Mercato Immobili Firenze

[nf232323]

Ho letto la notizia che una storica attività del centro storico è stata costretta a vendere il negozio per pagare i dipendenti e gli affitti degli altri punti vendita. Al suo posto sembra che aprirà una gelateria , come se ne mancassero nel centro storico…
Il titolare ha detto che reggerà altri pochi mesi e poi porterà i libri in tribunale quindi chiudendo anche gli altri negozi in varie città d'Italia mettendo fine a una azienda storica con più di 50 anni di storia.
Gli orafi del ponte vecchio hanno detto che per ora non riapriranno visto che campano principalmente con i turisti che per ora non si vedono e che i loro affitti vanno dagli 8.000 ai 20.000 Euro al mese .
Lavoricchiano i venditori di roba che costa poco e a singhiozzo qualche bar e ristorante.
La ZTL non si tocca invece, rendendo il centro storico quasi irraggiungibile nonostante le richieste sempre più pressanti dei commercianti.
Ho una mezza idea che se continueremo così fra poco chi ha il cash farà dei buoni affari (parlo della mia città).

Io ho parlato settimana scorsa con un paio di agenti immobiliari e per ora non c'è la minima intenzione ad abbassare i prezzi oltre quanto (minimamente) fatto di recente. Diversi proprietari dai quali hanno mandato hanno detto di voler aspettare l'autunno per ribassare. Vedremo...

 

[svartsjel]

Io ho parlato settimana scorsa con un paio di agenti immobiliari e per ora non c'è la minima intenzione ad abbassare i prezzi oltre quanto (minimamente) fatto di recente. Diversi proprietari dai quali hanno mandato hanno detto di voler aspettare l'autunno per ribassare. Vedremo...

Nel caso che ho letto (con tanto di intervista ripresa in video) il titolare diceva di vendere per dovere tenere in piedi l'attività quindi ha ceduto per problemi di liquidità. Ovviamente chi ha le spalle coperte non venderà adesso ma aspetterà per vedere se magari i turisti torneranno e riprenderà ad incassare. Se invece la situazione non migliorerà, in autunno come giustamente dicevi tu, forse assisteremo ad un ribasso dei prezzi. Poi ovviamente, conoscendo i fiorentini, ci sarà sempre chi crederà di poter vendere dei buchi di negozi, a volte pure senza bagno, che cadono a pezzi a cifre stratosferiche con il cartello "vendesi" fuori dalla porta ormai scolorito dal tempo. Mi riferisco a persone anziane che non usano il web per vendere ma se vi fate un giretto nel centro storico ne potrete trovare qualcuno di questi annunci.

 

[nf232323]

Nel caso che ho letto (con tanto di intervista ripresa in video) il titolare diceva di vendere per dovere tenere in piedi l'attività quindi ha ceduto per problemi di liquidità. Ovviamente chi ha le spalle coperte non venderà adesso ma aspetterà per vedere se magari i turisti torneranno e riprenderà ad incassare. Se invece la situazione non migliorerà, in autunno come giustamente dicevi tu, forse assisteremo ad un ribasso dei prezzi. Poi ovviamente, conoscendo i fiorentini, ci sarà sempre chi crederà di poter vendere dei buchi di negozi, a volte pure senza bagno, che cadono a pezzi a cifre stratosferiche con il cartello "vendesi" fuori dalla porta ormai scolorito dal tempo. Mi riferisco a persone anziane che non usano il web per vendere ma se vi fate un giretto nel centro storico ne potrete trovare qualcuno di questi annunci.

Sì, sì. Ricordo ancora un "negozio" di 15/18mq., non ricordo di preciso la metratura ma sicuramente senza bagno, prossimo al Duomo in vendita a 250.000€. Fuori dal mondo. Ho notato che anche a Scandicci e zone molto lontane dal centro ormai i prezzi hanno raggiunto cifre folli.

 

[svartsjel]

Sì, sì. Ricordo ancora un "negozio" di 15/18mq., non ricordo di preciso la metratura ma sicuramente senza bagno, prossimo al Duomo in vendita a 250.000€. Fuori dal mondo. Ho notato che anche a Scandicci e zone molto lontane dal centro ormai i prezzi hanno raggiunto cifre folli.

