Olinda madonnaro??
Con le semestrali ormai disponibili mi sono preso la briga di fare un confronto tra i 3 Pirelli partendo, anziche' dalla stima degli esperti indipendenti (che e' probabilmente in media troppo bassa, altrimenti non si spiegherebbe perche' GS compra a premio..), dal valore storico degli immobili e dalla plusvalenza media ottenuta sulle vendite effettuate ad oggi (tutto disponibile e facilmente confrontabile nei rendiconti di Pirelli RE SGR).
I limiti della metodologia usata sono evidenti:
1) gli immobili sono stati venduti nel corso del tempo e il metodo usato assume implicitamente siano stati venduti tutti ieri
2) per qualsiasi motivo gli immobili gia' venduti possono non essere rappresentativi di quelli rimanenti (e' possibile che siano stati venduti gli immobili che sono sati valorizzati maggiormente e che la media di quelli che rimangono abbia valori piu' vicini al costo storico, ...)
...ma secondo me i risultati sono comunque molto interessanti:
a) tutti e 3 i fondi hanno ottenuto, sugli immobili gia' venduti, plusvalenze medie rispetto al costo storico tra il 40% (Tecla) e il 45% (Berenice) (!!)
b) gli esperti indipendenti hanno rivalutato gli immobili rimanenti solo tra il 15% (Olinda) e il 22% (Tecla)
c) assumendo che il portfoglio immobili rimanente possa essere venduto oggi esattamente al premio medio sul costo storico, il NAV attuale per quota di Olinda risulterebbe 1000, quello di Tecla 900 e quello di Berenice 1040 (questo grazie alle magie "moltiplicative" del debito spiegate in tante occasioni precedenti dal Sommo Weaver)
d) come reality check, a questi NAV, i rendimenti medi degli affitti sarebbero un non impossibile 4.7% all'anno per Olinda e Berenice e un 4.9% all'anno per Tecla (contro il 6.8-6.9% sul valore storico e il 5.6%-5.9% ai valori stimati dagli esperti indipendenti per i 3 fondi)
Vi lascio il file Excel, vi auguro un buon weekend e mi tengo strette le mie Olinda