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er patrizio

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Perché l’inflazione farà crollare (e non salire) il valore della casa
Perche l’inflazione fara crollare (e non salire) il valore della casa - ilSole24ORE
scritto da Econopoly il 22 Febbraio 2022
TASCHE VOSTRE
Post di Costantino Forgione, consulente finanziario* –

Gli italiani, è noto, sono molto affezionati all’investimento immobiliare secondo il motto per cui “il mattone non tradisce mai”. Questa credenza popolare ci è stata trasmessa dai nostri padri che, nel periodo di iperinflazione degli anni ‘70-‘80, vedevano il prezzo nominale delle case salire continuamente, senza potersi rendere conto del fatto che i prezzi salivano sì, ma molto meno dell’inflazione, tramutando il loro investimento immobiliare in una perdita reale. (per chiarimenti su valori “nominali” e “reali” si veda la nota in fondo al post).

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Il risultato di questa illusione è che da 50 anni gli italiani sovrainvestono nell’immobiliare ed oggi vi sono fortemente esposti, concentrandovi circa il 50% della ricchezza nazionale totale (circa 5.000 miliardi su 10.000). Con l’inflazione che ha improvvisamente ricominciato a salire dopo anni di stabilità attorno a livelli trascurabili, o addirittura negativi, sempre più italiani stanno ora pensando di investire in ulteriori immobili, illudendosi di poter così proteggere i propri risparmi dall’inflazione.

Sarebbe un grave errore, da non ripetere nuovamente.

*****

Il recente aumento dell’inflazione sta obbligando le banche centrali di quasi tutti i paesi del mondo a ripensare la loro strategia di tassi bassissimi posta in essere già prima della crisi Covid per cercare di sostenere una economia che rischiava di collassare.

A fronte di un livello di inflazione obiettivo delle Banche Centrali attorno al 2% annuo sia in Europa che negli USA, l’inflazione americana è ormai arrivata al 7,5%, in Europa al 5% ed in Italia al 4,8%: siamo arrivati a livelli intollerabilmente elevati e non ci sono ancora segnali di rallentamento. Gli eventi geopolitici delle ultime settimane potrebbero peggiorare ulteriormente la situazione, qualora i prezzi dei prodotti energetici salissero ancora.

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L’attuale inflazione sembra essere assai meno “transitoria” di quanto non ci si aspettasse inizialmente e sta facendo scattare diversi campanelli di allarme presso le banche centrali di tutto il mondo: molte banche centrali hanno già rialzato i tassi, la Federal Reserve statunitense ha detto che lo farà a partire da marzo mentre la Banca Centrale Europea non si è ancora pronunciata, ma gli operatori si attendono i primi rialzi entro la fine di quest’anno. Questo potrebbe segnare l’inizio della fine del lungo periodo di “denaro gratis” inaugurato con la crisi dei mutui subprime del 2009, tredici anni fa.

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Nel frattempo, grazie ai mutui erogati a tassi bassissimi, negli ultimi 10 anni i prezzi dell’immobiliare europeo sono andati “in bolla”, come si dice di mercati i cui prezzi sono saliti oltre ogni ragionevole criterio di valutazione. L’esempio estremo di mutui a buon mercato si è verificato nel 2019 in Danimarca (che non fa parte dell’area Euro), dove si è arrivati ad erogare mutui a tassi negativi in cui era la banca a pagare il cliente perché sottoscrivesse un mutuo per comprare casa!

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Come si vede dalla tabella di Eurostat qui sopra, negli ultimi 10 anni di denaro gratis i prezzi delle case sono volati in tutta Europa, con la notevole eccezione dell’Italia (dove troviamo eccezioni all’eccezione, per esempio il mercato immobiliare delle zone centrali a Milano) e della Grecia. Il motivo di tale rialzi è semplice, negli ultimi 10 anni il rendimento delle obbligazioni è andato a zero ed i mutui immobiliari per acquistare case da mettere “a reddito” non costavano quasi niente.

Gli europei si sono quindi buttati a comprare case facendo arbitraggio tra costi e rendimenti: se il mutuo costava l’1% e la casa offriva il 3% di rendimento da affitto, il risparmiatore acquistava casa a debito e la metteva a reddito, guadagnando quel 2% di rendimento che i titoli di stato non offrivano più, per cui domanda e prezzi delle case sono aumentati.

Ora che i costi dei mutui ed i rendimenti delle obbligazioni cominciano a salire questo arbitraggio inizia a non funzionare più: un investimento decennale in BTP comincia ad essere nuovamente attraente rispetto ad una rendita da affitti in futura diminuzione a causa dell’aumento del costo dei nuovi mutui immobiliari.

I prezzi degli immobili dovrebbero lentamente scendere in proporzione all’aumento dei tassi di interesse, più o meno come le obbligazioni a tasso fisso a cui sono strutturalmente simili: Anche senza addentrarci in ragionamenti complicati su duration e spread di tasso, è abbastanza evidente che se i rendimenti dei BTP sono all’1% ed una casa rende il 3% tutti vorranno comprare case ed il loro prezzo salirà. Mentre quando i rendimenti dei BTP torneranno al 3% (ad esempio) ed una casa renderà solo il 3% di affitto meno 3% di nuovo costo del mutuo= 0%, nessuno vorrà più comprare case da mettere a reddito ed il loro prezzo scenderà. È quello che accadrà nei prossimi anni.

Una notevole differenza tra investimenti in immobili ed in BTP è che i prezzi dei BTP si possono riscontrare in ogni momento mentre quello delle case no, e da questa assenza di prezzi gli italiani traggono la malriposta fiducia che il prezzo resti costante o addirittura in salita.
Purtroppo però, nonostante i proprietari di case generalmente credano (e sperino) il contrario, negli ultimi 10 anni il prezzo medio delle case in Italia è sceso del 30% circa:

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Il motivo per cui in Italia i prezzi sono scesi (la perdita di valore del patrimonio abitativo negli ultimi 10 anni è di 980 miliardi di euro), pur in un contesto europeo di prezzi in salita, è dovuto alla situazione generale del Paese: è da almeno 20 anni che l’Italia non cresce economicamente, le retribuzioni sono basse, la disoccupazione elevata, la sicurezza economica sempre più scarsa, il lavoro è sempre più a tempo determinato e toglie certezze a chi vorrebbe sottoscrivere un mutuo (e alla banca che il mutuo deve concedere).

