Investimento piccolo app da mettere a reddito

[Laa]

E continuerebbe a perderci. Se vuole fare un investimento questo deve ripagarsi di per se. Se utilizza soldi presi da altre parti sta sbagliando qualcosa.

 

[Nemor]

Ah ecco! Allora lei a fine mese si ritrova con 400-363 in tasca. Fanno 444 euro l'anno. In dieci anni 4440 euro. Lei intanto ha acquistato il suo appartamento per 75k. Lo rivende a 60k. Però ha 4440 in cassa. Complimenti ha appena buttato giù per la finestra 11k euro.

Dici ? nell'ipotesi che hai appena descritto quando ho comprato avevo 35'000 in tasca e dopo 10 anni mi ritrovo 64'000.

 

[Nemor]

Va beh caro il mio professore, la saluto e me ne vado a dormire

 

[CharlesIngalls]

Nemor... 'scolta me... butta tutto su C/Deposito al 2% lordo per tre anni... e non pensarci più...!!! Se vuoi fare un vero affare devi pensare a qualcosa di innovativo MA legale... tipo spaventare l'inquilino di sotto... con dei rituali magici... magari infilando una famiglia nigeriana al piano di sopra...!!! Appena svendono porti a casa alla metà... e senza mutuo il tuo calcolo funziona meglio...!!!

Ovviamente poi contatti Salvini affinchè i nigeriani possano andarsene a casa loro...!!!

 

[industry]

Ah ecco! Allora lei a fine mese si ritrova con 400-363 in tasca. Fanno 444 euro l'anno. In dieci anni 4440 euro. Lei intanto ha acquistato il suo appartamento per 75k. Lo rivende a 60k. Però ha 4440 in cassa. Complimenti ha appena buttato giù per la finestra 11k euro.

Stai facendo il saccente ma sbagli completamente. I calcoli corretti li ha fatti Nemor.
La rata del mutuo (capitale+interessi) o la conti prima tutta insieme, oppure la conti mese per mese. Tu la stai calcolando 2 volte (nei 75k iniziali e nei 363 al mese).
Se il costo del mutuo (capitale e interessi) lo calcoli tutto all'inizio, metti 75k, che è comprensivo della quota capitale + 5k di interessi; e metti zero nei singoli mesi.
Altrimenti, se vuoi calcolarle mese per mese, metterai 363 al mese, ma il costo iniziale non sarà 75k ma 30 (o 40 non ricordo la cifra...)

 

[numero0]

solidarietà a Laa

 

[industry]

E continuerebbe a perderci. Se vuole fare un investimento questo deve ripagarsi di per se. Se utilizza soldi presi da altre parti sta sbagliando qualcosa.

Quindi per te non c'è nessuno che prende a prestito e reinveste a un tasso più alto? Mai sentito parlare di leva? O più semplicemente, come nel caso in oggetto, di approfittare dei tassi bassi che ci sono oggi sui mutui?
Appunto: meno male che è un forum di finanza

 

[industry]

solidarietà a Laa

Tifo a parte, parlando di numeri..?

 

[numero0]

Scusa, Industry, la mia risposta non era per te, si sono accavallati i post, comunque io sono un super fautore della leva, mi sto facendo finanziare app.to preso all'asta proprio in questi giorni, però bisogna sapere di cosa si parla e fare bene i calcoli.
Ti dirò di più, i due terzi delle mie risorse per le aste li ho rinvenuti dall'ipoteca (mutuo liquidità) sul mio app.to, in sintesi; do circa il 2% scarso (taeg) annuo alla banca e ho fatto rendere i soldi nei primi tre anni intorno al 45€ netto.....

 

[numero0]

Quindi per te non c'è nessuno che prende a prestito e reinveste a un tasso più alto? Mai sentito parlare di leva? O più semplicemente, come nel caso in oggetto, di approfittare dei tassi bassi che ci sono oggi sui mutui?
Appunto: meno male che è un forum di finanza

parlando di "soldi da altre parti" Laa giustamente dice che non c'entrano niente i risparmi personali mensili di Nemor sul conto economico di un'operazione

 

[Nemor]

Adesso non ho il pc tra le mani, però più che ragionare sui 0 virgola, mi preme puntualizzare altro. Nella mia ipotesi mi tengo un inquilino che tutti i mesi mi paga 400 euro in modo costante x 10 anni, chi non ci metterebbe la firma?. Mi basta tenerlo poco sfitto l'immobile che i rendimenti crollano. Penso quindi di offrire 55k, contando sul fatto di spendere al max 70k, sperando di affittarlo a 430 euro, cifra ancora possibile. I btp andavano comprati a fine 2011, cosa che stavo per fare, ma credo ricordate tutti cosa stava succedendo. Il problema è che adesso i tassi iniziano a salire, con la fine del Qe, quindi capire cosa fare è per nulla semplice. Potrei stare fermo e tenermi i tassi quasi nulli dei cd, in attesa che tra qualche anno ci siano rendimenti interessanti, però mi sa che in 10 anni questo ragionamento mi porta i miei presunti rendimenti quasi a 0. Potrei fare altra ipotesi catastrofica, valore immobile - 4% anno e canone - 2% annuo. Mi sa che così dopo 10 anni ci ho perso un po' di soldi..

