Investimento in un'attività commerciale o in una tabaccheria parte 4^ ‎

[ippo666]

La mia idea era quella di un mutuo sull'abitazione di Milano di Euro 200,000. La stessa abitazione l'affitterei a circa euro 900,00 mensili oltre le spese (e' un trilocale in zona di pregio). Un mutuo ventennale mi verrebbe circa euro 1000,00 al mese che sosterrei in parte con gli introiti dell'affitto. Avrei poi una disponibilità ulteriore senza necessità di prestiti di circa 60.000 euro.

In ogni caso mi consigli una tabaccheria con aggi di circa 100,000 euro?

il calcolo a spanne dovrebbe essere:
Aggi 100.000 - affitto e spese varie mettiano 20000 per stare larghi.
Rimangono 80.000 da cui dovrei togliere il mutuo pari a circa 13000 euro.
Rimarrebbero circa 67.000. Togliamo poi circa 20000,00 per regolarizzare la moglie in ottica pensione. Rimangono 47,000 lordi su cui pagare le tasse.
L'unatantum a quanto ammonta?
Stanno in piedi questi calcoli (a occhio perchè poi dovrei detrarre qualcosa per gli interessi del mutuo e per l'acquisto dell'atività immagino...)?

io la vedo come una pazzia, basta che trovi un inquilino moroso che sei rovinato, non ti paga l'affitto e hai spese per cacciarlo e magari fa danni.

L'unica cosa e vendere la casa a Milano e usare quei soldi

 

[Alessandro II]

vado a controllare la posta eletttronica
il terminale me lo dovrebbero installare venerdi
ti è arrivata la lettera del consorzio lotterie nazionali , cos'è l'autorizzazione agli articoli 86 o 88 TULPS che bisogna spedirgli via fax ???

le solite buffonate all'italiana. Il tulps è il testo unico sulla pubblica sicurezza datato 1930 circa, serve tra le altre cose a regolamentare gli esercizi dove si svolgono giochi scommesse ecc. pare cge adesso serva anche per i gratta e vinci. La FIT si è premurata di comunicare le modalità, richiesta e autocertificazione, raccomandata al comune e copia al Consorzio. Poi dalla setessa FIT apprendo che non si doveva fare nulla perchè il comune non ne vuole sapere (di fatto è un'autorizzazione che almeno a Roma viene rilasciata dai commissariati). Attendiamo nuove indicazioni sperando che non ci facciano perdere altro tempo.

 

[recycling]

io l'ho sempre chiamato preposto e anche gli insegnanti lo chiamavano così, e poi come ho detto parlo per la mia esperienza, visto che io ho una SAS può essere che hai ragione.

preposto si chiamava quello per il REC (commercio) per i pubblici esercizi si chiama "delegato" e si può nominare solo per le società.
Non è che "può darsi" che ho ragione ..... questo è il mio lavoro e quindi ti assicuro che è proprio così!!!

 

[recycling]

Recycling ma come funziona la storia? Non è la prima volta che ti vedo rispondere a tutti tranne che a me....

arrivo anhe da te ..... ma stu sto 3d non date pace!! Va bene il "no profit" ma già ne faccio con quei ...stardi dei miei clienti che mi fanno dannare per incassare le parcelle!!!

 

[recycling]

Ciao ti vorrei chiedere due cose e cioè se puoi dire per ognuna di quelle cose da chiedere il perchè si devono chiedere e cioè cosa andare a vedere e controllare in ognuna e poi se ti risulta sia possibile una donazione di una licenza di tabaccheria appunto, perchè nel caso si rischierebbe che il donatore se la riprenda o sbaglio? Grazie per le risposte

La tabaccheria non si dona e non si vende, si acquista o si riceve in donazione un'azienda commerciale che, direi incidentalmente, è titolare di una rivendita di monopolio.
Voglio dire che occorre acquistare l'attività commerciale per subentrare nella autorizzaziobe comunale, per subentrare nel contratto di locazione, perchè deve per forza esserci in abbitamento al monopolio, ma la licenza di monopolio viaggia a se stante, nel senso che il monopolio stesso, ipoteticamente, potrebbe non accettare il subentro ...... deto terra terra .... tanto è vero che la cessione di azienda è così congegnata:

