Immobili, quando comprare?

[porchetto]

gli immobili hanno due caratteristiche diverse dagli investimenti mobiliari.
1. non sono fungibili
2. sono grandezze discrete (in senzo matematico)ovvero non sono vendibili frazionatamente a parte di effettuare frazionamenti edilizi ma questo è un altro discorso.
questo a mio parere comporta due cose
1. è difficile che i prezzi degli immobili scendano perchè come tutti siamo restii di vendere in perdita a meno di non essere costretti, è più difficile vendere in perdita un immobile del valore di centinaia di migliaia di euro piuttosto che lo stretto necessario occorrente. In fase di calo del mercato non scendono di solito i prezzi solo le vendite diventano più viscose il mercato è meno liquido e ci vuole più tempo per vendere.
Tieni comunque conto che la domanda ha comunque una base fisiologica (nuove coppie separazioni ed altro) che non potrà mai essere annullata.
2. come dice romaforever ogni immobile è un fatto a se quindi a seconda dei casi puoi fare un buon affare oppure aver buttato dei soldi.non è possibile avere una prezzo di chiusura del mattone certo

 

[david-1984]

ciao a tutti.... volevo una vostra opinione su un mio investimento.....

circa 1 anno e mezzo fa comprai una casa.
La pagai 110.000 euro chiedendo un mutuo di 100.000.
L'ho subito messa in affitto.
I soldi che ho speso fino ad ora sono 30268.56 euro.tutto compreso(mutuo, notaio, mobili(proprio tutto).
Per qualche mese non ho avuto l'inquilino.
Le entrate sono state di 4955.99 euro.
Il mutuo restante è di circa 99800 euro. tasso variabile. (euribor 6m +1% spread)

tutt'oggi secondo voi ho fatto un giusto investimento oppure ho buttato via dei soldi?

 

[romaforever]

Dipende dal valore di mercato che ora ha la casa per giudicare.

 

[david-1984]

Dipende dal valore di mercato che ora ha la casa per giudicare.

infatti.
per quello io non ho idea. in poco piu di un anno può variare di tanto?

 

[romaforever]

Investimenti di grande ritorno anche 20% e piu'. Per saperlo vai da una agenzia, fai finta di voler vendere, portagli le foto e planimetria e vedi a quanto te lo stimano o informati nella zona.

 

[david-1984]

Investimenti di grande ritorno anche 20% e piu'. Per saperlo vai da una agenzia, fai finta di voler vendere, portagli le foto e planimetria e vedi a quanto te lo stimano o informati nella zona.

stavo pensando di farlo......
ma nelle mie condizioni tu adesso per che prezzo la venderesti??? (ipoteticamente)

prima ho dimenticato di dire una cosa:
ho 22 anni, quindi la prospettiva era quella di farmi pagare il mio mutuo da un altro per 4/5 anni. Ti sembra sbagliato come ragionamento??

 

[romaforever]

Non posso dirti il prezzo perche' dipende dalla zona e citta'.
Il ragionamento va bene, ma dipende dagli affitti, dal mutuo etc. Questa e' la solita scommessa per chi compra come investimento. Per ragionare cosi' bisogna andare in mercati emergenti (non Italia) dove gli affitti sono altissimi ed i rendimenti pure e gli altri ti pagano il mutuo...

 

[david-1984]

Non posso dirti il prezzo perche' dipende dalla zona e citta'.
Il ragionamento va bene, ma dipende dagli affitti, dal mutuo etc. Questa e' la solita scommessa per chi compra come investimento. Per ragionare cosi' bisogna andare in mercati emergenti (non Italia) dove gli affitti sono altissimi ed i rendimenti pure e gli altri ti pagano il mutuo...

certo, non ti chiedo di valutare la casa, se uno domani mi offre 130.000 ne varrebbe la pena? 120.000??
è questo che intendo...

 

[DarioL]

Secondo me quando ragioniamo di questi argomenti commettiamo un errore di fondo anche quando lo facciamo con competenza.
E cioè: esprimiamo pareri sulla base di quanto accaduto negli ultimi 50 anni.
Il problema è che i prossimi anni esprimeranno scenari inediti e non prevedibili sul già accaduto.

 

[david-1984]

Secondo me quando ragioniamo di questi argomenti commettiamo un errore di fondo anche quando lo facciamo con competenza.
E cioè: esprimiamo pareri sulla base di quanto accaduto negli ultimi 50 anni.
Il problema è che i prossimi anni esprimeranno scenari inediti e non prevedibili sul già accaduto.

che scenari prevedi?

 

[totti131064]

tassi in salita, immobili in calo dal 2008.

 

[Diritto Privato]

tutt'oggi secondo voi ho fatto un giusto investimento oppure ho buttato via dei soldi?

Se l'hai comprata 1 anno fa potrebbe valere addirittura di meno...

 

[Diritto Privato]

certo, non ti chiedo di valutare la casa, se uno domani mi offre 130.000 ne varrebbe la pena? 120.000??
è questo che intendo...

Le cifre che tu hai detto vanno dal 10 al 20 % rispetto al tuo iniziale acquisto (escludendo le spese di notaio e interessi bancari)... è vero che gli immobili vanno valutati da zona a zona e ancor meglio da acquisto ad acquisto, però ragionando a spanne, visto che un leggero sgonfiamento dei prezzi sembra esserci stato, è più probabile che l'immobile tu lo riesca a vendere a 95-100.000 piuttosto che a 120-130...