A questo si aggiunge una decrescita demografica che, sebbene presente in tutta Europa, si fa particolarmente sentire in Italia: una popolazione in calo diminuisce la domanda di case da abitazione, che progressivamente trovano sempre meno acquirenti.

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*****

L’inflazione ora è in netta risalita ed i tassi di interesse verranno aumentati per contrastarla. Quel che potrà accadere in futuro lo si può dedurre osservando l’andamento del rendimento del BTP decennale italiano negli ultimi mesi, all’incirca da quando la nostra inflazione ha oltrepassato il “livello di guardia” del 2% nel luglio 2021 (pubblicata ad agosto):

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In soli 6 mesi il rendimento del BTP, in anticipazione delle future rimozioni degli stimoli monetari della BCE che finora hanno calmierato tassi e spread del nostro debito pubblico, è salito dallo 0,5% di agosto al 2% attuale. Questo movimento, probabilmente anticipatore di un movimento più ampio che deve ancora avvenire, non potrà non avere un impatto sul rialzo dei tassi dei mutui, tanto che si registrano già i primi aumenti.

Un aumento dell’1,5% nel rendimento del BTP decennale, se traslato sul tasso richiesto per i nuovi mutui immobiliari, comporta che la rata semestrale di un mutuo trentennale aumenterà del 23,1%, e non è detto che ci si fermi ad un rialzo del solo +1,5%.

Un tale maggior costo non potrà non avere effetti negativi sulla domanda di mutui ed immobili: una rata così aumentata metterà fuori gioco coloro il cui reddito non supporta più una rata che invece prima avrebbero potuto affrontare con i tassi più bassi, e diminuirà comunque la richiesta di mutui (ed ulteriori case) da parte di chi potrebbe comunque permettersi di pagare rate più elevate.

A fronte di costi dei mutui in salita è ben difficile che i prezzi del mercato immobiliare italiano possano salire dopo dieci anni di denaro gratis in cui sono invece scesi del 30%.

È invece assai più ragionevole ipotizzare che l’aumento del costo dei mutui provocherà una ulteriore discesa dei prezzi nominali, a cui si sommerà anche l’aumento dell’inflazione, rendendo l’investimento immobiliare fonte di sicure perdite reali.

Le considerazioni che abbiamo fatto finora si basano infatti su valori nominali, trascurando l’effetto di una inflazione finora sostanzialmente inesistente. Adesso però l’inflazione non è più trascurabile e se anche tornasse dall’attuale 4,8% al 3% all’anno, ad esempio, in 30 anni una casa si svaluterebbe in termini reali del 60% (in aggiunta al calo di prezzo nominale).

*****

Alle considerazioni suesposte va anche aggiunta l’assoluta irragionevolezza di voler concentrare ancora di più la propria ricchezza in Italia comprando più case del necessario (oltre la prima casa, quindi).

Il nostro è un Paese debole, governato male, che non cresce da decenni, con un debito pubblico mostruoso che sta a galla (finora) solo grazie alla BCE che lo ha ampiamente finanziato negli ultimi anni (sostegno che andrà progressivamente a diminuire), un Paese in cui abbiamo già tutto: casa, lavoro, stipendi, risparmi, pensioni e contributi pensionistici versati.

Speriamo non debba mai accadere, ma se il Paese in futuro avesse serie difficoltà (diciamo come la Grecia una decina di anni fa) vogliamo proprio avere tutta la nostra ricchezza concentrata in Italia comprando altre case? Il risparmio è l’unica cosa che possiamo diversificare investendolo all’estero tramite strumenti finanziari, perché continuare a buttar via soldi sul mattone di un paese in difficoltà?

Un immobile inoltre è difficilmente occultabile, anche al fisco: nel momento in cui il Governo decidesse di imporre una imposta patrimoniale (Draghi non lo farà mai, quelli che seguiranno chissà) case e conti correnti sono i primi beni su cui verrebbero messe le mani, senza nessuna possibilità di difesa.

Per non parlare della prossima revisione del Catasto, che aumenterà ai fini fiscali i valori catastali adeguandoli a quelli commerciali diminuendo così, ulteriormente, l’appetibilità del “mattone che non tradisce mai” che verrà così ulteriormente affossato.

Per concludere: se avete case “in eccesso” vendetele, finché siete in tempo. E sicuramente non compratene altre, checché vi dicano gli immobiliaristi.

Nota: differenza tra valori “nominali” e “reali”:
L’inflazione misura l’aumento generalizzato dei prezzi, per effetto della quale con la stessa quantità di denaro in futuro si riuscirà a comprare una minore quantità di beni e servizi: una banconota da 100 euro oggi consente di acquistare una certa quantità di beni, ma tra 20 anni la stessa banconota da 100 euro nominali ci permetterà di acquistarne meno, a causa dell’aumento dei prezzi dovuto all’inflazione: il valore nominale della banconota sarà sempre 100 euro, ma il valore reale che potremo spendere sarà stato diminuito dall’inflazione.
Analogamente, se compriamo una casa per 300.000 euro e dopo 30 anni la rivendiamo per 550.000 euro potremmo pensare (come i nostri padri) di avere guadagnato 250.000 euro, ma se nel frattempo l’inflazione è stata del 3% all’anno per 30 anni i 550.000 euro che incasseremo in futuro varranno in realtà il 60% in meno di quanto valevano 30 anni prima, ossia solo 220.000 euro di valore reale, per una perdita reale di 220.000 euro reali incassati, meno 300.000 investiti= -80.000 euro reali. È per questo che nel titolo di questo pezzo parlo di “crollo del valore” (reale) e non di “crollo del prezzo” (nominale).

