Locazioni brevi turistiche vs studenti universitari a canone concordato

[Bose]

Grazie Lum, molto interessante il tuo link.
Noto però, che se mi decidessi di prendere il villino e ristrutturarlo con detrazioni in corso (non solo 110) non posso affittarlo come turistico optando per la cedolare secca (21%), incredibile...

La tassazione con cedolare secca prevede l’applicazione di un aliquota forfettaria del 21% su tutti i canoni annuali, tuttavia, non vi è possibilità con questa modalità di tassazione di potersi dedurre costi sostenuti inerenti alla locazione. Inoltre, con questa modalità di tassazione non è possibile fruire di oneri deducibili o detraibili (es. quelli per interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici, o del superbonus del 110%).

 

[kolokotronis]

Grazie Lum, molto interessante il tuo link.
Noto però, che se mi decidessi di prendere il villino e ristrutturarlo con detrazioni in corso (non solo 110) non posso affittarlo come turistico optando per la cedolare secca (21%), incredibile...

La tassazione con cedolare secca prevede l’applicazione di un aliquota forfettaria del 21% su tutti i canoni annuali, tuttavia, non vi è possibilità con questa modalità di tassazione di potersi dedurre costi sostenuti inerenti alla locazione. Inoltre, con questa modalità di tassazione non è possibile fruire di oneri deducibili o detraibili (es. quelli per interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici, o del superbonus del 110%).

Scusami ma non ho capito bene il concetto.
Da quello che so non è possibile utilizzare la quota di reddito assoggettata a cedolare secca per le deduzioni, ma questo sarebbe un problema solamente in assenza di altre fonti di reddito. Per chi ha più immobili locati basterebbe optare per la CS solo per alcuni e per il regime ordinario per altri, in modo da avere la capienza necessaria per dedurre i lavori effettuati.

 

[lum]

La tassazione con cedolare secca prevede l’applicazione di un aliquota forfettaria del 21% su tutti i canoni annuali, tuttavia, non vi è possibilità con questa modalità di tassazione di potersi dedurre costi sostenuti inerenti alla locazione. Inoltre, con questa modalità di tassazione non è possibile fruire di oneri deducibili o detraibili (es. quelli per interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici, o del superbonus del 110%).

Io non sono un commercialista quindi non voglio responsabilità ( ) però come dice kolokotronis se hai altri redditi soggetti ad IRPEF con capienza residua dovresti poter recuperare lì

 

[Bose]

Tutti gli immobili che ho locati li ho in cedolare secca.
Mi è rimasta pochissima irpef perché nel 2018 ho ristrutturato una cielo terra di tre appartamenti di cui uno commerciale.
Faccio l’impiegato e di conseguenza non ho tantissima irpef.
Se proprio dovessi decidermi di prendere questo villino dovrò informarmi dal mio commercialista

 

[rentier64]

libro consigliato

[h=1]L'host: Manuale semiserio sull'ospitalità e... [/h] John Thomas Jackal & Grace Pek

Stai per aprire o vorresti aprire un'attività ricettiva come un B&B/agriturismo/casa vacanze e non sai da dove iniziare? Sei un Host sul viale del fallimento e vorresti risalire la china? O sei un semplice viaggiatore e vorresti scoprire perché quel simpatico gestore era così di suo o ce stava a provà? Scopri tutti i segreti per diventare i numeri 1 della categoria, entra anche tu nel meraviglioso mondo dell'ospitalità! Davvero sei convinto che le nordiche siano ragazze facili? Forse quella messicana non era venuta solo perché aveva bisogno di una camera prima di prendere un altro... volo? Questo ed altro ancora nel primo manuale per essere gestori ( e non solo ) di successo di attività ricettive extraalberghiere!

