Strategia mutuo seconda casa

[sand1975]

Allora, ieri ho visionato l'immobile, ma i signori dell'agenzia mi hanno detto che i venditori non vorrebbero attendere i tempi di conferma tramite i classici canali e quindi nemmeno vincolarmi la vendita all'accettazione del mutuo. Detto questo sono andato da un loro broker di fiducia che rilascia l'accettazione della banca in 5 giorni e così eviterebbero il rischio di aspettare molto tempo per poi non ottenere il mutuo. Le condizioni sono "buone" a livello di tassi, comunque in linea con una banale ricerca su "MutuiOnline", se non per il fatto che mi ha fatto preventivi anche del 90 e del 100%. Il problema è che il giochino del broker, tra istruttorie, perizie e assicurazioni che con una banca online potrei evitarmi mi viene a costare circa 2500 euro in più e questo mi scoccia parecchio.

Detto questo, voi cosa fareste se vi dicessero che non vogliono vincolarsi all'accettazione del mutuo?

Secondo domanda, sapete quali sono questi istituti che erogano il 90 e il 100%?

Che non vogliono vendere. Già è difficile vendere una casa figuriamoci poi senza vincolarla al mutuo (che è il 90% delle vendite).
IMHO è più l'agenzia che non vuole vincolare al mutuo perché se non vincoli lui prende provvigione subito ma se vincoli è lui che perde tempo e non incassa.

Come al solito fai proposta di acquisto prendere o lasciare alle tue condizioni (con vincolo mutuo magari a 30 o 45 giorni, un tempo umano) e magari col solito ribasso del 10% almeno. E cerca di non fare mutui oltre l' 80% che è un bagno di sangue.
Se accettano bene, se non accettano per come la vedo io, non era un così grosso affare, ma quello devi deciderlo tu.

Comunque in generale le banche non vedono molto bene un mutuo seconda casa soprattutto se hai già un mutuo. Devi essere molto ampiamente coperto, garantito ecc... perché se sei già al limite (e un mutuo oltre l' 80% è oltre il limite) non ti mutuano o se lo fanno lo fanno a condizioni da megastrozzinaggio.

 

[Melegna]

Che non vogliono vendere. Già è difficile vendere una casa figuriamoci poi senza vincolarla al mutuo (che è il 90% delle vendite).
IMHO è più l'agenzia che non vuole vincolare al mutuo perché se non vincoli lui prende provvigione subito ma se vincoli è lui che perde tempo e non incassa.

Come al solito fai proposta di acquisto prendere o lasciare alle tue condizioni (con vincolo mutuo magari a 30 o 45 giorni, un tempo umano) e magari col solito ribasso del 10% almeno. E cerca di non fare mutui oltre l' 80% che è un bagno di sangue.
Se accettano bene, se non accettano per come la vedo io, non era un così grosso affare, ma quello devi deciderlo tu.

Comunque in generale le banche non vedono molto bene un mutuo seconda casa soprattutto se hai già un mutuo. Devi essere molto ampiamente coperto, garantito ecc... perché se sei già al limite (e un mutuo oltre l' 80% è oltre il limite) non ti mutuano o se lo fanno lo fanno a condizioni da megastrozzinaggio.

Grazie dell'analisi. Mi è davvero difficile capire il comportamento dell'agenzia, certamente lo reputo poco professionale nei miei confronti e probabilmente anche nei confronti del venditore. Pure io penso che volessero evitare la clausola del mutuo per monetizzare immediatamente, però è davvero assurdo. Fondamentalmente stanno rischiando di perdere me come acquirente per i loro stupidi giochini, anche volermi far acquistare senza la clausola l'ho reputata una cosa ai limiti dell'offensivo per la mia intelligenza. Se non fosse che questa casa mi intriga davvero molto li avrei già salutati da un pezzo, purtroppo di altri canali per tentare un approccio diverso non ne ho trovati. Li ho sentiti anche oggi via whatsapp e quando si parla della casa nei dettagli sembra quasi scocciata (sono marito e moglie), quando invece si parla di dettagli economici è un fenomeno, ha trovato il notaio economico etc etc. Stessa cosa quando vidi la casa in circa 10 minuti, quella volta il marito parlava di tutto tranne che presentare la casa nei dettagli. Queste cose non le sopporto.