a) che la Sig.ra XXXXXX è titolare e proprietaria dell’azienda per l’esercizio del commercio al dettaglio di articoli complementari per negozi di tabaccheria corrente a XXXXXX, avente Partita Iva 00XXXXX;
b) che tale attività viene esercitata in forza di comunicazione di esercizio di vicinato Mod. Com 1, protocollo Comune di XXXXX del 19 Dicembre 2XXX;
c) che tale azienda è costituita da soli beni mobili e merci quali specificati, con indicazione analitica del loro valore, in allegato al presente atto;
d) che nello stesso locale in cui è gestita l’azienda commerciale sopra menzionata è in attività la rivendita di generi di monopolio n. XXXX, nonché Ricevitoria Lotto n. XXXXXX;
e) che è intenzione delle parti addivenire alla compravendita dell’azienda sopra descritta;
TANTO PREMESSO
e da considerare parte integrante e sostanziale del presente atto si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto del contratto
La Sig.ra XXXXXXXX cede e vende alla Sig.ra XXXXXXXXX, che accetta ed acquista, l’azienda per l’esercizio del commercio al dettaglio di articoli complementari per negozi di tabaccheria, dalla parte alienante esercitata in forza della comunicazione di vicinato citata in premessa.
La cessione ha per oggetto l’azienda costituita da soli beni mobili e merci quali specificati, con indicazione analitica del loro valore, nell’elenco allegato al presente atto sotto la lettera “A” per farne parte integrante.

......
......

Quindi per valutare la possiiblità della donazione occore verificare la situazione familiare del donante (se ci sono altri familiari, la collazione ecc ecc).
Quanto alla "pericolosità" della donazione il discorso principalmente riguarda gli immobili: capita che alcuni siano riluttanti ad acquistare beni immobili che il venditore ha ricevuto per donazione, capita che le banche facciano difficiltà a concedere finanziamenti se il richiedente offre in garanzia imobili ricevuti in donazione.
Tutto questo perchè tale donazione potrebbe anche essere revocata o "ridotta" (sto cercando di parlare in termini terra terra, comprensibili); metti solo il caso che un genitore doni un immobile al suo unico figlio e poi successivamente venga fuori che c'era in giro un altro figlio che abbia diritto alla sua quota di "legittima" .....

Quanto ai documenti da richiedere:
- I bilanci perchè da essi si riesce a capire tantissime cose sulla azienda che si va ad acquistare (se c'e nero, se sono gonfiati i costi, se sono gonfiati i ricavi) insomma tanti segnali che un inesperto non saprebbe leggere per valutare al meglio l'azienda che si va a comprare.
- Le dichiarazioni dei redditi per valutare la virtuosità fiscale del venditore, molto impostante, assieme agli F24 per i motivi che avevo già detto in um mio post successivo in risposta a segnali.
- il contratto di locazione: mi sembrano ovvi i motivi, scadenza del contratto, clausole particolari ecc.
Esauriente?

 

[Lupak]

le solite buffonate all'italiana. Il tulps è il testo unico sulla pubblica sicurezza datato 1930 circa, serve tra le altre cose a regolamentare gli esercizi dove si svolgono giochi scommesse ecc. pare cge adesso serva anche per i gratta e vinci. La FIT si è premurata di comunicare le modalità, richiesta e autocertificazione, raccomandata al comune e copia al Consorzio. Poi dalla setessa FIT apprendo che non si doveva fare nulla perchè il comune non ne vuole sapere (di fatto è un'autorizzazione che almeno a Roma viene rilasciata dai commissariati). Attendiamo nuove indicazioni sperando che non ci facciano perdere altro tempo.

In teoria quindi questa si deve avere questa autorizzazione?
O devo inviare una copia al Consorzio del prestampato della Fit?
No perchè sarà pure una cavolata, ma se non lo faccio rischio teoricamente che il contratto dei G&V venga rescisso o nella migliore delle ipotesi di non poter ordinarli dopo il 30 ottobre...

 

[thomasmilian]

arrivo anhe da te ..... ma stu sto 3d non date pace!! Va bene il "no profit" ma già ne faccio con quei ...stardi dei miei clienti che mi fanno dannare per incassare le parcelle!!!

