fondi immobiliari chiusi 18°

[Triosk]

Se si ragiona in ottica di speculazione viene da mordersi le mani per non aver venduto tutto ad Agosto

Questo ragionamento è legato molto al livello d'ingresso. Su diversi QF anch'io potrei fare questo ragionamento anzi lo faccio. Certo è un ragionamento che non porta da nessuna parte. Ci saranno molti in questo momento che faranno lo stesso discorso con le azioni "e se vendevo tutto prima di maggio?"
In ogni ivestimento c'è questo rischio ma qui abbiamo la possibilità di guardare oltre con più tranquillità.
Ah! Attenzione! Qui i maestri sono altri, le mie sono solo riflessioni, io son qui per capire e imparare come te. Ti ringrazio comunque.

 

[jean_05]

Ciao ragazzi! Vorrei riportare un pò di ottimismo.
Torno a ripetere, sono convinto che il periodo lug-ago-inizio sett per i QF non sia mai stato propizio, che i Qf hanno galoppato alla grandissima ed ora ci sta (soprattutto in questo periodo) un piccolo calo ma vorrei sottolineare soprattutto per chi da poco segue questo forum che così come mi è stato insegnato dai vari maestri (ora assenti ingiustificati!) per chi investe in QF con la mentalità "giusta", l'andamento dei prezzi è una variabile quasi insignificante, che i vincitori e i vinti in questo tipo d'investimento si vedranno solo alla scadenza o in caso di vendita anticipata (per opa o per altro), quindi chi possiede QF dovrebbe guardare per ora più alle cedole semestrali e annuali prestando molta attenzione a variabili quali NAV, acquisizioni, vendite, affitti. Negli ultimi mesi i forti rialzi ci hanno ubriacato, per me non è ancora finita, è una speranza, una sensazione mia ma è importante non legare il proprio investimento in QF all'andamento dei prezzi e a speculazioni di breve-medio termine. Si possono fare benissimo, io le ho fatte in più occasioni ma il grosso dell'investimento è lì fermo e lo resterà fino alla scadenza.

Non si tratta di essere pessimisti o ottimisti.
I fondi hanno sempre sofferto dopo l'estate; io la maggior parte degli acquisti li ho fatti nei mesi di ottobre e novembre.
Adesso però non vedo il calo fisilologico ma (ed è un rischio che avevo scritto a giugno ) acquirenti incastrati che, entrati frettolosamente sulla scia dell'opa hanno fatto lievitare i prezzi ed adesso che sono in perdita li affossano perchè vogliono uscire.
A questo aggiungi le esche in denaro piazzate dai furbi ed il gioco è fatto.

A me non cambia nulla. se non che ho pagato un pò di più un lotto di QFUN.

 

[harlock69]

Molto dipende dal posizionamento e dalla percentuale di portafoglio investita in QF e nei singoli QF. Voglio dire se si ha una posizione equilibrata si riesce a ragionare nel modo giusto (con visione lunga). Se si è sovrappesati e l'intenzione è di vendere per ribilanciarsi, ovvio che i prezzi possano interessare e molto.....

La mia posizione è del circa 30% sui QF, di cui:
12% su Uni imm1 (acquistato a circa 2550)
19% Alpha (ac.2458)
37% Atlantic (500)
32% Olinda (473)

Non ho azioni e tutto il resto in obbligazioni...in base alla vostra esperienza la quota dell'immobiliare è eccessiva?

davide

 

[Triosk]

Non si tratta di essere pessimisti o ottimisti.
I fondi hanno sempre sofferto dopo l'estate; io la maggior parte degli acquisti li ho fatti nei mesi di ottobre e novembre.
Adesso però non vedo il calo fisilologico ma (ed è un rischio che avevo scritto a giugno ) acquirenti incastrati che, entrati frettolosamente sulla scia dell'opa hanno fatto lievitare i prezzi ed adesso che sono in perdita li affossano perchè vogliono uscire.
A questo aggiungi le esche in denaro piazzate dai furbi ed il gioco è fatto.

A me non cambia nulla. se non che ho pagato un pò di più un lotto di QFUN.

