Giurisprudenza immobiliare, devo pagare due Agenzie immobiliari?

porchetto

la casa non fallisce
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Penso che posso chiedere qui.
Sono un venditore inesperto, vorrei saPere se si può conferire un incarico ad una agenzia, stabilendo che la provvigione matura solamente alla messa a conoscenza dell'acquirente che la proposta di acquisto è stata accettata dal venditore, e che gli è stato consegnato l'assegno, ovvero che si è formato un contratto preliminare dì compravendita.
Ovviamente senza esclusiva.
Molte agenzie giocano con questa storia degli assegni.

Dopo quanto tempo si prescrive il diritto dell'agenzia alla provvigione?
 

broken brick

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Porchetto, ma tu sei esperto!
Quello che scrivi è giusto, il compenso matura proprio quando la proposta viene accettata.
Il diritto si prescrive dopo un anno che l'AI giunge a conoscenza della compravendita. Comunque fa fede la trascrizione del contratto. Quindi, dopo un anno dal rogito, se non ha fatto la richiesta...amen.
 

porchetto

la casa non fallisce
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troppo buono maestro brick
io sono un semplice hobbysta delle case e delle loro compravendite.

il problema nasce dopo l'ennesima brutta esperienza con AI cialtroni ed incapaci.

nella fattispecie stavolta sono incappato in una AI piena di se che ha commesso un errore grave, al livello del contadino che si taglia i testicoli per fare un dispetto alla moglie che così rimane a bocca asciutta
orbene la cosiddetta AI inizia a lavorare su un mio immobile, la mia religione mi proibisce di dare incarichi vieppiù in esclusiva.
Comunque effettivamente la tizia lavora tanto, ma alla fine anche grazie al mio supporto ed al prezzo sacrificato troviamo una potenziale acquirente.
la tizia porta al suo studio la potenziale acquirente e per fare dispetto a me (la moglie) ritira una proposta senza assegno di garanzia, ed in più la contadinotta (quante braccia rubate alla raccolta dei pomodori, ed deviate nel settore immobiliare) mette una scadenza a tre giorni (di cui uno la domenica).
l'AI pensa che io immantinente accetto l'offerta e le conferisco un incarico in esclusiva per vendere anceh un altro immobile sempre nella zona.
Invece Io declino l'offerta non tanto per il contenuto economico ma ovviamente per la forma, non ha senso che io aderisco ad una proposta non corroborata da assegno di garanzia, e perdiamo l'acquirente.
quel che è peggio è che nell'auspicato ma non creduto case che l'acquirente, perso a causa di questa imb-e-ci-lle, tornasse dovremmo pure pagare la mediazione alla cialtrona.

il quesito che pongo infatti a questo consensso è:
"si può vincolare la maturazione del diritto alla provvigione alla formazione del contratto preliminare? escludendo qualunque diritto dell'AI nel caso che il contratto preliminare si forma senza il suo intervento (o con interventi nocivi come nella mia fattispecie)"

grazie per il vostro aiuto
 

broken brick

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Stiamo entrando in un tema di diritto,che non è la mia materia!
Temo che, per quanto cialtrona, l'AI abbia creato un rapporto tra te e l'acquirente.
Al momento non ha maturato la parcella, visto che la proposta era inaccettabile. Ma se tu dovessi vendere allo stesso acquirente potrebbe farsi viva.
Sentiamo altri pareri.
UP
 

porchetto

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grazie
è la seconda volta in un anno che mi salta una compravendita per colpa di AI cialtroni.
il problema è di legare il compenso al raggiungimento del risultato.
ovvero della sottoscrizione della proposta e della mia accettazione
 

chantal_bbb

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troppo buono maestro brick
io sono un semplice hobbysta delle case e delle loro compravendite.

il problema nasce dopo l'ennesima brutta esperienza con AI cialtroni ed incapaci.

nella fattispecie stavolta sono incappato in una AI piena di se che ha commesso un errore grave, al livello del contadino che si taglia i testicoli per fare un dispetto alla moglie che così rimane a bocca asciutta
orbene la cosiddetta AI inizia a lavorare su un mio immobile, la mia religione mi proibisce di dare incarichi vieppiù in esclusiva.
Comunque effettivamente la tizia lavora tanto, ma alla fine anche grazie al mio supporto ed al prezzo sacrificato troviamo una potenziale acquirente.
la tizia porta al suo studio la potenziale acquirente e per fare dispetto a me (la moglie) ritira una proposta senza assegno di garanzia, ed in più la contadinotta (quante braccia rubate alla raccolta dei pomodori, ed deviate nel settore immobiliare) mette una scadenza a tre giorni (di cui uno la domenica).
l'AI pensa che io immantinente accetto l'offerta e le conferisco un incarico in esclusiva per vendere anceh un altro immobile sempre nella zona.
Invece Io declino l'offerta non tanto per il contenuto economico ma ovviamente per la forma, non ha senso che io aderisco ad una proposta non corroborata da assegno di garanzia, e perdiamo l'acquirente.
quel che è peggio è che nell'auspicato ma non creduto case che l'acquirente, perso a causa di questa imb-e-ci-lle, tornasse dovremmo pure pagare la mediazione alla cialtrona.