 

[consultant]

27,5 milioni di abitazioni al censimento del 2001.... tra modificazioni di destinazione d'uso, nuove costruzioni, condoni e compagnia bella, davvero pensate che ci siano meno di 30milioni di abitazioni in Italia?
Questo è l'ultimo giro di giostra.... cercheranno di speculare a più non posso.... ma sicuramente entro 5-10 anni ci sarà l'apocalisse sul prezzo delle case attuali. Questo potrà dipendere dall'ici, ovvero da un aumento del fabbisogno energetico....
Quindi se comprate cercate di pensare avanti. La prossima avventura sul mattone sarà quella di buttar giù le case inefficienti costruite fino ad oggi e rimpiazzarle con case in classe A+++++++

Piuttosto compratevi un tozzo di terra

 

[david-1984]

Le cifre che tu hai detto vanno dal 10 al 20 % rispetto al tuo iniziale acquisto (escludendo le spese di notaio e interessi bancari)... è vero che gli immobili vanno valutati da zona a zona e ancor meglio da acquisto ad acquisto, però ragionando a spanne, visto che un leggero sgonfiamento dei prezzi sembra esserci stato, è più probabile che l'immobile tu lo riesca a vendere a 95-100.000 piuttosto che a 120-130...

ma la prospettiva di non vendere, nel mio caso può portare a un giusto investimento?? E' corretto il mio ragionamento nel quale dico:
ho una casa che vale 110.000 euro. Per comperarla ho speso 125.000 euro di cui 100.000 prestati dalla banca. Però nel frattempo c'è una persona che mi sta pagando il mutuo (550 euro al mese di affitto e mutuo circa lo stesso).
fra 5 anni mi ritrovo (ipotizzando che il prezzo della casa sia invariato) con i 110.000 euro della casa e con 33.000 euro di mutuo pagati (contando gli interessi).il mutuo restante sarà di circa 130.000 euro. questo con un investimento di 25.000 euro. Poi tengo conto che il notaio, l'iva e tutto il resto è gia stato pagato quindi la differenza non è di solo 8000 euro.
sbaglio?

 

[luke412]

Tieni comunque conto che la domanda ha comunque una base fisiologica (nuove coppie separazioni ed altro) che non potrà mai essere annullata.

e anche l'offerta è molto più rigida rispetto al mercato mobiliare.
Solo una parte degli immobili esistenti sono potenzialmente sul mercato. tutte le prime case, le seconde destinate ai figli, quelle messe a reddito con affitti a lungo termine non rientrano nella categoria.
Questo comporta, tra le altre cose, che anche in momenti di calo non si verifichino mai situazioni di ‘panic selling’ come invece avviene sui mercati finanziari.
Inoltre è diffusa la percezione (tutt’altro che veritiera) che nel lungo periodo l’investimento immobiliare sia il più redditizio. Quindi molti in situazione di calo dei prezzi preferiscono non vendere aspettando tempi migliori.
Saluti.

 

[luke412]

Conviene sotto queste ipotesi comprare ALL'APICE della stretta monetaria della BCE, prima che ricominci il riclo "ribassista".

Condivido. E varrebbe la pena acquistare con un mutuo a tasso variabile eventualmente da convertire in tasso fisso verso la fine del ciclo espansivo.
saluti.

 

[Diritto Privato]

ma la prospettiva di non vendere, nel mio caso può portare a un giusto investimento?? E' corretto il mio ragionamento nel quale dico:
ho una casa che vale 110.000 euro. Per comperarla ho speso 125.000 euro di cui 100.000 prestati dalla banca. Però nel frattempo c'è una persona che mi sta pagando il mutuo (550 euro al mese di affitto e mutuo circa lo stesso).
fra 5 anni mi ritrovo (ipotizzando che il prezzo della casa sia invariato) con i 110.000 euro della casa e con 33.000 euro di mutuo pagati (contando gli interessi).il mutuo restante sarà di circa 130.000 euro. questo con un investimento di 25.000 euro. Poi tengo conto che il notaio, l'iva e tutto il resto è gia stato pagato quindi la differenza non è di solo 8000 euro.
sbaglio?

Secondo me comprare casa tramite mutuo e coprire le rate del mutuo tramite le mensilità dell'affitto pagate dall'inquilino è una scelta di investimento SBAGLIATISSIMA...

Si copre un esborso sicuro con un'entrata incerta (l'inquilino non ha mica rating AAA )... al massimo poteva essere un buon investimento se fatto diversi anni fa, non ora che il margine di rivalutazione delle case è praticamente nullo, anzi...

Comunque bisogna anche vedere perchè hai fatto questo investimento... se è per andare a viverci tra 4-5 anni, allora va benissimo (ma in questo caso allora la casa non è vista come un investimento ma come un bene di consumo)... se invece è per lucrarci dall'affitto, bè allora è stato un investimento sbagliato già in partenza...

Credo che nessuna persona di buon senso smentirà quanto da me detto...

 

[david-1984]

Secondo me comprare casa tramite mutuo e coprire le rate del mutuo tramite le mensilità dell'affitto pagate dall'inquilino è una scelta di investimento SBAGLIATISSIMA...

Si copre un esborso sicuro con un'entrata incerta (l'inquilino non ha mica rating AAA )... al massimo poteva essere un buon investimento se fatto diversi anni fa, non ora che il margine di rivalutazione delle case è praticamente nullo, anzi...

Comunque bisogna anche vedere perchè hai fatto questo investimento... se è per andare a viverci tra 4-5 anni, allora va benissimo (ma in questo caso allora la casa non è vista come un investimento ma come un bene di consumo)... se invece è per lucrarci dall'affitto, bè allora è stato un investimento sbagliato già in partenza...

Credo che nessuna persona di buon senso smentirà quanto da me detto...

certo, io ho 22 anni ed è per questo che ho investito in una casa dato che prima o poi dovrò pensare di andare a vivere da solo.
l'intento principale è quello.

 

[totti131064]

giusta osservazione,anche per il rischio che si corre quando gli inqulini non pagano.