Giurisprudenza immobiliare, devo pagare due Agenzie immobiliari?

[seroli-]

Beh, anche io come ArPi c'ho visto in quel commento una domanda che poteva portare con se un adito a una risposta diversa.

Concordo con ArPi, basta dire "non entro, grazie l'ho gia' vista con un suo collega. Arrivederci".

 

[ArPi]

Potrei postare diversi commenti, da vari forum , che potrebbero far capire come invece l'intenzione di far scavalchi o truffe da parte dei clienti sia palese, cercando di rigirarsi il diritto tra le mani, quindi evitiamo i santarellini, escusatio non petita...

Qui si analizza cosa si ameglio fare quindi: NON visitare la stessa casa con diverse agenzie se non sono d'accordo le agenzie stesse.

Inoltre, anche se è vero che uno non si può ricordare tutto (ma molti invece quando fanno le riccerche di casa hanno "fascicoli" veramente completi e organizzati) la casa la riconosci al 99% e dire "grazie, già vista" costa poco... se l'ai insiste, e voi cedete, farsi firmare manleva dall'ai da pretese di terzi, non vi coprirà dalle pretese (giuste o sbagliate)di altri aventi diritto ma potrete almeno richiederne conto all'ai "furbo"

 

[kronos333]

...Per il resto concordiamo: meglio evitare.

Assolutamente sì, penso che nessuno abbia intenti autolesionistici!
Se però qualcuno, sfortunatamente, si ritrova nella condizione descritta dal titolo di questo 3D, penso che questa lettura potrebbe tornargli utile quantomeno per non accettare, senza opporsi, scorrettezze altrui.
Tutto qui!

Marco

 

[ArPi]

Assolutamente sì, penso che nessuno abbia intenti autolesionistici!
Se però qualcuno, sfortunatamente, si ritrova nella condizione descritta dal titolo di questo 3D, penso che questa lettura potrebbe tornargli utile quantomeno per non accettare, senza opporsi, scorrettezze altrui.
Tutto qui!

Marco

Verissimo, ma sappi che le sentenza non sono automatiche, nel senso che non è che uno ti scrive e tu paghi... un ai che non ha prove tangibili e sopratutto che non si sente di aver ragione fa meglio a star fuori dai tribunali, anche quelli che hanno ragione TROPPO spesso vengono delusi (e qualcuno che ha torto prende ragione)...

Quindi direi che il trovarsi in quelle situazioni SENZA aver contribuito alla propria sventura (sia intenzionalmente che non) è poco frequente...

 

[gorio]

Invito a chi afferma di possedere alcune sentenze di postarle, al fine di contribuire con elementi concreti al dibattito.
In ogni caso, senza dubbio tali sentenze, a meno che non siano errate, e questo capita, non per niente esistono tre gradi di giudizio e, spesso, persino gli orientamenti della cassazione sono mutevoli da sezione a sezione, non credo si possano discostare dai principi cardine del diritto alla provvigione per il mediatore.
Questi matura il proprio diritto alla provvigione qualora la conclusione dell'affare sia riconducibile alla sua attività mediatoria.
Da qui non si scappa, pertanto dovrà essere analizzata, caso per caso, la fattispecie concreta e l'attività condotta da chi reclama la provvigione, onde capire se la sua attivita, abbia conferito, in qualche modo, un apporto causale alla conclusione dell'affare.
Questo a prescindere se vi siano o meno altri mediatori nella scena.
Il principio è sempre quello, poi se è uno sarà uno, se sono due saranno due e così via.
Non ho dubbi che se si potessero leggere quelle sentenze, alla fine, questi sarebbero gli elementi essenziali, perché quelli sono, non si scappa.
Ma le sentenze bisogna saperle leggere.

 

[Wile E. Coyote]

Pongo alla discussione altri 2 casi, a me accaduti.

