Milano (citta') - Osservatorio mercato immobiliare - Parte III

[ccc]

Certo. Dico che il mercato si bilancia, non può essere così poco elastico se visto in aggregato.

Le cause le abbiamo dette: PIL, SW, ecc.

Il fatto è che lo sappiamo tutti che certi prezzi sono affari. Sappiamo tutti che 5k in Porta Romana (e -30% è meno di 5k) è un acquisto molto conveniente.
Nel momento in cui si avvia un calo prezzi la platea di potenziali acquirenti si allarga di molto.
Tutti quelli che valutavano un acquisto più modesto e non hanno visto le loro possibilità economiche calare allora punteranno al meglio disponibile. Per queste ragioni secondo me saranno le zone più esterne a soffrire.

Ovvio......il molto bello si paga sempre......

 

[cecc88]

Chi ha detto che Porta Romana scenda sotto i €5k? Porta Romana ormai viaggia tra i €7k e gli €8k... semmai calerai nell'intorno del €5k mq come nel 2015.

8 sono gli annunci di immobiare.it, vorrei vedere a chi li vendono

Il nuovo su carta (stile fabio) l'han venduto a 7k/mq accanto a casa mia.
I prezzi che dici secondo me sono molto legati al bilocale che è stato estremamente inflazionato.

Ripeto di nuovo, la crisi limerà tutti i sognatori che sperano di vendere i loro cessi a prezzi fuori dal normale. A vedere gli annunci si trovano a prezzi simili immobili incomparabili.
Ho visto pure robe da 30 m2 a prezzi da centro storico, ma staranno per sempre in vetrina.

 

[123abc]

Intanto l'offerta continua ad aumentare.
I volumi su Immobiliare oggi dicono 14.382 immobili in vendita (siamo a +22% da inizio monitoraggio circa 4 mesi fa con in mezzo agosto) e 11.948 in affitto.

Di questo passo entro fine anno saranno decisamente più di 15.000 li annunci di vendita.

 

[123abc]

Fa un -20% in un anno.
Alla faccia di chi diceva che la periferia avrebbe subito un calo meno vistoso delle altre zone

Sì, ma - 20% partendo da 2500 euro è decisamente meno pericoloso che fare - 20% partendo da 7000. Nel primo caso il 100 mq perde 50k, ovvero meno di due annualità lorde, nel secondo la perdita sfiora il triplo (140k) ovvero quasi 5 annualità lorde di stipendio.
Ovviamente io ho ragionato su uno stipendio di 30k, poi se voi credete che chi abita a Porta Romana abbia IN MEDIA redditi TRIPLI di chi abita in periferia...

 

[123abc]

Ottimo!

Per la serie: "I prezzi non si abbasseranno perchè chi ha bisogno di vendere ritira l'annuncio"

Il mercato immobiliare è una bestia strana, non è liquido come quello azionario quindi potrebbe anche capitare che in caso di crisi rapida con recupero a V una parte dei venditori meno esposti e che hanno meno necessità di vendite veloci possano anche aspettare un anno o più ritirando le loro offerte dal mercato.
Ma ci sono almeno tre elementi che minano questa idea, ovvero:
- la crisi potrebbe non avere un recupero pieno secondo il classico schema delle recessioni a V ed il completo recupero potrebbe tardare anche un paio di anni o più;
- a questi livelli di prezzi e di tassi molte operazioni messe in atto sul mercato milanese negli ultimi anni erano grandemente in leva e questi soggetti saranno colpiti più pesantemente degli altri dal ribasso e non potranno permettersi di aspettare un paio d'anni sperando in un eventuale risalita dei prezzi;
- infine anche post crisi lo sw e la riduzione della socialità avranno un impatto strutturale sull'accentramento urbano nelle grandi metropoli.

 

[cecc88]

Io a €5/6k comprerei in Porta Romana un bilocale (non lo farei solo per motivi logistici in quanto mi muovo su AV tra Milano e Roma costantemente), a €7/8 k no perchè è una pura e "sana" bolla.

Il -30% lo devi pesare come dato medio della città: ci sono alcune zone semicentrali che hanno avuto crescite senza senso e che quindi saranno più penalizzate di altre zone dove la crescita è stata più contenuta.

Intendevo dire che il 7/8 è probabilmente speculazione. La mia esperienza è che i valori siano in realtà un poco più bassi, per quello dicevo "sotto i 5k".

Invece continuo a non capire il discorso relativo: il semicentro è caro o in bolla?
Perché se è in bolla, nulla da dire.
Se è solo caro, cosa che credo, la legnata prenderà molto vigore nelle periferie e nei contesti brutti.

Cosa dovrebbe tenere i valori della Barona sui 3k/mq?
Se cambia il paradigma mi aspetto che siano i luoghi più brutti a soffrirne piuttosto che zone tutto sommato piacevoli, vive e carine esteticamente.

