la proposta che diventa preliminare

[salsipuede]

grazie, avendo ricevuto un rifiuto (anni fa e altra agenzia) pensavo fossero restii a fornire copia in bianco...

 

[raiser]

io credo che sia una questione di trasparenza, se devi fare una proposta devi prima avere la documentazione utile a valutare l'immobile e la modulistica sulla quale metterai tutto nero su bianco. Se sono restii inizierei a diffidare di quell'agenzia.

 

[salsipuede]

sulla proposta leggo quanto segue. L'agenzia vuole essere pagata al momento dell'accettazione. L'ultimo paragrafo in grassetto indica che è solo il venditore a garantire la veridicità. Ok, ma come faccio a verificare la veridicità prima di firmare la proposta? Mi dirà che tutto sarà pronto al rogito, però io firmo adesso e non voglio firmare al buio... L'intermediario è tenuto a fornirmi copia della documentazione comprovante i 15 punti elencati prima che io firmi la proposta?

1) DESCRIZIONE E STATO DELL'IMMOBILE
a) Ubicazione: .........
b) Composizione: ............
c) Identificativi catastali: .............
d) Proprietà: ................
e) Atto di provenienza:................
f) Destinazione d'uso: ...........
Categoria catastale: ...........................
g) Situazione Catastale:
in ordine all'intestazione • allineato • non allineato
in ordine alla planimetria ed ai dati catastali • conforme • non conforme • assente o non rintracciabile • da verificare
h) Certificato di agibilità: • dotato • non dotato • assente o non rintracciabile.
i) Regime edilizio:
• edificato in edilizia privata/libera
• edificato in edilizia convenzionata su terreno in: • in piena proprietà ....… • in proprietà superficiaria .....…
l) Situazione Edilizio Urbanistica: l'immobile risulta essere stato edificato: • prima del 01.09.1967
• in virtù di titolo edilizio abilitativo presentato/rilasciato dal Comune di ...... n° ... in data ...
Successivamente alla costruzione risultano presentate/rilasciate: .......................
m) • Libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di ...............…
n) • libero • occupato dal proprietario • locato a ...… al canone annuo di Euro ....… come da contratto ………. in corso
o) Spese condominiali ORDINARIE pari a circa Euro ............ annui
p) Spese condominiali straordinarie già deliberate • si • no
q) Documentazione attestante la situazione energetica dell'immobile:
• Dotato di ACE/APE classe energetica ..... messo a disposizione fin dall'avvio delle trattative.
• Non dotato di ACE/APE in quanto esente ai sensi della vigente Normativa in materia.
Il venditore, mediante l'accettazione della presente proposta, garantisce la veridicità della descrizione e dello stato dell'immobile e si obbliga anche in relazione ai punti c) - f) - g) - h) - i) - p) - q) ad ottenere e consegnare tutto quanto necessario per la stipula dell'atto notarile in conformità alle normative vigenti.

 

[Bits10]

Un AI che lavora bene fornisce tutto prima di fare la proposta, se non ti fidi ( e fai bene ) fai verificare da un tuo tecnico di fiducia costo 300/500€

 

[salsipuede]

un tecnico può sicuramente fare una verifica catastale (già fatta personalmente) e urbanistica (ho riscontrato difformità nello stato di fatto). Posso anche fare una visura dei Registri Immobiliari. Ma per i punti o) e p) dovrei vedere verbali di assemblea e l'amministratore mi frapporrebbe motivi di "privacy"... non varrebbero anche per il tecnico?

 

[Bits10]

o e P sono documenti che la parte venditrice deve darti obbligatoriamente e vanno allegati al rogito

 

[salsipuede]

l'ho capito, il problema è che li potrò vedere solo dopo aver firmato la proposta di acquisto (e pagato l'agenzia...)

 

[salsipuede]

L'agente vorrebbe che io firmi la proposta in fretta e la fa facile... "tanto sarà scritto che tutto dovrà essere a posto prima del rogito: spese condominiali, urbanistica, etc...". Contattando direttamente il venditore ho scoperto che oltre a spese ordinarie arretrate, c'è anche un ammanco di circa 40.000 Euro (cortesia del precedente amministratore) e relative spese legali per il recupero. Inoltre ho appreso che il mutuo ipotecario in essere non è ancora del tutto estinto.

