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Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte X

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Benjamin_Malaussène ha scritto:
Anzi forse per quei tre appartamenti si tratta delle poche aree di Milano in cui si trova parcheggio all'aperto sotto casa
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Io devo dire con sorpresa che trovo parcheggio sotto casa praticamente sempre, ho fatto più fatica ad Affori o in alcune aree dell'Adriano.
 
cecc88 ha scritto:
Io devo dire con sorpresa che trovo parcheggio sotto casa praticamente sempre, ho fatto più fatica ad Affori o in alcune aree dell'Adriano.
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anche io, sia in Loreto che in Caiazzo trovo sempre.
Quando faccio fatica (una volta su 10) trovo in 5 minuti di giri.
 
Hoeth ha scritto:
I prezzi sono troppo alti. Io credo veramente che tra non poco arrivi uno sboom gigantesco.
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I prezzi sono troppo alti? Vero.

Sboom gigantesco? Ma perché dovrebbe accadere?
Cioè, a me non viene in tasca niente, ma su che base le case dovrebbero fare un -30%? (questo sì, sboom), e soprattutto in che tempi?

Perché sebbene i prezzi possano scendere, c'è il grosso limite dell'inerzia del mercato immobiliare per cui aspettare potrebbe non essere granché conveniente, soprattutto se si paga un affitto.
 
nathan46 ha scritto:
Il primo non ha planimetria, ma da quello che si vede ci sono limiti importanti; nella zona giorno (piccola) c'è quel muro che spezza e ne impedisce un normale utilizzo (una TV dove la metto?). la camera "matrimoniale" ha un entrata angusta e consente solo di mettere il letto attaccato al muro.....
Il penultimo ha una zona giorno strettissima...non ci sta nemmeno un divano....:eek:
Il terzultimo, ok, meglio....

boh? per me la casa deve essere un posto in cui ci stai con piacere, dove ti rilassi, ospiti qualcuno se capita; in queste ci dormi, ma appena puoi esci.
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aggiungo una considerazione

se uno di questi o degli altri appartamenti fosse in un paese qualsiasi (più o meno vicino a Milano, non importa) lo guardereste come vostra abitazione?
secondo me...manco per sogno

il desiderio/bisogno di abitare a Milano porta ad accettare condizioni che altrove non si accetterebbero

giusto? a voi la risposta.

(per inciso, ribadisco che non abiterei in nessuno di questi immobili...nemmeno se fosse in Piazza della Scala).
 
Al di là della qualità davvero bassa degli appartamenti e dei condomini la cosa che davvero mi lascia perplesso sono le zone proposte.

Se decido di abitare a Milano lo faccio perchè voglio godere dei plus della città. Abitare in zone con molti servizi e negozi, mobilità agevolata grazie alla metropolitana, attività culturali in zona, ambiente gradevole.

Se invece devo andare a vivere in zone che sono lontane dal centro, sprovviste di servizi, abitate "male", dove la sera in strada c'è solo buio e silenzio....ma che senso ha?

A quella cifra allora te ne vai tranquillamente in brianza e ti compri un trilocale in paesi molti più carini di niguarda o via padova.

Io continuo a dire che per vivere in zone carine (non centrali) di Milano ormai spendi 300k per un bilocale. Nei 300k sono comprese ovviamente tutte le spese: acquisto, ristrutturazione se necessaria, notaio, agenzia.

Sto parlando di soluzioni che siano appaganti: no piano terra, no seminterrato, no affaccio su cavalcavia di monte ceneri, si metro vicina, si quartiere abitato decentemente, no dormitorio, si servizi e negozi di quartiere.
 
Giusto per fare un esempio. Qui trovate i bilocali nella zona ovest (semi periferica) dove passerà (tra un anno e mezzo circa) la nuova M4.

Per intenderci sto parlando della zona di Lorenteggio compresa tra Via Primaticcio e la circonvallazione della 90. Non stiamo certo parlando di Brera o di City Life.