*Le opinioni espresse sono personali e non indicano in alcun modo la posizione di eventuali parti collegate.
 

eliaslicia

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Analisi lunghissima per dire quello che tutti sanno già: la casa NON è + un investimento, non da ora ma da almeno 10 anni da quando è arrivato Monti che ha massacrato il settore con tasse assurde.
Rimangono pochissime zone dove eventualmente poter investire: Milano, Bologna e forse Roma, zone dove c'è una forte richiesta di immobili non per guadagnare con la vendita ma con gli affitti. E sempre sul lungo periodo.
Rimane la prima casa se non si vuole andare a dormire sotto i ponti.
 

Rok

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Oltre al discorso prima casa, va considerato che i soldi in banca recuperano ancora di meno rispetto all'inflazione.
 

*Bushido*

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stipendi Italiani ridicoli, energia e alimentari in costante aumento, ditemi voi come ci si può indebitare pesantemente per comprare ai prezzi da Boomer.
stagnazione immobiliare per me certa.
 

Galerkin

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Sì certo, fai adesso un mutuo a 30 anni a tasso fisso all'1,6% poi mi dici se un po' di inflazione non ti farebbe comodo... :D
 

Castiel

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La cosa assurda è che in molti posti io vedo situazioni che non hanno senso e che non riesco a spiegarmi.

Io vengo da una cittadina di 45k persone con un'economia praticamente inesistente. Non è un modo di dire, sono solo anziani e liceali e se provate a cercare annunci di lavoro escono esclusivamente call center e venditori di roba porta a porta (cioè truffe). Fine.

Nella teoria questa situazione si vede chiaramente anche dalla disponibilità di immobili. Se andate a vedere gli annunci immobiliari ci sono solo un 50 case in affitto disponibili contro circa 2500 in vendita. La situazione sembra quindi grave, nessuno affitta e tutti stanno cercando di vendere senza trovare compratori.

Dall'altra parte:
-il prezzo medio per una casa vecchia, in posizione neanche tanto decente, con un paio di stanze, è di circa 300k.
-Se cercate un appartamento leggermente più decente della media (magari con una bella vista, grandi terrazzi o posizione centrale) si vola a 500k. 500*****mila euro per una normalissima casa in una cittadina con letteralmente ZERO soldi e niente da fare.
-Ultimamente hanno tirato giu parecchi alberghi per farci case (come si diceva in un'altro topic). In molti di questi hanno fatto appartamenti di lusso, cose modernissime, davanti al mare, con tutti i pregi possibili. Prezzo 2 milioni ad appartamento.
VENDUTI TUTTI IN PREVENDITA.


Cioè tutti quelli che devono lavorare sono costretti ad andare altrove, anche se non vogliono. Non esiste proprio matematicamente la possibilità di vivere li senza aiuto familiare. E non è una questione di competenze perché puoi anche essere un'ingegnere aerospaziale ma proprio non esistono posti di lavoro disponibili. Di nessun tipo (se ovviamente non consideriamo i ristoranti/stabilimenti che non assumono una persona con regolare contratto dai tempi dell'invenzione del fuoco).
 

*Bushido*

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La cosa assurda è che in molti posti io vedo situazioni che non hanno senso e che non riesco a spiegarmi.

Io vengo da una cittadina di 45k persone con un'economia praticamente inesistente. Non è un modo di dire, sono solo anziani e liceali e se provate a cercare annunci di lavoro escono esclusivamente call center e venditori di roba porta a porta (cioè truffe). Fine.

Nella teoria questa situazione si vede chiaramente anche dalla disponibilità di immobili. Se andate a vedere gli annunci immobiliari ci sono solo un 50 case in affitto disponibili contro circa 2500 in vendita. La situazione sembra quindi grave, nessuno affitta e tutti stanno cercando di vendere senza trovare compratori.

Dall'altra parte:
-il prezzo medio per una casa vecchia, in posizione neanche tanto decente, con un paio di stanze, è di circa 300k.
-Se cercate un appartamento leggermente più decente della media (magari con una bella vista, grandi terrazzi o posizione centrale) si vola a 500k. 500*****mila euro per una normalissima casa in una cittadina con letteralmente ZERO soldi e niente da fare.
-Ultimamente hanno tirato giu parecchi alberghi per farci case (come si diceva in un'altro topic). In molti di questi hanno fatto appartamenti di lusso, cose modernissime, davanti al mare, con tutti i pregi possibili. Prezzo 2 milioni ad appartamento.
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Cioè tutti quelli che devono lavorare sono costretti ad andare altrove, anche se non vogliono. Non esiste proprio matematicamente la possibilità di vivere li senza aiuto familiare. E non è una questione di competenze perché puoi anche essere un'ingegnere aerospaziale ma proprio non esistono posti di lavoro disponibili. Di nessun tipo (se ovviamente non consideriamo i ristoranti/stabilimenti che non assumono una persona con regolare contratto dai tempi dell'invenzione del fuoco).

al mare è così, i residenti fanno "la fame" e l'edilizia campa sui "foresti" che hanno il soldo da spendere. inevitabilmente il mercato viene drogato
 

rickiconte

Sospendo lo S.taff
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Dall'altra parte:
-il prezzo medio per una casa vecchia, in posizione neanche tanto decente, con un paio di stanze, è di circa 300k.
-Se cercate un appartamento leggermente più decente della media (magari con una bella vista, grandi terrazzi o posizione centrale) si vola a 500k. 500*****mila euro per una normalissima casa in una cittadina con letteralmente ZERO soldi e niente da fare.
-Ultimamente hanno tirato giu parecchi alberghi per farci case (come si diceva in un'altro topic). In molti di questi hanno fatto appartamenti di lusso, cose modernissime, davanti al mare, con tutti i pregi possibili. Prezzo 2 milioni ad appartamento.
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Scusa ma di che zona/provincia stai parlando?:confused:
 

oneone

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Ottimo articolo
L'immobiliare ha davanti lo spauracchio dell'aumento dei tassi che ridimensionerà la possibilità di accedere a cifre elevate per comprare.
Aggiungi il calo demografico e le poche opportunità di lavoro stabile...
 