In questi giorni è rispuntato fuori un annuncio di un piccolo negozio di circa 10 mq a poco meno di 100.000 Euro in una delle vie vicine a piazza del duomo, in pratica a poche centinaia di metri e anche questo senza bagno. Nelle foto si vedono una sedia, una scrivania e dall'esterno una piccola vetrinetta. Adesso io capisco la location (strada di grande passaggio turistico) ma a chi possono interessare immobili simili ad un prezzo simile? Che tipo di attività potrebbero esservi svolte al loro interno? Le uniche cose che mi vengono in mente sono piazzare dei distributori automatici (vista l'assenza del bagno) ma non so se sarebbe possibile e fattibile oppure come esposizione temporanea cioè affittarlo ad artisti che sistemano lì le loro opere (quadri o altro) ma non credo che cerchino fondi commerciali così piccoli.
Scandicci non la conosco bene ma ci abita un mio familiare e mi ha confermato che lì ancora c'è la mentalità del "paesone" cioè che spesso gli immobili "giusti" vengono venduti e affittati per conoscenza, come è successo a lui che cercava un affitto a buon prezzo in loco e lo ha trovato con una dritta di una sua amica che a sua volta conosceva una persona che si doveva trasferire e aveva bisogno di affittare alla svelta ad un inquilino solvibile.

 

[bigmatch]

Rispondo alla discussione in quanto abito nella città suddetta da quando sono nato e l'ho vista cambiare (in peggio) nel corso degli anni. Non sono certo un esperto di immobili e di investimenti legati ad essi, nel post scriverò punto per punto quello che vedo tutti i giorni e riporterò alcuni prezzi che ho visto di persona su annunci di privati o società anche non su internet ma con il classico cartello attaccato fuori dalla porta con scritto "vendesi".

- Firenze (città, non la provincia) vive anche per il 90% di turismo (il 70% mi sembra riduttivo), moltissime attività ruotano intorno al settore e diverse in questi mesi hanno lavorato pochissimo o niente. Dire che i prezzi aumenteranno mi sembra utopico, con tutto il rispetto per le opinioni altrui, visto nel centro storico raggiungono livelli fuori da ogni logica già adesso.
- Se si vuole investire nel residenziale turistico i quartieri giusti sono la zona dei viali e il centro storico. La parte nord invece (ben più economica) è adatta se volete investire per affittare a lavoratori e in parte studenti. I prezzi vanno dai 4000 in su al mq sui viali, dai 5000-6000 al mq in su nella zona sud mentre nelle zone più care del centro storico andiamo tranquillamente dai 7000-8000 fino ai 15000 al mq in alcuni palazzi storici.
- Immobili commerciali: quelli del centro storico hanno ovviamente prezzi astronomici e ce ne sono pochissimi nelle strade top dello shopping: ricordo di un negozio C1 in via calzaioli di 70 mq con richiesta di 5.500.000 Euro. In vendita ci sono tante ex botteghe nelle strade limitrofe alle vie dello shopping di 15-20 mq totalmente da ristrutturare a 50.000-60.000 Euro.
-Posti auto/box: in centro possono chiedervi anche fino a 80.000 Euro per un posto auto coperto mentre nelle zone semicentrali con 30.000-35.000 Euro comprate un box da 15 mq.
- Ultimamente causa covid sono spuntati come funghi annunci di vendita di attività, la maggior parte di ristoranti, bar, pub, b&b e anche una piccola tabaccheria storica a poche centinaia di metri dal ponte vecchio. A volte vendono pure le mura e se avete molto cash in mano potete acquistarle ma credo che dopo l'estate spunterete prezzi più interessanti.

Ho tralasciato a mio avviso le zone meno appetibili per vari motivi per l'investimento immobiliare e le aste di cui non so nulla.

Quelle percentuali possono forse, e dico forse, valere per il centro sorico della città dentro le ex mura, per la città intera sono inferiori, intorno al 40 - 50 %.
Soltanto l'industria conta per il 17% , senza contare la provincia, perchè allora la percentuale aumenterebbe di molto; poi ci sono anche gli altri settori (terziario, coop, comune e provincia, ecc...).

 

[svartsjel]

Quelle percentuali possono forse, e dico forse, valere per il centro sorico della città dentro le ex mura, per la città intera sono inferiori, intorno al 40 - 50 %.
Soltanto l'industria conta per il 17% , senza contare la provincia, perchè allora la percentuale aumenterebbe di molto; poi ci sono anche gli altri settori (terziario, coop, comune e provincia, ecc...).

