Fondi immobiliari chiusi 58° LA RIVINCITA

[vik1930]

siccome quasi tutti i fondi sono emanazioni di grande banche quotate, non potrebbero darci azioni contro quote?
ovviamente tot azioni in base al NAV del fondo.
risultato:
1) noi abbiamo carta che possiamo liquidare subito
2)loro si riprendono gli immobili senza tirar fuori cash
3) hanno preso laute commissioni senza che nessuno gli faccia causa.
4) fra qualche anno riscorporano gli immobili e rifanno il giochino da capo con altri ignari risparmiatori.

e' un'idea balorda?
ad esempio se i fenomeni di unicredit invece che stare due anni per fare uno scambio di quote di roba illiquida
mi davano 680 azioni UCG a quota aderivo subito.

 

[reef]

siccome quasi tutti i fondi sono emanazioni di grande banche quotate, non potrebbero darci azioni contro quote?

Il "carta contro carta" è stato espresso più volte negli interventi passati.
E' SICURAMENTE una strada percorribile, ma più complessa da strutturare di una semplice proroga forzosa.
Anche perchè ha mille declinazioni, dal concambio Dolomit-CaRiBz ad un eventuale "semplice" accorpamento di Immobilium, IRS e Securfondo in BeniStabili con conseguente emissione di carta SIIQ in stile ADC (ma senza diluizione!). Per passare a strutture più complesse tipo obbligazioni convertibili.
E' fondamentale che si formi una controparte qualificata per poter controbattere alle proposte scandalose tipo "proroghiamo perchè poi varranno di più" (ma dove sta scritto??)

risultato:
[...]
4) fra qualche anno riscorporano gli immobili e rifanno il giochino da capo con altri ignari risparmiatori.

Bellissima...

 

[karimdue]

delta e polis

Sto notando un certo ritorno di interesse su delta e polis, qualcuno ha notizie al riguardo?

 

[raggio-re]

Che i compratori saranno avvantaggiati dalla necessità di liquidare il fondo è molto probabile, come lo è che lo sarebbero anche in caso di proroga perchè alla fine sempre da liquidare prima o poi sarà.

Sarebbe invece piu interessante sapere se sarebbero svantaggiati gli attuali quotisti, ma questo solo il tempo potra dirlo

Forse ti sei solo espresso male, ma ovviamente la base d'asta dovrebbe essere il 75-80% del NAV e non uno sconto del 75-80% sul Nav, con impegno (e non la facoltà!!) della Sgr ad accettare le offerte superiori al minimo pervenute.

Ma chi ti dice che pagando commissioni avrai un rimborso maggiore che liquidando tutto oggi? può darsi, ma anche no

qui siamo di fronte ad un ricatto, dove la Sgr minaccia di farti perdere non so diciamo un 10% del Nav a causa di una liquidazione forzata peraltro dovuta alla sua (colpevolissima) inerzia se non le dai un 10-12 mln di commissioni nei prossimi tre anni, se però quel 10% lo perdi perchè vendi con meno sconto ma ad un Nav minore non e' cambiato nulla, a parte i soldi in tasca alla Sgr ed a tutte le società del gruppo Prelios che sono advisor per qualunque cosa

Si in effetti ho considerato la base d'asta un po' bassa......
Ma sono altrettanto convinto che, indipendentemente dalla base d'asta, sarebbe difficile trovare ora dei compratori.

 

[jorge2009]

Una buona notizia per i nostri fondi: altro segnale sul ritorno degli investitori esteri.....


Gwm: rileva per 130mln parco commerciale Da Vinci, il piu' grande d'Italia

(Il Sole 24 Ore Radiocor) - Roma, 08 ago - Il gruppo svizzero Gwm ha completato, attraverso i propri fondi, l'acquisizione da Aig/Lincoln di Mcf, la societa' proprietaria del parco commerciale Da Vinci Market Central. Situato nella zona aeroportuale di Roma, Da Vinci e' il piu' grande parco commerciale d'Italia, con una superficie affittabile di oltre 56mila mq ed oltre 10 milioni di visitatori l'anno. Il valore complessivo dell'operazione supera i 130 milioni di euro, parzialmente finanziati attraverso debito bancario disposto congiuntamente da Natixis e Ing. L'acquisizione rientra nella strategia di Gwm di acquisire asset di prestigio dal buon rendimento in Italia e in Europa, sfruttando la scarsita' di capitali disponibili ad investire nel settore immobiliare. Gwm e' un gruppo indipendente che offre servizi finanziari specializzati e personalizzati di alto profilo nato a Ginevra piu' di dieci anni fa con oltre 100 dipendenti e uffici nei maggiori centri finanziari mondiali.

