Milano (citta') - Osservatorio mercato immobiliare - Parte IV

[cecc88]

Io questa storia continuo a non capirla.
Cioè, tu vai a vedere una casa che ha 75mq commerciali interni + 40 mq di terrazzo. la casa ti piace e il costruttore ti dice che sono 95mq commerciali totali e fanno 400K€. Tu indignato per la scorrettezza del venditore ti alzi e te ne vai.

La settimana successiva vai a vedere una soluzione analoga, sempre 75+40 mq ma questa volta ti dicono che sono 85mq commerciali e il prezzo è sempre 400K.
Al che tutto contento firmi e procedi all’acquisto.

Mi spieghi la differenza oltre a poter venire qui sul forum a dire che hai comperato a 500€ in più al mq quando di fatto hai comperato lo stesso oggetto allo stesso prezzo?

Beh probabilmente quando ricerchi l'immobile fai valutazioni diverse e avere il prezzo reale è più pratico per scremare, piuttosto che dover realizzare dal vivo.
Almeno credo.

 

[Fabio67]

Beh è come comprare un'azienda a 6x l'EBITDA e poi capire che l'EBITDA recurring vero è la metà... ti sei beccato una fregatura e hai pagato di più del dovuto secondo i moltiplicatori di mercato.

Si, certo. Quando uno compra un’azienda lo fa perché “gli piace” o perché pensa di andarci ad abitare e passarci tante ore all’interno o sul terrazzo, tanto per parlare del caso in questione.

E anche se fosse stata acquistata per investimento, quindi il paragone a un’azienda sarebbe più calzante, stiamo parlando dello stesso bene allo stesso prezzo. Quello che cambia è come te l’hanno infiocchettata ma, se leggi bene quanto ho scritto, stessi mq, stessi €. Se messe a reddito stesso EBIDTA.

Qui veramente chiedo agli utenti se sono io che mi spiego male o se qui si vogliono sostenere le proprie tesi a prescindere.

 

[cecc88]

E secondo te chi prende €2k al mese con famiglia a carico se potesse non lascerebbe Milano dove un piatto di pasta in pausa pranzo di porta via tra €10 e €15? Se deve fare il pendolare 1 o 2 giorni a settimana per me lo fa di corsa.

Non parlo di famiglia a carico, ma di famiglia in generale.
Funziona così.
Se non hai uno stipendione ha due vie:
- trovi partner a Milano, e quindi stai a Milano;
- trovi partner a casa e quindi te ne vai.

Perché? Perché lo dici tu, il piatto di pasta costa 10-15 euro. La casa e cara, ecc. ecc.

Se non fai upgrade salariale importante è molto probabile che ti ricicli in zona. Da esperienza diretta è piuttosto comune come andazzo.

Nel tuo messaggio parlavi di 2 gg in ufficio. Con 2h30 di viaggio o più diventa piuttosto pesante da sostenere per guadagnare qualche 100 euro se va bene rispetto al posto a Verona/Padova. Per quello dicevo fino a 2k circa.
Solo col viaggio settimanale e una notte fuori ti mangi il premium salariale che offre Milano.
In valore assoluto deve valerne la pena.

 

[Mauri512]

questione terrazzo...secondo la mia esperienza, oltre i 20/max25mq è "inutile" (soprattutto se rapportato ad un appartamento di 100/120mq, ovvio se parliamo di attici da 200mq allora ci puo' stare anche più grande...solo per fare lo"sborone" per bene)
in aggiunta se il terrazzo non è direttamente comunicante con la cucine diventa scomodo farci delle belle cene (è un continuo avanti e indietro dalla cucina...due pal-le!)
terrazzo coperto un grande plus! (ovvietà ma non sempre lo si valuta)

 

[cecc88]

Si, certo. Quando uno compra un’azienda lo fa perché “gli piace” o perché pensa di andarci ad abitare e passarci tante ore all’interno o sul terrazzo, tanto per parlare del caso in questione.