Ma -30% medio, intendi dire che sarebbe più marcato nel semicentro?

Oh, prego tutti i santi del mondo che abbiate ragione voi. Tanto sta zona è casa mia per cui "meglio" compro a parità di soldi e meglio è.

 

[Napoli1986]

Sì, ma - 20% partendo da 2500 euro è decisamente meno pericoloso che fare - 20% partendo da 7000. Nel primo caso il 100 mq perde 50k, ovvero meno di due annualità lorde, nel secondo la perdita sfiora il triplo (140k) ovvero quasi 5 annualità lorde di stipendio.
Ovviamente io ho ragionato su uno stipendio di 30k, poi se voi credete che chi abita a Porta Romana abbia IN MEDIA redditi TRIPLI di chi abita in periferia...

tutte le persone che conosco io che abitano in porta romana hanno stipendi simili ai miei e patrimoni familiari molto importanti (figli di primari, notai, o imprenditori)

 

[cecc88]

Sì, ma - 20% partendo da 2500 euro è decisamente meno pericoloso che fare - 20% partendo da 7000. Nel primo caso il 100 mq perde 50k, ovvero meno di due annualità lorde, nel secondo la perdita sfiora il triplo (140k) ovvero quasi 5 annualità lorde di stipendio.
Ovviamente io ho ragionato su uno stipendio di 30k, poi se voi credete che chi abita a Porta Romana abbia IN MEDIA redditi TRIPLI di chi abita in periferia...

Ci sarebbe però da valutare almeno nel medio termine un discorso del genere.
Pta Romana 2019: 7k
Pta Romana 2022: -20/-30% > circa 5k.
Pta Romana 2030: ??

2500 euro nel 2019 erano tipo Baggio o Assago o Buccinasco.
Nel 2030 dove saranno?


PS: so benissimo che con il delta capitale si possono ottenere rendimenti alternativi tali da spostare totalmente la valutazione. Ma vorrei solo focalizzarmi sui prezzi, non sulla bontà dell'investimento. Per quella teoricamente converrebbe fare i pendolari e investire tutto.

 

[cecc88]

tutte le persone che conosco io che abitano in porta romana hanno stipendi simili ai miei e patrimoni familiari molto importanti (figli di primari, notai, o imprenditori)

Confermo l'impressione, pure i miei vicini.
E' una zona di gente che sta bene e che credo abbia meno difficoltà rispetto a chi si impegna per 300k euro alla Barona.

 

[serian]

Allora lo smart working porterà un calo dei trasferimenti da hinterland a milano non tanto dal sud o posti lontani in quanto non sarà uno smart al 100%. Nessuno dalle cittadine vicine si trasferisce a Baggio, Buccinasco o Assago. Per andare li la gente va a vanti a fare il pendolare
Tutti quelli benestanti delle cittadine vicine vanno in semicentro o pendolano..
Per cui il calo della domanda sarà maggiore nel semicentro che nelle periferie che caleranno sempre ma secondo me un filo meno.

 

[serian]

Sentire 7/8k per porta romana o 6k a chinatown sembra di essere su scherzi a parte

 

[Fabio67]

Ma tu Serian, dove abiteresti?
Uno come te dovrebbe stare all'interno della cerchia dei bastioni.

 

[123abc]

Nessuno ripresa a V... in Italia rischiamo una bella P coricata e rovesciata obliqua

Non riesco ad immaginare una P coricata ed obliqua...

Cmq io non sono così pessimista, al momento tutti i dati e le stime convergono verso un quasi pieno recupero del Pil più o meno a fine 2022. Il che non è una V, io la chiamerei una V asimmetrica che però sarebbe un successo. Di sicuro i settori che stanno facendo più fatica a ripartire sono quelli dei servizi (ovvero laddove c'è più interdipendenza tra le persone) e questo etun altro fattore che non mi stupirà se porterà il rimbalzo del Pil più forte fuori dalle grandi aree urbane piuttosto che dentro a queste...
Se riusciamo ad evitare un nuovo lockdown il Pil potrebbe anhhe chiudere il 2020 con un segno negativo solo in singola cifra, - 8% o - 9% con un rimbalzo di +5% nel 2021 e +2% nel 2022.

 

[Wally6]

Intanto l'offerta continua ad aumentare.
I volumi su Immobiliare oggi dicono 14.382 immobili in vendita (siamo a +22% da inizio monitoraggio circa 4 mesi fa con in mezzo agosto) e 11.948 in affitto.

Di questo passo entro fine anno saranno decisamente più di 15.000 li annunci di vendita.

ma prima del lockdown quanti erano gli annunci in vendita?
Altrimenti non ha senso questa valutazione.

 

[Wally6]

Ma se uno comprava per abitarci e aveva calibrato correttamente il proprio mutuo, per quale strano motivo avrebbe dovuto vendere??
Poi chiaro che ti giravano le @@ per avere pagato X quando magari due anni dopo potevi pagare x-20% ma a avere la palla di cristallo saremmo tutti Warren Buffet.