1) posso inserire nella proposta una formula omicomprensiva e generica? Per esempio: "deposito prezzo con trattenuta di tutte le spese imputabili dall'amministrazione al venditore alla data del rogito". Oppure è obbligatorio quantificare?

2) ho fatto una ispezione ipotecaria sul sito AdE inserendo il CF del venditore ma l'elenco delle formalità risulta vuoto. Ho un dubbio su quale Conservatoria provinciale devo inserire... Provincia di nascita del proprietario o Provincia in cui si trova l'immobile?

3) nella proposta posso specificare che il venditore dovrà estinguere il mutuo entro una certa data (prima del preliminare) e che qualora ciò non avvenisse ciò equivarrà a un suo recesso dalla proposta?

 

[broken brick]

Comunque non se ne può più di tutta questa burocrazia che aumenta sempre più.
Quasi tutte le nostre case hanno dei piccoli abusi: ripostigli trasformati in secondo bagno, mansarde in camere dei bambini, porte scorrevoli tra cucina e soggiorno...crimini terribili! Ci massacrano.
Mentre nessuno muove un dito per abbattere gli edifici totalmente abusivi sulle pendici del Vesuvio e nei letti dei fiumi.....fino alla prossima catastrofe.

 

[Camillo75]

Non firmare che paghi la provvigione all'accettazione. Collega il maturare delle provvigioni e il momento del loro pagamento al buon fine della pratica, da intendersi con la stipula dell'atto notarile traslativo della proprietà.
Altrimenti se per qualunque motivo salta l'atto, il mediatore prende tutta la propria provvigione.

 

[salsipuede]

di fatto l'ho già pagata, per sfinimento... il massimo che sono riuscito a ottenere è stato di collegarla alla registrazione del preliminare, e pure questa è stata dura: dignità professionale zero. E' il terzo acquisto per i figli in 5 anni e l'esperienza migliore da tutti i punti di vista è stata quella fatta senza intermediario. Altra battaglia estenuante per fargli accettare il deposito prezzo... ma se lo chiedo perché opporsi? cosa glie ne viene? Alla fine gli ho chiesto quanti ne aveva fatti in tutti questi anni, risposta "è il primo..."

 

[el_figus]

io dopo aver avuto a che fare con i primi agenti immobiliari ^^ se dovessi comprare/vendere lo farei solo con la clausola del pagamento dell'agente 50% al preliminare e 50% al rogito, punto

Capisco gli agenti seri, ma la maggior parte della gente quando hai finito di pagarla, nella migliore delle ipotesi lavora peggio, nella peggiore ( è capitato a mio fratello).. scompare

 

[Joe_joe]

Io per tagliare la testa al toro faccio sempre mettere nella proposta (di solito loro modulo pieno di cavilli) questa sospesiva

"Il compenso dovuto all'intermediario/a.i. verrà corrisposto al momento del rogito.
L'assegno di caparra verrà consegnato alla parte venditrice al momento del rogito. Proposta di acquisto fatto salvo di verifica e buon esito di regolarità urbanistica,catastale e ipotecaria da parte del proponente e relativo buon fine rogito"

Penso sia la soluzione migliore

 

[sco16]

Non firmare che paghi la provvigione all'accettazione. Collega il maturare delle provvigioni e il momento del loro pagamento al buon fine della pratica, da intendersi con la stipula dell'atto notarile traslativo della proprietà.
Altrimenti se per qualunque motivo salta l'atto, il mediatore prende tutta la propria provvigione.

Giuridicamente il mediatore matura la provvigione all'accettazione della proposta. Se poi accetta che le parti gli riconoscano la mediazione all’atto definitivo, tanto meglio. Nel mio caso l'ho proposto e non è stato accettato.
PS: a scanso di equivoci, specifico che il professionista è stato molto serio fin dall’inizio e ci sta seguendo fino all'atto definitivo come se dovesse ancora incassare.