Caso 1)
Mi si presenta una casa in costruzione (quindi di visite non se ne puo' parlare), in cui mi si offre esplicitamente un appartamento e mi si "presentano" gli altri due, di minore/nullo interesse. Mi viene fatto firmare un fantomatico "foglio praivasi" che invece mi sa tanto di foglio di visita, visto che reca gli estremi degli immobili di cui abbiamo parlato (compreso l'appartamento di cui soprae l'eventuale provvigione applicata), ma che l'AI insiste a chiamare "foglio per la privacy", di cui solo su richiesta mi ha fatto copia (leggero' meglio quando avro' tempo... tanto sia l'immobile che l'AI sono fuori il mio interesse). Ora, sono vincolato anche per quanto riguarderebbe gli altri due appartamenti o non essendomi stati "offerti" (ma solo segnato il prezzo sul prospetto) basta per avermi vincolato, senza alcuna (impossibile) visita? (imho, si'.)

Caso 2)
Un appartamento e' in vendita ad un prezzo. Lo vado a vedere. Poco dopo, eccolo in vendita da un altro AI ad un prezzo nettamente inferiore. Esistono "armi" per il compratore per poter usufruire della tanto sbandierata "concorrenza del mercato" se per legge e' costretto a rimanere legato al primo AI? Oltre all'ovvio, si intende, dire al primo AI "guarda che un altro lo vende a meno, che gioco facciamo?", ma questi, forte del diritto, non sara' sicuramente spinto a diminuire le sue pretese, se non temere di farsi soffiare da un altro l'affare.

 

[ArPi]

1) Hai comprato l'immobile? Se sì e l'ai riesce a provare il nesso causale tra la sua opera e l'affare lo dovrai pagare, come sarebbe giusto in quel caso, altrimenti vai da un ai, ti prendi le informazioni, poi cerchi di contattare il proprietario con in mano quelle e lui resterebbe con un palmo di mosche... fallo lavorare almeno quando lo paghi lo hai fatto per il servizio completo.

2) Il prezzo non lo fa l'ai (Nel 99% dei casi) lo fa il proprietario. Partendo da questo dato la rifelssione che poni perde già i connotati di "giusta concorrenza" e ne assume altri che possono essere "scarsa attenzione dell'ai che non ha aggiornato il prezzo", "il secondo ai con il prezzo aggiornato ha sentito il proprietario e ha abbassato il prezzo PRIMA del primo", "l'annuncio dove il prezzo è più alto è datato" (che succede spessissimo anche su internet oramai visto l'assurda moda di diffonderli ovunque) e altre casistiche (meno corrette) che hanno pochissimo a che vedere con il prezzo reale di fine trattativa...
Non capisco la riflessione "questi, forte del diritto" è illogica, un ai che ha un prezzo più elevato avrebbe la forza del diritto verso chi? quello che hanno veduto al casa con lui? Per favore... si va dall'ai con il prezzo più alto con l'annuncio di chi lo ha più basso... risolto.
Inoltre, in caso di trattativa l'ai contatterà sicuramente il proprietario... quindi, prezzo aggiornato.
UN falso probelma, dettato dal non conoscere le dinamiche di mercato.

Tutto quanto sopra se tutti agiscono in buona fede.

 

[totem1959]

riflessione che con il mercato attuale potrebbe essere un'ipotesi non tanto remota...

1) vedo inserzione di un app. che mi interessa e vado a vederlo con l'AI... mi accerto che tutto sia in ordine e faccio la mia offerta scritta e questa viene rifiutata... l'AI mi fa firmare quel papiro di avermi mostrato l'app.

2) passano 9 mesi e rivedo lo stesso app. inserito ma con altra AI e il prezzo è notevolmente inferiore, vado dal AI, ritorno a vederlo, faccio offerta uguale o inferiore alla prima e viene accettata....

In questo caso, dove il primo AI non è riuscito a far concludere la trattativa, si corre il rischio di pagare anche l'altro (primo) AI???

 

[langecon]

Potrei postare diversi commenti, da vari forum , che potrebbero far capire come invece l'intenzione di far scavalchi o truffe da parte dei clienti sia palese, cercando di rigirarsi il diritto tra le mani, quindi evitiamo i santarellini, escusatio non petita...
Qui si analizza cosa si ameglio fare quindi: NON visitare la stessa casa con diverse agenzie se non sono d'accordo le agenzie stesse.