Se non ricordo male, tu hai acquistato per tuo figlio appena prima dello scoppio del Covid. Hai intenzione di vendere ora che si prospetta un calo significativo?
Ma soprattutto, se si prospettasse un incremento altrettanto marcato, penseresti a vendere?

tranquillo Fabio, lui ha solo risposte pronte da pappagallo. Questa domanda quindi la skyppa.

 

[123abc]

ma prima del lockdown quanti erano gli annunci in vendita?
Altrimenti non ha senso questa valutazione.

Come non ha senso? Ha senso eccome. Quando è finito il lockdown e sono state riaperte le agenzie, i notai e hanno potuto ricominciare le compravendite l'offerta avrebbe dovuto ridursi per recuperare tutte le transazioni perse durante il periodo di blocco. Invece l'offerta è aumentata di più del 20% e aumenterà ulteriormente. Perché? Perché trend di domanda prelockdown si è invertito perché la stessa cosa è successa per la demografia a Milano.

 

[Wally6]

Come non ha senso? Ha senso eccome. Quando è finito il lockdown e sono state riaperte le agenzie, i notai e hanno potuto ricominciare le compravendite l'offerta avrebbe dovuto ridursi per recuperare tutte le transazioni perse durante il periodo di blocco. Invece l'offerta è aumentata di più del 20% e aumenterà ulteriormente. Perché? Perché trend di domanda prelockdown si è invertito perché la stessa cosa è successa per la demografia a Milano.

Roma e Milano - Affitti a Milano: boom di offerte, calano invece le vendite - Corriere.it

C'è stato un crollo dell'offerta come sembra dall'articolo del Corriere.
Dai dati, si vede chiaramente che il crollo è imputabile ai privati che hanno tolto dalla vendita i loro immobili, ergo non avevano bisogno di liquidità immediata.

Quindi, l'offerta aumenta partendo da un crollo.
E' ben diverso se pre covid c'erano 100 case e dopo 120, anzichè 80 e ora ce ne sono 96.

Non a caso, gli immobili più scambiati (o che erano più scambiati, prima dell'incertezza) non calano di prezzo proprio perchè l'offerta non è aumentata, al netto.

 

[serian]

Ma tu Serian, dove abiteresti?
Uno come te dovrebbe stare all'interno della cerchia dei bastioni.

Vorrei evitare di dare informazioni troppo personali per evitare la tua fine (nome, cognome, azienda e futuro indirizzo)
Circonvallazione interna

 

[Fabio67]

Vorrei evitare di dare informazioni troppo personali per evitare la tua fine (nome, cognome, azienda e futuro indirizzo)
Circonvallazione interna

Si certo. Perché poi veniamo tutti a bere il caffè da te.

E comunque cognome e azienda te le sei cercate tu perché evidentemente sei curioso come una scimmia.

 

[cecc88]

Allora lo smart working porterà un calo dei trasferimenti da hinterland a milano non tanto dal sud o posti lontani in quanto non sarà uno smart al 100%. Nessuno dalle cittadine vicine si trasferisce a Baggio, Buccinasco o Assago. Per andare li la gente va a vanti a fare il pendolare
Tutti quelli benestanti delle cittadine vicine vanno in semicentro o pendolano..
Per cui il calo della domanda sarà maggiore nel semicentro che nelle periferie che caleranno sempre ma secondo me un filo meno.

Ho citato luoghi da 2500 al mq. Il resto della periferia costa di più.
A me sembra tu abbia un bias dovuto alla tua situazione economica. Quei posti tipo Buccinasco, Assago, ecc. nascono proprio perché il pendolarismo è pesante (oppure impossibile data la distanza). Milano è circondata da cittadine da 30k abitanti che non esistevano 60-70 anni fa o erano cascina/borghi.


Io adesso voglio vedere (e qui si che pesano i redditi) chi sono queste migliaia di persone che spendono MINIMO mezzo milione per avvicinarsi e che cambierebbero totalmente idea con lo Sw.

A me questa teoria che vede persone che cambiano vita e spendono 5-600k in un appartamento per risparmiare i viaggi, ma non lo farebbero più se dovessero dimezzare mi sembra un po' allegra.

La periferia Milanese è cara, mica è una distesa di popolari piena di zingari e musulmani. Nella periferia milanese ci abitano persone normali, anche con redditi ben sopra la media di Milano.
Ma secondo voi un quadro da 50k l'anno vive in Porta Romana? Lo fa se gli comprano la casa i genitori o se dopo anni diventa dirigente.

Lo SW impatterà qualche manager per carità, ma a mio avviso colpirà quella massa enorme di impiegati che remotizzeranno le loro attività. Questi (sempre escluso il patrimonio, altrimenti..) sono quelli che numericamente spostano, mica i manager. Questa massa il semicentro non se lo può permettere.