 

[boschivo]

l'ho capito, il problema è che li potrò vedere solo dopo aver firmato la proposta di acquisto (e pagato l'agenzia...)

mi sto trovando in situazioni simili, per evitare problemi sto semplicemente non prendendo in considerazione le agenzie che non mi forniscono la documentazione prima delle proposta d'acquisto (sto notando che le grandi agenzie con franchising ecc... sono finora le peggiori sotto questo punto di vista)

 

[NordSudOvestEst]

Giuridicamente il mediatore matura la provvigione all'accettazione della proposta. Se poi accetta che le parti gli riconoscano la mediazione all’atto definitivo, tanto meglio. Nel mio caso l'ho proposto e non è stato accettato.
PS: a scanso di equivoci, specifico che il professionista è stato molto serio fin dall’inizio e ci sta seguendo fino all'atto definitivo come se dovesse ancora incassare.

Io sto per versare la caparra acquistando da impresa. L'agente mi ha detto che se per qualsiasi motivo (ovviamente del tutto ipotetico) la controparte si tirasse indietro, oltre ovviamente a ricevere indietro il doppio della caparra, loro chiederebbero le intere provvigioni a chi si sottrae, non avendo l'altro - in questo caso il sottoscritto - alcuna colpa. Questo sebbene, tecnicamente e giuridicamente, potrebbero ripartirle tra entrambi.
Per quanto riguarda il momento del versamento non so, chiederò lumi al prossimo appuntamento.
In ogni caso, molto è affidato alla deontologia dei singoli operatori.

 

[salsipuede]

mi sto trovando in situazioni simili, per evitare problemi sto semplicemente non prendendo in considerazione le agenzie che non mi forniscono la documentazione prima delle proposta d'acquisto (sto notando che le grandi agenzie con franchising ecc... sono finora le peggiori sotto questo punto di vista)

a me controbattevano che la documentazione la preparano solo per gli immobili per cui c'è una proposta di acquisto firmata... e di pagare il saldo della provvigione al rogito manco a parlarne, piuttosto non si fanno alcun problema a far la figura dei pezzenti! Alla fine ho fatto un preliminare con deposito prezzo (gran battaglia con l'agenzia...). Addesso, dopo sei mesi e a poche settimane dal rogito, vedo che il notaio - che me la aveva preventivata a costo zero - è poco propenso a includere tale opzione, il che mi andrebbe anche bene se tutte le condizioni fossero verificate. Un paio credo possa avere difficoltà a verificarle: immobile libero da persone/cose e abbattimento di un tramezzo irregolare. Penso di fare un sopralluogo alcuni giorni prima, se tutto è ok rinuncio al deposito prezzo, altrimenti chiedo di includerlo comunque nel rogito. Essendo specificato nel preliminare credo sia un mio diritto.

 

[Sa10]

Buongiorno, avevo aperto un tread per cercare di avere alcuni chiarimenti ma ahimè ancora nessun risposta ...
Se qualcuno ha conoscenza a queste domande gliene sarei grato ..

Acquisto Casa (forse) ci siamo...consigli,suggerimenti e iter burocratico.

Aggiungo che la trattativa è andata a buon fine, ha deciso di vendere la casa a me. Lui ha chiarito la sua posizione con l'agenzia..
Una volta che è stata fatta trattativa privata il venditore mi ha detto di andare direttamente al compromesso (mercoledì ho appuntamento con il mio notaio)...

 

[Luigi Ferraro]

Bisogna avere mille occhi aperti

 

[boschivo]

a me controbattevano che la documentazione la preparano solo per gli immobili per cui c'è una proposta di acquisto firmata... e di pagare il saldo della provvigione al rogito manco a parlarne, piuttosto non si fanno alcun problema a far la figura dei pezzenti! Alla fine ho fatto un preliminare con deposito prezzo (gran battaglia con l'agenzia...). Addesso, dopo sei mesi e a poche settimane dal rogito, vedo che il notaio - che me la aveva preventivata a costo zero - è poco propenso a includere tale opzione, il che mi andrebbe anche bene se tutte le condizioni fossero verificate. Un paio credo possa avere difficoltà a verificarle: immobile libero da persone/cose e abbattimento di un tramezzo irregolare. Penso di fare un sopralluogo alcuni giorni prima, se tutto è ok rinuncio al deposito prezzo, altrimenti chiedo di includerlo comunque nel rogito. Essendo specificato nel preliminare credo sia un mio diritto.

è veramente assurda questa cosa, io rispondo che l'approccio dovrebbe essere esattamente il contrario, cioè la documentazione deve essere valutata PRIMA della proposta, perchè la proposta stessa si basa sui documenti