 

[sand1975]

Grazie dell'analisi. Mi è davvero difficile capire il comportamento dell'agenzia, certamente lo reputo poco professionale nei miei confronti e probabilmente anche nei confronti del venditore. Pure io penso che volessero evitare la clausola del mutuo per monetizzare immediatamente, però è davvero assurdo. Fondamentalmente stanno rischiando di perdere me come acquirente per i loro stupidi giochini, anche volermi far acquistare senza la clausola l'ho reputata una cosa ai limiti dell'offensivo per la mia intelligenza. Se non fosse che questa casa mi intriga davvero molto li avrei già salutati da un pezzo, purtroppo di altri canali per tentare un approccio diverso non ne ho trovati. Li ho sentiti anche oggi via whatsapp e quando si parla della casa nei dettagli sembra quasi scocciata (sono marito e moglie), quando invece si parla di dettagli economici è un fenomeno, ha trovato il notaio economico etc etc. Stessa cosa quando vidi la casa in circa 10 minuti, quella volta il marito parlava di tutto tranne che presentare la casa nei dettagli. Queste cose non le sopporto.

Non sono loro a decidere, questo va compreso. Fai la tua proposta di acquisto, al tuo prezzo e alle tue condizioni, allega assegno e loro sono tenuti a presentarla al venditore.
Ricorda che spesso le case restano, le agenzie girano. Ovvero: di appartamenti invenduti da anni per richieste assurde è pieno il mercato che poi ti trovi a prezzi da saldo con altre agenzie.
E inoltre mai innamorarsi troppo di una casa. Del resto il mare non è mai stato così pieno di pesci per chi vuole comprare.

Ma rischio di sfociare nell'immobiliare.

 

[Melegna]

Più che della casa in se mi sono innamorato della posizione, a 10 metri dall’ingresso della spiaggia attrezzata con una cifra superiore a quella preventivata per l’investimento, ma apparentemente imperdibile per quanto vorrei farci (casa vacanza).

IL FORTE DUBBIO È: questa costerebbe a giochi fatti 90.000 euro, mentre ho altre soluzioni, a 2km dal mare in zona comunque turistica, che porterei via a meno di 40.000 euro senza dover fare alcun mutuo, ma investendo i proventi del box che sto vendendo. Faccio presente che ho già un altra piccolissima casa vacanza pagata a giochi finiti circa 35.000 con ottima resa annua.

 

[Nemor]

...a cosa servirebbe la visura catastale…?!
o meglio, cosa evincerebbe l'utente dalla visura catastale (che sia storica o per soggetto!)

...

Me ne viene in mente una.. Se casa acquistata come "prima casa" e rivenduta prima dei 5 anni, il nuovo proprietario potrebbe essere chiamato a pagare la differenza dell'imposta di registro..

 

[Kevin Mitnick]

Me ne viene in mente una.. Se casa acquistata come "prima casa" e rivenduta prima dei 5 anni, il nuovo proprietario potrebbe essere chiamato a pagare la differenza dell'imposta di registro..

...siamo sicuri di quello che scriviamo…?!
L'eventuale plusvalenza è a carico del venditore (sempre che non riacquisti entro 12mesi), non dell'acquirente…

...

 

[Nemor]

...siamo sicuri di quello che scriviamo…?!
L'eventuale plusvalenza è a carico del venditore (sempre che non riacquisti entro 12mesi), non dell'acquirente…

...

Non la plusvalenza, ma l'imposta di registro pagata come prima casa..

 

[sand1975]

Non la plusvalenza, ma l'imposta di registro pagata come prima casa..

E anche quella arriverà al vecchio proprietario. Cosa c'entra il nuovo? La visura catastale serve per mille motivi tra cui la corrispondenza tra ciò che c'è in catasto e ciò che è nella realtà. Io per scrupolo se possibile chiederei anche l'accesso agli atti perché non sempre quello presentato in comune è uguale a quello in catasto (mi viene in mente una CILA per manutenzione straorinaria con abbattimento di muri ma senza poi fare la variazione catastale)

 

[sand1975]

Me ne viene in mente una.. Se casa acquistata come "prima casa" e rivenduta prima dei 5 anni, il nuovo proprietario potrebbe essere chiamato a pagare la differenza dell'imposta di registro..