Forse io avrò sovrastimato ma anche il 40-50% mi sembra una stima molto al ribasso. A parte le attività di vendita di vario genere nel centro storico e nel semicentro le strutture ricettive si avvalgono oramai spesso di personale fornito da coop locali e aziende di servizi e senza turismo come adesso stanno girando al minimo visto che molti hotel e ristoranti rimangono chiusi. Oltre a questo ci sono tanti altri servizi esternalizzati che campano bene o male con le attività turistiche. Un altro settore a cui nessuno pensa è quello delle autorimesse e noleggio auto che si trovano anche in quartieri periferici (peretola in primis) che senza turisti che arrivano in aereo hanno il fiato corto, addirittura per attirare i turisti alcune di quelle centrali e semicentrali offrivano i parcheggi gratis in collaborazione con il comune.
L'industria vera e propria si trova in massima parte in provincia nella zone industriali a ridosso della città (Osmannoro ad esempio) ma comunque fuori dal comune di firenze.
Tutto questo senza contare servizi di vigilanza, lavanderie industriali che lavorano con i vari alberghi in città, manutenzioni di vario genere, guide turistiche che spesso sono a partita iva, i fiaccherai, i tassisti e così via oltre a tutti quelli che vivono affittando appartamenti, locali commerciali, posti auto e così via.
Per dare una idea di quanto pesi il turismo questo autunno rischiamo di vederci tagliati alcuni servizi scolastici e di avere l'illuminazione pubblica a singhiozzo visto che le perdite stimate in mancati incassi di tasse di soggiorno, pagamento suolo pubblico, ticket bus turistici, ticket parcheggi, ticket musei e mostre varie e le multe ai turisti (una bella parte del bilancio locale dipende dalle multe ai turisti stranieri come ammesso a denti stretti qualche giorno fa) in questo lockdown e di una estate considerata ormai persa in decine di milioni di euro (la stima più pessimistica parlava di 200 milioni).

 

[Antoniano2]

una bella parte del bilancio locale dipende dalle multe ai turisti stranieri come ammesso a denti stretti qualche giorno fa

Pensa a quanti soldi bruciano per arrivare a quel punto

 

[svartsjel]

Pensa a quanti soldi bruciano per arrivare a quel punto

Non farmici pensare che è meglio . Comunque ho letto che nel bilancio vengono prese in considerazione per svariati milioni di Euro le multe varie ai turisti.

Comunque stamattina ho fatto un giretto in centro storico (anche per motivi miei) e, che dire? La situazione mi pare molto ma molto difficile. Almeno il 50% degli alberghi e ristoranti che ho visto sono chiusi, alcuni con la scritta "non riapriamo", due autorimesse in zona stazione sono semivuote con giusto poche macchine all'interno, diversi bar famosi in piazze centrali sono chiusi. Sono aperti qualche edicola, qualche tabaccheria, qualche bar, gelateria e ristorante ma praticamente vuoti oltre ad alcuni negozi delle grandi catene. Se non riapriranno presto le frontiere credo che molte attività si troveranno con l'acqua alla gola, visto che con i soli turisti italiani non ce la faranno a stare a galla. D'altra parte anche l'amministrazione locale ha detto che la città è "al collasso" e tenteranno di fare una specie di raccolta fondi in giro per il mondo per fare ripartire la città e altri provvedimenti che ora sarebbe troppo lungo descrivere qui ma che potete leggervi sui quotidiani locali. Questo per fare capire quanto incide da noi il turismo che in pratica è come il petrolio per il Venezuela.

 

[svartsjel]

Aggiorno il thread, così se a qualcuno interessa spero ne ricavi qualcosa di interessante. I prezzi/mq delle abitazioni non sono scesi vedendo i prezzi di vetrina, in compenso ci sono tanti piccoli fondi commerciali in vendita spesso in strade secondarie a volte con prezzi bassi ma a mio avviso invendibili, pochi quelli nelle vie "giuste". In compenso si vedono tanti annunci di vendita di attività turistiche (specialmente bar, ristoranti, b&b e affittacamere) a volte pure comprensivi delle mura e in zone appetibili sempre se si vuole rischiare e si hanno i capitali (non voglio fare i conti in tasca a nessuno, sia chiaro). I posti/box auto invece hanno prezzi stabili e assurdi in certi quartieri (esempio 85.000 Euro box 15 mq in uno dei viali principali ) e a mio avviso non sono un buon investimento, di contro ho notato in vendita un paio di autorimesse di migliaia di mq in zone semicentrali ma adatte ad aprire attività nel settore.

 

[arte3000]

Pur non essendo di Firenze,che adoro,intervengo anch'io con alcune considerazioni.


Inutile prenderci in giro,la situazione in tutte le città d'arte è drammatica.La ripresa,quella vera,passa dai turisti.Non ci sono alternative diverse.



Questo virus ha colpito con una potenza inaudita i settori legati a grandi assembramenti.Cosa adesso vietata,e molto difficile da gestire.

