lo chiami rendimento da affittanza? Evidentemente no.

Si ipotizza ottimisticamente valore costante. Se mettiamo in ballo anche la svalutazione di mercato del 2.5% e quella per vetustità dell' 1.5 peggioriamo ancora i rendimenti da affittanza rendendoli quasi sempre un investimento in perdita...

Nel caso preso da te in esame se compri a 200 oggi e spendi il 15% di acquisto + il 3% di commissione di vendita dovresti rivendere dopo 3 anni a 236 solo per andare a pari, lasciando perdere imu, tasi ecc...
E comunque andrai in perdita perchè pagherai le tasse da plusvalenza sui 36k di guadagno.

Auguri...

 

[Flavio Ezio]

Si ipotizza ottimisticamente valore costante.

Sì, a Bergamo nel 2020 lo ipotizzi. Ipotizzavi la stessa cosa a Milano nel 2014 ed ipotizzavi male. O anche a Roma nel 2012, visto che da allora abbiamo perso abbastanza. O, perché no, a Lipsia nel 2012, chi non ha ipotizzato i prezzi costanti, ora ha fatto un bel gain.
Per dire che le ipotesi si fanno al tempo di scelta dell'investimento ovviamente, dato il tipo di investimento che si vuole fare e il carico di rischio che si vuole sopportare.

 

[Flavio Ezio]

Si ipotizza ottimisticamente valore costante. Se mettiamo in ballo anche la svalutazione di mercato del 2.5% e quella per vetustità dell' 1.5 peggioriamo ancora i rendimenti da affittanza rendendoli quasi sempre un investimento in perdita...

Nel caso preso da te in esame se compri a 200 oggi e spendi il 15% di acquisto + il 3% di commissione di vendita dovresti rivendere dopo 3 anni a 236 solo per andare a pari, lasciando perdere imu, tasi ecc...
E comunque andrai in perdita perchè pagherai le tasse da plusvalenza sui 36k di guadagno.

Auguri...

Ma quale caso? Sono numeri, non casi.

 

[sand1975]

Sì, a Bergamo nel 2020 lo ipotizzi. Ipotizzavi la stessa cosa a Milano nel 2014 ed ipotizzavi male. O anche a Roma nel 2012, visto che da allora abbiamo perso abbastanza. O, perché no, a Lipsia nel 2012, chi non ha ipotizzato i prezzi costanti, ora ha fatto un bel gain.
Per dire che le ipotesi si fanno al tempo di scelta dell'investimento ovviamente, dato il tipo di investimento che si vuole fare e il carico di rischio che si vuole sopportare.

Ho sempre detto che milano e roma sono due casi a parte. Incollami dove l'ho scritto.

E comunque a Milano e Roma i valori sono in aumento ma come detto da tutti i rendimenti sono più bassi.

Io guardo i valori. Nel 2019 -2,3% medio del mercato.

 

[sand1975]

Sì, a Bergamo nel 2020 lo ipotizzi. Ipotizzavi la stessa cosa a Milano nel 2014 ed ipotizzavi male. O anche a Roma nel 2012, visto che da allora abbiamo perso abbastanza. O, perché no, a Lipsia nel 2012, chi non ha ipotizzato i prezzi costanti, ora ha fatto un bel gain.
Per dire che le ipotesi si fanno al tempo di scelta dell'investimento ovviamente, dato il tipo di investimento che si vuole fare e il carico di rischio che si vuole sopportare.

A valore costante è ipotesi IPEROTTIMISTICA.

 

[Flavio Ezio]

PS: I reit staccano cedole del quasi 4% oltre a rivalutarsi di un altro 4%.

La cedola è indefinita nel quantum e nel sé. Vaglielo a dire a chi vuole vivere di rendita con entrate mensili determinate , investito un capitale, di provarci con le cedole.
Ti riderà in faccia.

 

[Flavio Ezio]

Vedi l'allegato 2670181

Allora mi dispiace per chi ha comprato a Bergamo nel 2010, mi sembra stia perdendo un sacco di soldi ; )
Tutto per dire che dipende dal momento in cui investi, e quello che vuoi. Se vuoi la rendita da affitto, che non è altro che la cedola di una obbligazione, questo è un ottimo momento.

 

[sand1975]

La cedola è indefinita nel quantum e nel sé. Vaglielo a dire a chi vuole vivere di rendita con entrate mensili determinate , investito un capitale, di provarci con le cedole.
Ti riderà in faccia.

L'affitto invece è certo, vero???

Forse la cedola può variare ma certamente non la perderai per 2 anni perchè hai un inquilino moroso perchè con un etf acquisti centinaia di migliaia di immobili (quasi tutti non in Italia dove l'inquilino è protetto).