il Barbin

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tutto fila nell'articolo, intanto nel mio comune/provincia (Padova) i prezzi negli ultimi 24 mesi sono aumentati del 20/30%.
nel 2018/2019 sono andato a vedere decine di appartamenti:
- tacca trilocali, abitabili, prima periferia dentro comune), che viaggiavano nella tacca 90/95k. ora sono tutte in una tacca 125k/135k.
- appartamenti quadrilocali, in zone residenziali e "titolate" sul mercato, da ristrutturare totalmente, che portavi a casa nella tacca 110k/130k. nelle zone ancora più prossime al centro sui 140/150k. ora le prima partono tutte da non meno di 150k, le seconde non le trovi a meno di 180k/190k.
- appartamenti tacca anni 60/70 totalmente ristrutturati a nuovo, chiavi in mano, sempre fascia primissima periferia residenziale fuori mura: tacca 190k-210k. proprio in questi ultimi mesi queste hanno subito una impennata e vedo cose a 250/270k che fino a 2 anni fa NON ESISTEVA neanche nell'iper uranio.
- appartamenti in super centrale/dentro mura, quadrilocali, TOTALMENTE da ristrutturare, qui la forbice era veramente dipendente da troppe variabili, ma possiamo dire che si trovavano anche a 300k. ora a queste cifra trovi a fatica trilocali grandi la metà.

questo il mercato della mia città, da uno che ha visto decine e decine di casa dal 2018 a pochi mesi fa. e che ancora guarda per feticismo e amici/familiari che cercano.

siamo sempre lì, la teoria e il manuale dicono/prevedono cose che sembrano giuste, ma intanto da 24 mesi nei miei territori questa è la realtà dei fatti, cifre alla mano.
come dicevo anche in un altro post, non parlo/considero ovviamente le soluzioni CIOFECHE (casa decrepite sparse nella provincia sperduta, casolari e ruderi in provincia, appartamenti/palazzine oscene in comuni che si trovano nel NULLA cosmico della pianura padana). quelle sempre lì rimangono. ma alla fine scusate, noi tutti: che soluzioni cerchiamo? le soluzioni ciofeche? non penso proprio....quindi quello che NOI cerchiamo e vogliamo, qu da me, è bello che schizzato all'insù...che poi la MEDIA dei dati riporti altri cifre siamo d'accordo, ma se il paniere considera anche il peggio del peggio bisogna anche saper filtrare l'insieme....

riporto qui un'immagine dell'andamento dei PREZZI IN VETRINA per gli ultimi 24 mesi per immobiliare.it per il mio comune....so bene che si tratta di prezzi richiesti, e non di prezzi di vendita...ma comunque il dato è indicativo..anche perchè anche quelli di 24 mesi fa erano prezzi in vetrina e poi si trattava anche su quelli....quindi alla fine questi andamenti non rappresentano il dato monetario finale, ma rappresentano sicuramente un trend affidabile...anche perchè poi...il 95% delle transazioni avviene grazie a immobiliare.it o idealista.it...
 

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Nemor

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tutto fila nell'articolo, intanto nel mio comune/provincia (Padova) i prezzi negli ultimi 24 mesi sono aumentati del 20/30%.
nel 2018/2019 sono andato a vedere decine di appartamenti:
- tacca trilocali, abitabili, prima periferia dentro comune), che viaggiavano nella tacca 90/95k. ora sono tutte in una tacca 125k/135k.
- appartamenti quadrilocali, in zone residenziali e "titolate" sul mercato, da ristrutturare totalmente, che portavi a casa nella tacca 110k/130k. nelle zone ancora più prossime al centro sui 140/150k. ora le prima partono tutte da non meno di 150k, le seconde non le trovi a meno di 180k/190k.
- appartamenti tacca anni 60/70 totalmente ristrutturati a nuovo, chiavi in mano, sempre fascia primissima periferia residenziale fuori mura: tacca 190k-210k. proprio in questi ultimi mesi queste hanno subito una impennata e vedo cose a 250/270k che fino a 2 anni fa NON ESISTEVA neanche nell'iper uranio.
- appartamenti in super centrale/dentro mura, quadrilocali, TOTALMENTE da ristrutturare, qui la forbice era veramente dipendente da troppe variabili, ma possiamo dire che si trovavano anche a 300k. ora a queste cifra trovi a fatica trilocali grandi la metà.

questo il mercato della mia città, da uno che ha visto decine e decine di casa dal 2018 a pochi mesi fa. e che ancora guarda per feticismo e amici/familiari che cercano.

siamo sempre lì, la teoria e il manuale dicono/prevedono cose che sembrano giuste, ma intanto da 24 mesi nei miei territori questa è la realtà dei fatti, cifre alla mano.
come dicevo anche in un altro post, non parlo/considero ovviamente le soluzioni CIOFECHE (casa decrepite sparse nella provincia sperduta, casolari e ruderi in provincia, appartamenti/palazzine oscene in comuni che si trovano nel NULLA cosmico della pianura padana). quelle sempre lì rimangono. ma alla fine scusate, noi tutti: che soluzioni cerchiamo? le soluzioni ciofeche? non penso proprio....quindi quello che NOI cerchiamo e vogliamo, qu da me, è bello che schizzato all'insù...che poi la MEDIA dei dati riporti altri cifre siamo d'accordo, ma se il paniere considera anche il peggio del peggio bisogna anche saper filtrare l'insieme....

riporto qui un'immagine dell'andamento dei PREZZI IN VETRINA per gli ultimi 24 mesi per immobiliare.it per il mio comune....so bene che si tratta di prezzi richiesti, e non di prezzi di vendita...ma comunque il dato è indicativo..anche perchè anche quelli di 24 mesi fa erano prezzi in vetrina e poi si trattava anche su quelli....quindi alla fine questi andamenti non rappresentano il dato monetario finale, ma rappresentano sicuramente un trend affidabile...anche perchè poi...il 95% delle transazioni avviene grazie a immobiliare.it o idealista.it...

