finalmente gli affitti costeranno meno

[vtt2]

Secondo lo stracitato report che appare online redatto da una delle big four Milano non è in bolla (almeno rispetto a Parigi, Toronto, Monaco)

Quelle sono città che hanno opportunità di lavoro maggiori a mio parere, per non parlare del turismo.

 

[sandalio]

Non solo figli di facoltosi. Molti ragazzi la tuition la hanno pagata da una borsa di studio ma poi per campare si devono arrangiare loro. E non ci sono due fermate di qualcosa in USA, ti devi comprare una macchina … e i relativi costi.
L'esempio era per far capire che quando la proprieta' e' concentrata c'e' meno elasticita' nel prezzo. Se preferisci possiamo fare l'esempio del Qatar (ma anche Dubai) dove oggi i building sono vuoti al sessanta per cento ma se vai a chiedere un appartamento in fitto ti tocca strapagare lo stesso …. tanto il building e' tutto di un unico soggetto che se ne frega di abbassare i prezzi.

Chi eredita avra' bisogno di soldi e nessun interesse per l'investimento immobiliare (piu' facile fare click sul computer che non avere a che fare con gli inquilini) basta vedere su questo forum. Quindi la concentrazione immobiliare sara' una logica conseguenza.
Poi certo nel paesetto o nella cittadina di provincia non cambiera' molto.

Mah, discorso che vale fino ad un certo punto.
Ipotizziamo che per un piccolo proprietario il rendimento da affitto sia dell'8%.
In una situazione in cui i prezzi dell'immobiliare salgono, come può essere ad esempio Dubai, posso anche tenere metà palazzi vuoti, tanto comunque c'è il rendimento dell'aumento di valore immobiliare. In quel caso è importante il rendimento in confronto con le altre possibilità d'investimento. Se l'azionario fa +6% anno, i prezzi immobiliari fanno +10% annuo, l'affitto rende il 9% posso anche lasciare vuoto e presentare ai clienti il +7% finale dato soprattutto dalla rivalutazione.
Se invece l'immobiliare fa il 2% e presento un finale del 2.5%, i clienti disinvestiranno per andare su altri tipi di investimento.
Se sono in un periodo in cui l'azionario striscia al 2%, e la rivalutazione immobiliare è sullo 0 molti potrebbero preferire il disinvestimento e affittare personalmente. In quel caso lo "smazzamento" vale il differenziale del 6%.
Del resto finora abbiamo valutato Paesi in cui la popolazione è in aumento (USA, UK). Nel caso di popolazione in calo o stabile questo discorso della concentrazione immobilaire non so quanto continui ad essere vero. Se non c'è rivalutazione anche i grossi potrebebro uscire per andare su altre forme d'investimento.

 

[nello.tirincanti]

Con la situazione che si è creata chi volete che lo affitti un immobile! Il rischio di non essere pagati è troppo alto e rientrare in possesso del proprio appartamento con una situazione del genere richiederebbe tempi biblici.

 

[vtt2]

Con la situazione che si è creata chi volete che lo affitti un immobile! Il rischio di non essere pagati è troppo alto e rientrare in possesso del proprio appartamento con una situazione del genere richiederebbe tempi biblici.

La fiducia è già bassa per cause di legge, adesso si aggiunge anche la paura (a ragion dovuta).

 

[ccc]

Nel 2008 i prezzi degli immobili erano una follia, nel 2013/2014 gia' si ragionava......quindi il lasso di tempo tra la bolla e il crollo dei prezzi e' stato abbastanza breve ...
Oggi ci risiamo..i prezzi si sono alzati di colpo e di colpo scenderanno....... quasi nessuno puo' permettersi cifre folli per acquistare neanche con i mutui bassi almeno qui a Milano, pagare cifre da 4/5 mila euro al mq in periferia e' solo da fuori di testa......

