Per proteggermi dall' inflazione compro la sesta casa e svuoto il conto corrente

[mrmm]

Un btp a 12 anni come questo Btpgreen 4%Ap35eur quotazioni in tempo reale | IT0005508590 - Borsa Italiana
A scadenza rende il 3,65% netto a questi prezzi. La cedola è il 3,5% netto in più lo compri a 98 quindi a scadenza guadagni anche 2 punti sul capitale. Circa 11.000 di interessi netti. 5500 ogni 6 mesi

E' come se avessi in affitto qualcosa al 6/7% lordo (sempre se non hai imprevisti, ti pagano regolari e senza intervalli per 12 anni....auguri )

Questo è il lato "bello" della medaglia.

Il lato "brutto" è che hai TUTTO il tuo patrimonio esposto su un singolo rischio emittente... se il singolo emittente "ha un problema" i tuoi rischi vanno da un drawdown importante (best scenario) al perdere TUTTO (worst scenario).

Ma hai un identico rischio (solo che non ci fai caso...) se possiedi 6 case a reddito nella medesima regione o paese...

 

[cecc88]

Ho visto. Effettivamente è come dici tu, per gli investitori più abili è un'ottima occasione di guadagno. I rendimenti così elevati sono giustificati dai rischi ben indicati da Freetimenow, ma per chi sente di saper scegliere bene sia gli appartamenti, sia gli inquilini è un'ottima opportunità.

I prezzi sono davvero bassi. Ricordo che circa 5/6 anni fa, nel condominio che ai tempi era forse il più degradato di tutta l'area di Milano (via Aquileia 12 a Baranzate, si trovano vari articoli in rete) vendevano un 40mq da ristrutturare a 20k euro, quindi 500 al mq, che è quasi il doppio.

L'affarone era Bligny 42

 

[mrmm]

I prezzi sono davvero bassi...

Nessuno di voi si chiede (in un paese di mattonari duri e puri) perché ?

 

[cecc88]

Intanto io parlavo di rendita sull investito. Ma allarghiamola al capitale non credo che una casa da 30 mila euro di 70 mq scenda ancora molto. É vero che é una città che si sta spopolando( ma è sempee la quinta di Italia),la richiesta di appartamenti è però elevatissimo, se ne avessi 50 li affitterei tutti. Prima di natale sono andato a vedere uno a 32 mila ,sono uscito dalla visita e dopo 2 ore ho chiamato per fare una offerta,era già venduto. 2 anni fa in quelle zone( che poi sono quelle vicine al ponte crollato) le case a 30 mila euro in vendita erano il doppio ora i prezzi risaliti. Credo che sia difficile che scendano ancora.

Non conosco il mercato di Genova, ma è bene un attimo capirsi.
Se appartamenti si comprano a 500€/mq significa che di richiesta non ne hanno molta, altrimenti il prezzo salirebbe.
Se vengono affittati a rendimento elevato, per definizione è elevato il rischio. Che siano inquilini problematici o insolventi o altro ancora.

 

[caligola2005]

Non conosco il mercato di Genova, ma è bene un attimo capirsi.
Se appartamenti si comprano a 500€/mq significa che di richiesta non ne hanno molta, altrimenti il prezzo salirebbe.
Se vengono affittati a rendimento elevato, per definizione è elevato il rischio. Che siano inquilini problematici o insolventi o altro ancora.

Richiesta ne hanno poca per 2 motivi; 1) sono zone vicino a dove è crollato il ponte alcune in attesa ancora di essere riqualificate e tantissimi palazzi sono antichi privi di ascensore ,2) si tratta di zone con forte presenza di extracomunitari, dove vivono pochi italiani e sicuramente non benestanti per cui c è poca richiesta di acquisto,ma altissima richiesta di affitto ( se avessi altri 50,sarebbero tutti affittati). Io ho 2 inquilini( ereditati) che avevano acquistato prima del 2007 con prezzi superiori ai 100 mila euro e con mutui pesanti,si sono trovati la casa messa all asta. Rimasti dentro come inquilini a 400 più le spese sono i più puntuali nei pagamenti. Ad oggi ho un inquilino che paga a bimestre e una che paga il mese dopo ,il mese prima,comunque nessun problema di pagamenti sia affitto che amministrazione.