il quesito che pongo infatti a questo consensso è:
"si può vincolare la maturazione del diritto alla provvigione alla formazione del contratto preliminare? escludendo qualunque diritto dell'AI nel caso che il contratto preliminare si forma senza il suo intervento (o con interventi nocivi come nella mia fattispecie)"

grazie per il vostro aiuto

Scusa, Porchetto, ma nel mandato che hai dato all'AI non avevi specificato per iscritto che la proposta deve essere scritta e supportata da assegno, specificando anche in che misura? Ad ogni modo, mai sentito di nessun AI che accetta proposta senza un assegno a garanzia. Al tuo posto, invece di far decadere la proposta, avrei detto all'AI di dire al proponente che avresti valutato la proposta solo con un assegno a garanzia. Era sufficiente che l'AI chiamasse il proponente e lo invitasse negli uffici a consegnare l'assegno intestato a tuo nome.
 

porchetto

la casa non fallisce
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Scusa, Porchetto, ma nel mandato che hai dato all'AI non avevi specificato per iscritto che la proposta deve essere scritta e supportata da assegno, specificando anche in che misura? Ad ogni modo, mai sentito di nessun AI che accetta proposta senza un assegno a garanzia. Al tuo posto, invece di far decadere la proposta, avrei detto all'AI di dire al proponente che avresti valutato la proposta solo con un assegno a garanzia. Era sufficiente che l'AI chiamasse il proponente e lo invitasse negli uffici a consegnare l'assegno intestato a tuo nome.
La proponente è di fuori regione.
Anche a me non era mai capitato nulla del genere d'ora in poi scriverò la lettera di incarico con il disciplinare.
 

gabbri

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Che fare?

Buongiorno a tutti,
premetto che ho letto quasi tutto il thread trovandolo molto interessante, ma al contempo un pò preoccupante.
Vi sottopongo il mio caso, richiedendovi qualche consiglio "operativo" sul come muovermi in questa situazione un pò spinosa.
Veniamo al dunque...
...a Novembre scorso visioniamo un appartamento con un'agenzia A, che a quel tempo aveva un incarico in esclusiva.
La soluzione ci piace abbastanza ma stiamo ancora vendendo casa nostra, decidiamo di non fare alcuna offerta visto che i tempi non erano ancora maturi.
Non firmiamo fogli di visita. I contatti (telefonici) li tiene mio suocero.
A fine anno l'annuncio per quell'immobile sparisce da internet.
Credevamo fosse stato venduto.
Dopo una settimana rispunta, con altra agenzia, che per praticità chiamerò B.

Passa qualche mese, arriviamo a Marzo. Nel frattempo arriva una proposta d'acquisto per casa nostra, che accettiamo (seppur con la sospensiva del mutuo).
Visionando altre soluzioni, con varie agenzie, ci imbattiamo anche in B che ci fa vedere un paio di soluzioni e poi ci propone di vedere l'immobile di cui sopra.
Ovviamente avvisiamo che seppur sia di un certo interesse, lo abbiamo già visto a suo tempo con l'agenzia A e che non vorremmo aver problemi. Per questo ci asteniamo da visitarlo con B.
B ci assicura che non corriamo alcun rischio, che loro hanno un incarico in esclusiva e che quindi non abbiamo nulla da temere.

Io leggo e rileggo su Internet, ma non so come comportarmi visto che l'immobile in questione sembrerebbe essere davvero l'unico che ha i requisiti che cerchiamo.
Devo rivolgermi a A?
Devo rivolgermi a B sperando che A, in caso di acquisto, non si accorga di nulla (contando sul fatto che i contatti sono stati presi con mio suocero e che non abbiamo firmato niente)?
Mi rivolgo a B, dimezzando la richiesta di provvigioni e versando l'altra metà ad A? (chiedono il 4%)
Premetto che sto parlando di 2 grandi franchising che, a detta di altri agenti immobiliari della zona, di solito non collaborano l'uno con l'altro.

Datemi qualche suggerimento operativo perchè comincio a non sapere davvero che pesci prendere.
Non voglio accontentarmi di un'altra soluzione visto che questa è quella che mi piace e non voglio perderla per beghe fra agenzie.

Resto in attesa dei vs preziosi consigli.