E anche se fosse stata acquistata per investimento, quindi il paragone a un’azienda sarebbe più calzante, stiamo parlando dello stesso bene allo stesso prezzo. Quello che cambia è come te l’hanno infiocchettata ma, se leggi bene quanto ho scritto, stessi mq, stessi €. Se messe a reddito stesso EBIDTA.

Qui veramente chiedo agli utenti se sono io che mi spiego male o se qui si vogliono sostenere le proprie tesi a prescindere.

Io ho posto alcune critiche al terrazzo, ma secondo c'è stato un misunderstanding.

Il terrazzo in sè è bello, ci manca. Io ho solo riportato alcuni casi dove risulta decisamente meno piacevole e altri dove invece è valorizzato, pur nello stesso condominio. Volevo indicare che sono alcune caratteristiche che aiutano (coperto dalla pioggia, piani alti, nessuno che ti sbarazza la tovaglia sopra) e altre che possono essere fastidiose.

Sul costo al metro hai ovviamente ragione: vedi la casa e vedi il prezzo, se ti soddisfa la prendi altrimenti declini.
E' però chiaro che il giochino dei venditori mira a far percepire meno caro o più abbordabile il proprio prodotto.

 

[123abc]

Io questa storia continuo a non capirla.
Cioè, tu vai a vedere una casa che ha 75mq commerciali interni + 40 mq di terrazzo. la casa ti piace e il costruttore ti dice che sono 95mq commerciali totali e fanno 400K€. Tu indignato per la scorrettezza del venditore ti alzi e te ne vai.

La settimana successiva vai a vedere una soluzione analoga, sempre 75+40 mq ma questa volta ti dicono che sono 85mq commerciali e il prezzo è sempre 400K.
Al che tutto contento firmi e procedi all’acquisto.

Mi spieghi la differenza oltre a poter venire qui sul forum a dire che hai comperato a 500€ in più al mq quando di fatto hai comperato lo stesso oggetto allo stesso prezzo?

No, io non mi alzo indignato, sono un pragmatico e quindi mi ricalcolo i mq CORRETTAMENTE, ma questo nel 99% dei casi fa saltare la trattativa.*
Chi vende di norma ti dice "sono XX mq, in questa zona questa tipologia di immobile prezza XXXX euro al mq e quindi il prezzo richiesto è XXX.XXX euro", al che tu rispondi "mah, guardi, il prezzo che mi fa al mq mi piace, mi ci ritrovo e concordo con lei, però ci sono YY mq in meno e quindi per me si parte a ragionare da K.KKK [o magari pure KK.KKK] euro in meno".
Ecco, questo discorso non ti fa concludere nessuna trattativa equa perchè il costruttore verrà dalla tua solo se è disperato.


* a me è successo personalmente, ti dirò di più, andare a questionare sui mq fa incrinare il rapporto tra le parti che stanno negoziando perchè tu acquirente insinui l'idea che il venditore ti sta cercando di fregare (e in effetti con quel giochino sui terrazzi sta cercando il pollo che non conosce i coefficienti) e quindi...addio fiducia addio deal!

 

[Wally6]

Io ho posto alcune critiche al terrazzo, ma secondo c'è stato un misunderstanding.

Il terrazzo in sè è bello, ci manca. Io ho solo riportato alcuni casi dove risulta decisamente meno piacevole e altri dove invece è valorizzato, pur nello stesso condominio. Volevo indicare che sono alcune caratteristiche che aiutano (coperto dalla pioggia, piani alti, nessuno che ti sbarazza la tovaglia sopra) e altre che possono essere fastidiose.

Sul costo al metro hai ovviamente ragione: vedi la casa e vedi il prezzo, se ti soddisfa la prendi altrimenti declini.
E' però chiaro che il giochino dei venditori mira a far percepire meno caro o più abbordabile il proprio prodotto.

concordo in toto sul discorso terrazzi stile Vele di Scampia. Orribili.