Bene, nella zona selezionata ci sono al momento in vendita 44 bilocali. Se escludiamo 2 nude proprietà (proposte a 150k e 190k) e un seminterrato (proposto a 168k per 44mq) i restanti annunci vanno da un minimo di 200k a un massimo di 410k.

Ricordo che parliamo di BIlocali e che siamo a LORENTEGGIO.

https://www.immobiliare.it/search-list/?vrt=45.453899%2C9.132857%3B45.448149%2C9.13672%3B45.453418%2C9.153972%3B45.459288%2C9.15041%3B45.453899%2C9.132857&idContratto=1&idCategoria=1&localiMinimo=2&localiMassimo=2&criterio=prezzo&ordine=asc&__lang=it&pag=2
 
Confermo quanto detto negli ultimi interventi. Personalmente sto monitorando da qualche settimana le zone di viale fulvio testi e viale monza perché mia sorella necessita di acquistare una casa a Milano ed i prezzi mi sembrano altissimi (almeno 220-270) per un bilocale...
Stavo valutando anche Sesto San Giovanni, ma non saprei se ne vale la pena risparmiare qualcosa per allontanarsi un pò (anche se la metro è la stessa), o Monza che mi sembra più "vivibile" e dovrebbe arrivarci la Metro...
 
Hoeth ha scritto:
I prezzi sono troppo alti. Io credo veramente che tra non poco arrivi uno sboom gigantesco.
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Il prezzo di una ristrutturazione viaggia tra i 500 e i 1000 Euro/mq.
I bilocali nel post a Niguarda, ristrutturati, con trattativa si portano via a 2k/mq e si affittano a 10k/anno.

Sinceramente non mi sembrano prezzi così alti.
 
nathan46 ha scritto:
Il primo non ha planimetria, ma da quello che si vede ci sono limiti importanti; nella zona giorno (piccola) c'è quel muro che spezza e ne impedisce un normale utilizzo (una TV dove la metto?). la camera "matrimoniale" ha un entrata angusta e consente solo di mettere il letto attaccato al muro.....
Il penultimo ha una zona giorno strettissima...non ci sta nemmeno un divano....:eek:
Il terzultimo, ok, meglio....

boh? per me la casa deve essere un posto in cui ci stai con piacere, dove ti rilassi, ospiti qualcuno se capita; in queste ci dormi, ma appena puoi esci.
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Non ho scritto che sono posti in cui vivrei, ma posti che a quei prezzi possono starci.
Poi devi considerare che un bilocale è sempre o una casa che affitti (e a quei prezzi il rendimento può starci) o una casa per un periodo transitorio della vita (dai 20 ai 30 anni?). Uno che compra casa facendo mutuo col suo primo stipendio, non lo vedo così male ed ha opportunità di patrimonializzarsi, parcheggiare auto sotto casa e vivere meglio che in una camera in affitto (anche se deve comprare un divano piccolo).

cecc88 ha scritto:
I prezzi sono troppo alti? Vero.

Sboom gigantesco? Ma perché dovrebbe accadere?
Cioè, a me non viene in tasca niente, ma su che base le case dovrebbero fare un -30%? (questo sì, sboom), e soprattutto in che tempi?

Perché sebbene i prezzi possano scendere, c'è il grosso limite dell'inerzia del mercato immobiliare per cui aspettare potrebbe non essere granché conveniente, soprattutto se si paga un affitto.
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Che alcune zone magari si degradino e facciano sboom, o che metrature infelici facciano -30% può anche starci.

Ma che un bilocale da 150k crolli di prezzo non ci credo poi tanto.
 
Mauri512 ha scritto:
aggiungo una considerazione

se uno di questi o degli altri appartamenti fosse in un paese qualsiasi (più o meno vicino a Milano, non importa) lo guardereste come vostra abitazione?
secondo me...manco per sogno

il desiderio/bisogno di abitare a Milano porta ad accettare condizioni che altrove non si accetterebbero

giusto? a voi la risposta.