Sicuramente hai da fare e ti ringrazio di metterti qui a nostra disposizione, quello che facevo notare è che in passato non mi avevi preso in considerazione ed anche ora stava succedendo la stessa cosa visto che a me non rispondevi e al tempo stesso rispondevi a gente che aveva posto delle domande dopo di me

 

[thomasmilian]

La tabaccheria non si dona e non si vende, si acquista o si riceve in donazione un'azienda commerciale che, direi incidentalmente, è titolare di una rivendita di monopolio.
Voglio dire che occorre acquistare l'attività commerciale per subentrare nella autorizzaziobe comunale, per subentrare nel contratto di locazione, perchè deve per forza esserci in abbitamento al monopolio, ma la licenza di monopolio viaggia a se stante, nel senso che il monopolio stesso, ipoteticamente, potrebbe non accettare il subentro ...... deto terra terra .... tanto è vero che la cessione di azienda è così congegnata:

a) che la Sig.ra XXXXXX è titolare e proprietaria dell’azienda per l’esercizio del commercio al dettaglio di articoli complementari per negozi di tabaccheria corrente a XXXXXX, avente Partita Iva 00XXXXX;
b) che tale attività viene esercitata in forza di comunicazione di esercizio di vicinato Mod. Com 1, protocollo Comune di XXXXX del 19 Dicembre 2XXX;
c) che tale azienda è costituita da soli beni mobili e merci quali specificati, con indicazione analitica del loro valore, in allegato al presente atto;
d) che nello stesso locale in cui è gestita l’azienda commerciale sopra menzionata è in attività la rivendita di generi di monopolio n. XXXX, nonché Ricevitoria Lotto n. XXXXXX;
e) che è intenzione delle parti addivenire alla compravendita dell’azienda sopra descritta;
TANTO PREMESSO
e da considerare parte integrante e sostanziale del presente atto si conviene e si stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto del contratto
La Sig.ra XXXXXXXX cede e vende alla Sig.ra XXXXXXXXX, che accetta ed acquista, l’azienda per l’esercizio del commercio al dettaglio di articoli complementari per negozi di tabaccheria, dalla parte alienante esercitata in forza della comunicazione di vicinato citata in premessa.
La cessione ha per oggetto l’azienda costituita da soli beni mobili e merci quali specificati, con indicazione analitica del loro valore, nell’elenco allegato al presente atto sotto la lettera “A” per farne parte integrante.

......
......

Quindi per valutare la possiiblità della donazione occore verificare la situazione familiare del donante (se ci sono altri familiari, la collazione ecc ecc).
Quanto alla "pericolosità" della donazione il discorso principalmente riguarda gli immobili: capita che alcuni siano riluttanti ad acquistare beni immobili che il venditore ha ricevuto per donazione, capita che le banche facciano difficiltà a concedere finanziamenti se il richiedente offre in garanzia imobili ricevuti in donazione.
Tutto questo perchè tale donazione potrebbe anche essere revocata o "ridotta" (sto cercando di parlare in termini terra terra, comprensibili); metti solo il caso che un genitore doni un immobile al suo unico figlio e poi successivamente venga fuori che c'era in giro un altro figlio che abbia diritto alla sua quota di "legittima" .....

Quanto ai documenti da richiedere:
- I bilanci perchè da essi si riesce a capire tantissime cose sulla azienda che si va ad acquistare (se c'e nero, se sono gonfiati i costi, se sono gonfiati i ricavi) insomma tanti segnali che un inesperto non saprebbe leggere per valutare al meglio l'azienda che si va a comprare.
- Le dichiarazioni dei redditi per valutare la virtuosità fiscale del venditore, molto impostante, assieme agli F24 per i motivi che avevo già detto in um mio post successivo in risposta a segnali.
- il contratto di locazione: mi sembrano ovvi i motivi, scadenza del contratto, clausole particolari ecc.
Esauriente?

Prima di tutto grazie per le risposte! Per quello che riguarda la donazione, il caso specifico è che sto trattando una tabaccheria-ricevitoria che verso marzo-aprile 2010 è stata donata dalla figlia (che aveva fatto casini coi monopoli) al padre. Ora il padre causa malattia ha messo in vendita l'attività ed io volevo sapere se non correvo alcun rischio di revoca della donazione o qualsiasi altra cosa dovuta appunto a quella modalità.

 

[Alessandro II]

In teoria quindi questa si deve avere questa autorizzazione?
O devo inviare una copia al Consorzio del prestampato della Fit?
No perchè sarà pure una cavolata, ma se non lo faccio rischio teoricamente che il contratto dei G&V venga rescisso o nella migliore delle ipotesi di non poter ordinarli dopo il 30 ottobre...

Inizialmente ho seguito le indicazioni di FIT, ossia, compilare la richiesta da inviare al comune tramite raccomandata AR, inviare copia della ricevuta della racc via fax al Consorzio, poi ripeto, la stessa FIT mercoledì mi ha detto che non serviva, BOH....se hai pazienza lunedì o mertedì devo passare in FIT e chiedo lumi, poi saprò riferirti le novità.