I più vivibili sono quelli a cui si può installare una mega zanzariera per usufruire lo spazio in estate (es: terrazzi coperto da tetto ed esposto su un solo lato).
Ahimè, le zanzare arrivano anche ai piani alti.

 

[123abc]

Si, certo. Quando uno compra un’azienda lo fa perché “gli piace” o perché pensa di andarci ad abitare e passarci tante ore all’interno o sul terrazzo, tanto per parlare del caso in questione.

E anche se fosse stata acquistata per investimento, quindi il paragone a un’azienda sarebbe più calzante, stiamo parlando dello stesso bene allo stesso prezzo. Quello che cambia è come te l’hanno infiocchettata ma, se leggi bene quanto ho scritto, stessi mq, stessi €. Se messe a reddito stesso EBIDTA.

Qui veramente chiedo agli utenti se sono io che mi spiego male o se qui si vogliono sostenere le proprie tesi a prescindere.

Certo che il "mi piace" conta, ma al giusto prezzo! Uno può disinteressarsi del prezzo se è di fronte ad un bene come un'opera d'arte o se ha tanti di quei soldi che gli escono dalle orecchie e allora a lui 500 o 1000 euro in più o in meno al mq gliene frega poco...

 

[Wally6]

No, io non mi alzo indignato, sono un pragmatico e quindi mi ricalcolo i mq CORRETTAMENTE, ma questo nel 99% dei casi fa saltare la trattativa.*
Chi vende di norma ti dice "sono XX mq, in questa zona questa tipologia di immobile prezza XXXX euro al mq e quindi il prezzo richiesto è XXX.XXX euro", al che tu rispondi "mah, guardi, il prezzo che mi fa al mq mi piace, mi ci ritrovo e concordo con lei, però ci sono YY mq in meno e quindi per me si parte a ragionare da K.KKK [o magari pure KK.KKK] euro in meno".
Ecco, questo discorso non ti fa concludere nessuna trattativa equa perchè il costruttore verrà dalla tua solo se è disperato.


* a me è successo personalmente, ti dirò di più, andare a questionare sui mq fa incrinare il rapporto tra le parti che stanno negoziando perchè tu acquirente insinui l'idea che il venditore ti sta cercando di fregare (e in effetti con quel giochino sui terrazzi sta cercando il pollo che non conosce i coefficienti) e quindi...addio fiducia addio deal!

Io parto dal presupposto che TUTTI mentono sui mq.
Che siano appartamenti nuovi o vecchi: si vedono loculi di 30mq spacciati per 45. Lo stesso vale per case più grandi.
Non si può iniziare una trattativa con la motivazione "queste sono le quotazioni", perchè ogni appartamento ha caratteristiche uniche (belle o brutte che siano fanno oscillare di molto il valore).
Il prezzo al mq stabilisce un range ma le proposte di ribasso ritengo siano da fare sulla base delle peculiarità (negative) che ha quell'appartamento.

 

[Fabio67]

concordo in toto sul discorso terrazzi stile Vele di Scampia. Orribili.

I più vivibili sono quelli a cui si può installare una mega zanzariera per usufruire lo spazio in estate (es: terrazzi coperto da tetto ed esposto su un solo lato).
Ahimè, le zanzare arrivano anche ai piani alti.

Ragazzi, mi sa che siete un po' viziatelli.
E no caldo, e no zanzare, e allora chiudetevi in casa con l'aria condizionata. La zanzariera poi fa molto quarto oggiaro.
Se uno prende un bel terrazzo è perché pensa di usarlo da metà marzo a metà ottobre tollerando caldo, zanzare, vicino che ti guarda dentro, ecc. Io sono sempre stato fuori, anche con 33°C e il 90% di umidità. E con il rumore delle auto che passavano sotto casa. Vuoi mettere prenderti una birra quando rientri dal lavoro comodamente stravaccato su un divanetto sul terrazzo piuttosto che chiuso in casa?
Poi certo dev'essere coperto, avere una vista gradevole, avere l'apertura sulla cucina, ecc. Altrimenti concordo che è meglio prendersi qualche mq in più all'interno.