Notizie Radiocor - Finanza - Borsa Italiana

 

[jean_05.]

Una buona notizia per i nostri fondi: altro segnale sul ritorno degli investitori esteri.....


Gwm: rileva per 130mln parco commerciale Da Vinci, il piu' grande d'Italia

Il Forte Village potrebbe essere un bell'obbiettivo, speriamo

 

[baleng ginogost]

Seguo sempre e mi sento piuttosto d'accordo con reef. Sono invece deluso e sospettoso vedendo che certi nick, dopo avere sparso entusiasmo per le potenzialità dei fi, ora sarebbero un po' troppo inclini ad assecondare i nostri aguzzini.
Con i quali, se mai si riuscirà a unire le forze, occorre davvero trattare come sindacati, chiedendo cose che magari per loro sono assurde, per noi sono il minimo sotto il quale si va dritti in tribunale.
Il tempo per muoversi lo hanno avuto, non facendolo ci hanno guadagnato loro e perso noi, c'è un conflitto di interessi grande come una casa.

 

[reef]

Seguo sempre e mi sento piuttosto d'accordo con reef. Sono invece deluso e sospettoso vedendo che certi nick, dopo avere sparso entusiasmo per le potenzialità dei fi, ora sarebbero un po' troppo inclini ad assecondare i nostri aguzzini.
Con i quali, se mai si riuscirà a unire le forze, occorre davvero trattare come sindacati, chiedendo cose che magari per loro sono assurde, per noi sono il minimo sotto il quale si va dritti in tribunale.
Il tempo per muoversi lo hanno avuto, non facendolo ci hanno guadagnato loro e perso noi, c'è un conflitto di interessi grande come una casa.

"Loro" non sono pivelli, sanno bene che riscadenziare il debito dovrebbe portare dei costi e che la finanza ha regole ben precise.
Al momento vedo 3 strade.

1.
Riscandenziare sotto certi presupposti non è altro che aprire un contratto swap. Sei sicuro che il mercato si riprenderà? Perfetto, allora concordiamo la proroga e mi fornisci l'opzione put che permette ad entrambi di dormire sonni tranquilli. A te gestore, che sei sicuro che il mercato si riprenderà. E a me che, non avendo le competenze per avere tali certezze, ho un contratto assicurativo che mi tutela.

2.
Oppure. Oggi il QF vale 30 (con il NAV a 100). Ridiscutiamo costi e proroghe sulla base dei valori di mercato e teniamo il NAV come numero ipotetico, visto che è dimostrato che quell'indicatore è irrealistico...

3.
Oppure. Concordiamo che il NAV è 100 e mi proponi lo scambio con altra carta che vale 100. (SIIQ, Obbligazioni, ecc.)

Il resto sono chiacchiere (e fregature per noi), con buona pace di chi pensa a soluzioni di "buon senso" che in finanza non esistono.
Se avete altre ipotesi da mettere sul tavolo, date pure sfogo alla fantasia...

 

[aston]

1.
Riscandenziare sotto certi presupposti non è altro che aprire un contratto swap. Sei sicuro che il mercato si riprenderà? Perfetto, allora concordiamo la proroga e mi fornisci l'opzione put che permette ad entrambi di dormire sonni tranquilli. A te gestore, che sei sicuro che il mercato si riprenderà. E a me che, non avendo le competenze per avere tali certezze, ho un contratto assicurativo che mi tutela.

2.
Oppure. Oggi il QF vale 30 (con il NAV a 100). Ridiscutiamo costi e proroghe sulla base dei valori di mercato e teniamo il NAV come numero ipotetico, visto che è dimostrato che quell'indicatore è irrealistico...

3.
Oppure. Concordiamo che il NAV è 100 e mi proponi lo scambio con altra carta che vale 100. (SIIQ, Obbligazioni, ecc.)

Il resto sono chiacchiere (e fregature per noi), con buona pace di chi pensa a soluzioni di "buon senso" che in finanza non esistono.
Se avete altre ipotesi da mettere sul tavolo, date pure sfogo alla fantasia...