Stamattina ho avuto una sorta di "aggiornamento" anche per Milano.Anche lei è visitata da parecchi turisti e la spallata del virus si è fatta sentire anche qui.

I ristoranti,quelli che hanno deciso di riaprire,hanno i clienti che sbirciano all'interno della sala e si ritrovano,come benvenuto,la misurazione della febbre,il personale con le mascherine e guanti,i gel sanificanti,i tavoli messi a distanze di sicurezza.I menù,in alcuni locali,a meno che non si possano igienizzare,si scaricano con il QR CODE.

E' evidente che l'attimo di relax e di piacere,che un pranzo o una cena potevano trasmettere,vengono allontanati bruscamente e ci si trova a fare conti con atmosfere non proprio piacevoli.


La decisione del Governo di prorogare di altre 4 settimane la cassa integrazione,per alcuni settori,la dice lunga sulla difficoltà della situazione.

In compenso non ho notizie negative per le valutazioni immobiliari.


Auguro vivamente un pronto ritorno alla normalità.

Scusate per l'OT

 

[svartsjel]

arte3000: più che altro qui mancano i turisti stranieri che nel bene e nel male sono quelli che spendono di più e che fanno girare l'economia locale. Del resto sono d'accordo con te quando parli del piacere di andare a mangiare fuori rovinato dalle misure contro il coronavirus che purtroppo sono necessarie. Milano non la conosco, ci sono stato solo una volta e credevo che fosse meno soggetta ai danni dovuti alla mancanza del turismo, pensavo che lo smart working incidesse di più in questo momento sul calo di fatturato dei locali pubblici. Il ritorno alla normalità sarà lungo e difficile a mio avviso, vista anche la cattiva pubblicità che è stata fatta all'Italia sul contagio e sperando che non arrivi mai la seconda ondata che darebbe la mazzata finale a molte attività ma paradossalmente anche opportunità a speculatori o a chi ha i capitali per approfittarne.

 

[arte3000]

arte3000: più che altro qui mancano i turisti stranieri che nel bene e nel male sono quelli che spendono di più e che fanno girare l'economia locale. Del resto sono d'accordo con te quando parli del piacere di andare a mangiare fuori rovinato dalle misure contro il coronavirus che purtroppo sono necessarie. Milano non la conosco, ci sono stato solo una volta e credevo che fosse meno soggetta ai danni dovuti alla mancanza del turismo, pensavo che lo smart working incidesse di più in questo momento sul calo di fatturato dei locali pubblici. Il ritorno alla normalità sarà lungo e difficile a mio avviso, vista anche la cattiva pubblicità che è stata fatta all'Italia sul contagio e sperando che non arrivi mai la seconda ondata che darebbe la mazzata finale a molte attività ma paradossalmente anche opportunità a speculatori o a chi ha i capitali per approfittarne.

La verità è che il virus ha preso due piccioni con una fava.Sì,perchè i virus,in realtà,sono due.

Il primo,quello letale,quello che ci segue come uno spettro malevolo che a volte uccide e ci ha rovinato l'esistenza negli ultimi tempi.

Poi c'è l'altro virus:quello economico.Anche lui però non scherza e non fa sconti.Sta trascinando milioni di persone in un abisso epocale.

Persone che avevano dato anima e corpo ai propri progetti e adesso costretti a fare conti con una durissima realtà.


Mi sembra di avere postato da qualche parte qualcosa che riguarda gli effetti di una bomba,ma credo che anche un'eruzione,uno tsunami o un meteorite non abbiano la stessa efficacia.

Una sorta di ground zero con dimensioni planetarie ha fermato il vivere quotidiano di miliardi di persone ed ha scaraventato ai nostri occhi,con forza,la drammaticità di questo scoppio.




Dal cantante al barbiere ognuno ha pagato dazio.Ci stiamo sedendo alla stessa tavola condividendo dubbi e paure.


Cerchiamo di stare sereni.Ne usciremo malconci,ma con una feroce determinazione rivolta al futuro.

 

[svartsjel]

Stare sereni non è facile in questo momento, noto che le attività che una volta non si trovavano nei classici siti web adesso ci sono e hanno pure prezzi trattabili , roba che prima del coronavirus qui le sognavamo. Si tratta di correre un grosso rischio ovviamente visto che non sappiamo quanto dureranno le misure sul distanziamento, non sappiamo se verrà mai trovata una cura o un vaccino e così via, in pratica si tratta di un azzardo acquistare ma in caso che le cose vadano bene la scommessa pagherebbe benissimo.