(per inciso, ribadisco che non abiterei in nessuno di questi immobili...nemmeno se fosse in Piazza della Scala).
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Ribalto la domanda.
In un comune che non sia Milano, tu abiteresti solo nel raggio di 100m dalla metro (considerazione che qui molti stanno mettendo come imprescindibile)?
In una vita da single a 25 anni, troveresti stretto vivere in un bilocale?
 
Javi ha scritto:
Appartamenti ricavati da un ex locale commerciale, senza balconi...

https://www.google.com/maps/place/V...7730532c6db623d0!8m2!3d45.5205451!4d9.2234488
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È brutto vivere senza balconi, ma il mercato non prezza solo la qualità della vita.
Un appartamento del genere (ristrutturato e pronto all'uso) lo affitti a 800E/mese tranquillamente e facendo anche selezione accurata inquilino.
È un rendimento maggiore del 6% lordo annuo che è molto più alto della media di Milano.
 
Benjamin_Malaussène ha scritto:
È brutto vivere senza balconi, ma il mercato non prezza solo la qualità della vita.
Un appartamento del genere (ristrutturato e pronto all'uso) lo affitti a 800E/mese tranquillamente e facendo anche selezione accurata inquilino.
È un rendimento maggiore del 6% lordo annuo che è molto più alto della media di Milano.
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Non lo metto in dubbio. Ma mia sorella dovrà comprare per viverci, non ci interessa la rendita. Preferiamo spendere qualcosa in più ma avere vivibilità e comodità...
PS: Comprare una casa per "viverci", post pandemia senza balconi è assurdo per me (ma vivo in centro italia con balcone enorme).
 
salari al palo inchiodati, e inflazione esogena cumulata 2021-2022 al 15% (20% quella reale). Già solo questo farà abbassare i prezzi di parecchio.

Figuratevi quando il prossimo anno i mutui ventennali saranno tutti sopra il 5/6% :yes:

Senza contare il probabile avvento di qualche altro cigno nero mondiale...


L'ottimismo vola... :bye:
 
Torniamo a parlare di un pò di demografia che rimane ahimè un tasto dolente per Milano.

La popolazione complessiva è tornata marginalmente a crescere nel 2022 (dati fino a luglio) da 1,371 a 1,372 mln (circa 1500 abitanti in più), ma la composizione di questi è cambiata in senso negativo. Senza voler fare analisi razziste o cosa se la composizione media dell'immigrazione cambia da "italiana" a "straniera" tutti sappiamo che questo non può che essere un driver negativo per il prezzo delle abitazioni (lo straniero medio che arriva a Milano non compra/affitta le medesime case dell'italiano medio).
Ora, ho voluto prendere il periodo 2019-202207 e provare a vedere e si nota che, se fino al Covid, il saldo migratorio della città era positivo per circa 400 italiani al mese (poco meno di 5k annui) e, nel contempo per circa 800 stranieri (poco meno di 10k annui), ora la situazione degli stranieri è rimasta più o meno invariata (saldi mensili di circa 700 unità), quella degli italiani si è invertita (saldi mensili pari a circa -400 unità).
In pratica l'immigrazione tipica milanese del periodo pre Covid era già sbilanciata sugli stranieri, ma era composta per un terzo dagli italiani (+10k e +5k rispettivamente) ora da due anni e mezzo a questa parte è in atto una sostituzione progressiva ma costante (la componente straniera è di circa +8k annui, ma quella italiana si è invertita a -5k annui). Anche analizzando il solo ultimo scorcio della serie, ovvero il 2022 si notano dati simili (gli stranieri sono +900 al mese circa e gli italiani a -300 unità), si è affievolita leggermente la diaspora dei connazionali ed è aumentata leggermente l'immigrazione straniera, ma la sostanza non cambia...
Su questi dati bisognerebbe riflettere...

Anagrafe Milano.jpg
 
inversionista ha scritto:
salari al palo inchiodati, e inflazione esogena cumulata 2021-2022 al 15% (20% quella reale). Già solo questo farà abbassare i prezzi di parecchio.

