Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XI

[Altopiano_Gentile]

Si può pensare di favorire la concorrenza nel trasporto pubblico su rotaia (per esempio) mentre in un altro settore come quello energetico voler invece mantenere un controllo sulle infrastrutture strategiche mediante le partecipazioni.

A me viene da ridere leggere di concorrenza, competizione, libero mercato su: ferrovie, autostrade ecc.

Ma pensate veramente che se ci fossero due Autostrade del sole (costata 270 miliardi di € e costruita in 8 anni) una accanto all'altra (perché dobbiamo farle competere) si riuscirebbe ad avere il corretto traffico veicolare in termini numerici per sostenerne i costi di gestione e rientrare nell'investimento?

Edit: Dimenticavo sulle rotaie puoi metterci un numero di treni finito, e più ne metti più rallenti la circolazione (distanze di sicurezza da rispettare tra un treno e l'altro, eventuali problemi nella salita e discesa dei passeggeri ecc.) tant'è che tra Italo e FS non c'è vera competizione (se non sul prezzo e al massimo sono 10€ di differenza, poi volete essere pagati di più, ma se competi sul prezzo non potrai mai essere pagato di più).

 

[Altopiano_Gentile]

Turbolenze in arrivo

L'inflazione erode i conti correnti: in tre mesi risparmi ridotti di 18 miliardi

 

[cecc88]

Concordo, ma non ha senso sventolare la bandiera del "libero mercato" a *****.
Il libero mercato ha delle storture anti-economiche che possono essere rotte solo dall'intervento dello Stato, si veda la nascita delle leggi antitrust.

Però, tu fai l'esempio dei balneari, poi c'è l'esempio della riforma del catasto, c'è l'esempio della riforma delle licenze dei taxi, e solo per ignoranza non proseguo con mille altri esempi che evidentemente ci vanno bene come popolo, pur di avere il nostro pezzettino di "libero mercato".

A me pare un po' diverso.
Come popolo ci sta bene avere logiche di privilegio perché in molti beneficiano direttamente o indirettamente.

Non mi pare sia il libero mercato a stimolare le corporazioni.

Autostrade e ferrovie sono asset pubblici e tali rimangono, sta allo Stato saper efficientare la gestione con logiche di concorrenza. Alta velocità è stata un successo, autostrade una ruberia di amici degli amici

 

[Mauri512]

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[Reta]

Il grosso problema di fondo è che una famiglia non dovrebbe spendere più di 4-6 anni di stipendio netto per una casa dignitosa, come accadeva storicamente prima dei mutui facili.

A Milano lo stipendio medio netto è di 1500€ al mese, mentre il prezzo medio in provincia è 3500€ al m2.
Da un rapido calcolo, una casa per single dovrebbe non costare più di 90-100k€, e quella per una famiglia non più di 180k€.

E invece sono corrispettivamente di circa 200-250k€ per una casa da single (70-80m2), e oltre 400k per un appartamento familiare.

Le differenze di prezzo, ovvero il doppio, derivano da un mercato drogato dai mutui e dal debito.

Pensate che la mia anlisi sia folle? Eppure storicamente era proprio così...

 

[cecc88]

Il grosso problema di fondo è che una famiglia non dovrebbe spendere più di 4-6 anni di stipendio netto per una casa dignitosa, come accadeva storicamente prima dei mutui facili.

Non può essere però una regola applicabile ovunque indiscriminatamente perché dipende fisiologicamente dalla domanda.

A Milano lo stipendio medio netto è di 1500€ al mese, mentre il prezzo medio in provincia è 3500€ al m2.

La provincia credo abbia quel prezzo perché grossa parte è rappresentata dalla città.
Nessuno obbliga la gente a spendere 7k per il semicentro o 3-4 per la periferia, quando a San Giuliano si compra a 2k/mq.

Da un rapido calcolo, una casa per single dovrebbe non costare più di 90-100k€, e quella per una famiglia non più di 180k€.

E invece sono corrispettivamente di circa 200-250k€ per una casa da single (70-80m2), e oltre 400k per un appartamento familiare.

Le differenze di prezzo, ovvero il doppio, derivano da un mercato drogato dai mutui e dal debito.

D'altra parte bisogna pur considerare che mutui e debito consentono a chiunque di comprarsi la casa nell'hinterland, in assenza di ciò sarebbero maggiori quelli in affitto.

Pensate che la mia anlisi sia folle? Eppure storicamente era proprio così...

Non è folle, ma trovo poco utile considerare aspetti storici.
Storicamente il mondo non è mai stato uguale.
150 anni fa eravamo una nazione agricola.
Con ritardo è arrivata la rivoluzione industriale che ha creato poli attrattivi di ricchezza.
Il trend è poi proseguito con la continua urbanizzazione in coerenza all'evoluzione del sistema economico.

Cambiano le persone, cambia la società e cambiano le esigenze.

Oggi gli 80 m2 il single li trova a Sordio o analogo paese sui passanti S a prezzi molto competitivi, eppure non è che ci sia la fila.