 

[diegop]

Ciao, approfitto del tuo messaggio per chiederti qualche informazione: come quantificheresti l'incidenza di una gestione affidata a terzi professionisti (persone, aziende specializzate) sul guadagno totale? In sostanza, quanto prendi tu/quanto prende una azienda specializzata per gestire proprietà? Hai qualche consiglio in merito (es: come si sceglie a chi affidare l'immobile, cosa bisogna guardare, come si valuta la professionalità)? Grazie in anticipo

Ciao Althenopis. Ci sono sostanzialmente due tipi di modi di operare come property manager (di seguito PM).
1. PM stand alone. Si occupa di tutta la parte burocratica, di quella operativa, e anche di quella fiscale. Per esempio se il proprietario opta per operare con locazione turistica e sceglie La cedolare secca, il property manager se intercorre nei pagamenti deve diventare sostituto d'imposta (pagare le tasse con F24 a nome del proprietario).
2. PM fornitore di servizi. Si occupa sostanzialmente soltanto della parte operativa (gestire prenotazioni, check-in, check-out, pulizie, cambi biancheria, recensioni, etc.)
Chi opera con il metodo 1 normalmente trattiene una percentuale sui ricavi concordata in fase di mandato (commissione del PM). Chi opera con il metodo 2 solitamente propone una tariffa per i vari servizi.
Il Primo consiglio che mi sento di darti è questo: scegli un PM sul campo, cioè un'azienda il cui responsabile è presente nella zona del tuo appartamento personalmente.
Secondo consiglio: fai visionare l'appartamento, Cerca appunto di conoscere chi ne sarà poi responsabile, e fatti fare un'offerta In cui vengono indicati anche i potenziali guadagni annui.
Terzo consiglio: cerca di capire se l'interlocutore è preparato. Deve conoscere la legge regionale di riferimento sul turismo, le possibili assicurazioni e politiche in caso di danni alla casa, gli strumenti di marketing, etc.

 

[diegop]

Grazie per le tue considerazioni. Non sapevo fosse possibile la CS anche nelle LT, rimane il fatto che nelle locazioni per studenti universitari sia ancora più favorevole (se non ricordo male intorno al 10%). La variabile di poter utilizzare io la casa anche solo saltuariamente per me è del tutto superflua (anche se mi rendo conto che in alcuni casi può essere molto utile), la casa tenuta decentemente invece credo che piacerebbe a tutti, ma anche qui raccolgo opinioni discordanti, nel senso che c'è chi mi riporta casi di danni e case tenute malissimo anche nella locazione turistica.

Si. E' possibile la cedolare secca se si opera come locazione breve (detta anche locazione turistica LT), in questo modo non si diventa strutture ricettive. Le normative fiscali di riferimento sono il decreto legge 50 del 24 aprile 2017 (convertito nella legge n.96 del 21.06.2017) e la circolare n. 24/E - Agenzia delle Entrate del 12 ottobre 2017.
La variabile di poter utilizzare la casa in alcuni periodi come dici tu è molto soggettiva, per alcuni è un aspetto importante per altri conta poco.
Per quanto riguarda come viene tenuto un appartamento, la mia esperienza mi porta a preferire assolutamente la locazione breve. Hai un tasso di occupazione che può andare dal 50% al 80% (contro un 100%), hai ospiti che spesso escono a cena e non usano la cucina, hai un'impresa di pulizie che con cadenza molto frequente Controlla e pulisce la casa, puoi applicare una cauzione da ritornare dopo il controllo della casa, etc.
I turisti che non trattano bene una casa Sono una percentuale molto ridotta (1%-2%): quando capitano questi casi ci si può comunque difendere, e un PM esperto riconosce questo rischio all'arrivo degli ospiti..

 

[diegop]

Ciao diegop, come quantificheresti la marginalita' da affitti brevi al netto di costi e tasse , a livello % ( di media) e quali tagli ritieni siano più interessanti per tale tipo di attvita' ( escludendo citta' come Venezia)?

