Investire a Berlino: fatti, non chiacchiere

[fever7]

Magari si rivalutera´, ma tenendo in conto:

- la probabilita´ maggiore di "default" dell'inquilino
- i possibili maggiori costi di cura
- il possibile maggiore tempo sfitto tra inquilino e successivo

probabilmente il rendimento sara´ identico a quello di una cittadina di medie dimensioni ma in "boom".

Per quanto concerne tuo figlio, ok, ma non so se Berlino dia tutte queste possibilita´. Boh, a me fa proprio schifo come citta´, ma saro´ anche un po´ "quadrato" venendo dal nord-est italia.

il motivo secondo me è assai semplice, per comprare nelle città tedesche che vanno davvero bene e con qualità della vita alta o altissima servono soldi
a me piace parecchio monaco,città grande ma tranquilla con bei laghi vicini e montagne a meno di un'ora e disoccupazione al 3%...ma i prezzi sono parecchio alti

 

[fever7]

Generalmente non hanno queste caratteristiche, o meglio: non hanno prezzi bassi come quelli di Berlino.

Per quanto concerne le grandi prospettive di rivalutazione, non si capisce invece per quale motivo gli impresari tedeschi siano scemi e non riescano a capire le potenzialita´ dell'immobiliare della loro capitale. Si´, gli italiani hanno in media piu´ fiuto per gli affari, ma in questo caso trattandosi di un investimento cosi´ "alla luce", dubito vi sia una probabilita´ di semi-arbitraggio.

in realtà i prezzi a berlino e altre città sono già saliti molto negli ultimi 2-3 anni... i tedeschi non sono abituati e parlano di bolla... difficile da dire, certo che con i mutui fissi al 3%

 

[nahar]

Dunque direi che a questo punto è possibile stendere un abbozzo di business plan. Ipotizziamo l'acquisto di un mono-bilocale in zona semicentrale con prezzi a 2000€/mq. L'immobile in esempio sarà dunque di 35mq, prezzo 70.000€.

COSTI D'ACQUISTO
15% circa = 10.000 €

Dunque il costo totale d'acquisto sarà 80.000€

RENDITA ATTESA
Affitto lordo 400€ (pensare a una cifra maggiore mi pare irrealistico)
da cui stornare circa 80€ di tasse mensili sul reddito
circa 25€ mensili di imposta sulla proprietà
circa 15-20€ mensili di commercialista
almeno 50€ mensili per agenzia servizi vari (riparazioni,consegna chiavi,rapporti col condominio,pulizie etc)
circa 30-40€ mensili di condominio
---------------------------------------
RENDITA NETTA
200€ scarsi

Dunque il 2% netto (nella migliore delle ipotesi).

RIVALUTAZIONE ATTESA
DOPO 5 anni
Posto che da qui a 5 anni l'immobile si rivaluti del 30-40% (al lordo dell'inflazione)
potremmo rivenderlo a 95.000€
la plusvalenza sarà dunque 25.000€ da cui togliere il 20-25%
ciò significa che intascheremo circa 20.000€
ovvero 10.000€ in più di quanto abbiamo pagato la casa+le spese 5 anni prima.
Suddividendo i 10.000€ negli ultimi 5 anni abbiamo 2000€ annui, ovvero circa 170€ mensili da aggiungere ai 200€ scarsi di affitto mensile calcolato sopra.
In tal caso la rendita netta sarà stata del 3,5% circa. Ci si copre solo l'inflazione

DOPO 10 anni
Posto che da qui a 10-12 anni il nostro immobile a Berlino avrà raddoppiato il suo valore, potremo rivenderlo a 140.000€, e non dovremo pagare tasse sulla plusvalenza. In tal caso abbiamo avuto un ricavo di 140.000 - 80.000 = 60.000
che riportato sulle rendite sarà: 60.000 /10 anni / 12mesi = 500€ al mese
aggiunti ai 200€ mensili di rendita "base" abbiamo circa 700€ nette. Ovvero il 10% netto (da cui scorporare un 3% di inflazione). Niente male direi

Non dimentichiamo inoltre che anche gli affitti dovrebbero aumentere in modo (più o meno) proporzionale al capitale nel corso degli anni. Ma questo preferisco non considerarlo, anche perché ci sono da considerare i rischi di morosità inquilino,il rischio che il nostro capitale non si rivaluti a dovere,le spese impreviste etc.