Grazie
 

broken brick

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Si paga sempre una sola agenzia.
Se ora procederete con l'agenzia B, che sembra avere l'esclusiva, siete stati corretti a segnalare il contatto precedente.
Nel caso se la sbrigheranno fra loro, io mi preoccuperei solo di conservare la documentazione che attesterà il pagamento (non in nero).
 

gabbri

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Certamente non pagheremo in nero.
Ma la Agenzia A non potrebbe cercare di rivalersi con noi, rivendicando il fatto che è stata lei a metterci a conoscenza dell'affare?
Potremmo eventualmente farci rilasciare una liberatoria da B, che si assume eventualmente l'onere di risarcire in parte A qualora lo richieda?
 

massituo

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Un mio amico sta vendendo la casa dei tramite agenzia e buon per lui ha trovato una persona interessata. Non è venuto a saperlo dall'agenzia, ma direttamente dal compratore che lo ha rintracciato telefonicamente.
La persona interessata ha detto che vorrebbe saltare l'agenzia e che quindi vorrebbe trattare privatamente.
La persona che comprerebbe la casa è il marito della persona che ha firmato il foglio di visita ed aspetterebbe la scadenza del mandato
Lasciando stare la parte etica (io gli ho detto di non andarsi ad incasinare per 3-4k€) l'agenzia può rivalersi su compratore e venditore (in questo caso il mio amico?)
 

broken brick

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Siamo alle solite. La moglie ha firmato il foglio di visita e, immagino, avrà visto la casa.
Il marito invece ha saputo della vendita direttamente dal venditore.
Quando si dice che nelle famiglie non c'è dialogo! :D
 

broken brick

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Tornando seri...se l'AI ne viene a conoscenza chiederà di essere pagato. Ha tempo un anno dalla data del rogito. Poi si prescrive.
 

massit78

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nel momento che hai affidato la vendita all'agenzia devi pagare una provvigione all' agenzia anche se il compratore lo trovi tu direttamente, sembra assurdo ma è cosi'!
 

broken brick

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nel momento che hai affidato la vendita all'agenzia devi pagare una provvigione all' agenzia anche se il compratore lo trovi tu direttamente, sembra assurdo ma è cosi'!

Le agenzie più oneste,generalmente, si fanno pagare solo un rimborso spese. Comunque leggete bene quello che firmate quando date l'incarico di vendere.
 

stapelia76

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Tornando seri...se l'AI ne viene a conoscenza chiederà di essere pagato. Ha tempo un anno dalla data del rogito. Poi si prescrive.

Salve broken brick
Scusa ma una cosa non capisco ed è un argomento che mi interessa
Se l'acquirente ha fatto la visita un anno fa, ma non ce rogito perché il prezzo era troppo elevato, se la vendo dopo l'anno a lui...pure devo pagare le provvigioni?
Come calcolano le provvigioni se l'AI da me venditore, non prendeva commissioni (come da contratto)?
L'acquirente è convinto che dopo l'anno nessuno deve pagare niente.
Grazie per le eventuali risposte.
 

broken brick

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L'AI ha tempo un anno dal rogito per chiedervi la provvigione. Poi si prescrive.
 

broken brick

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Cerco di spiegarmi meglio...ma non sono un legale! La trascrizione del rogito è un atto pubblico, quindi si da per certo che tutti ne siano venuti a conoscenza (o comunque, volendo, ne abbiano avuto la possibilità). Quindi se l'AI non ha fatto valere i suoi diritti si prescrivono.
L'anno parte dalla trascrizione dell'atto di vendita.
 

edocar

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Ciao a tutti,
Ho un quesito legato al problema della doppia provvigione, leggendo però tutta la discussione non ho trovato una soluzione.

A dicembre 2016 vedo un annuncio che potrebbe interessarmi e prendo appuntamento con l'agenzia A.
Dopo la visita, considerando il costo troppo elevato, la quantità dei lavori da effettuare e l’elevata provvigione richiesta, decido che l'appartamento non mi interessa.
Continuo la ricerca ma non trovo nulla per oltre un anno.
Vedo nuovamente un annuncio dello stesso appartamento intorno a marzo 2018 con l'agenzia B, quindi dopo 15 mesi dalla prima visita.
Prendo nuovamente appuntamento e riconsidero l’acquisto visto che le condizioni economiche sono notevolmente cambiate.
L'agenzia B proponeva infatti l’appartamento ad un prezzo sensibilmente inferiore e chiedeva una provvigione più bassa.
Durante la fase di trattativa specifico all'agenzia B che avevo già visto l’appartamento, ma mi viene detto che essendo passato più di un anno non c’è alcun problema.
Tra maggio e giugno faccio l’offerta che viene accettata e ad agosto 2018 viene effettuato il rogito notarile.
Qualche giorno fa l'agenzia A tramite il suo legale mi ha scritto chiedendo il pagamento della provvigione, supponendo che io abbia acquistato direttamente dal proprietario, cosa non vera come indicato nell’atto di compravendita e certificato dalla relativa fattura.

Cercando su internet mi sembra di capire che la richiesta è infondata.
In particolare risulta che:
"Per aversi diritto alla provvigione non basta che l'affare sia stato concluso, ma, in forza dell'art. 1755 c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore, il quale, cioè, deve avere messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare (tra le altre, cfr. Sez. 3, Sentenza n. 15880 del 06107/2010; Cass Sez, 3, Sentenza n. 23842 del 18/09/2008)."

Chi può dirmi se ho ragione io o l'agenzia?