 

[vtt2]

La estrema frammentazione della proprieta' immobiliare che avete in Italia e' la causa principale della scarsa redditivita' della stessa, ossia dei fitti molto piu' bassi di quelli che si trovano in Europa/USA, ma anche in paesi che consideriamo III mondo.
Venendo meno la generazione dei "vecchi" che tesaurizzavano accumulando immobili, I giovani eredi (s)venderanno a societa' immobiliari, REIT ecc. e quindi finalmente gli affitti aumenteranno (contrariamente a quello che pensa chi ha aperto il thread).
Inoltre i suddetti soggetti "forti" faranno le opportune politiche di lobby per cui finalmente avremo una legislazione molto piu' vicina alla proprieta' immobiliare e finiranno queste oscenita' tipo non paghi l'affitto e stai dentro per due anni.

E' interessante questa cosa non ci avevo pensato.

Quindi il valore scende perché i giovani svenderanno ai grandi gli appartamenti dei genitori però gli affitti saliranno a causa dei cartelli, ho capito bene?

 

[freetimenow]

E' interessante questa cosa non ci avevo pensato.

Quindi il valore scende perché i giovani svenderanno ai grandi gli appartamenti dei genitori però gli affitti saliranno a causa dei cartelli, ho capito bene?

Piu' o meno.
Diciamo che il rendimento dell'immobiliare salira' probabilmente combinando prezzi piu' bassi di acquisto e affitti piu' alti.
Oggi il residenziale a Roma nelle zone buone rende un 4 max 5% lordo, che puo' anche andar bene per il piccolo risparmiatore che fa la fame coi BTP e I conti deposito, ma non basta per una societa' immobiliare che ha le sue spese generali da pagare, prima di remunerare gli azionisti.

 

[Trico]

Scusa ma se scendessero ancora i prezzi e salissero ancora gli affitti, a un buon pagatore chi glielo fa fare di stare in affitto?

 

[freetimenow]

A un buon pagatore che ha un lavoro con prospettive di rimanere in un posto per lungo tempo non glielo fa fare nessuno di stare in affitto, ne oggi ne domani.
A parte qualche geniaccio della finanza qui sul FOL che fa All-in sull'azionario …. e campa alla grande in quel modo.
Ma adesso e' una categoria sparita …. o meglio adesso miracolosamente due settimane fa hanno tutti fatto il pieno di TBond ….

 

[Trico]

Con la tua ipotesi il "lungo tempo" diventa sempre meno lungo però

 

[freetimenow]

Con la tua ipotesi il "lungo tempo" diventa sempre meno lungo però

Si, ma d'altra parte la societa' diventa sempre piu' "fluida". Quanti sono quelli che oggi possono avere la ragionevole certezza di quello che faranno tra 7/8 anni?
Poi non dimenticare che sulle compravendite immobiliari ci sono le tasse.

 

[Flavio Ezio]

Il rendimento lordo da affitto, nell'immobiliare italiano, non è mai stato storicamente così alto. Mai. Per vari motivi, tra canoni calmierati per un largo periodo, a meno domanda in altri (cioè meno persone che fisicamente richiedevano una casa in affitto), o per prezzi di acquisto casa alti.
Questi sono i fatti, chi crede che possa salire ancora molto, senza fine, è un povero illuso.

 

[belanda]

Io quando ho visto a quarto Oggiaro in un grattacielo costruito in economia con presenza di immigrati ex detenuti disabili chiedere per un bilocale 950 euro mi sono detto se trattavasi di euro o neuro

 

[PreMo88]

Il covid-19 farà crollare la bolla sugli affitti nel nord italia, e godo non solo egoisticamente, ma perché molti giovani potranno permettersi case migliori dove vivere a discapito dei guadagni dei vecchi proprietari

Sei sicuro?
Io tra breve dovrò affittare alcune stanze a Milano e le richieste in generale non cambieranno.
Saprò essere più preciso successivamente..