 

[Napoli1986]

Io questa storia continuo a non capirla.
Cioè, tu vai a vedere una casa che ha 75mq commerciali interni + 40 mq di terrazzo. la casa ti piace e il costruttore ti dice che sono 95mq commerciali totali e fanno 400K€. Tu indignato per la scorrettezza del venditore ti alzi e te ne vai.

La settimana successiva vai a vedere una soluzione analoga, sempre 75+40 mq ma questa volta ti dicono che sono 85mq commerciali e il prezzo è sempre 400K.
Al che tutto contento firmi e procedi all’acquisto.

Mi spieghi la differenza oltre a poter venire qui sul forum a dire che hai comperato a 500€ in più al mq quando di fatto hai comperato lo stesso oggetto allo stesso prezzo?

non è proprio così però, soprattutto perchè le nuove costruzioni sono vendute sulla carta (e senza piantine catastali che non esistono ancora).
Inoltre, le soluzioni che ho visto io sono vendute al MQ e non a corpo.
Bilocali da x al Mq
Trilocali da y al mq
Piani alti, etc. etc.

Un trilocale di 120 mq commerciali (secondo il costruttore) viene 120y, in realtà sulla carta ti stanno proponendo una casa più piccola. Secondo te qual è il motivo per il quale non mettono i MQ giusti se è la stessa cosa?
Perchè forse un compratore che legge 6k al mq a piazza agrippa prende il depliant e si fa una grossa risata e manco la va a vedere.

 

[123abc]

Io parto dal presupposto che TUTTI mentono sui mq.
Che siano appartamenti nuovi o vecchi: si vedono loculi di 30mq spacciati per 45. Lo stesso vale per case più grandi.
Non si può iniziare una trattativa con la motivazione "queste sono le quotazioni", perchè ogni appartamento ha caratteristiche uniche (belle o brutte che siano fanno oscillare di molto il valore).
Il prezzo al mq stabilisce un range ma le proposte di ribasso ritengo siano da fare sulla base delle peculiarità (negative) che ha quell'appartamento.

Mah, adesso che tutti mentano mi pare eccessivo, qui dalle mie parti gli agenti immobiliari più seri e preparati fanno avere all'acquirente una visura catastale (che dal 2014 deve avere i mq commerciali) e da lì si ragiona in modo trasparente.

Aggiungo anche che ho trovato anche alcuni venditori disponibili a farti prendere misure (poi con qualche misura e una pianta arrivi facilmente a calcolarti l'intera metratura precisa).

 

[Fabio67]

No, io non mi alzo indignato, sono un pragmatico e quindi mi ricalcolo i mq CORRETTAMENTE, ma questo nel 99% dei casi fa saltare la trattativa.*
Chi vende di norma ti dice "sono XX mq, in questa zona questa tipologia di immobile prezza XXXX euro al mq e quindi il prezzo richiesto è XXX.XXX euro", al che tu rispondi "mah, guardi, il prezzo che mi fa al mq mi piace, mi ci ritrovo e concordo con lei, però ci sono YY mq in meno e quindi per me si parte a ragionare da K.KKK [o magari pure KK.KKK] euro in meno".
Ecco, questo discorso non ti fa concludere nessuna trattativa equa perchè il costruttore verrà dalla tua solo se è disperato.


* a me è successo personalmente, ti dirò di più, andare a questionare sui mq fa incrinare il rapporto tra le parti che stanno negoziando perchè tu acquirente insinui l'idea che il venditore ti sta cercando di fregare (e in effetti con quel giochino sui terrazzi sta cercando il pollo che non conosce i coefficienti) e quindi...addio fiducia addio deal!