Io sono ancora più intransigente; quando hanno raccolto il capitale si sono presi i soldi non "carta". Quindi adesso che è il momento, se non risputano il cash bisogna prevedere una penale per non aver rispettato il contratto.

Poi un argomento che mi sembra passi troppo "alla leggera" è il discorso che il NAV sia un "indicatore irrealistico". Su questo io non sono per nulla d'accordo; i consulenti indipendenti sono stati pagati per valutare e non per gettare numeri a casaccio. Certo la giustizia italiana ha i suoi tempi, però vedo dove sono adesso i Ligresti e gli amministratori che hanno avallato lo sfacelo e mi consolo un pelo.

 

[hal]

il nav non può essere un valore irrealistico, DEVE essere un valore REALE!
ora, se in questo momento la domanda latita, i valori che vengono esposti nei rendiconti devono essere quelli che il mercato sarebbe disposto ad offrire per gli immobili in portafoglio.
il mercato è illiquido, d'accordo, ma un punto in cui la domanda incontra l'offerta esiste sempre!
ed è inutile ed assurdo che questa gente faccia pagare commissioni basandosi su dei valori che loro stessi definiscono irrealistici!
e basta con questi discorsi senza senso di proroghe in bianco!

 

[vik1930]

il nav non può essere un valore irrealistico, DEVE essere un valore REALE!
ora, se in questo momento la domanda latita, i valori che vengono esposti nei rendiconti devono essere quelli che il mercato sarebbe disposto ad offrire per gli immobili in portafoglio.
il mercato è illiquido, d'accordo, ma un punto in cui la domanda incontra l'offerta esiste sempre!
ed è inutile ed assurdo che questa gente faccia pagare commissioni basandosi su dei valori che loro stessi definiscono irrealistici!
e basta con questi discorsi senza senso di proroghe in bianco!

ma in qualita' di quotisti possiamo far qualcosa o non siamo in grado di far niente?
ci sono iniziative che siamo in grado di intraprendere ora o i gestori sono inattaccabili?
perché senno' qui va a finire come crescita
si va nei tribunali e per ottenere un'udienza ci vuole quattro anni

Associazione Quotisti Fondo "BNL Portfolio Immobiliare Crescita" di BNP Paribas Real Estate - ATPIC

 

[john.player]

Se sei capace di indovinare il punto di svolta farai i soldi

Mi stavo solo chiedendo vista che sostanzialmente il fondo viene scambiato a metà del NAV pur con scadenza prossima, e può essere un'idea.
Un crollo del 50% del valore degli immobili in un anno è terribile.

A meno che le perizie alla base del NAV siano falsate....

Ed in effetti la trasparenza di questi strumenti è nulla o quasi.

 

[jean_05.]

Mi stavo solo chiedendo vista che sostanzialmente il fondo viene scambiato a metà del NAV pur con scadenza prossima, e può essere un'idea.
Un crollo del 50% del valore degli immobili in un anno è terribile.

A meno che le perizie alla base del NAV siano falsate....

Ed in effetti la trasparenza di questi strumenti è nulla o quasi.

Ma non scadrà nel 2014, hanno già detto espressamente che lo prorogheranno di tre anni...

Nel caso non basti c'è anche la grazia e sono altri tre

 

[john.player]

Quindi presumibilmente FORSE 2020, e il mercato sconta un dimezzamento del valore patrimoniale da oggi a presumibilmente il 2020.
Interpreto bene la quotazione rispetto al nav??

 

[armadillo5363]

Quindi presumibilmente FORSE 2020, e il mercato sconta un dimezzamento del valore patrimoniale da oggi a presumibilmente il 2020.
Interpreto bene la quotazione rispetto al nav??

Non proprio

Diciamo che per investire in questo fondo il mercato considera necessario un rendimento prospettico grossolanamente intorno al 10% annuo.

Ci sono poi ulteriori aspetti specifici del fondo ( operazione MPO ) che ne condizionano la quotazione.

 

[gioang]

Quindi presumibilmente FORSE 2020, e il mercato sconta un dimezzamento del valore patrimoniale da oggi a presumibilmente il 2020.
Interpreto bene la quotazione rispetto al nav??