Vedi l'allegato 2816007

Ovvio che i prezzi che vediamo sono la media della nazione. Ci sono luoghi in Italia ( paesini sperduti e/o zone del sud che si spopolano alla velocita' della luce ) che avevano il destino segnato da anni e che continuano a scendere in modo imperterrito, dove trovare un compratore e' molto difficile, anche a prezzi da regalo.
Personalmente ho notato nella mia zona di interesse ( principalmente Roma ) che i prezzi "migliori" paradossalmente erano quelli attorno al 2015/2016 quando i bonus sulle ristrutturazioni al 50% iniziavano a prendere piede.. C'era molta roba a prezzi interessanti da ristrutturare pesantemente ( quadrilocali in zone vicino alla metro ) da affittare a camera a lavoratori/universitari, oggi immobili del genere non se ne trovano quasi piu', se non a prezzi piu' alti ed in condizioni peggiori di allora. Credo che i bonus sulle ristrutturazioni, sicuramente nelle grandi citta' hanno tenuto il mercato in piedi, se non addirittura ad una risalita, unito comunque ad un periodo di tassi di finanziamento estremamente bassi..
 

il Barbin

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Ovvio che i prezzi che vediamo sono la media della nazione. Ci sono luoghi in Italia ( paesini sperduti e/o zone del sud che si spopolano alla velocita' della luce ) che avevano il destino segnato da anni e che continuano a scendere in modo imperterrito, dove trovare un compratore e' molto difficile, anche a prezzi da regalo.
Personalmente ho notato nella mia zona di interesse ( principalmente Roma ) che i prezzi "migliori" paradossalmente erano quelli attorno al 2015/2016 quando i bonus sulle ristrutturazioni al 50% iniziavano a prendere piede.. C'era molta roba a prezzi interessanti da ristrutturare pesantemente ( quadrilocali in zone vicino alla metro ) da affittare a camera a lavoratori/universitari, oggi immobili del genere non se ne trovano quasi piu', se non a prezzi piu' alti ed in condizioni peggiori di allora. Credo che i bonus sulle ristrutturazioni, sicuramente nelle grandi citta' hanno tenuto il mercato in piedi, se non addirittura ad una risalita, unito comunque ad un periodo di tassi di finanziamento estremamente bassi..

certamente d'accordo con te, dico solo che se uno sta valutando l'acquisto e leggendo questo articolo pensa "ah ok, allora aspetto 12 mesi ad acquistare che così strappo un prezzo migliore" forse potrebbe rimanere deluso fra 12 mesi....tutto qui ecco. valutare acquisto prima casa sulla base di questi articoli potrebbe portare a delusioni
 

Nemor

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certamente d'accordo con te, dico solo che se uno sta valutando l'acquisto e leggendo questo articolo pensa "ah ok, allora aspetto 12 mesi ad acquistare che così strappo un prezzo migliore" forse potrebbe rimanere deluso fra 12 mesi....tutto qui ecco. valutare acquisto prima casa sulla base di questi articoli potrebbe portare a delusioni

Assolutamente.. Ripeto il periodo migliore per comprare casa secondo me e' oramai passato, sperare in crolli/importanti discese di prezzi nel breve/medio periodo ( ripeto se non in zone come il destino oramai segnato da tempo ) e' utopia. Anzi credo che nella peggiore delle ipotesi il mercato rimarra' stabile.
 

rentier64

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L'articolo e' la teoria del futuro mentre la pratica di OGGI e' che su MIlano i prezzi salgono e seguiranno anche l'inflazione, Buon per chi vende mentre per chi compra e non ha il cash dovra' sganciare un tasso di interesse piu' alto di mutuo,ma se ha bisogno della casa per viverci fara' il sacrificio altrimenti dovra' andare in affitto.
 

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L'articolo e' la teoria del futuro mentre la pratica di OGGI e' che su MIlano i prezzi salgono e seguiranno anche l'inflazione, Buon per chi vende mentre per chi compra e non ha il cash dovra' sganciare un tasso di interesse piu' alto di mutuo,ma se ha bisogno della casa per viverci fara' il sacrificio altrimenti dovra' andare in affitto.

Come mai sei certo che i prezzi a Milano saliranno ancora?
 

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Gian Piero Motti fan
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L'articolo e' la teoria del futuro mentre la pratica di OGGI e' che su MIlano i prezzi salgono e seguiranno anche l'inflazione, Buon per chi vende mentre per chi compra e non ha il cash dovra' sganciare un tasso di interesse piu' alto di mutuo,ma se ha bisogno della casa per viverci fara' il sacrificio altrimenti dovra' andare in affitto.

Premesso che nell'articolo si accenna esplicitamente a Milano come "eccezione (città) nell'eccezione (Paese)", il punto di fondo è: le condizioni che hanno sostenuto il rialzo (o il ribasso) dei prezzi finora sono destinate a perdurare ?".

Tutto qui. Se si è intellettualmente onesti e non superficiali, e se la risposta fosse "no", dovrebbe essere chiaro che un trend non continua per pura forza d'inerzia. Altrimenti si ricade pari pari nel modo di pensare in auge nel 2006-2007, quando pareva inarrestabile salvo poi rendersi conto del castello di carte che era.

La domanda di abitazioni è essenzialmente di duplice tipologia : una (potremmo chiamarla "primaria") quella di prime case, cioè di chi acquista per abitarci. Costoro è vero che "dovranno rassegnarsi a sganciare di più", ma è anche vero che allora potrebbero preferire l'affitto (il quale potrebbe salire anch'esso) oppure proprio non muoversi, qualora possano. Ma ammettiamo pure che questa parte di acquirenti sia "costretta".