Si ma a questo punto il venditore si inventa una supercapzola per giustificare perchè il suo immobile vale YYYY al mq quando la zona prezza XXXX.
E alla fine sei sempre li: ritieni che quell'immobile faccia al caso tuo? Con quei mq veri, quelli da te calcolati, non quelli del venditore? Ritieni il prezzo equo? Ma soprattutto sei in grado di trovare nella stessa zona un immobile analogo al prezzo al mq che dici tu?
Perché io posso incistarmi fin che voglio a dire che il prezzo in quella zona è XXXX ma se a XXXX trovo solo primi piani, o roba da ristrutturare pesantemente, con costi di condominio senza senso, roba senza garage, a quel punto o rinunci all'acquisto o cacci YYYY.

 

[123abc]

Si ma a questo punto il venditore si inventa una supercapzola per giustificare perchè il suo immobile vale YYYY al mq quando la zona prezza XXXX.
E alla fine sei sempre li: ritieni che quell'immobile faccia al caso tuo? Con quei mq veri, quelli da te calcolati, non quelli del venditore? Ritieni il prezzo equo? Ma soprattutto sei in grado di trovare nella stessa zona un immobile analogo al prezzo al mq che dici tu?
Perché io posso incistarmi fin che voglio a dire che il prezzo in quella zona è XXXX ma se a XXXX trovo solo primi piani, o roba da ristrutturare pesantemente, con costi di condominio senza senso, roba senza garage, a quel punto o rinunci all'acquisto o cacci YYYY.

Vabè, ma questo è un altro discorso. Però devi farlo come scelta sensata e ragionata.

Più spesso il ragionamento che avviene nella mente dell'acquirente è "l'agente immobiliare mi ha portato a vedere 3 o 4 appartamenti che fanno al caso mio [per vani, bagni, stato, esposizione, piano, luminosità, rumore, presenza del box, etc.etc.], la casa A usata costa 4200 euro al mq, la casa B usata 4300 euro al mq e la C [dove il costruttore ha barato sui mq*] viene poi solo 4800 al mq; sì, è un pò di più ma per una differenza così piccola ne vale la pena"

*in realtà costa 5500 euro al mq e il 90% dei potenziali acquirenti se lo avesse saputo in fase di trattativa avrebbe scelto la A o la B.

 

[123abc]

non è proprio così però, soprattutto perchè le nuove costruzioni sono vendute sulla carta (e senza piantine catastali che non esistono ancora).
Inoltre, le soluzioni che ho visto io sono vendute al MQ e non a corpo.
Bilocali da x al Mq
Trilocali da y al mq
Piani alti, etc. etc.

Un trilocale di 120 mq commerciali (secondo il costruttore) viene 120y, in realtà sulla carta ti stanno proponendo una casa più piccola. Secondo te qual è il motivo per il quale non mettono i MQ giusti se è la stessa cosa?
Perchè forse un compratore che legge 6k al mq a piazza agrippa prende il depliant e si fa una grossa risata e manco la va a vedere.

Il prezzo è al mq (con tutte le derivazioni che si vuole per quotare le differenze di qualità).

 

[Wally6]

Ragazzi, mi sa che siete un po' viziatelli.
E no caldo, e no zanzare, e allora chiudetevi in casa con l'aria condizionata. La zanzariera poi fa molto quarto oggiaro.
Se uno prende un bel terrazzo è perché pensa di usarlo da metà marzo a metà ottobre tollerando caldo, zanzare, vicino che ti guarda dentro, ecc. Io sono sempre stato fuori, anche con 33°C e il 90% di umidità. E con il rumore delle auto che passavano sotto casa. Vuoi mettere prenderti una birra quando rientri dal lavoro comodamente stravaccato su un divanetto sul terrazzo piuttosto che chiuso in casa?
Poi certo dev'essere coperto, avere una vista gradevole, avere l'apertura sulla cucina, ecc. Altrimenti concordo che è meglio prendersi qualche mq in più all'interno.