Jean tu sei uno dei maestri, il mio discorso non era rivolto a te.
Anch'io a gennaio circa mi ero fatto un progettino (ce l'ho ancora su excel) per investire in QF con le varie date d'ingresso, a febbraio/marzo dopo le cedole (e l'ho fatto) ma il GROSSO l'avevo messo come previsione agli inizi di Ottobre. Tanto che quando hanno iniziato a salire a giugno un pò mi dispiaceva! Avevo dedicato così tanto tempo per studiarmi il piano d'investimento e le varie opa con ascesa dei prezzi annessa l'hanno annullato! Ma ora me lo sto riguardando!

 

[Triosk]

Non ho azioni e tutto il resto in obbligazioni...in base alla vostra esperienza la quota dell'immobiliare è eccessiva?
davide

Io ho una percentuale superiore al 50%. Quindi per quanto mi riguarda al tuo posto starei tranquillo, soprattutto visto l'andamento dei mercati azionari...

 

[maurj]

Una cosa importante:
distinguiamo la proroga dal periodo di grazia.
1. La proroga varia da fondo a fondo, è anche possibile che non sia prevista; nel caso di BNL Crescita è pari a 3 anni. La proroga viene decisa dal gestore nell' interesse degli investitori.
2. Il periodo di grazia è al massimo di 3 anni, ed è uguale per tutti. Il periodo di grazia deve essere (chiesto dal gestore e) concesso dalla Banca d' Italia.

BNLFI aveva mostrato l' intenzione di non usufruire dalla proroga, dicendosi fiducioso di vendere tutto in blocco. In uno scenario come quello paventato non ci sarebbero neanche ragioni per chiedere il periodo di grazia.

Tuttavia il credit crunch potrebbe aver scalfito gli scenari prospettati.
E dico "potrebbe" perchè i dettagli, che dettagli non sono, circa le dismissioni degli immobili non sono stati mai resi noti. Giustamente. Ma questo ci impedisce di prevedere qualsiasi evoluzione.

Chi doveva comprare?
O come si doveva dismettere?
L' operazione pensata tempo fa è ancora possibile?
L' acquirente avrebbe utilizzato finanziamenti consistenti?

Tutte domande a cui non abbiamo risposte. E se BNLFI che conosceva le risposte era pronta a vendere, nel caso in cui le risposte cambino potrebbe cambiare la propria strategia.


Nel caso in cui rinunci alla proroga (1.) potrebbe comunque decidere di chiedere un periodo di grazia (2.). Credo che l' ultimo scenario descritto sia moooolto remoto, ma tecnicamente è possibile.

Ad ogni modo modo, BNLFI dovrà dichiarare l' intenzione di sfruttare la proroga entro un anno dalla scadenza. Quindi entro capodanno sapremo.

Secondo me il problema non sussiste , gli immobili che stanno avendo un momento di flessione(salutare) sono quelli ad uso abitativo, ma non quelli ad uso ufficio, mentre quelli ad uso commerciale salgono anche se poco.
Questo per dire che non credo in un'ipotesi di allungamento dei tempi, anche perchè secondo il mio parere gli immobili sono sottovalutati, l'occasione è troppo ghiotta per non portarsi via il blocco a prezzi scontati e senza dover fare un'OPA.
La vera incognita e se vorranno darci il contentino, qualche punto percentuale più del Nav o no.

 

[TozziFan]

Jean tu sei uno dei maestri, il mio discorso non era rivolto a te.
Anch'io a gennaio circa mi ero fatto un progettino (ce l'ho ancora su excel) per investire in QF con le varie date d'ingresso, a febbraio/marzo dopo le cedole (e l'ho fatto) ma il GROSSO l'avevo messo come previsione agli inizi di Ottobre. Tanto che quando hanno iniziato a salire a giugno un pò mi dispiaceva! Avevo dedicato così tanto tempo per studiarmi il piano d'investimento e le varie opa con ascesa dei prezzi annessa l'hanno annullato! Ma ora me lo sto riguardando!

Senza volerlo ho innescato una discussione molto costruttiva. Anche io non sento nessun problema, se non "estetico" dal calo in corso -- piace di più vedersi gain virtuali maggiori

Ho un solo rimpianto, sono entrato su Beta al top del prezzo e quindi devo impazzì.

Su Olinda mi chiedevo se si avvicini un'occasione per entrare a buoni prezzi. Se sono buoni stavolta faccio il bravo

Grazie a tutti per le buone riflessioni

P.S.: prima o poi libero il gufetto che sta scalpitando. Il suo verso preferito è "buuubi neeegri, buuubi neegri, beeetaa"

 

[m.a.s.]