Inoltre, anche se è vero che uno non si può ricordare tutto (ma molti invece quando fanno le riccerche di casa hanno "fascicoli" veramente completi e organizzati) la casa la riconosci al 99% e dire "grazie, già vista" costa poco... se l'ai insiste, e voi cedete, farsi firmare manleva dall'ai da pretese di terzi, non vi coprirà dalle pretese (giuste o sbagliate)di altri aventi diritto ma potrete almeno richiederne conto all'ai "furbo"

se è per questo spesso qui sul fol, si chiedeva come bypassare...

 

[sylvestro]

riflessione che con il mercato attuale potrebbe essere un'ipotesi non tanto remota...

1) vedo inserzione di un app. che mi interessa e vado a vederlo con l'AI... mi accerto che tutto sia in ordine e faccio la mia offerta scritta e questa viene rifiutata... l'AI mi fa firmare quel papiro di avermi mostrato l'app.

2) passano 9 mesi e rivedo lo stesso app. inserito ma con altra AI e il prezzo è notevolmente inferiore, vado dal AI, ritorno a vederlo, faccio offerta uguale o inferiore alla prima e viene accettata....

In questo caso, dove il primo AI non è riuscito a far concludere la trattativa, si corre il rischio di pagare anche l'altro (primo) AI???

Io ho capito che in tutti i casi va pagato il primo; non ho capito bene in quali casi bisogna pagare (presumo parzialmente) anche il secondo.

 

[ArPi]

riflessione che con il mercato attuale potrebbe essere un'ipotesi non tanto remota...

1) vedo inserzione di un app. che mi interessa e vado a vederlo con l'AI... mi accerto che tutto sia in ordine e faccio la mia offerta scritta e questa viene rifiutata... l'AI mi fa firmare quel papiro di avermi mostrato l'app.

2) passano 9 mesi e rivedo lo stesso app. inserito ma con altra AI e il prezzo è notevolmente inferiore, vado dal AI, ritorno a vederlo, faccio offerta uguale o inferiore alla prima e viene accettata....

In questo caso, dove il primo AI non è riuscito a far concludere la trattativa, si corre il rischio di pagare anche l'altro (primo) AI???

Se l'affare ha connotati diversi, NON è lo stesso affare (una casa a 300k non è una casa a 150k), una casa a 300k e una a 270k può essere lo stesso affare, resta il fatto che l'ai deve dimostrare il nesso causale, che in quel caso POTREBBE non esserci.

Se vai a visitare la stessa casa in un arco temporale relativamente breve TORNA DALLA PRIMA agenzia, ti conviene.

 

[ArPi]

Invito a chi afferma di possedere alcune sentenze di postarle, al fine di contribuire con elementi concreti al dibattito.
In ogni caso, senza dubbio tali sentenze, a meno che non siano errate, e questo capita, non per niente esistono tre gradi di giudizio e, spesso, persino gli orientamenti della cassazione sono mutevoli da sezione a sezione, non credo si possano discostare dai principi cardine del diritto alla provvigione per il mediatore.
Questi matura il proprio diritto alla provvigione qualora la conclusione dell'affare sia riconducibile alla sua attività mediatoria.
Da qui non si scappa, pertanto dovrà essere analizzata, caso per caso, la fattispecie concreta e l'attività condotta da chi reclama la provvigione, onde capire se la sua attivita, abbia conferito, in qualche modo, un apporto causale alla conclusione dell'affare.
Questo a prescindere se vi siano o meno altri mediatori nella scena.
Il principio è sempre quello, poi se è uno sarà uno, se sono due saranno due e così via.
Non ho dubbi che se si potessero leggere quelle sentenze, alla fine, questi sarebbero gli elementi essenziali, perché quelli sono, non si scappa.
Ma le sentenze bisogna saperle leggere.

Gorio, non stiamo facendo un trattato di diritto, ma parlando di realtà reale (sentenze in giudicato dopo tutti e tre i gradi)

Le posteremo tutte assieme in una rticolo ad hoc, fatto appositamente, ti verrà linkato (questo è materiale che riservo allo studio che la federazione sta facendo proprio sul tema).