I terrazzi di cui parlavo sono quelli in cui il piano inferiore ha uno spazio all'aperto quasi completamente visibile dall'alto del piano superiore.

Godermi la birretta con il vicino sulla ringhiera del suo terrazzo al piano superiore che fuma la sigaretta che vede e sente tutto, assolutamente no!

Per il resto ho scritto solo più vivibile Quindi ogni forma e dimensione è un valore aggiunto sempre e comunque per come lo vivo io.

 

[Wally6]

Vabè, ma questo è un altro discorso. Però devi farlo come scelta sensata e ragionata.

Più spesso il ragionamento che avviene nella mente dell'acquirente è "l'agente immobiliare mi ha portato a vedere 3 o 4 appartamenti che fanno al caso mio [per vani, bagni, stato, esposizione, piano, luminosità, rumore, presenza del box, etc.etc.], la casa A usata costa 4200 euro al mq, la casa B usata 4300 euro al mq e la C [dove il costruttore ha barato sui mq*] viene poi solo 4800 al mq; sì, è un pò di più ma per una differenza così piccola ne vale la pena"

*in realtà costa 5500 euro al mq e il 90% dei potenziali acquirenti se lo avesse saputo in fase di trattativa avrebbe scelto la A o la B.

ma ha barato sui mq anche sull'appartamento vecchio!

Perchè indipendentemente se è nuovo o usato, nella mia ristrettissima cerchia abbiamo sempre preso le misure (più per avere una visione sui mobili).
Lo stesso lo si fa sulla carta per un immobile da costruire, anzi, le quote sono già fatte basta chiederle al costruttore!

Quindi se quello scegliesse C senza nemmeno informarsi un minimo, chi dice che non avrebbe preso A o B a 6000€/mq?
Immagino che questo compratore non sappia quanti mq devono essere conteggiati per il box/cantina/solaio/balcone ecc.
Come non lo sa per il nuovo, non lo sa per il vecchio!

 

[123abc]

ma ha barato sui mq anche sull'appartamento vecchio!

Perchè indipendentemente se è nuovo o usato, nella mia ristrettissima cerchia abbiamo sempre preso le misure (più per avere una visione sui mobili).
Lo stesso lo si fa sulla carta per un immobile da costruire, anzi, le quote sono già fatte basta chiederle al costruttore!

Quindi se quello scegliesse C senza nemmeno informarsi un minimo, chi dice che non avrebbe preso A o B a 6000€/mq?
Immagino che questo compratore non sappia quanti mq devono essere conteggiati per il box/cantina/solaio/balcone ecc.
Come non lo sa per il nuovo, non lo sa per il vecchio!

Sul vecchio è più facile avere una visura con metratura. Sul nuovo no (il più delle volte non è ancora accatastato).

Su immobili vecchi inoltre la parte venditrice è spesso un privato che l'ha usato magari 10/20/30 anni o ereditato e quindi non deve per forza lucrarci fino all'ultimo euro, cosa che invece fa il costruttore.

 

[simpho]

Sei serio? Io €3.300/mq in Città Studi forse non li ho mai visti, nonostante l'età.

Ecco qui, l’unica cosa inesatta che ho detto è che l’articolo è di oggi...era ieri...
Milano, Bovisa e Certosa - Comprare casa, da Milano a Roma le zone in cui investire - Corriere.it

 

[Wally6]

Sul vecchio è più facile avere una visura con metratura. Sul nuovo no (il più delle volte non è ancora accatastato).

Su immobili vecchi inoltre la parte venditrice è spesso un privato che l'ha usato magari 10/20/30 anni o ereditato e quindi non deve per forza lucrarci fino all'ultimo euro, cosa che invece fa il costruttore.

Ma hai un disegno quotato.