Resta tutta la "domanda secondaria" (fatta cioè per investimenti), la quale viceversa si reggeva tutta sul semplice arbitraggio descritto perfettamente nell'articolo: questa domanda, paradossalmente, non guarda affatto la casa in sé (dov'è, com'è, se è piccola, grande, bella o brutta) bensì esclusivamente parametri finanziari, come per un qualsiasi investimento : ricavi e costi. Del resto è questo che l'ha tenuta in piedi finora, anzi sostenuta: contribuendo così alla salita dei prezzi.
Ma allora, se quell'arbitraggio viene meno (e di conseguenza la forbice costi - ricavi ), quella stessa domanda ci mette un attimo a valutare che un bel Btp, nel frattempo salito di rendimento, converrebbe molto di più e pure con meno sbattimento e più liquidabilita'. Per non parlare di asset collegati all'inflazione, dell'oro, ecc.
Nel frattempo sono destinati a venire meno o a ridimensionarsi anche tutti gli altri fondamentali puntelli della domanda, come i bonus.
E ancora, la stessa inflazione energetica si traduce in maggiori costi di puro e semplice esercizio (a regime) dell'immobiliare, un po' come i costi dei carburanti ai fini della convenienza a comprare ed usare una macchina.
E sempreché non arrivi la famigerata riforma del catasto a fare da periodico bancomat (laddove proprio le maggiori necessità dovute alla copertura del debito pubblico potrebbero fare da innesco).
Tutte cose che quella parte di domanda "per investimento" non può non tenere in massima considerazione.
A questo punto, sostenere che i prezzi immobiliari, o meglio il trend in salita di questi ultimi non ne risentirebbe, francamente è risibile.

Tanto più che la "casa per investimento" non è un bene essenziale.
 

123abc

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Perché l’inflazione farà crollare (e non salire) il valore della casa
Perche l’inflazione fara crollare (e non salire) il valore della casa - ilSole24ORE
scritto da Econopoly il 22 Febbraio 2022
TASCHE VOSTRE
Post di Costantino Forgione, consulente finanziario* –

Gli italiani, è noto, sono molto affezionati all’investimento immobiliare secondo il motto per cui “il mattone non tradisce mai”. Questa credenza popolare ci è stata trasmessa dai nostri padri che, nel periodo di iperinflazione degli anni ‘70-‘80, vedevano il prezzo nominale delle case salire continuamente, senza potersi rendere conto del fatto che i prezzi salivano sì, ma molto meno dell’inflazione, tramutando il loro investimento immobiliare in una perdita reale. (per chiarimenti su valori “nominali” e “reali” si veda la nota in fondo al post).

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Il risultato di questa illusione è che da 50 anni gli italiani sovrainvestono nell’immobiliare ed oggi vi sono fortemente esposti, concentrandovi circa il 50% della ricchezza nazionale totale (circa 5.000 miliardi su 10.000). Con l’inflazione che ha improvvisamente ricominciato a salire dopo anni di stabilità attorno a livelli trascurabili, o addirittura negativi, sempre più italiani stanno ora pensando di investire in ulteriori immobili, illudendosi di poter così proteggere i propri risparmi dall’inflazione.

Sarebbe un grave errore, da non ripetere nuovamente.

*****

Il recente aumento dell’inflazione sta obbligando le banche centrali di quasi tutti i paesi del mondo a ripensare la loro strategia di tassi bassissimi posta in essere già prima della crisi Covid per cercare di sostenere una economia che rischiava di collassare.

A fronte di un livello di inflazione obiettivo delle Banche Centrali attorno al 2% annuo sia in Europa che negli USA, l’inflazione americana è ormai arrivata al 7,5%, in Europa al 5% ed in Italia al 4,8%: siamo arrivati a livelli intollerabilmente elevati e non ci sono ancora segnali di rallentamento. Gli eventi geopolitici delle ultime settimane potrebbero peggiorare ulteriormente la situazione, qualora i prezzi dei prodotti energetici salissero ancora.

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L’attuale inflazione sembra essere assai meno “transitoria” di quanto non ci si aspettasse inizialmente e sta facendo scattare diversi campanelli di allarme presso le banche centrali di tutto il mondo: molte banche centrali hanno già rialzato i tassi, la Federal Reserve statunitense ha detto che lo farà a partire da marzo mentre la Banca Centrale Europea non si è ancora pronunciata, ma gli operatori si attendono i primi rialzi entro la fine di quest’anno. Questo potrebbe segnare l’inizio della fine del lungo periodo di “denaro gratis” inaugurato con la crisi dei mutui subprime del 2009, tredici anni fa.

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Nel frattempo, grazie ai mutui erogati a tassi bassissimi, negli ultimi 10 anni i prezzi dell’immobiliare europeo sono andati “in bolla”, come si dice di mercati i cui prezzi sono saliti oltre ogni ragionevole criterio di valutazione. L’esempio estremo di mutui a buon mercato si è verificato nel 2019 in Danimarca (che non fa parte dell’area Euro), dove si è arrivati ad erogare mutui a tassi negativi in cui era la banca a pagare il cliente perché sottoscrivesse un mutuo per comprare casa!

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Come si vede dalla tabella di Eurostat qui sopra, negli ultimi 10 anni di denaro gratis i prezzi delle case sono volati in tutta Europa, con la notevole eccezione dell’Italia (dove troviamo eccezioni all’eccezione, per esempio il mercato immobiliare delle zone centrali a Milano) e della Grecia. Il motivo di tale rialzi è semplice, negli ultimi 10 anni il rendimento delle obbligazioni è andato a zero ed i mutui immobiliari per acquistare case da mettere “a reddito” non costavano quasi niente.

Gli europei si sono quindi buttati a comprare case facendo arbitraggio tra costi e rendimenti: se il mutuo costava l’1% e la casa offriva il 3% di rendimento da affitto, il risparmiatore acquistava casa a debito e la metteva a reddito, guadagnando quel 2% di rendimento che i titoli di stato non offrivano più, per cui domanda e prezzi delle case sono aumentati.

Ora che i costi dei mutui ed i rendimenti delle obbligazioni cominciano a salire questo arbitraggio inizia a non funzionare più: un investimento decennale in BTP comincia ad essere nuovamente attraente rispetto ad una rendita da affitti in futura diminuzione a causa dell’aumento del costo dei nuovi mutui immobiliari.