In tutte e 3 le sentenze il concetto era semplice: diritto alla provvigione, non c'erano tesi o casistiche assurde, il mediatore aveva svolto la usa opera e si era visto escluso, ha provato (fax, mail ecc., testimonianze) il contatto sociale che ha determinato la conclusione, sapere quale principio giuridico sia stato applicato interessa solo te.

Alla gente semplice NON interessa la tua teoria, interessa sapere che a un certo comportamento può seguire una conseguenza.

Le analisi da leguleio sono sempre sibilline e a ogni tesi che tu proponi io ho tesi contrarie di altri legulei anche molto qualificati (docenti di università ad esempio), quindi lascio il diritto (che ha un nome veramente ridicolo per quello che in effetti è) a chi ci campa.

Alla gente non interessa la teoria interessa la pratica e se uno si trova a pagare, del girigogolo che i legali hanno fatto per obbligarlo se ne frega.

Quindi, ripeto, MEGLIO prevenire, visto che è più semplice e più sicuro di qualsiasi tesi che tu o qualunque altro legale potete proporre.



P.s.

Per chi non lo avesse capito, il diritto in italia NON esiste, se esistesse non avremmo i problemi quotidiani che abbiamo, quindi discuterne è come discutere di cancro, come ci hai a che fare come minimo vai vicino alla morte.

 

[seroli-]

Gorio, non stiamo facendo un trattato di diritto, ma parlando di realtà reale (sentenze in giudicato dopo tutti e tre i gradi)

Le posteremo tutte assieme in una rticolo ad hoc, fatto appositamente, ti verrà linkato (questo è materiale che riservo allo studio che la federazione sta facendo proprio sul tema).

In tutte e 3 le sentenze il concetto era semplice: diritto alla provvigione, non c'erano tesi o casistiche assurde, il mediatore aveva svolto la usa opera e si era visto escluso, ha provato (fax, mail ecc., testimonianze) il contatto sociale che ha determinato la conclusione, sapere quale principio giuridico sia stato applicato interessa solo te.

Alla gente semplice NON interessa la tua teoria, interessa sapere che a un certo comportamento può seguire una conseguenza.

Le analisi da leguleio sono sempre sibilline e a ogni tesi che tu proponi io ho tesi contrarie di altri legulei anche molto qualificati (docenti di università ad esempio), quindi lascio il diritto (che ha un nome veramente ridicolo per quello che in effetti è) a chi ci campa.

Alla gente non interessa la teoria interessa la pratica e se uno si trova a pagare, del girigogolo che i legali hanno fatto per obbligarlo se ne frega.

Quindi, ripeto, MEGLIO prevenire, visto che è più semplice e più sicuro di qualsiasi tesi che tu o qualunque altro legale potete proporre.

 

[totem1959]

Io ho capito che in tutti i casi va pagato il primo; non ho capito bene in quali casi bisogna pagare (presumo parzialmente) anche il secondo.

Se l'affare ha connotati diversi, NON è lo stesso affare (una casa a 300k non è una casa a 150k), una casa a 300k e una a 270k può essere lo stesso affare, resta il fatto che l'ai deve dimostrare il nesso causale, che in quel caso POTREBBE non esserci.

Se vai a visitare la stessa casa in un arco temporale relativamente breve TORNA DALLA PRIMA agenzia, ti conviene.

Se la casa è la stessa ma il prezzo esposto è inferiore del 20 % ( è sucesso con il mio app messo in vendita è passato da 4 AI (sempre in esclusiva) prima della vendita)

e il primo ha ricevuto una offerta bassa rifiutata dal venditore... perché dovrebbe intascarsi la provvigione se non è stato in grado di chiudere l'affare???

mentre la 2 AI, esponendo un prezzo più in linea con il mercato... e a offerta di pari importo o minore alla prima fatta con il 1AI, questa viene accettata, non esclude il primo del diritto al compenso visto che LUI non è stato in grado di far chiudere la trattativa???

il fatto che l'offerta sia uguale o addirittura inferiore, non è sufficiente a dimostrare che il primo AI non ha saputo condurre le fila del gioco??

domanda di riflesso...
io che ho cambiato diverse AI ( 4) prima della vendita, correvo qualche rischio, considerando che le davo in esclusiva e a termine scaduto concedevo altro periodo pari al primo con riduzione della pretesa ???... non è sufficiente ciò a dimostrare che l'AI non è stato in grado di vendere un immobile tra le altre cose da lui stesso stimato???