Dunque, si desume da questa analisi (molto alla carlona) che comprare un immobile a Berlino oggi ha senso SOLO SE si ha intenzione di tenerlo per LUNGO tempo, e cioè almeno 10 anni. E naturalmente, SOLO se si ha (quasi) cieca fiducia nel fatto che l'immobile a Berlino aumenti almeno dell'80% il suo valore da qui a 10 anni.
Insomma, un asset a lungo termine, dall'esito probabile ma non certo, ideale per chi ha già investito buona parte del suo capitale in attività di maggior resa immediata. Inoltre, abbiamo un immobile che in caso di fratture sull'Euro sarà rivalutato (e non di poco) rispetto a uno in Euro-Italiani. In tal caso la nostra rendita dall'aver acquistato a Berlino sarà ben maggiore dei conti fatti sopra.
IMHO

 

[fdg86]

il motivo secondo me è assai semplice, per comprare nelle città tedesche che vanno davvero bene e con qualità della vita alta o altissima servono soldi
a me piace parecchio monaco,città grande ma tranquilla con bei laghi vicini e montagne a meno di un'ora e disoccupazione al 3%...ma i prezzi sono parecchio alti

Ok, se si ha un cap sul capitale disponibile il problema dovrà essere strutturato in maniera diversa, diventa però quasi solo una diversificazione valutaria non attaccabile dallo stato italiano.

Monaco è molto bella ma quella città credo sia davvero in bolla (anche per i nostri parametri italiani), i prezzi sono doppi rispetto al resto della Germania, e comprano anche molti arabi etc.

 

[broken brick]

Però dovete decidervi...o Berlino è in bolla e fra un po' scoppierà come tutte le bolle, o il "mattone sale per sempre (ma solo a Berlino)"

 

[nahar]

Però dovete decidervi...o Berlino è in bolla e fra un po' scoppierà come tutte le bolle, o il "mattone sale per sempre (ma solo a Berlino)"

Come è stato giustamente detto, chiamarla "bolla" è ridicolo...è una bolla per i tedeschi, forse..ma una rivalutazione del capitale del 5-10% annuo (e cioè il 2-7% al netto dell'inflazione) è definibile bolla? Mah
Io penso che il prezzo della case a Berlino non può assolutamente scendere, semmai potrà non salire, ma questo solo se la crisi si risolverà entro un paio d'anni, e i tassi torneranno a crescere...e non mi pare certo questo lo scenario più probabile

 

[Fornost]

Come è stato giustamente detto, chiamarla "bolla" è ridicolo...è una bolla per i tedeschi, forse..ma una rivalutazione del capitale del 5-10% annuo (e cioè il 2-7% al netto dell'inflazione) è definibile bolla? Mah
Io penso che il prezzo della case a Berlino non può assolutamente scendere, semmai potrà non salire, ma questo solo se la crisi si risolverà entro un paio d'anni, e i tassi torneranno a crescere...e non mi pare certo questo lo scenario più probabile

Perdonate l'ignoranza, ma la bolla non è definibile come tale solo una volta che è scoppiata?
Perché, se così fosse, non è la percentuale a farla diventare o meno una bolla.

Magari ricordo male io eh

 

[nahar]

Perdonate l'ignoranza, ma la bolla non è definibile come tale solo una volta che è scoppiata?
Perché, se così fosse, non è la percentuale a farla diventare o meno una bolla.

Magari ricordo male io eh

allora aspettiamo che questa bolla berlinese scoppi...magari scopriremo che non era altro che una "bollicina"

 

[chantal_bbb]

Ragazzi, rassegnatevi : il treno è passato, Berlino non è più un investimento conveniente (ammesso che poi lo fosse anche qualche anno fa, considerate le tasse sulla plusvalenza under decennale e il misero rendimento d'affitto rosicchiato da alte spese condominiali). E poi tra poco scadrà il mandato della Merkel, non sappiamo cosa vorrà fare il popolo tedesco

 

[nahar]

Riassumendo: vedo molto scetticismo nell'investire a Berlino, e non posso certo dare torto a chi è scettico. Purtroppo le rendite sono davvero basse...
bisogna avere cieca fiducia in una rivalutazione del mattone berlinese da qui a 10 anni, e ovviamente aver già piazzato altrove investimenti ben più remunerativi.
Magari avendo un budget di almeno 300k se ne potrebbero investire un 80k a Berlino, parliamo pur sempre della capitale d'Europa e non bisogna solo guardare l'aspetto della rendita, né solo quello della rivalutazione del cap

 

[gimi1309]

Sulla rivalutazione a Berlino nutro forti fortissimi dubbi, magari in dieci anni riesci a guadagnarci anche qualcosina ma devi tener conto anche delle spese di manutenzione ed eventuale ristrutturazione.Quindi o vai alla pari o ci guadagni davvero poco a mio avviso.
Ho letto che a Berlino l'offerta di case è notevole, lo Stato ha sviluppato un ottimo sistema di social-housing e molti preferiscono andare in affitto piuttosto che comprare casa.