 

[recycling]

Prima di tutto grazie per le risposte! Per quello che riguarda la donazione, il caso specifico è che sto trattando una tabaccheria-ricevitoria che verso marzo-aprile 2010 è stata donata dalla figlia (che aveva fatto casini coi monopoli) al padre. Ora il padre causa malattia ha messo in vendita l'attività ed io volevo sapere se non correvo alcun rischio di revoca della donazione o qualsiasi altra cosa dovuta appunto a quella modalità.

difficile ..... servirebbe accertarsi della situazione familiare del donatario .... ma come??
Per esempio: perchè solo al padre? La madre è defunta? Se non lo è potrebbe impugnare quella donazione, che comunque ti deve essere messa a disposizione per effettuare i necessari controlli

 

[orifox]

Ma cosa state dicendo...
Certo che va in perdita se le spese per avviare l'attività le conta tutte nel primo anno. Ma in realtà queste spese sono da ripartirsi in più anni...
facciamoli bene i conti...

Alcune spese si hanno solo il primo anno... la novennale la paghi il primo anno. Poi, nel mio caso per esempio ho dovuto praticamente riempire il negozio, che era semivuoto, e i fornitori, giustamente vogliono essere pagati.
A livello contabile non so come funziona, ma il primo anno di soldi ne vanno via parecchi!!

 

[Segnali di fumo]

La mia idea era quella di un mutuo sull'abitazione di Milano di Euro 200,000. La stessa abitazione l'affitterei a circa euro 900,00 mensili oltre le spese (e' un trilocale in zona di pregio). Un mutuo ventennale mi verrebbe circa euro 1000,00 al mese che sosterrei in parte con gli introiti dell'affitto. Avrei poi una disponibilità ulteriore senza necessità di prestiti di circa 60.000 euro.

In ogni caso mi consigli una tabaccheria con aggi di circa 100,000 euro?

il calcolo a spanne dovrebbe essere:
Aggi 100.000 - affitto e spese varie mettiano 20000 per stare larghi.
Rimangono 80.000 da cui dovrei togliere il mutuo pari a circa 13000 euro.
Rimarrebbero circa 67.000. Togliamo poi circa 20000,00 per regolarizzare la moglie in ottica pensione. Rimangono 47,000 lordi su cui pagare le tasse.
L'unatantum a quanto ammonta?
Stanno in piedi questi calcoli (a occhio perchè poi dovrei detrarre qualcosa per gli interessi del mutuo e per l'acquisto dell'atività immagino...)?

avevo calcolato
100k ricavo lordo
25k spese varie
15k mutuo
11k ammortamento avviamento ( 200k/18)
reddito diviso in due

il problema è, che come ti ho detto prima , 200k non ti bastano per acquistare una tabaccheria con quei ricavi , 250k forse
se ne prendi una che fa meno di 100k , ti resta troppo poco , a meno che la gestisci da solo ( in due avanzate) e tua moglie si cerca un altro lavoro

Altro problema di non poco conto. Il venditore è disponibile solitamente ad effettuare un periodo di affiancamento?

lo devi concordare col venditore , cmq almeno 1/2 settimane di affiancamento è una cosa normalissima

Ciao! Mi permetto di correggerti.... il primo anno non si rischia di finire in perdita....... SI VA IN PERDITA!!!!

il 1 anno è un salasso per tutti

Inizialmente ho seguito le indicazioni di FIT, ossia, compilare la richiesta da inviare al comune tramite raccomandata AR, inviare copia della ricevuta della racc via fax al Consorzio, poi ripeto, la stessa FIT mercoledì mi ha detto che non serviva, BOH....se hai pazienza lunedì o mertedì devo passare in FIT e chiedo lumi, poi saprò riferirti le novità.

io gli ho spedito la letterina compilato + una fotocopia della licenza , mi sa che non basta
speriamo che facciano una proroga al 30 ottobre altrimenti sono nella cacca

 

[Alessandro II]

SEGNALI......se non trovano una scappatoia nella cacca ci saremo in tanti la prox settimana ti dico se ci sono novità

 

[thomasmilian]

difficile ..... servirebbe accertarsi della situazione familiare del donatario .... ma come??
Per esempio: perchè solo al padre? La madre è defunta? Se non lo è potrebbe impugnare quella donazione, che comunque ti deve essere messa a disposizione per effettuare i necessari controlli