 

[ArPi]

Caso per caso le cose sono diverse.

Nelle mie osservazioni parlo di mediatori ESCLUSI, cioè persone che avendo fatto azioni che gli davano diritto alla provvigione si sono visti sostituiti da altri o addirittura scavalcati.

I casi che tu esponi non hanno risposte certe valide per ogni casistica, vanno analizzati e si deve conoscerne gli elementi.

Per esempio, mi parli di un mediatore che avendo fatto una proposta "bassa" (su un prezzo più alto) che tu VENDITORE hai rifiutato... poi tu abbassi il prezzo e allo stesso acquirente magari accetti la proposta dello stesso importo... penso che tu possa rischiare qualcosa altrimenti non avrebbe proprio senso il codice civile, in quanto per cancellarlo basterebbe che una volta scaduto l'incarico, se ne attivasse un altro a un importo inferiore pee cancellare il diritto della prima agenzia

Per evitare questo, alla fine dell'incarico, ti spediscono un elenco delle persone che ti hanno portato e di quell'acquirente hanno anche una bella proposta.

Ti ricordo, che come tu stesso hai detto, che chi ha rifiutato è il venditore, non l'ai

La riduzione stessa della pretesa TUA coincideva con una riduzione del compenso?

IN soldoni, stesso acquirente stessa casa... molto meglio che rimanga anche la stessa agenzia.

Altrimenti siamo già nel regime di mandatari e non ce ne siamo accorti perchè partendo dai tuoi sottintesi, a scadenza dell'incarico NULLA potrebbe pretendere il mediatore sulle future trattative anche con le stesse parti in gioco... invece, se riesce a provare il nesso e a provare che le variazioni messe in atto non sono sufficiente a cancellare la sua opera, mantiene il diritto.

Il mediatore che non avesse più l'incarico inoltre, potrebbe benissimo riproporre una offerta, magari rinunciando alla parte del venditore perchè questi ha un contratto con l'altra agenzia.

Certo se il contratto è "provvigione 0% dal venditore" l'altra agenzia potrebbe esser contraria e pretendere una penale

In soldoni è un grande casino, ma grazie a dio da me la gente è educata e quando vedono una casa già vista mi dicono "l'ho già vista" e si va avanti con altre proposte... mi spiace perchè magari risveglio un interesse che avvantaggia altri, ma fa parte del gioco.

 

[gorio]

Invito altri utenti a non personalizzare troppo la discussione.
Lo sforzo che si compie per cercare di esporre alcuni principi non è per mera accademia, bensì perché, poi, i singoli casi concreti, quindi con diretta conseguenza nel portafoglio delle persone, in base a quei principi vanno risolti e secondo quei principi, sempre e comunque, vengono, quotidianamente, risolti.
Invito, inoltre, altri utenti, onde evitare confusione, a citare le posizioni contrarie di questi fantomatici professori universitari, notai, avvocati, magistrati, ecc.
Nel caso specifico, infatti, se si è seguita e, sopratutto, capita la discussione, citare altri soggetti che, fantomaticamente, avrebbero posizioni differenti, o vuol dire che non si è, appunto, capito ciò che si è scritto o, non si è capito, appunto, ciò che sostengono altri operatori.

 

[sylvestro]

Io ho capito che in tutti i casi va pagato il primo; non ho capito bene in quali casi bisogna pagare (presumo parzialmente) anche il secondo.

...
e il primo ha ricevuto una offerta bassa rifiutata dal venditore... perché dovrebbe intascarsi la provvigione se non è stato in grado di chiudere l'affare???
...

Per legge e' cosi, piaccia o non piaccia.