I prezzi degli immobili dovrebbero lentamente scendere in proporzione all’aumento dei tassi di interesse, più o meno come le obbligazioni a tasso fisso a cui sono strutturalmente simili: Anche senza addentrarci in ragionamenti complicati su duration e spread di tasso, è abbastanza evidente che se i rendimenti dei BTP sono all’1% ed una casa rende il 3% tutti vorranno comprare case ed il loro prezzo salirà. Mentre quando i rendimenti dei BTP torneranno al 3% (ad esempio) ed una casa renderà solo il 3% di affitto meno 3% di nuovo costo del mutuo= 0%, nessuno vorrà più comprare case da mettere a reddito ed il loro prezzo scenderà. È quello che accadrà nei prossimi anni.

Una notevole differenza tra investimenti in immobili ed in BTP è che i prezzi dei BTP si possono riscontrare in ogni momento mentre quello delle case no, e da questa assenza di prezzi gli italiani traggono la malriposta fiducia che il prezzo resti costante o addirittura in salita.
Purtroppo però, nonostante i proprietari di case generalmente credano (e sperino) il contrario, negli ultimi 10 anni il prezzo medio delle case in Italia è sceso del 30% circa:

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Il motivo per cui in Italia i prezzi sono scesi (la perdita di valore del patrimonio abitativo negli ultimi 10 anni è di 980 miliardi di euro), pur in un contesto europeo di prezzi in salita, è dovuto alla situazione generale del Paese: è da almeno 20 anni che l’Italia non cresce economicamente, le retribuzioni sono basse, la disoccupazione elevata, la sicurezza economica sempre più scarsa, il lavoro è sempre più a tempo determinato e toglie certezze a chi vorrebbe sottoscrivere un mutuo (e alla banca che il mutuo deve concedere).

A questo si aggiunge una decrescita demografica che, sebbene presente in tutta Europa, si fa particolarmente sentire in Italia: una popolazione in calo diminuisce la domanda di case da abitazione, che progressivamente trovano sempre meno acquirenti.

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*****

L’inflazione ora è in netta risalita ed i tassi di interesse verranno aumentati per contrastarla. Quel che potrà accadere in futuro lo si può dedurre osservando l’andamento del rendimento del BTP decennale italiano negli ultimi mesi, all’incirca da quando la nostra inflazione ha oltrepassato il “livello di guardia” del 2% nel luglio 2021 (pubblicata ad agosto):

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In soli 6 mesi il rendimento del BTP, in anticipazione delle future rimozioni degli stimoli monetari della BCE che finora hanno calmierato tassi e spread del nostro debito pubblico, è salito dallo 0,5% di agosto al 2% attuale. Questo movimento, probabilmente anticipatore di un movimento più ampio che deve ancora avvenire, non potrà non avere un impatto sul rialzo dei tassi dei mutui, tanto che si registrano già i primi aumenti.

Un aumento dell’1,5% nel rendimento del BTP decennale, se traslato sul tasso richiesto per i nuovi mutui immobiliari, comporta che la rata semestrale di un mutuo trentennale aumenterà del 23,1%, e non è detto che ci si fermi ad un rialzo del solo +1,5%.

Un tale maggior costo non potrà non avere effetti negativi sulla domanda di mutui ed immobili: una rata così aumentata metterà fuori gioco coloro il cui reddito non supporta più una rata che invece prima avrebbero potuto affrontare con i tassi più bassi, e diminuirà comunque la richiesta di mutui (ed ulteriori case) da parte di chi potrebbe comunque permettersi di pagare rate più elevate.

A fronte di costi dei mutui in salita è ben difficile che i prezzi del mercato immobiliare italiano possano salire dopo dieci anni di denaro gratis in cui sono invece scesi del 30%.

È invece assai più ragionevole ipotizzare che l’aumento del costo dei mutui provocherà una ulteriore discesa dei prezzi nominali, a cui si sommerà anche l’aumento dell’inflazione, rendendo l’investimento immobiliare fonte di sicure perdite reali.

Le considerazioni che abbiamo fatto finora si basano infatti su valori nominali, trascurando l’effetto di una inflazione finora sostanzialmente inesistente. Adesso però l’inflazione non è più trascurabile e se anche tornasse dall’attuale 4,8% al 3% all’anno, ad esempio, in 30 anni una casa si svaluterebbe in termini reali del 60% (in aggiunta al calo di prezzo nominale).

*****

Alle considerazioni suesposte va anche aggiunta l’assoluta irragionevolezza di voler concentrare ancora di più la propria ricchezza in Italia comprando più case del necessario (oltre la prima casa, quindi).

Il nostro è un Paese debole, governato male, che non cresce da decenni, con un debito pubblico mostruoso che sta a galla (finora) solo grazie alla BCE che lo ha ampiamente finanziato negli ultimi anni (sostegno che andrà progressivamente a diminuire), un Paese in cui abbiamo già tutto: casa, lavoro, stipendi, risparmi, pensioni e contributi pensionistici versati.

Speriamo non debba mai accadere, ma se il Paese in futuro avesse serie difficoltà (diciamo come la Grecia una decina di anni fa) vogliamo proprio avere tutta la nostra ricchezza concentrata in Italia comprando altre case? Il risparmio è l’unica cosa che possiamo diversificare investendolo all’estero tramite strumenti finanziari, perché continuare a buttar via soldi sul mattone di un paese in difficoltà?

Un immobile inoltre è difficilmente occultabile, anche al fisco: nel momento in cui il Governo decidesse di imporre una imposta patrimoniale (Draghi non lo farà mai, quelli che seguiranno chissà) case e conti correnti sono i primi beni su cui verrebbero messe le mani, senza nessuna possibilità di difesa.

Per non parlare della prossima revisione del Catasto, che aumenterà ai fini fiscali i valori catastali adeguandoli a quelli commerciali diminuendo così, ulteriormente, l’appetibilità del “mattone che non tradisce mai” che verrà così ulteriormente affossato.

Per concludere: se avete case “in eccesso” vendetele, finché siete in tempo. E sicuramente non compratene altre, checché vi dicano gli immobiliaristi.