 

[cecc88]

Richiesta ne hanno poca per 2 motivi; 1) sono zone vicino a dove è crollato il ponte alcune in attesa ancora di essere riqualificate e tantissimi palazzi sono antichi privi di ascensore ,2) si tratta di zone con forte presenza di extracomunitari, dove vivono pochi italiani e sicuramente non benestanti per cui c è poca richiesta di acquisto,ma altissima richiesta di affitto ( se avessi altri 50,sarebbero tutti affittati). Io ho 2 inquilini( ereditati) che avevano acquistato prima del 2007 con prezzi superiori ai 100 mila euro e con mutui pesanti,si sono trovati la casa messa all asta. Rimasti dentro come inquilini a 400 più le spese sono i più puntuali nei pagamenti. Ad oggi ho un inquilino che paga a bimestre e una che paga il mese dopo ,il mese prima,comunque nessun problema di pagamenti sia affitto che amministrazione.

Per carità, i migliori auguri.
Dicevo solo che pasti gratis non ce ne sono per cui i maggiori rendimenti hanno dietro i maggiori rischi.

 

[caligola2005]

Un btp a 12 anni come questo Btpgreen 4%Ap35eur quotazioni in tempo reale | IT0005508590 - Borsa Italiana
A scadenza rende il 3,65% netto a questi prezzi. La cedola è il 3,5% netto in più lo compri a 98 quindi a scadenza guadagni anche 2 punti sul capitale. Circa 11.000 di interessi netti. 5500 ogni 6 mesi

E' come se avessi in affitto qualcosa al 6/7% lordo (sempre se non hai imprevisti, ti pagano regolari e senza intervalli per 12 anni....auguri )

Se riesci ad ottenere il 9/10% lordo e pagarlo quindi un prezzo di acquisto più basso del mercato può valere la pena mettere a confronto BTP e appartamento a rendita, ma sotto questa soglia tutta la vita BTP o conto deposito o anche un ls60

Però io ti ho detto che in questo momento non ho un lordo al6/7 ma un netto al 9% e che non avendo problemi di dover vendere lo ho confrontato con un btp 2050. Pensando al rischio di dover affrontare spese straordinarie ( al 50% comunque le detraggo) e perdita di valore all acquisto e arrivo in questi brutti casi al 6% netto. Con la possibilità di adeguare gli affitti alla inflazione. Metti su excel 350 mila euro su un btp 2050 con il flusso cedolare ,tolto il 12,5% e il bollo titoli annuale,quanto avrai fra 27 anni ( lascano perdere il potere di acquisto facciamo finta inflazione allo 0,perché se fosse come questo anno saresti distrutto) e confronta con 57600 euro di entrata di affitto lordo annuo poi mi dici

 

[caligola2005]

Per carità, i migliori auguri.
Dicevo solo che pasti gratis non ce ne sono per cui i maggiori rendimenti hanno dietro i maggiori rischi.

Si certo ma leggi il mio post dopo la tua risposta 350 mila euro di btp 2050 paghi 72 circa quindi ne copri 500 mila come flusso cedolare ti danno ( 2,45 lordo) circa 10 mila annui ( con imposta al 12,5 - 1000 di bollo titoli)... i miei 350 in immobili mi danno 57600( con imposta al 10% - 5000 circa di imu) rischio quindi ben pagato e considerando la diversificazione mi protegge da qualche insolvenza ( mentre teoricamente il btp potrebbe essere tagliato e hai tutto li sopra)

 

[11/11/11]

Però io ti ho detto che in questo momento non ho un lordo al6/7 ma un netto al 9% e che non avendo problemi di dover vendere lo ho confrontato con un btp 2050. Pensando al rischio di dover affrontare spese straordinarie ( al 50% comunque le detraggo) e perdita di valore all acquisto e arrivo in questi brutti casi al 6% netto. Con la possibilità di adeguare gli affitti alla inflazione. Metti su excel 350 mila euro su un btp 2050 con il flusso cedolare ,tolto il 12,5% e il bollo titoli annuale,quanto avrai fra 27 anni ( lascano perdere il potere di acquisto facciamo finta inflazione allo 0,perché se fosse come questo anno saresti distrutto) e confronta con 57600 euro di entrata di affitto lordo annuo poi mi dici

Caligola stavo rispondendo ad un utente che chiedeva il rendimento btp e lo confrontavo con Rendimento medio di una casa in affitto che si può trovare in zone "medie"

I tuoi non sono rendimenti medi (acquisto casa a 30k e la metti in affitto a 450-500)ed infatti sopra ti ho risposto in maniera diversa. Se riesci a fare quello che fai con 10 appartamenti in gestione diventa un impegno abbastanza costante non è come comprare un obbligazione e dimenticarsela nel portafoglio. Però se ottieni quelle perfomance hai trovato un ottimo modo di diversificare il tuo patrimonio. Non fai più investimenti liquidi?