Chi esclude il primo AI va incontro a richiesta di provvigione certa e riconosciuta (magari piena e con aggiunta di spese sostenute)

 

[seroli-]

Invito altri utenti a non personalizzare troppo la discussione.
Lo sforzo che si compie per cercare di esporre alcuni principi non è per mera accademia, bensì perché, poi, i singoli casi concreti, quindi con diretta conseguenza nel portafoglio delle persone, in base a quei principi vanno risolti e secondo quei principi, sempre e comunque, vengono, quotidianamente, risolti.
Invito, inoltre, altri utenti, onde evitare confusione, a citare le posizioni contrarie di questi fantomatici professori universitari, notai, avvocati, magistrati, ecc.
Nel caso specifico, infatti, se si è seguita e, sopratutto, capita la discussione, citare altri soggetti che, fantomaticamente, avrebbero posizioni differenti, o vuol dire che non si è, appunto, capito ciò che si è scritto o, non si è capito, appunto, ciò che sostengono altri operatori.

Non ti arrabbiare Gorio............di "fantomatici" son pieni i Tribunali e la Fiaip che se ho capito bene è stata interessata sull'argomento, è piena di Avvocati e Professori universitari

 

[ArPi]

Infatti, non personalizzarla tu la discussione

Restiamo sul pratico o la discussione perderà tutta la sua efficacia, rimandiamo le questioni accademiche a forum di legulei

Si da consigli alel persone che se ne fregano delle "superfetazioni" vogliono sapere come è meglio comportarsi per rischiare meno, il resto non penso gli interessi e fanno bene, in quanto ripeto senza tema di smentita che a ogni tesi di un avvocato sul tema chiunque è capace di trovarne un altra da un altro avvocato.

Messaggi chiari, semplici e pratici.

 

[gorio]

Nessuno si arrabbia Seroli, figurati.
Però, visto che ci siamo, siccome questo è il concetto che io esprimo

Infatti io credo che la risposta sia stata un pò frettolosa per ragioni di sintesi.
Nulla vieta che più mediatori possano aver maturato il diritto alla provvigione, sempre che abbiano apportato, con la loro attività, un contributo alla conclusione della trattativa.
Non c'é un numero chiuso.
In parole povere viene pagato chiunque che, possedendo alcuni requisiti soggettivi, abbia svolto una funzione al fine della conclusione dell'affare.
Nella specie in esame la seconda agenzia aveva svolto un'attività tipicamente mediatoria, mentre la risposta potrebbe, erroneamente, far ritenere il contrario, ma tale attivita non aveva avuto un apporto causale alla conclusione dell'affare.
Non vi è nesso eziologico tra la sua attività e la conclusione dell'affare.
Siccome quella del mediatore è una obbligazione di risultati, nel senso che non viene pagato, a prescindere, per l'attività svolta, bensì unicamente se tale attività sia in connessione di causa - effetto con la conclusione dell'affare, la seconda agenzia non ha diritto alla provvigione.
Qualora, invece, la seconda agenzia avesse apportato un contributo alla conclusione della trattativa, ad esempio avesse indicato all'acquirente elementi significativi per l'accettazione del venditore e, di questo apporto, se ne fosse agevolata la trattativa stessa, entrambe avrebbero diritto alla provvigione.
Resta un pò inspiegabile, a mio parere, l'allusione sulla sufficienza di poter dimostare in giudizio che la prima agenzia aveva fatto attività mediatoria poi terminata con successo per escludere il diritto alla provvigione della seconda agenzia.
Perlomeno io così lo interpreto.
Ripeto, spesso per sintesi si tralasciano alcuni elementi significativi, perché, invece, è il secondo agente che deve dimostrare di aver svolto un'attività e che tale attività è stata concausa della conclusione dell'affare.
Ma, una volta dimostarto tutto questo da parte dell'agente, nulla potrebbe fare l'acquirente, non solo per l'impossibilità della prova negativa ma, anche e sopratutto, perché è lo stesso codice civile che ammette la possibilità di più mediatori nello stesso affare.

e, sospetto non capendo cosa si voglia esprimere, si citano notai, magistrati e quanti altri, ci vorreste spiegare, cortesemente, cosa io intendo dire e cosa, al contrario, sostengono altri, smentendomi?
Io credo che, come al solito, voi non capiate cosa si scrive e facciate, come al solito, una gran confusione.