In primis sempre i miei ringraziamenti per le tue risposte e la celerità delle stesse che nel mio caso è oro colato. La situazione è quella che t'ho descritto e cioè padre che compra la licenza per la figlia poi questa dovrebbe aver fatto qualche casino ed il padre a quel punto perso per perso prende lui la licenza con una donazione da figlia a padre appunto. Ora questo tizio sta parecchio male ed è costretto a vendere, altro non so se non che non dovrebbero correre buoni rapporti tra il padre, la figlia che non so se è unica o no e la moglie dalla quale è divorziato. Un paio di notai mi hanno detto che la licenza donata può essere revocata, tu dicevi che essendo sotto monopolio non può essere donata nè venduta ma possono essere donate o vendute le attività extra. Non ci capisco più niente, so solo che ho bisogno di sapere perfettamente cosa rischierei nell'immediato e non solo anche perchè la prenderei solo con la certezza al 100% quindi che non ci sarebbe alcun rischio

 

[Lupak]

A proposito, segnalo che per la seconda volta ricevo una telefonata, alzo la cornetta e ascolto un risponditore automatico che dice qualcosa tipo:

Salve, questo è un messaggio registrato da Lottomatica Italia Servizi. Le segnaliamo importanti novità nel settore servizi che le consentiranno di incrementare i suoi guadagni. Per avere ulteriori informazioni prema 1...

Ed io chiudo la cornetta, ritenendo che sia una specie di truffa, anche perchè non posso ipotizzare che Lis abbia iniziato a inviare messaggi così...
Suppongo che se premi 1 risponde un'operatrice di qualche società truffaldina che ti combina qualche guaio. Confermate?

 

[Segnali di fumo]

A proposito, segnalo che per la seconda volta ricevo una telefonata, alzo la cornetta e ascolto un risponditore automatico che dice qualcosa tipo:

Salve, questo è un messaggio registrato da Lottomatica Italia Servizi. Le segnaliamo importanti novità nel settore servizi che le consentiranno di incrementare i suoi guadagni. Per avere ulteriori informazioni prema 1...

Ed io chiudo la cornetta, ritenendo che sia una specie di truffa, anche perchè non posso ipotizzare che Lis abbia iniziato a inviare messaggi così...
Suppongo che se premi 1 risponde un'operatrice di qualche società truffaldina che ti combina qualche guaio. Confermate?

non è una truffa , se dgt 1 ti parte una registrazione vocale di lottomatica che ti avvisa che se paghi i bollettini con lottomaticard la commissione per il cliente è più bassa ( poi ho messo giù la cornetta , non so se il messaggio prosegue)

 

[Lupak]

non è una truffa , se dgt 1 ti parte una registrazione vocale di lottomatica che ti avvisa che se paghi i bollettini con lottomaticard la commissione per il cliente è più bassa ( poi ho messo giù la cornetta , non so se il messaggio prosegue)

Ah, ok

 

[drone1]

Gestione contanti

Sarei interessato anch'io a rilevare l'attività del tabaccaio, ho letto tutte queste discussioni che trovo veramente utili; però non mi pare di avere letto come custodire tutto il contante che ci si ritrova a fine giornata. Negli esercizi più grossi la somma può essere anche di qualche migliaio di euro! Come Vi comportate o meglio come Vi tutelate? Grazie per le informazioni.

 

[eccolastoria]

avevo calcolato
100k ricavo lordo
25k spese varie
15k mutuo
11k ammortamento avviamento ( 200k/18)
reddito diviso in due

il problema è, che come ti ho detto prima , 200k non ti bastano per acquistare una tabaccheria con quei ricavi , 250k forse
se ne prendi una che fa meno di 100k , ti resta troppo poco , a meno che la gestisci da solo ( in due avanzate) e tua moglie si cerca un altro lavoro


lo devi concordare col venditore , cmq almeno 1/2 settimane di affiancamento è una cosa normalissima

il 1 anno è un salasso per tutti

io gli ho spedito la letterina compilato + una fotocopia della licenza , mi sa che non basta
speriamo che facciano una proroga al 30 ottobre altrimenti sono nella cacca

Ti ringrazio per la risposta.
Alla fine penso che provvederò alla vendita della casa di Milano da cui dovrei ricavare circa 350.000,00 Euro e cercare una tabaccheria con un guadagno lordo di circa 100000,00 euro.
Potrei così partire senza grossi patemi d'animo.
Provo ora a cercare nella zona di mio interesse una tabaccheria.
Esistono canali per conoscere le tabaccherie in vendita oltre ai vari annunci su internet e agenzie varie???

 

[Ghè doma l'ABC]

Curiosità... quale è la percentuale di aggio sui tabacchi?
Intendo dire... su un pacchetto di sigarette di 5€ quanti ne vanno al tabaccaio?