 

[arte3000]

Stare sereni non è facile in questo momento, noto che le attività che una volta non si trovavano nei classici siti web adesso ci sono e hanno pure prezzi trattabili , roba che prima del coronavirus qui le sognavamo. Si tratta di correre un grosso rischio ovviamente visto che non sappiamo quanto dureranno le misure sul distanziamento, non sappiamo se verrà mai trovata una cura o un vaccino e così via, in pratica si tratta di un azzardo acquistare ma in caso che le cose vadano bene la scommessa pagherebbe benissimo.

Hai ragione.

Certo che si tratta di una partita giocata al buio.Nessuno può conoscere il risultato.

Ciò che mi fa paura sono gli investitori che si sono caricati di un debito importante del quale sarà difficilissimo liberarsi nell'immediato.

Immagino che in queste città non sia stata difficile la vendita di appartamenti e attività commerciali che prosperavano con il turismo.

 

[Reta]

Io a Firenze ci comprerei casa per abitare volentieri e sarei anche disposto a pagare la location, ma i prezzi mi fanno pensare che il calo dovrà esserci per forza. Chi può comprare a questi livelli? É sostenibile?

 

[arte3000]

Io a Firenze ci comprerei casa per abitare volentieri e sarei anche disposto a pagare la location, ma i prezzi mi fanno pensare che il calo dovrà esserci per forza. Chi può comprare a questi livelli? É sostenibile?

Scusa,ma non ho afferrato la cosa.

Secondo te le transazioni,prima del virus, avevano avuto un rallentamento?


I prezzi erano già in calo?


Ho l'impressione che certe città abbiano un appeal incredibile e che nemmeno fatti straordinari riescano a scalfirlo.



IMHO

 

[Reta]

Scusa,ma non ho afferrato la cosa.

Secondo te le transazioni,prima del virus, avevano avuto un rallentamento?


I prezzi erano già in calo?


Ho l'impressione che certe città abbiano un appeal incredibile e che nemmeno fatti straordinari riescano a scalfirlo.



IMHO

Probabilmente hai ragione, ma a questo punto ditemi quali sono le zone di Firenze e dintorni dove c'è buon rapporto qualità prezzo, perchè i prezzi che vedo entro 10km da Firenze centro sono veramente molto alti. Consigli?

 

[nf232323]

Probabilmente hai ragione, ma a questo punto ditemi quali sono le zone di Firenze e dintorni dove c'è buon rapporto qualità prezzo, perchè i prezzi che vedo entro 10km da Firenze centro sono veramente molto alti. Consigli?

Concordo in pieno.

Ho parlato recentemente con un paio di agenti immobiliari della zona e mi hanno riferito (secondo me per banali motivi commerciali) che tutto questo parlare di scoppio della bolla dei prezzi è in buona parte solo mediatico. In realtà ci sono ancora numerose compravendite alle quotazioni pre-covid.
Sulla veridicità di quanto riferitomi ho dei dubbi.

Le newsletter di Immobiliare.it presentano sempre ristrutturazioni con prezzi superiori ai 3.500€/mq. per zone semi-periferiche. Zone semi-centrali si supera abbondamentamente i 6.000€/mq. ed i ribassi ancora sono molto contenuti.

 

[Reta]

Concordo in pieno.

Ho parlato recentemente con un paio di agenti immobiliari della zona e mi hanno riferito (secondo me per banali motivi commerciali) che tutto questo parlare di scoppio della bolla dei prezzi è in buona parte solo mediatico. In realtà ci sono ancora numerose compravendite alle quotazioni pre-covid.
Sulla veridicità di quanto riferitomi ho dei dubbi.

Le newsletter di Immobiliare.it presentano sempre ristrutturazioni con prezzi superiori ai 3.500€/mq. per zone semi-periferiche. Zone semi-centrali si supera abbondamentamente i 6.000€/mq. ed i ribassi ancora sono molto contenuti.

Ma quello che voglio capire io é, a Firenze sono tutti milionari? Capisco i patrimoni ma le cifre in gioco sono veramente oltre la media nazionale di N volte.

 

[nf232323]

Ma quello che voglio capire io é, a Firenze sono tutti milionari? Capisco i patrimoni ma le cifre in gioco sono veramente oltre la media nazionale di N volte.

Il miracolo dei mutui sotto l'1%. Le quotazioni, soprattutto nelle zone semi-centrali sono state spinte dall'investimento turistico a 150€/notte con tassi di occupazione dell'80% annuo. Con anche le anomalie fiscali di Airbnb tanti si sono arricchitti....