 

[cecc88]

Si certo ma leggi il mio post dopo la tua risposta 350 mila euro di btp 2050 paghi 72 circa quindi ne copri 500 mila come flusso cedolare ti danno ( 2,45 lordo) circa 10 mila annui ( con imposta al 12,5 - 1000 di bollo titoli)... i miei 350 in immobili mi danno 57600( con imposta al 10% - 5000 circa di imu) rischio quindi ben pagato e considerando la diversificazione mi protegge da qualche insolvenza ( mentre teoricamente il btp potrebbe essere tagliato e hai tutto li sopra)

Il BTP è un paragone comune, ma non è la stessa cosa.
A memoria ricordo un rendimento medio dell'immobiliare circa la metà di quello che riesci a ottenere.

 

[giobattajoanin]

Apperò

 

[caligola2005]

Caligola stavo rispondendo ad un utente che chiedeva il rendimento btp e lo confrontavo con Rendimento medio di una casa in affitto che si può trovare in zone "medie"

I tuoi non sono rendimenti medi (acquisto casa a 30k e la metti in affitto a 450-500)ed infatti sopra ti ho risposto in maniera diversa. Se riesci a fare quello che fai con 10 appartamenti in gestione diventa un impegno abbastanza costante non è come comprare un obbligazione e dimenticarsela nel portafoglio. Però se ottieni quelle perfomance hai trovato un ottimo modo di diversificare il tuo patrimonio. Non fai più investimenti liquidi?

Io ho un patrimonio importante,questi sono gli ultimi acquisti ,ma di immobili ne ho di più, e anche posto auto. Chiaro non é l impegno di un titolo che lascio nel cassetto ma l utile mensile supera quello di qualsisi dirigente e quindi posso anche perdere qualche ora a settimana. In questo momento ho 100 k in btp italia ad aprile 24 legati alla inflazione ( in questo semestre stanno dando il 5% semestrale)... 100 k obbligazioni romania 2040 pagati 52/100( sono già salite da ottobre del 18%).. 20k in obbligazioni turche ad un anno con cedola al 50%( qui si spera che la lira turca perda - del 50% da ottobre ha perso il 6% con questo trend l utile sarebbe del 24%) 150k in un fondo bilanciato...100 k tra azioni e certificati con capitale protetto 100k in obbligazioni venezuela pagate 18/100 per ora non rimborsate ma non si sa mai

 

[caligola2005]

Il BTP è un paragone comune, ma non è la stessa cosa.
A memoria ricordo un rendimento medio dell'immobiliare circa la metà di quello che riesci a ottenere.

Sino a qualche anno fa a genova col residenziale era difficile superare il 3/4% spesso lordo,ed in zone non periferiche è ancora cosi

 

[rentier64]

Ma milano anche degradata non é Genova! Comunque poi se ci metti notaio agenzia registro, i 25 mila salgono a 32/33 mila circa..Io dal 2021 ho comprato 10 appartamenti ,considerando queste dpese e una mano di bianco, i piani e la via,la media é di 38 mila euro locati tutti tra i 370 e i 450 ,rendono al netto di tutto( imu,cedolare,piccoli interventi,quota amministrazione,assicurazione) intorno al 10% netto. E con questo rendimento se dovesse accadere si può sopportare anche qualche morosità ( per ora il peggio sono 2 mesi insieme)Inoltre da questi prezzi é facile risalire( nel 2021 c era molta più scelta ,ora stanno risalendo) quindi il capitale é difeso

Occhio perche' anche a Milano il degrado esiste in certe zone e se compri li inconsapevolmente sei fregato vedi esempio questo mono a 55k x 20mq 2750€ al mq in Via Cavezzali palazzo ultra noto da evitare come la peste ce ne sono parecchi in vendita
https://www.idealista.it/immobile/2...-case-in-vendita-via-cavezzali,-milano&xtcr=0
https://www.idealista.it/immobile/2...-case-in-vendita-via-cavezzali,-milano&xtcr=0

 

[rentier64]

Sino a qualche anno fa a genova col residenziale era difficile superare il 3/4% spesso lordo,ed in zone non periferiche è ancora cosi

Io su Milano sono al 4,37% netto di rendita da affitto

 

[caligola2005]