Secondo me il problema non sussiste , gli immobili che stanno avendo un momento di flessione(salutare) sono quelli ad uso abitativo, ma non quelli ad uso ufficio, mentre quelli ad uso commerciale salgono anche se poco.
Questo per dire che non credo in un'ipotesi di allungamento dei tempi, anche perchè secondo il mio parere gli immobili sono sottovalutati, l'occasione è troppo ghiotta per non portarsi via il blocco a prezzi scontati e senza dover fare un'OPA.
La vera incognita e se vorranno darci il contentino, qualche punto percentuale più del Nav o no.

Ciao maury,
piacere di rileggerti,
certo l' ho scritto anche io diverse volte la differenza residenziale vs. NON residenziale
http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=14473688&postcount=258
ed anche io reputo probabile una dismissione soddisfacente,
ma siccome non abbiamo molti dettagli, la mia preoccupazione maggiore è per un ipotizzato acquisto con ingenti finanziamenti.
Qualche giorno fa jean aveva postato un articolo del Sole circa le difficoltà su contro OPA per Beta e nuove OPA su Alpha.

Ad ogni modo io le Crescita che ho me le tengo strette.

 

[m.a.s.]

P.S.: prima o poi libero il gufetto che sta scalpitando. Il suo verso preferito è "buuubi neeegri, buuubi neegri, beeetaa"

Questo mi rende più fiducioso, è da troppo che lo hai chiuso in gabbia.

 

[Triosk]

P.S.: prima o poi libero il gufetto che sta scalpitando. Il suo verso preferito è "buuubi neeegri, buuubi neegri, beeetaa"

il verso del gufo è tra le cose più malate che abbia mai letto qui fin'ora!
Volevo aggiungere una SERIA riflessione.
Penso che il calo che c'è stato di recente sui QF sia sostanzialmente dovuto all'assenza di Weaver. Controllando i grafici, da quando lui non c'è i QF hanno cominciato a calare. Questo perchè sia banche che gestori dei fondi che piccoli risparmiatori sono presi dal panico e non sanno più come muoversi.
Speriamo torni presto!

 

[harlock69]

Ieri su un link al sito di assigestioni che mi avete cortesemente fornito ho letto (se ho inteso in modo corretto) che l'indebitamento di Olinda è enormemente superiore alla media degli altri fondi.

Questo potrebbe essere un problema in questi momenti di tensione monetaria?

Come sempre grazie!

Davide

 

[vik1930]

Ieri su un link al sito di assigestioni che mi avete cortesemente fornito ho letto (se ho inteso in modo corretto) che l'indebitamento di Olinda è enormemente superiore alla media degli altri fondi.

Questo potrebbe essere un problema in questi momenti di tensione monetaria?

Come sempre grazie!

Davide

sono coperti sul rischio rialzo dei tassi......
in pratica non corrono rischi

 

[Burghy]

Sono d accrodo con Triosk, per chi investe in una certa maniera.. il calo dei prezzi non ha nessun valore se non quello di avere la possibilita di incrementare i qf piu colpiti..
ricordiamoci sempre una cosa..i qf non sono azioni ma hanno una scadenza..
non e certo ottimistico pensare di ricevere domani il nav di oggi.. piu le cedole..
il nostro guadagno saranno proprio le cedole e la diff tra nav e prezzo di carico..
e se non rimborsassero al nav di oggi??? be dovendo scommettere vedo piu probabili plus che minus valenze...
guardate per esempio securfondo..sempre in area 2500 circa... ma intanto gli anni passano e il nav sale...

OLINDA: come scritto piu volte io ne ho tante, 187. dovesse scendere in area 560/570 sarebbe una ottima occasione d acquisto..visti il nav, il gestore,la plus da distribuire,il tempo a scadenza..quindi Tozzi pronto con i gufetti per farla poi nuovamente rimbalzare )

su crescita io non sono d accordo con gli altri utenti del forum ma lo ho gia detto piu di una volta e non voglio annoiare nessuno...

 

[Hedger]

Non si tratta di essere pessimisti o ottimisti.
I fondi hanno sempre sofferto dopo l'estate; io la maggior parte degli acquisti li ho fatti nei mesi di ottobre e novembre.
Adesso però non vedo il calo fisilologico ma (ed è un rischio che avevo scritto a giugno ) acquirenti incastrati che, entrati frettolosamente sulla scia dell'opa hanno fatto lievitare i prezzi ed adesso che sono in perdita li affossano perchè vogliono uscire.
A questo aggiungi le esche in denaro piazzate dai furbi ed il gioco è fatto.