Consiglio spassionato: Hai mai pensato a Budapest,Cracovia o Riga?
Sono comunque città pulite e turistiche e poi dovessero mai adottare l'euro potrebbero rivalutarsi molto più che Berlino.

 

[nahar]

Consiglio spassionato: Hai mai pensato a Budapest,Cracovia o Riga?
Sono comunque città pulite e turistiche e poi dovessero mai adottare l'euro potrebbero rivalutarsi molto più che Berlino.

Non ho mai pensato a città dove ancora non c'è l'Euro onestamente ...ho un po' paura di rischi connessi alla tutela della proprietà, crisi di governo etc
cmq qualcuno consiglia di investire in paesi dell'est come Russia, Lituania etc... magari aprirò un topic apposito

 

[er patrizio]

 

[ecomostro]

LA CAPITALE TEDESCA È DAVVERO L’AMERICA?
Solo il 12% degli italiani di Berlino ha un lavoro
La capitale tedesca è la “terra promessa” solo per chi se la sa cercare. Non basta arrivare in città
di Stefano Casertano - da Linkiesta del 19/10/2013 - link all'articolo: Solo il 12% degli italiani di Berlino ha un lavoro | Linkiesta
BERLINO - «Chi si aspetta di venire a Berlino per trovare un impiego tradizionale rischia di rimanere deluso. Qui bisogna cercare nuove forme di lavoro, dalle start-up al libero professionismo, con tipi di contratto… non catalogabili». A parlare è Andrea D’Addio, giornalista residente nella capitale tedesca e autore di un seguitissimo blog, “Berlino Cacio e Pepe”. «Si può iniziare con contratti da 600-800 euro al mese, ma se le aziende crescono si arriva presto anche a 1.600». Sembrano cifre irrisorie rispetto agli introiti stellari che sembrano garantire le start-up americane. Per quanto anche quella dei super-profitti d’oltreoceano è in gran parte una leggenda – o un evento raro – pure per gli italiani che decidono di trasferirsi a Berlino la realtà può essere meno rosea di quanto non si possa credere.
È vero che con 1.600 euro Berlino riesce a garantire un livello di qualità della vita molto alto rispetto al resto d’Europa, ma questa situazione potrebbe non durare a lungo. La città ha circa tre milioni e mezzo di abitanti, e in media ogni giorno arrivano cento persone in più da tutto il mondo. Il richiamo hipster – unito a solidi programmi assistenziali che stanno svuotando cittadine in Est Europa – ha provocato una forte inflazione degli affitti e del costo d'acquisto delle case, e la città sta assistendo a forme estemporanee di protesta contro il caro immobiliare. Nell’ultima incarnazione post-adolescenziale, gruppi di uomini con maschera in volto – e null’altro – si recano agli appuntamenti per le visite degli appartamenti, per far presente ai possibili inquilini che Berlino li odia.
In questa situazione, il costo di un affitto al centro della città può raggiungere i quindici euro al metro/mese, cioè una quotazione simile a quella di un appartamento in un buon quartiere di Roma o Milano. Molti altri aspetti del vivere rimangono più a buon mercato: la spesa, i ristoranti, le assicurazioni e (ma guarda un po’) la benzina costano di meno. Si guadagna poco, si spende poco, e vere prospettive di carriera esistono solo tramite l’auto-imprenditorialità. Berlino è una “terra promessa” solo per chi se la sa cercare, e arrivare in città non è sufficiente.
Nel frattempo, l’afflusso di italiani sembra inarrestabile. All’inizio del 2013 si erano registrati come residenti in città oltre 21.000 italiani, considerando la circoscrizione consolare dell’ambasciata italiana (erano 13.000 nel 2007). A essi occorre aggiungere tutti gli altri italiani che non si sono iscritti all’Aire, i quali potrebbero portare il totale a 40.000. L’incremento medio dei residenti italiani è quindi circa del 5% l’anno, parte di una “nuova migrazione” che sta portando sempre più persone verso la Germania. Gli italiani che vivono nel paese sono ormai oltre 685.000, e aumentano al ritmo di 10.000 l’anno.
Tempo inclemente e differenze culturali non sembrano essere in grado di arrestare la tendenza. Ma si emigra ancora per lavoro? In Germania, con tutta probabilità, sì; ma a Berlino la questione è più complessa. Considerando i residenti nel territorio comunale della capitale, il 51% sono studenti e il 38% sono “casalinghe, pensionati, disoccupati”. Si è registrato come dipendente, artista o libero professionista appena il 12% degli italiani residente – e s’include qui anche la categoria, per l’appunto, degli artisti. Che città straordinaria.