 

[sand1975]

Mah, discorso che vale fino ad un certo punto.
Ipotizziamo che per un piccolo proprietario il rendimento da affitto sia dell'8%.
In una situazione in cui i prezzi dell'immobiliare salgono, come può essere ad esempio Dubai, posso anche tenere metà palazzi vuoti, tanto comunque c'è il rendimento dell'aumento di valore immobiliare. In quel caso è importante il rendimento in confronto con le altre possibilità d'investimento. Se l'azionario fa +6% anno, i prezzi immobiliari fanno +10% annuo, l'affitto rende il 9% posso anche lasciare vuoto e presentare ai clienti il +7% finale dato soprattutto dalla rivalutazione.
Se invece l'immobiliare fa il 2% e presento un finale del 2.5%, i clienti disinvestiranno per andare su altri tipi di investimento.
Se sono in un periodo in cui l'azionario striscia al 2%, e la rivalutazione immobiliare è sullo 0 molti potrebbero preferire il disinvestimento e affittare personalmente. In quel caso lo "smazzamento" vale il differenziale del 6%.
Del resto finora abbiamo valutato Paesi in cui la popolazione è in aumento (USA, UK). Nel caso di popolazione in calo o stabile questo discorso della concentrazione immobilaire non so quanto continui ad essere vero. Se non c'è rivalutazione anche i grossi potrebebro uscire per andare su altre forme d'investimento.

8% è fantasia, se si è bravi si sta sul 4-4,5 LORDO! Per fare di più bisogna essere veramente mezzi geni, sapersi muovere, comprare a saldo, saper ristrutturare personalmente l'immobile, e comprare in provincia appartamenti dal bassissimo costo, che però sono altamente illiquidi del tipo bilocale a casa di dio da 70k affittato a 4k all'anno...

E comunque in provincia, nelle grandi città i rendimenti scendono ancora.

 

[PreMo88]

La estrema frammentazione della proprieta' immobiliare che avete in Italia e' la causa principale della scarsa redditivita' della stessa, ossia dei fitti molto piu' bassi di quelli che si trovano in Europa/USA, ma anche in paesi che consideriamo III mondo.
Venendo meno la generazione dei "vecchi" che tesaurizzavano accumulando immobili, I giovani eredi (s)venderanno a societa' immobiliari, REIT ecc. e quindi finalmente gli affitti aumenteranno (contrariamente a quello che pensa chi ha aperto il thread).
Inoltre i suddetti soggetti "forti" faranno le opportune politiche di lobby per cui finalmente avremo una legislazione molto piu' vicina alla proprieta' immobiliare e finiranno queste oscenita' tipo non paghi l'affitto e stai dentro per due anni.

Applausi

 

[sand1975]

Scusa ma se scendessero ancora i prezzi e salissero ancora gli affitti, a un buon pagatore chi glielo fa fare di stare in affitto?

Esatto... quelli che rimangono sono:

1- persone con lavoro buono ma precarie che si spostano spesso e cambiano spesso lavoro perchè schillati. Oggi ci sono, fra 6 mesi chissà.
2- Precari con contratti capestro
3- Gente con lavoro decente ma che arriva al pelo a fine mese e non mette via una lira
4- stranieri magari emigrati da poco con combinazione di 2 e 3
5- protestati o falliti che non hanno accesso al credito.

In totale con i prezzi bassi e mutui bassi quelli che rimangono papabili sono i meno appetibili come affittuari.
Quindi potete alzare gli affitti finché volete ma se poi non vi pagano e vi stanno dentro due anni gratis facendo danni sai dove finiscono i rendimenti??

 

[sand1975]

Applausi

Manca un dettaglio: alle società immobiliari e ai REIT non interessa il 95% del patrimonio edilizio italiano. Giusto milano e Roma centro, Bologna centro ecc...

 

[Flavio Ezio]

8% è fantasia, se si è bravi si sta sul 4-4,5 LORDO! Per fare di più bisogna essere veramente mezzi geni, sapersi muovere, comprare a saldo, saper ristrutturare personalmente l'immobile, e comprare in provincia appartamenti dal bassissimo costo, che però sono altamente illiquidi del tipo bilocale a casa di dio da 70k affittato a 4k all'anno...

E comunque in provincia, nelle grandi città i rendimenti scendono ancora.

Per il rendimento da affitto, che è quello di cui parlava l'utente, siamo tranquillamente sul 6-7 lordo , tu parli di ROI , o parafrasando in linguaggio obbligazionario, tu parli di yield to maturity, lui di coupon.

 

[sandalio]

sapersi muovere, comprare a saldo, saper ristrutturare personalmente l'immobile

Intendevo quello. E' chiaro che tra affittare dando tutto in gestione e un fondo immobiliare c'è poca differenza.