 

[Antonius Full Tilt]

Il grosso problema di fondo è che una famiglia non dovrebbe spendere più di 4-6 anni di stipendio netto per una casa dignitosa, come accadeva storicamente prima dei mutui facili.

A Milano lo stipendio medio netto è di 1500€ al mese, mentre il prezzo medio in provincia è 3500€ al m2.
Da un rapido calcolo, una casa per single dovrebbe non costare più di 90-100k€, e quella per una famiglia non più di 180k€.

E invece sono corrispettivamente di circa 200-250k€ per una casa da single (70-80m2), e oltre 400k per un appartamento familiare.

Le differenze di prezzo, ovvero il doppio, derivano da un mercato drogato dai mutui e dal debito.

Pensate che la mia anlisi sia folle? Eppure storicamente era proprio così...

Bentornato Reta, eri uno degli migliori utenti qui in Immobiliare, con messaggi sempre ricchi di spunti di riflessione.

 

[Altopiano_Gentile]

Il grosso problema di fondo è che una famiglia non dovrebbe spendere più di 4-6 anni di stipendio netto per una casa dignitosa, come accadeva storicamente prima dei mutui facili.

A Milano lo stipendio medio netto è di 1500€ al mese, mentre il prezzo medio in provincia è 3500€ al m2.
Da un rapido calcolo, una casa per single dovrebbe non costare più di 90-100k€, e quella per una famiglia non più di 180k€.

E invece sono corrispettivamente di circa 200-250k€ per una casa da single (70-80m2), e oltre 400k per un appartamento familiare.

Le differenze di prezzo, ovvero il doppio, derivano da un mercato drogato dai mutui e dal debito.

Pensate che la mia anlisi sia folle? Eppure storicamente era proprio così...

Ma infatti ancora oggi è così.
Una famiglia che acquista casa da 500k si fa un mutuo da 170-180k. Poi ci sono quelli con il mutuo all'80% ma sono pochi. La media di erogato su Milano è di 170-190k (vado a memoria)

Quello che è cambiato rispetto al passato è che oggi c'è la componente eredità, componente che non era presente in passato (pensa a chi ha acquistato casa negli anni '60 o '70) o comunque se era presente non lo era in modo così importante come oggi.

Oggi un single senza eredità e con 1.500€ di stipendio o ambisce al monolocale/bilocale fuori Milano oppure se vuole rimanere vicino al posto di lavoro deve vivere in una stanza.

 

[Antonius Full Tilt]

A me viene da ridere leggere di concorrenza, competizione, libero mercato su: ferrovie, autostrade ecc.

Ma pensate veramente che se ci fossero due Autostrade del sole (costata 270 miliardi di € e costruita in 8 anni) una accanto all'altra (perché dobbiamo farle competere) si riuscirebbe ad avere il corretto traffico veicolare in termini numerici per sostenerne i costi di gestione e rientrare nell'investimento?

Edit: Dimenticavo sulle rotaie puoi metterci un numero di treni finito, e più ne metti più rallenti la circolazione (distanze di sicurezza da rispettare tra un treno e l'altro, eventuali problemi nella salita e discesa dei passeggeri ecc.) tant'è che tra Italo e FS non c'è vera competizione (se non sul prezzo e al massimo sono 10€ di differenza, poi volete essere pagati di più, ma se competi sul prezzo non potrai mai essere pagato di più).

Sono portato a pensarla come te, ma so per certo che c'è almeno un'eccezione.
Quando sono stato in vacanza in Giappone, ricordo che per un viaggio in treno cìera possibilità di scelta addirittura tra 3 operatori diversi. Non voglio dire che sia applicabile qui da noi, però nel loro contesto funziona benissimo. Certo qui da noi non siamo rinomati per essere cittadini molto precisi e coscienziosi, con furberie sotto il minimo sindacale, tutt'altro...

Trasporto ferroviario in Giappone - Wikipedia
(aprendo il link si viene indirizzati subito al capitoletto "tipi di operatori", che è quello che interessa la discussione).

 

[cecc88]

Il problema è che si confondono i principi con gli effetti.
Dare concessioni all'italiana, con amici della politica che si trovano a gestire monopoli senza adeguate garanzie verso il pubblico non può essere l'esempio di concorrenza o liberalizzazione.

 

[broken brick]

Giustissimo. Nelle città dove si supera un certo numero d contratti di locazione stipulati ogni anno (quindi dove il mercato è attivo e dinamico) bisognerebbe aumentare (pesantemente) l'imu nei confronti di chi decide di tenere l'immobile sfitto. Magari così si sveglia.

Questo spingerebbe anche verso i contratti in regola (che io faccio da sempre) riducendo il nero, io però probabilmente in quel caso tenderei a vendere.
Non so valutare, io ho scelto questo tipo di investimenti per come stanno le cose oggi e con l'IMU attuale. Vedremo cosa cambierà o meno con il nuovo governo.

 

[Sormans]

Milan Luxury Real Estate Booms as Bankers Leave London for Italy

 

[simpho]

Lo stipendio medio a Milano non è 1500 euro.
Fonte Jobpricing 2020 lo stipendio medio era di 35.900 euro lordi.
Su 12 mesi sono 2.018 euro al mese.