Il mercato e dubbioso sui QF e preoccupato per:

Interessi dei debiti mangino l' utile
Della gestione non proprio trasparente da parte delle SGR
Difficoltà a vendere
Tempistica delle vendite
Possibilità di cambiamento regolamento

Etc etc


Per tutta una serie di motivi si mantiene cauto e paga il 50% del nav

Io dico sempre guardate investietico paga quasi l 10% lordo come dividendo sembra sicuro per il tipo di immobili ha pochi debiti eppure quota a sconto, stessa cosa per re europa

 

[reef]

Io dico sempre guardate investietico paga quasi l 10% lordo come dividendo sembra sicuro per il tipo di immobili ha pochi debiti eppure quota a sconto, stessa cosa per re europa

Ottimi Invetietico e Amundi Eu, però la leva sta intorno al 30%
Se è per quello VIG ha leva a 0 (zero) e quota al 60% di sconto sul NAV.
Idem Immobilium, Securfondo e Polis, che hanno una leva ridicola.

Io mi sono fatto l'idea che la quotazione segua la qualità della gestione più di quella degli immobili (e anche della leva)...


Altra riflessione. Il gestore di Atl1 convoca un'assemblea straordinaria per prorogare la scadenza. Messaggio che la proposta "complessiva" di Assogestioni si è arenata? E comunque perchè i fondi che già scadono nel 2018 o oltre dovrebbero aderire, col rischio di ritrovarsi delle inutili cause legali?

 

[armadillo5363]

Ottimi Invetietico e Amundi Eu, però la leva sta intorno al 30%
Se è per quello VIG ha leva a 0 (zero) e quota al 60% di sconto sul NAV.
Idem Immobilium, Securfondo e Polis, che hanno una leva ridicola.

Io mi sono fatto l'idea che la quotazione segua la qualità della gestione più di quella degli immobili (e anche della leva)...


Altra riflessione. Il gestore di Atl1 convoca un'assemblea straordinaria per prorogare la scadenza. Messaggio che la proposta "complessiva" di Assogestioni si è arenata? E comunque perchè i fondi che già scadono nel 2018 o oltre dovrebbero aderire, col rischio di ritrovarsi delle inutili cause legali?

La proposta di Assogestioni e', di fatto, rivolta solo ad Olinda, per tutti gli altri cambierebbe da niente a poco

Per Olinda la soluzione piu' logica, e anche piu equa, sarebbe un opa parziale sul 30% convocazione di assemblea con la dovuta maggioranza e relativa proroga anche decennale, con le commissioni che incasserebbe l acquirente si ripagherebbe l acquisto delle quote e avrebbe tutto il tempo per liquidare con calma a beneficio anche degli altri quotisti "forzosi' che pero' avrebbero potuto monetizzare 1/3 dell investimento a condizioni eque.

Mi stupisco che nessuno ci abbia ancora pensato, soprattutto Prelios ora che si sta dirigendo fuori dall emergenza finanziaria, ma forse non e' cosi'.

 

[mauribose]

Magari hai fatto accendere la lampadina....

 

[storm]

La proposta di Assogestioni e', di fatto, rivolta solo ad Olinda, per tutti gli altri cambierebbe da niente a poco

Per Olinda la soluzione piu' logica, e anche piu equa, sarebbe un opa parziale sul 30% convocazione di assemblea con la dovuta maggioranza e relativa proroga anche decennale, con le commissioni che incasserebbe l acquirente si ripagherebbe l acquisto delle quote e avrebbe tutto il tempo per liquidare con calma a beneficio anche degli altri quotisti "forzosi' che pero' avrebbero potuto monetizzare 1/3 dell investimento a condizioni eque.

Mi stupisco che nessuno ci abbia ancora pensato, soprattutto Prelios ora che si sta dirigendo fuori dall emergenza finanziaria, ma forse non e' cosi'.[/QUOTE

Ma una fusione "Nav to Nav" Tecla-Olinda e contestuale proroga previa approvazione delle rispettive assemblee non agirebbe in modo analogo senza dover esborsare nulla per opare? Tecla è stata già da tempo Opata. L'assemblea di Tecla approverebbe la fusione e la proroga perchè quasi totalmente controllata, i quotisti Olinda approverebbero per i vantaggi del concambio