Dalla visura catastale non si evince certo se il precedente proprietario ha acquistato come prima casa e rivenduto prima dei 5 anni ma dall' atto di provenienza. In ogni caso non sono cose che riguardano il nuovo proprietario.

 

[Nemor]

E anche quella arriverà al vecchio proprietario. Cosa c'entra il nuovo? La misura catastale serve per mille motivi tra cui la corrispondenza tra ciò che c'è in catasto e ciò che è nella realtà. Io per scrupolo se possibile chiederei anche l'accesso agli atti perché non sempre quello presentato in comune è uguale a quello in catasto (mi viene in mente una CILA per manutenzione straorinaria con abbattimento di muri ma senza poi fare la variazione catastale)

Purtroppo no, non e' cosi'.. L'imposta segue l'immobile

 

[Nemor]

Dalla visura catastale non si evince certo se il precedente proprietario ha acquistato come prima casa e rivenduto prima dei 5 anni ma dall' atto di provenienza. In ogni caso non sono cose che riguardano il nuovo proprietario.

Dovrebbero essere controlli che fa il notaio prima di stipulare l'atto di compravendita, che dovrebbe quindi tenere a custodia la differenza di imposta dal vecchio proprietario, ma prima di iniziare tutta la "trafila", meglio controllare le carte da soli.

 

[Kevin Mitnick]

Purtroppo no, non e' cosi'.. L'imposta segue l'immobile

...l'imposta segue l'immobile... mi fai vedere dove lo hai letto o chi te lo ha detto…?!

...vabbè...è inutile!

Buone Feste!

p.s.
se IO acquisto come prima casa, non posso vendere prima dei 5 anni previa perdita agevolazioni prima casa,
se non riacquisto entro l'atto (fa fede data di vendita e data di acquisto).

Con la nuova legge, posso addirittura comprare il nuovo immobile con obbligo di rivenderlo entro 12 mesi.

Il nuovo acquirente nulla c'entra con le agevolazioni ottenute dal proprietario… è responsabile delle sue!!!

 

[Kevin Mitnick]

Dovrebbero essere controlli che fa il notaio prima di stipulare l'atto di compravendita, che dovrebbe quindi tenere a custodia la differenza di imposta dal vecchio proprietario, ma prima di iniziare tutta la "trafila", meglio controllare le carte da soli.

...ma di che stai parlando…?!
Il notaio si limita a redigere l'atto, a chiedere all'acquirente se l'immobile acquistato è "prima casa"
(quindi non è proprietario di altri immobile e/o quote di essi, etc)

Al venditore comunica che, nel caso stia vendendo entro i 5 anni, può mantenere le agevolazioni prima casa SOLO se riacquista entro 12 mesi.
Non tiene in custodia nulla e NON potrebbe farlo...è l'ADE che entra nel merito!!!

 

[Nemor]

...l'imposta segue l'immobile... mi fai vedere dove lo hai letto o chi te lo ha detto…?!

...vabbè...è inutile!

Buone Feste!

p.s.
se IO acquisto come prima casa, non posso vendere prima dei 5 anni previa perdita agevolazioni prima casa,
se non riacquisto entro l'atto (fa fede data di vendita e data di acquisto).

Con la nuova legge, posso addirittura comprare il nuovo immobile con obbligo di rivenderlo entro 12 mesi.

Il nuovo acquirente nulla c'entra con le agevolazioni ottenute dal proprietario… è responsabile delle sue!!!

Mi e' stato detto dal notaio quando ho comprato io ed il vecchio proprietario aveva comprato con agevolazioni prima casa ed ha rivenduto prima dei 5 anni. Quando abbiamo fatto l'atto di compravendita, si e' tenuto la differenza di imposta di registro da ridare al venditore nel caso avesse acquistato una nuova prima casa.
Credo che si fa riferimento all'art. 2771 del codice civile " Lo Stato ha il "privilegio" sugli immobili sia per le imposte dirette, sia per quelle indirette anche se il bene è stato trasferito o venduto ad altri (Codice Civile, art. 2771)". Ma io non sono avvocato a differenza del notaio, non so se si fa riferimento a questo articolo o a qualcos'altro..

 

[Nemor]

O forse si fa riferimento a questo..