Nota: differenza tra valori “nominali” e “reali”:
L’inflazione misura l’aumento generalizzato dei prezzi, per effetto della quale con la stessa quantità di denaro in futuro si riuscirà a comprare una minore quantità di beni e servizi: una banconota da 100 euro oggi consente di acquistare una certa quantità di beni, ma tra 20 anni la stessa banconota da 100 euro nominali ci permetterà di acquistarne meno, a causa dell’aumento dei prezzi dovuto all’inflazione: il valore nominale della banconota sarà sempre 100 euro, ma il valore reale che potremo spendere sarà stato diminuito dall’inflazione.
Analogamente, se compriamo una casa per 300.000 euro e dopo 30 anni la rivendiamo per 550.000 euro potremmo pensare (come i nostri padri) di avere guadagnato 250.000 euro, ma se nel frattempo l’inflazione è stata del 3% all’anno per 30 anni i 550.000 euro che incasseremo in futuro varranno in realtà il 60% in meno di quanto valevano 30 anni prima, ossia solo 220.000 euro di valore reale, per una perdita reale di 220.000 euro reali incassati, meno 300.000 investiti= -80.000 euro reali. È per questo che nel titolo di questo pezzo parlo di “crollo del valore” (reale) e non di “crollo del prezzo” (nominale).

*Le opinioni espresse sono personali e non indicano in alcun modo la posizione di eventuali parti collegate.

Analisi molto articolata e anche parzialmente condivisibile (demografia, mancata crescita economica, tassi, home country bias), ma che va integrata con alcuni elementi aggiuntivi:
- il crollo del prezzo delle case italiane è ascrivibile interamente alla doppia crisi 2008-2011 che ha provocato un pesante credit crunch che si era riassorbito solo negli ultimi 3 o 4 anni e poi con il Covid il mercato ha subito dei rallentamenti e dei riposizionamenti dovuti principalmente a modifiche nelle preferenze da parte dei potenziali acquirenti; ora la prima assunzione da farsi (e che l'articolista COLPEVOLMENTE) non fa è che i prezzi di partenza (2008) non erano quelli corretti, non erano sostenibili e che era presente una enorme bolla con tutti gli annessi e connessi e che questa è saltata con il credit crunch sopra menzionato. Infatti non appena i prezzi si sono riposizionati a valori più equi (e in molti casi nella provincia italica pure sotto) e le banche sono tornate a finanziare la domanda i prezzi hanno dapprima ridotto il calo e successivamente si sono stabilizzati. Nei mercati più vivaci sono pure tornati a crescere;
- altro errore marchiano dell'analisi di cui sopra è stare a guardare il livello dei tassi, ma non il volume dell'erogato, come scritto sopra i tassi ultrabassi ACCESSIBILI A TUTTI sono questione solo degli ultimi 2 o 3 anni in Italia, prima erano solo teorici;
- altro spunto è quello che riguarda la domanda per investimento, questo è un fattore che riguarda solo le grandi città e quindi conta molto poco per la determinazione dell'equilibrio di mercato di tutti gli altri mercati;
- l'immobiliare non terrà il passo dell'inflazione? Come già fatto notare da un altro utente anche io penso che difficilmente salvaguarderà interamente il potere d'acquisto, ma se perdesse MENO delle alternative allora forse non sarebbe un investimento del tutto perdente;
- sempre in tema di inflazione bisogna scindere il valore delle case tra valore della location e valore intrinseco delle stesse; laddove il prezzo è già una proxy del valore intrinseco o ci è molto vicino (la provincia italica) allora l'inflazione che impatta direttamente sulle materie prime edili e quindi sui costi delle ristrutturazioni si riverserà interamente o quasi nell'aumento del valore delle case che sono state ristrutturate. Tutti coloro che stanno ristrutturando in questi anni davvero pensate che saranno disponibili a vendere al prezzo depauperato del non ristrutturato? Ancora oggi chi ha comprato nel periodo di bolla 2005-2010 cala, ma non svende (lo fa solo se è obbligato), quindi...

Diciamo che questa analisi può forse andare bene per le grandi città (Milano esclusa), ma non per la stragrande maggioranza dell'immobiliare italiano.
 

Bose

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Io sono fortemente convinto che se ci sai fare, fai dei bei affari...
Inutile spiegare i metodi, ognuno ha i suoi...
Io per esempio quando compro, cerco sempre da ristrutturare, per sfruttare le detrazioni, ovviamente non cerco immobili a Milano dove lo si affitta a 1.000,00 al mese ma lo si paga 400K.
Ci sono istinti personali e modi di fare che sono poco condivisibili ma se danno buoni risultati io li reputo vincenti.
Poi ragazzi miei, questo no, quello neanche, l'altro neanche a parlarne, quindi chi è fortunato e ha liquidità cosa fa?
 

soros75

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Ottimo articolo
L'immobiliare ha davanti lo spauracchio dell'aumento dei tassi che ridimensionerà la possibilità di accedere a cifre elevate per comprare.
Aggiungi il calo demografico e le poche opportunità di lavoro stabile...

I prezzi delle case sono esplosi con i tassi BCE al 4% e sono crollati con i tassi a zero.

Se raddoppiera' il prezzo di una margherita, raddoppiera' anche il prezzo delle case. Poco ma sicuro.
 

rentier64

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Come mai sei certo che i prezzi a Milano saliranno ancora?

Non ho la sfera di cristallo ma basta osservare 2 regole fondamentali :
1) con inflazione i prezzi salgono(mai visto scendere)
2) seguire le regole del mercato Domanda e Offerta:
la domanda è la quantità totale di beni e servizi disponibili necessari per coprire il bisogno effettivo sul libero mercato.
Invece, l'Offerta è la quantità totale di beni e servizi disponibili sul libero mercato.
Su Milano anche se ci sono attualmente 8000 case non vendute da oltre un anno non vedo particolare problemi nel vendere o nel comprare se i prezzi sono congrui e se l'immobile e' a posto(meglio biilo o trilocali).Bisogna saper scegliere e cercare per bene le zone a buon mercato e che nel futuro potranno rivalutarsi.
In molte zone di MIlano i prezzi sono alti mercato in Bolla ,nonostante cio' vedo che si continua a costruire.
Case invendute a Milano, 8 mila immobili da oltre un anno. Prezzo, metri quadrati: cosa cerca chi compra- Corriere.it
 
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