Se ci mettiamo poi tutto il nero…
se gli stipendi medi fossero di 1.500 non si spiegherebbero i consumi delle persone.

 

[Altopiano_Gentile]

Lo stipendio medio a Milano non è 1500 euro.
Fonte Jobpricing 2020 lo stipendio medio era di 35.900 euro lordi.
Su 12 mesi sono 2.018 euro al mese.

Se ci mettiamo poi tutto il nero…
se gli stipendi medi fossero di 1.500 non si spiegherebbero i consumi delle persone.

Come reddito medio sicuramente.
Poi dipende molto dalla zona di residenza.

Ma quale nero vuoi metterci? Che a Milano solo il 7-10% dei contribuenti hanno una partita attiva. Il resto sono dipendenti e pensionati.

I consumi sono sostenuti anche dal credito, ma non hai idea invece di quanti ragazzi di 24-25 anni hanno i genitori da giù che li pagano la stanza in modo che non intacchino il loro stipendio.

 

[123abc]

Turbolenze in arrivo

L'inflazione erode i conti correnti: in tre mesi risparmi ridotti di 18 miliardi

Questa però mi sembra un'analisi poco logica; con il differenziale dei tassi in continuo aumento molti risparmiatori hanno riallocato il portafoglio togliendo liquidità dai conti correnti e investendola al 3% (come logico). Poi una parte di quei 18 miliardi sarà pure stata spesa, ma la parte preponderante è sicuramente stata investita.

 

[cecc88]

Come reddito medio sicuramente.
Poi dipende molto dalla zona di residenza.

Ma quale nero vuoi metterci? Che a Milano solo il 7-10% dei contribuenti hanno una partita attiva. Il resto sono dipendenti e pensionati.

Il nero è anche lavoro in nero e reddito da criminalità (tanto per dire, il famoso boschetto di Rogoredo era considerato la piazza di spaccio più grande d'europa. Inoltre alcune indagini stimavano penetrazioni nell'ndrangheta in % importanti della "movida" milanese).

I consumi sono sostenuti anche dal credito, ma non hai idea invece di quanti ragazzi di 24-25 anni hanno i genitori da giù che li pagano la stanza in modo che non intacchino il loro stipendio.
Vedi l'allegato 2873626

Davvero non comprendo questo continuo rimando ai redditi. Cioè, mi è chiarissimo il concetto di costo immobiliare e della sua sostenibilità sul reddito, ma è evidente dalla comparazione di aree differenti (con prezzi molto distanti e redditi decisamente più simili) che non siano un parametro in grado di muovere i prezzi da solo.
Inoltre vorrei sollevare un punto: i redditi non hanno senso se non vengono considerati assieme alla disponibilità degli stessi, e i tassi di occupazione/disoccupazione non bastano da soli a dirimere la questione.

 

[lukeperry]

Lo stipendio medio a Milano non è 1500 euro.
Fonte Jobpricing 2020 lo stipendio medio era di 35.900 euro lordi.
Su 12 mesi sono 2.018 euro al mese.

Se ci mettiamo poi tutto il nero…
se gli stipendi medi fossero di 1.500 non si spiegherebbero i consumi delle persone.

ormai esistono 2 Italie, Milano e il resto d'Italia che crede ancora che gli stipendi medi siano 1500 euro al mese.

 

[inversionista]

Qualcuno confonde PIL pro-capite con reddito medio vedo.

Stipendio medio 25000 lordi.

 

[Napoli1986]

Qualcuno confonde PIL pro-capite con reddito medio vedo.

Stipendio medio 25000 lordi.

sarei curioso di sapere come viene calcolato il reddito medio.
persone che lavorano / reddito totale?
cittadini / reddito totale?
nella mia attuale azienda, oltre 2000 dipendenti solo a Milano, 25mila euro lordi non li guadagna nessuno. anche i neolaureati, quando entrano, guadagnano almeno 32/33k.

Nelle società di consulenza, che a milano muovono decine di migliaia di lavoratori, 25 mila euro lordi è lo stipendio entry level. dopo 2 anni già non li guadagna + nessuno.

Se in una famiglia con due figli ci sono i due genitori che guadagnano entrambi 50mila euro lordi (facile trovarla a milano) il reddito medio del nucleo familiare è 50mila euro o 25mila?

 

[inversionista]

sarei curioso di sapere come viene calcolato il reddito medio.
persone che lavorano / reddito totale?
cittadini / reddito totale?
nella mia attuale azienda, oltre 2000 dipendenti solo a Milano, 25mila euro lordi non li guadagna nessuno. anche i neolaureati, quando entrano, guadagnano almeno 32/33k.

Nelle società di consulenza, che a milano muovono decine di migliaia di lavoratori, 25 mila euro lordi è lo stipendio entry level. dopo 2 anni già non li guadagna + nessuno.

Se in una famiglia con due figli ci sono i due genitori che guadagnano entrambi 50mila euro lordi (facile trovarla a milano) il reddito medio del nucleo familiare è 50mila euro o 25mila?

Quindi Milano è una città di soli colletti bianchi (tra l'altro poveracci comunque), non lo sapevo.