Vendita prima casa e privilegio speciale per l’imposta di registro - Euroconference News

Mi pare proprio il mio caso e cio' che ha seguito alla lettera il notaio

garantire con un deposito presso il notaio (lasciato da chi vende la prima casa anteriormente a un quinquennio dall’acquisto)

 

[Kevin Mitnick]

...prassi NON UNIFORME NOTARILE (lo dice l'articolo….che per altro è del 2015)
fermo restando questo….si parla SEMPRE del venditore… MAI dell'acquirente, che nulla a che vedere con le imposte dell'acquirente!

Tu hai asserito che è l'acquirente a dover pagare il plus sull'imposta,
e da ore ti stiamo scrivendo che stai prendendo un abbaglio, ed hai le idee confuse (molto!)…

 

[Nemor]

...prassi NON UNIFORME NOTARILE (lo dice l'articolo….che per altro è del 2015)
fermo restando questo….si parla SEMPRE del venditore… MAI dell'acquirente, che nulla a che vedere con le imposte dell'acquirente!

Tu hai asserito che è l'acquirente a dover pagare il plus sull'imposta,
e da ore ti stiamo scrivendo che stai prendendo un abbaglio, ed hai le idee confuse (molto!)…

Io mi sono limitato a leggere quello che c'e' scritto nell'articolo.. Cosa non mi sarebbe chiaro ?

Laddove il venditore non provveda al riacquisto entro l’anno dal trasferimento immobiliare, l’Erario avrà diritto a recuperare l’imposta complementare, con relative sanzioni e interessi, e tale credito sarà assistito da un privilegio speciale gravante proprio sull’immobile così acquistato dal terzo. In tal modo, il terzo subacquirente di un immobile gravato da privilegio si verrà a trovare nella medesima condizione di soggezione del terzo acquirente di un immobile ipotecato. Infatti, altra caratteristica del privilegio speciale di cui all’art. 2772 c.c., è proprio lo ius sequelae, ovvero il diritto di seguito attribuito al creditore sul bene immobile acquistato dal terzo subacquirente, relativamente al privilegio fiscale per imposte indirette sorto antecedentemente all’acquisto del diritto da parte del terzo.

 

[Kevin Mitnick]

...rimane un articolo del 2015...e il mondo, le leggi, la normativa vanno avanti a tutela di chi compra… Chiaro?

 

[sand1975]

Purtroppo no, non e' cosi'.. L'imposta segue l'immobile

Ma figuriamoci... se l’imposta seguisse l’immobile chi ricompra una casa non dovrebbe pagare ancora le imposte visto che sono già pagate.
Ogni compravendita prevedere un’imposta.
Tanto che è previsto un periodo in cui si può sanare (pagando le imposte mancanti) in caso di rivendita prima dei 5 anni evitando la sanzione. Se fosse il il nuovo acquirente a doversi sobbarcare la differenza chi me lo farebbe fare di pagare?
La cauzione di cui parli è quella che il notaio può trattenere in caso tu (venditore) rivenda la casa entro 5 anni.
Lo stato ti dice: ok, non io faccio pagare la differenza se tu ti impegni (nel
Rogito) a ricomprare un’altra prima casa entro un anno (o 18 mesi) ma siccome non vorrei che tu scappassi in Argentina col malloppo io stato ti chiedo di versare una cauzione che trattiene il notaio e che ti restituisce se compri entro un anno.
Altrimenti tutti farebbero o tenterebbero di fare i furbi anche se non hanno intenzione di riacquistare.
Chiedi al notaio se hai dubbi.

 

[Melegna]

Non ci posso credere!

Oggi vedo un annuncio molto interessante nella stessa via, addirittura con balconi vista mare e ad un prezzo simile. Chiamo l'agenzia, che non è la stessa e bene o male parte con lo stesso discorso dell'affare che può sfuggire da un minuto con l'altro. Mentre sono al telefono tramite le foto capisco che è nella stessa palazzina dell'altro immobile per il quale ero quasi in trattativa!

Non ci posso credere. Ho esternato tutte le perplessità all'agente, dicendogli anche dell'altro immobile, ma ha saputo solo dirmi che era un affare e che non bisogna pensarci troppo.

A questo punto per me è matematico che qualche problemone c'è! Ma cosa?!?