Dipende da molti fattori. Se mi indichi la zona geografica e il tipo di immobile (livello, posti letto, servizi particolari presenti, etc.) ti posso dare un'indicazione.
Dalla mia esperienza non posso che affermare che più un immobile si distingue dalla massa (per somma di valori quale posizione, livello, finiture, vista, servizi, particolarità, etc.) più si presta ad affitti brevi rispetto ad un classico affitto. Detto così sembra scontato, Ma intendo dire che il vantaggio poi segue una linea esponenziale...

 

[diegop]

Esatto, quoto in toto Diego.
Anche io sono alla ricerca di una casetta nel Salento per affittare come turistico, ne avevo trovata una ma non hanno accettato la mia offerta.
Adesso ne ho individuata un'altra, in campagna ma a pochi minuti dal centro (un pò internata a dire il vero).
Diego, ti pongo una domanda, se mai dovessi prenderla e fare impianti che gestiscono la casa in totale indipendenza in modo che non implicano la mia presenta al loro arrivo e partenza (domotica), affittandola sotto i 30 gg vuol dire che ogni cliente che mi prende la casa devo registrarlo e poi portare in ade per registrare il CTR?
Se affitto da maggio a settembre a 6/7 famiglie diverse sono 6/7 ctr da registrare?

No. Per affitti brevi al di sotto dei 30 giorni (LT locazione turistica) vi è obbligo di stesura di contratto ma quest'ultimo non va registrato. Va registrato soltanto se il medesimo inquilino (codice fiscale) soggiorna nell'arco di un anno solare per più di 30 giorni nel tuo appartamento. Attenzione però che con le LT hai tutti gli altri obblighi burocratici: registrazione degli ospiti al portale alloggiati web entro 24 ore dall'arrivo, registrazione degli ospiti alla Provincia di riferimento a fini' statistici, registrazione al comune e pagamento dell'imposta di soggiorno se prevista dal Comune stesso, etc.

 

[diegop]

Spiegami meglio, i ctr sotto i 30 gg non devono essere registrati, quindi non paghi il 21% sul percepito!?
Sto capendo bene??

No hai capito male.
Il contratto non va registrato se un ospite soggiorna fino a massimo 30 notti in un anno, Ma le tasse vanno comunque pagate su tutti i ricambi che percepisci.
Sia che scegli di optare per La cedolare secca, sia che scegli di optare per la tassazione normale.

 

[diegop]

Scusami ma non ho capito bene il concetto.
Da quello che so non è possibile utilizzare la quota di reddito assoggettata a cedolare secca per le deduzioni, ma questo sarebbe un problema solamente in assenza di altre fonti di reddito. Per chi ha più immobili locati basterebbe optare per la CS solo per alcuni e per il regime ordinario per altri, in modo da avere la capienza necessaria per dedurre i lavori effettuati.

Confermo quanto riportato da kolokotronis e lum.
In più aggiungo che se non erro (però non mi sono più aggiornato sulla materia) con il bonus 110% il credito fiscale può essere ceduto a terzi oppure direttamente preso in carico dalla ditta che segue i lavori tramite sconto diretto in fattura. Però ripeto la mia affermazione è da verificare.

 

[best picker]

Quali sono le piattaforme meno note che vengono utilizzate?

Ci sono molte piattaforme "generaliste" a cominciare da booking a airbnb ( anche questa prova a creare un atimosfera di community).
A seguire poi altre legate a particolari flussi di provenienza di cui molte con prevalente clientela straniere.
Personalmente aggiungerei anche annunci privati su vari portali come subito.it e non disdegnerei accordi con agenzie locali che talvolta ricevono anche richieste di locazioni brevi ma hanno poco o nulla nel loro portafoglio.