 

[sand1975]

Allora mi dispiace per chi ha comprato a Bergamo nel 2010, mi sembra stia perdendo un sacco di soldi ; )

Quelli sono prezzi di tutta italia, medi. Non far finta di essere stupido...

Vabè, lasciamo perdere.

Investite tutti nel mattone che vi arricchite!

 

[sandalio]

Bilocale in provincia da 70k + 10k di costi di acquisto e poco mobilio (risparmiando all'osso e non passando per agenzia).

Lo affitto a 4k all'anno lordo, 2.6k netti.

Sto comprando molto bene, limitando le spese.

Rendimento netto 3.2% sempre che non abbia morosità o spese straordinarie strane e considerando il target futuro degli affittuari direi che è un'ipotesi molto ottimistica.

Non è male, ok. Ma un etf reit rende oggi poco meno del 3% netto senza sbattimenti, senza costi di ingresso, i soldi ti arrivano mentre stai seduto in poltrona e li liquidi con un click.
E i valori se acquisti reit europei seguono il valore del tuo immobile, forse con maggior volatilità per la semplice ragione che hanno contrattazione continua.

Ci sono casi e casi. Una vicina di casa ha appena preso un appartamento, 45 mila euro, e l'affitta a 450 euro al mese = 5400 lordi. Affitto con agenzia, ad operai. Rendimento 12%, cittadina di 30k abitanti.
E' chiaro che se in famiglia hai poca ricchezza, fai l'operaio, ti sbatti per quei 2-3 mila euro all'anno in più. Se non ti vuoi sbattere, o hai di meglio da fare, ti prendi il 4% lordo tranquillo.

 

[sand1975]

Ci sono casi e casi. Una vicina di casa ha appena preso un appartamento, 45 mila euro, e l'affitta a 450 euro al mese = 5400 lordi. Affitto con agenzia, ad operai. Rendimento 12%, cittadina di 30k abitanti.
E' chiaro che se in famiglia hai poca ricchezza, fai l'operaio, ti sbatti per quei 2-3 mila euro all'anno in più. Se non ti vuoi sbattere, o hai di meglio da fare, ti prendi il 4% lordo tranquillo.

Perfetto, è un caso reale. A parte che non consideri i costi di acquisto e quanto ha speso eventualmente per metterlo in opera.
E poi non consideri quanto costa di agenzia.
Se metti tutti i dati valutiamo il rendimento netto.

Ci sono ovviamente picchi in un senso o nell'altro. Ma qui su fol è stato fatto un sondaggio con indicati i rendimenti medi su molte abitazioni ed eravamo tra il 4 e il 5 lordo.

 

[Flavio Ezio]

L'affitto invece è certo, vero???

).

Avendo un tasso di morosità medio del 3 %, abbassabile di molto scegliendo bene gli inquilini, è certo come può essere certa una cedola di obbligazione investment.

 

[sand1975]

Avendo un tasso di morosità medio del 3 %, abbassabile di molto scegliendo bene gli inquilini, è certo come può essere certa una cedola di obbligazione investment.

E come li scegli bene se con i mutui così bassi e i costi delle case così bassi gli unici che vanno in affitto sono quelli che non sono mutuabili (a parte i pochi che non sono stanziali ma quelli durano poco). Se non vanno bene per la banca che gli fa ipoteca (e si para le chi@ppe) perchè dovremmo stare tranquilli noi?

 

[Flavio Ezio]

Ho sempre detto che milano e roma sono due casi a parte. Incollami dove l'ho scritto.

E comunque a Milano e Roma i valori sono in aumento ma come detto da tutti i rendimenti sono più bassi.

Io guardo i valori. Nel 2019 -2,3% medio del mercato.

Ma Roma non sono in aumento i valori, mica ho messo Roma per far vedere che sono in aumento, tutt'altro.
Non chi sono i 'tutti' che riferisci, io ho sempre detto che la rendita da affitto (se non ti piace, chiamalo coupon) è tranquillamente del 6 % ora a Roma, oggi o ieri mi sembra l'utente Trico scriveva che a Milano periferia si viaggia su valori folli, intorno al 9 %. Che sono valori facilmente raggiungibili anche al sud sembra, almeno dal caso pratico dell'utente Nemor, che agisce su tutt'altra tipologia di immobili (bassissimo valore, basso affitto, quindi cedola alta).

 

[Flavio Ezio]

Quelli sono prezzi di tutta italia, medi. Non far finta di essere stupido...

Quindi, visto che non esiste nessuno che investa nell'immobiliare in ogni segmento di mercato (non esiste l'investimento passivo nell'immobiliare italiano, visto che l'investimento immobiliare è anche fin troppo attivo, almeno per i gusti di molti), cosa dovrebbe fare uno che investe in immobiliare da rendita guardando quel grafico?