A me non cambia nulla. se non che ho pagato un pò di più un lotto di QFUN.

Scusa Jean, mi sfugge qualcosa nel tuo ragionamento (colpa mia che non riesco a stare al passo con i numerosi interventi nel thread ).
Vengo al dunque: sostieni che il periodo migliore per acquistare/incrementare QF è solitamente ottobre/novembre, ma quest'anno a causa dell'OPA Tecla/Berenice ed in subordine Beta, molte persone sono entrate pesantemente su questo mercato facendo lievitare i prezzi ed ora che di OPA se ne parla sempre meno stanno vendendo determinando un rapido e generalizzato calo dei prezzi dei QF. L'equilibrio 'statistico' che hai osservato negli scorsi anni è dunque saltato.

Se ho compreso bene il tuo ragionamento, pertanto, il periodo buono per incrementare i QF a buon mercato ed in ottica da cassettista, dovrebbe collocarsi tra settembre/ottobre piuttosto che ottobre/novembre (complice anche l'andamento del mercato azionario che dallo scorso agosto dà segni di grande sofferenza).

Ho compreso bene?

Grazie

 

[unpipo]

... e su Tecla riecco il muro a 690!!

 

[alcol]

Mi pare che tecla sia a 670,00 EUR

 

[TuttiAlBrevo]

Mi pare che tecla sia a 670,00 EUR

era, ha chiuso a 690

 

[jean_05]

Scusa Jean, mi sfugge qualcosa nel tuo ragionamento (colpa mia che non riesco a stare al passo con i numerosi interventi nel thread ).
Vengo al dunque: sostieni che il periodo migliore per acquistare/incrementare QF è solitamente ottobre/novembre, ma quest'anno a causa dell'OPA Tecla/Berenice ed in subordine Beta, molte persone sono entrate pesantemente su questo mercato facendo lievitare i prezzi ed ora che di OPA se ne parla sempre meno stanno vendendo determinando un rapido e generalizzato calo dei prezzi dei QF. L'equilibrio 'statistico' che hai osservato negli scorsi anni è dunque saltato.

Se ho compreso bene il tuo ragionamento, pertanto, il periodo buono per incrementare i QF a buon mercato ed in ottica da cassettista, dovrebbe collocarsi tra settembre/ottobre piuttosto che ottobre/novembre (complice anche l'andamento del mercato azionario che dallo scorso agosto dà segni di grande sofferenza).

Ho compreso bene?

Grazie

Si
Adesso c'è un calo marcato, che non è il fisiologico calo autunnale che c'era stato fino ad ora ogni anno.
Quando saremo verso la fine di questa ondata di vendite, con i prezzi che tendono a stabilizzarsi, potrebbe essere il momento migliore per comprare

C'è la variabile opa che in qualsiasi momento può sconvolgere tutto, ma visto che si tratta di incrementare il portafoglio aspetterei questo momento

 

[paoc]

Pensate che si possa veramente parlare di andamenti "stagionali" per i fondi immobiliari? A me sembra che ci sia una storia troppo corta per poter trarre delle conclusioni statistiche.
L'anno scorso mi sembra di ricordare che ci fu un crollo generalizzato a luglio dovuto al timore di una proposta di variazione del regime fiscale per i fondi.
A proposito, sapete se la questione si e' piu' riproposta oppure se siamo relativamente tranquilli da questo punto di vista?

 

[Sandro56]

Pensate che si possa veramente parlare di andamenti "stagionali" per i fondi immobiliari? A me sembra che ci sia una storia troppo corta per poter trarre delle conclusioni statistiche.
L'anno scorso mi sembra di ricordare che ci fu un crollo generalizzato a luglio dovuto al timore di una proposta di variazione del regime fiscale per i fondi.
A proposito, sapete se la questione si e' piu' riproposta oppure se siamo relativamente tranquilli da questo punto di vista?

Hai perfettamente ragione, lo scorso anno la prima versione della Visco Bersani che introduceva non mi ricordo una nuova tassazione (IVA non scaricabile con effetto retroattivo se non sbaglio) provocò un disastro a tutti i titoli immobiliari, sia fondi che azioni.
Circa la stagionalità invece non so proprio identificarne la periodicità; di sicuro al momento (dal 2003) ho sempre cercato di comprare lontano dalle cedole.