 

[asimpleplan]

Ci sono molte piattaforme "generaliste" a cominciare da booking a airbnb ( anche questa prova a creare un atimosfera di community).
A seguire poi altre legate a particolari flussi di provenienza di cui molte con prevalente clientela straniere.
Personalmente aggiungerei anche annunci privati su vari portali come subito.it e non disdegnerei accordi con agenzie locali che talvolta ricevono anche richieste di locazioni brevi ma hanno poco o nulla nel loro portafoglio.

ciao, seguendo con attenzione

rispondi quando vuoi


1) l'annosa domanda; qual'è la differenza, nel tuo caso di "operativo" sul campo, tra airbnb e booking

2) quali sono queste altre
A seguire poi altre legate a particolari flussi di provenienza di cui molte con prevalente clientela straniere

3) nel caso delle agenzie locali, cosa si da' in cambio , quale potrebbe essere una % giusta per un deal

4) nel caso delle agenzie locali possibile che non si mettano d'accordo con l'inquilino per facilitare delle "truffe" io ti entro in casa facendo finta di non volere un affitto temporaneo e poi.... ( sempre nella tua esperienza)

 

[asimpleplan]

Attendo la tua view

 

[france66]

Buongiorno , mi intrometto nella discussione , avrei bisogno di delucidazioni, se qualcuno mi puo' aiutare... Siamo in procinto di affittare una camera per mio figlio , studente di medicina. Premesso che le camere visionate sono tutte a meno di 100 km , di poco dalla nostra residenza, abbiamo notato che per il contratto sono tutti molto vaghi. Ci siamo imbattuti con pochi proprietari e molti studenti che parlano di subentro , che ad onor del vero non ci è molto chiaro . So che è una pratica che va registrata con i dati di chi entra e di chi esce, ma mi chiedo perchè non si fa attraverso il locatore, possibile che la motivazione sia per non perdere la caparra anche lasciando prima della scadenza del contratto ?

 

[broken brick]

Innanzi tutto è bene che il contratto sia regolarmente registrato perchè i genitori possano detrarlo dalle tasse (informatevi dal commercialista se rientra nel vostro caso).
Secondariamente il contratto potrebbe essere "in solido" (ecco il caso del subentro) o affitto parziale (solo di una camera).
Nel primo caso se uno studente non paga pagano gli altri, se uno se ne va pagano gli altri, se uno fa dei danni il proprietario si rivale sulla caparra etc. e spesso sono gli studenti stessi che cercano un subentrante per non farsi carico dei periodi sfitti.

 

[france66]

Innanzitutto ti ringrazio. Per non farsi carico dei periodi sfitti, non credo sia il nostro caso. Al momento ci sono tre ragazzi e uno se ne va, lasciando la camera libera. Ci chiedavamo perchè sbattersi tanto se non è il proprietario. Se ha pagato quel che dovuto e ha rispettato il contrato, se ne va, punto. Se il proprietario non trova nell'immediato gli altri due dividono le utenze. Pensavamo probabile , se ne vada anzi tempo e per dare continuità e l'affitto al proprietario, cerca un altro che lo sostituisca, per non perdere la caparra....forse

 

[france66]

O diciamo la stessa cosa?
Io purtroppo ne mastico poco, forse aveva il contratto fino a fine anno e vuole andarsene. So che per per le camere fanno , sei mesi + sei mesi o tre + tre.

 

[broken brick]

E' possibile che se ne vada prima del tempo, certo. E' anche possibile che chi parte riceva la caparra con un giro dal subentrante che arriva, se al proprietario va bene...

 

[kolokotronis]

O diciamo la stessa cosa?
Io purtroppo ne mastico poco, forse aveva il contratto fino a fine anno e vuole andarsene. So che per per le camere fanno , sei mesi + sei mesi o tre + tre.

Come ti diceva l'altro utente, si tratta di un contratto solidale in cui, in questo caso gli studenti, sono solidalmente obbligati al pagamento.
Se uno di loro decide di lasciare la casa prima della scadenza del contratto, gli altri hanno tutto l'interesse a trovare un sostituto che appunto subentri.
In caso contrario loro dovranno farsi carico comunque della totalità dell'importo.
Il locatore in teoria non ha alcun interesse a trovare un subentrante, lui il prezzo della locazione lo percepisce sempre per l'intera cifra contrattualmente stabilita.
E' una prassi piuttosto frequente e consolidata.