 

[Nemor]

Ci ho messo un pò comunque a capire cosa volesse dire Laa, non è che i suoi ragionamenti siano sbagliati, ma IMHO poco realistici, i forse troppo prudenti per alcuni versi e non si possono dare tutti i torti anzi, prendendo i soldi a prestito i rischi aumentano, specie se la poi il valore di mercato dell'immobile crolla. É ovvio che se voglio rendimenti del 4-5% non posso mettermi a comprare btp a 10 anni.. È anche per questo che voglio indebitarsi per poco, fosse per me potrei anche fare un mutuo a 30k, anche a 20, ma la mia banca non lo fa e credo nemmeno le altre. Posso contare sul fatto che dopo il primo anno potrei rimborsare parte del mutuo, sempre che i tassi non salgono, nel qual caso non farei nulla

 

[Laa]

Scusate ma al di la di tutto...cosa c'è di sbagliato nel ragionamento

1) Acquisto un asset 100 (cash o mutuo che sia)
2) Asset genera flusso di cassa n
3) Dopo 10 anni lo rivendo. Io in tasca avrò si 100 + n, ma se ho pagato la casa 100 mi ritrovo con solo n.


Comunque al di la di tutto io credo che gli affitti siano veramente troppo bassi. Io non vedo i prezzi delle case calare ulteriormente, a dirla tutta. Al di fuori delle grandi città poli economici o turistici i prezzi sono veramente a un livello che difficilmente riesco a immaginare più contratto. Poi però vedo le difficoltà delle giovani coppie e i dubbi mi vengono.

Sono realmente indeciso.

 

[Mike_74]

Scusate ma al di la di tutto...cosa c'è di sbagliato nel ragionamento

1) Acquisto un asset 100 (cash o mutuo che sia)
2) Asset genera flusso di cassa n
3) Dopo 10 anni lo rivendo. Io in tasca avrò si 100 + n, ma se ho pagato la casa 100 mi ritrovo con solo n.

Secondo me perdi dei pezzi in giro.
Nel tuo esempio:
A. Acquisti asset a 100, tutto mutuo
B. n=0, dagli affitti ci copri solo il mutuo
C. Dopo 10 anni rivendi a 100.

Beh, io, al contrario del tuo excel sare piuttosto felice.

 

[sotomajor]

Scusate ma al di la di tutto...cosa c'è di sbagliato nel ragionamento

1) Acquisto un asset 100 (cash o mutuo che sia)
2) Asset genera flusso di cassa n
3) Dopo 10 anni lo rivendo. Io in tasca avrò si 100 + n, ma se ho pagato la casa 100 mi ritrovo con solo n.


Comunque al di la di tutto io credo che gli affitti siano veramente troppo bassi. Io non vedo i prezzi delle case calare ulteriormente, a dirla tutta. Al di fuori delle grandi città poli economici o turistici i prezzi sono veramente a un livello che difficilmente riesco a immaginare più contratto. Poi però vedo le difficoltà delle giovani coppie e i dubbi mi vengono.

Sono realmente indeciso.

Ho seguito a grandi linee la discussione...anche io ho pensato di fare un investimento simile...tutto cash però.
L'errore che stavo facendo io e che temo si stia facendo qui sia quello di associare troppo questo tipo di operazione a un BTP lungo.
In parte può essere vero ma le differenze sostanziali sono, secondo me:

- dopo 10/20 anni nessuno di garantisce valore 100...la casa può valere molto meno ( o molto di più)
- possibilità che la casa rimanga sfitta...le cedole del BTP sono praticamente garantite
- in dieci/venti anni devi praticamente essere sicuro di tirare fuori soldi per spese straordinarie che adesso non prendi in considerazione

Ragionamenti generali che sono difficilmente calcolabili come fosse un BTP standard

 

[Nemor]

Via aggiorno..
Sono riuscito a recuperare planimetria, visura catastale e visura ipotecaria, mi sembra tutto abbastanza pulito. Unica cosa nel 2007 (3 proprietari si sono succeduti fino ad oggi) c'è un frazionamento in quota, quando c'era il primo proprietario, ma mi sembra nulla di che. Di Imu seconda casa paga 450 euro circa l'anno

 

[CharlesIngalls]

Occhio agli spettri...!!!

 

[Nemor]

Fatta proposta a 55k, tutte le visure che ho fatto sono ok. Dovrei riuscire a chiudere sui 73-75k tutte le spese incluse. Visti i prezzi in zona se il venditore accetta direi che ne esco con un buon affare. Si affitta tranquillamente ed in breve tempo a 450.

 

[gibO.o]

Sembra buono, se e soltanto se:

1. Non ci sono beghe condominiali tipo (elenco non esaustivo):
- vicini pazzi
- condomini morosi cronici
- riscaldamento centralizzato
- spese ordinarie eccessive
- spese straordinarie previste/impreviste/gonfiate...
- amministratore pasticcione (per non dire di peggio)

2. E' facilmente liquidabile (anche perdendoci qualcosa)

 

[broken brick]

In questo periodo tutti i miei conoscenti tornano ad interessarsi agli immobili. Mi chiedono piccoli appartamenti da affittare.
Penso che sia dovuto all'incertezza politica e alla mancanza di altri investimenti redditizi.
Io continuo a sconsigliarli, non voglio rovinarmi le amicizie nel caso in cui i nominali continuino a scendere (a mio avviso probabile).