Occhio perche' anche a Milano il degrado esiste in certe zone e se compri li inconsapevolmente sei fregato vedi esempio questo mono a 55k x 20mq 2750€ al mq in Via Cavezzali palazzo ultra noto da evitare come la peste ce ne sono parecchi in vendita
https://www.idealista.it/immobile/2...-case-in-vendita-via-cavezzali,-milano&xtcr=0
https://www.idealista.it/immobile/2...-case-in-vendita-via-cavezzali,-milano&xtcr=0

Ma per questo anche a Genova.
Questo appartamento é da mesi in vendita ,una altra agenzia lo offriva a 30. Il problema é che é in palazzo con morosi,con acqua già tagliata. Io ho detto all agente che quando il proprietario si stufa a 22 lo compro.
Mi ha detto che avrebbe accettato 26 e io ho detto ancora caro per i rischi poi magari trovano lo straniero non sgamato che da 30!

Trilocale via chiusone 2, Sampierdarena, Genova | 3 locali | 64 m²

 

[er cash]

Ma per questo anche a Genova.
Questo appartamento é da mesi in vendita ,una altra agenzia lo offriva a 30. Il problema é che é in palazzo con morosi,con acqua già tagliata. Io ho detto all agente che quando il proprietario si stufa a 22 lo compro.
Mi ha detto che avrebbe accettato 26 e io ho detto ancora caro per i rischi poi magari trovano lo straniero non sgamato che da 30!

Trilocale via chiusone 2, Sampierdarena, Genova | 3 locali | 64 m²

a 22 in una situazione del genere neanche s elo rivendi a 100 vale la pena... ma veramente
come i vari flippers che circolano su facebook : appartamento di merd@ "comprato a 70 lo rivenderemo a non meno di 135!"
ci fara 30k... sai che roba.

 

[freetimenow]

Nemmeno io conosco la situazione immobiliare di Genova, anzi thanks to God vivo fuori dall’Italia da dieci anni, ma mi pare ovvio che certi prezzi scontano il rischio che perdurando il declino economico e demografico della città tra qualche anno gli appartamenti ti restano vuoti con tasse e spese da pagare. Se invece le cose andranno diversamente il ns amico Caligola ha fatto fortuna.

Più che con un BTP il paragone andrebbe fatto con un bond CCC Imho.

 

[freetimenow]

Vent’anni fa sembrava che la miniera d’oro fossero i negozi, almeno a roma.
Compravi e affittavi a tamburo battente. Il rendimento ti copriva l’eventuale mutuo… quindi sembrava facile come stampare soldi.
Oggi dove ti giri vedi saracinesche chiuse.

Io ne comprai 4 investendo circa un milione. Uno sono riuscito a venderlo quando ho capito come stava girando il fumo, senza perderci. Un altro sono riuscito a trasformarlo in appartamento e anche lì rivenduto circa in pari. Altri due c’è li ho ancora, per fortuna affittati, anche se il canone (e quindi il valore) si è ridotto di un 30%.
Alla fine considerando i fitti incassati le spese ecc… se il milione lo mettevo alla posta era meglio. E ci tengo a dire che tutti gli investimenti sono stati fatti bene, a prezzi che al tempo sembravano ottimi ecc… c’è gente che con certi giochetti ci si è impoverito seriamente.

 

[fedinca]

Vent’anni fa sembrava che la miniera d’oro fossero i negozi, almeno a roma.
Compravi e affittavi a tamburo battente. Il rendimento ti copriva l’eventuale mutuo… quindi sembrava facile come stampare soldi.
Oggi dove ti giri vedi saracinesche chiuse.

Io ne comprai 4 investendo circa un milione. Uno sono riuscito a venderlo quando ho capito come stava girando il fumo, senza perderci. Un altro sono riuscito a trasformarlo in appartamento e anche lì rivenduto circa in pari. Altri due c’è li ho ancora, per fortuna affittati, anche se il canone (e quindi il valore) si è ridotto di un 30%.
Alla fine considerando i fitti incassati le spese ecc… se il milione lo mettevo alla posta era meglio. E ci tengo a dire che tutti gli investimenti sono stati fatti bene, a prezzi che al tempo sembravano ottimi ecc… c’è gente che con certi giochetti ci si è impoverito seriamente.

A Pioltello, provincia est di Milano, i prezzi dei negozi sono sempre più bassi ormai dal 2007/2008. Per fortuna sono affittati, ma comunque ad un prezzo pari o addirittura più basso di 15 anni fa. Il rendimento, tenendo conto del prezzo attuale, è piuttosto alto. Ma se uno avesse acquistato come investimento non avrebbe fatto un buon affare.