Figuratevi quando il prossimo anno i mutui ventennali saranno tutti sopra il 5/6% :yes:

Senza contare il probabile avvento di qualche altro cigno nero mondiale...


L'ottimismo vola... :bye:
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Questi fattori finanziari, tutti negativi per i prezzi, erano da me già stati evidenziati durante tutto l'ultimo anno. Ora sono tra noi e sicuramente avranno un impatto sul mercato delle abitazioni, i prezzi caleranno c'è poco da fare:
- tassi cresciuti da 0% a circa il 3% su tutta la curva delle scadenze significa che oggi un mutuo a tasso fisso non lo si fa a meno del 4%; se qualcuno di questi tempi vuole avventurarsi nel tasso variabile è solo questione di tempo perchè paghi di rata il 4% quindi cambierebbe poco...;
- inflazione che continua a galoppare e salari che non tengono il passo, ormai l'erosione del potere d'acquisto della famiglia media è arrivato in aggregato almeno al 15%, tutte risorse che diventano "non disponibili" per le rate del mutuo;
- demografia che si sta "stranierizzando" (vedi mio post precedente);
- recessione in arrivo (e quindi aumento della disoccupazione, ma anche dei fallimenti e razionamento del credito o comunque inasprimento delle condizioni non solo di tasso).

Non vedo dove altro debba andare il mercato immobiliare...
 
Benjamin_Malaussène ha scritto:
Ribalto la domanda.
In un comune che non sia Milano, tu abiteresti solo nel raggio di 100m dalla metro (considerazione che qui molti stanno mettendo come imprescindibile)?
In una vita da single a 25 anni, troveresti stretto vivere in un bilocale?
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non ho mai parlato di metro
non ho mai parlato di dimensioni di appartamento
ho parlato di qualità
questi appartamenti fanno S C H I F O
chi accetta di viverci lo fa solamente perchè ha desiderio/necessità di vivere a Milano
dubito che qualcuno con un minimo di buongusto vivrebbe in un appartamento del genere se non fosse a Milano
 
tlo ha scritto:
Al di là della qualità davvero bassa degli appartamenti e dei condomini la cosa che davvero mi lascia perplesso sono le zone proposte.

Se decido di abitare a Milano lo faccio perchè voglio godere dei plus della città. Abitare in zone con molti servizi e negozi, mobilità agevolata grazie alla metropolitana, attività culturali in zona, ambiente gradevole.

Se invece devo andare a vivere in zone che sono lontane dal centro, sprovviste di servizi, abitate "male", dove la sera in strada c'è solo buio e silenzio....ma che senso ha?

A quella cifra allora te ne vai tranquillamente in brianza e ti compri un trilocale in paesi molti più carini di niguarda o via padova.

Io continuo a dire che per vivere in zone carine (non centrali) di Milano ormai spendi 300k per un bilocale. Nei 300k sono comprese ovviamente tutte le spese: acquisto, ristrutturazione se necessaria, notaio, agenzia.

Sto parlando di soluzioni che siano appaganti: no piano terra, no seminterrato, no affaccio su cavalcavia di monte ceneri, si metro vicina, si quartiere abitato decentemente, no dormitorio, si servizi e negozi di quartiere.
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Tutto quello che dici è corretto, ma è il motivo per cui il semicentro è schizzato di prezzo.
Dopo che il semicentro è andato "to the moon" la pressione si è spostata sulle periferie vive, ormai con prezzi ben poco popolari.

Però è sempre il caso di definire quali siano i principali parametri di ricerca perché il famoso trilocale fuori città è sempre molto generico e teorico.
Se sei in coppia diventa probabilmente un'opzione validissima, forse la più interessante.

Altrimenti c'è un abisso tra il "buio e il silenzio" delle periferie milanesi rispetto all'hinterland perché è estremamente più difficile trovare una dimensione sociale, soprattutto fuori dall'età studentesca.
 
Stato
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