Sull'effetto "pregio", alcune riflessioni con numeri.
Dai report AdE vediamo che nel 2012 Milano vedeva transazioni con un prezzo medio di 3000 €/m2, circa.
2 anni dopo, vediamo un picco, ma nel 2016, i valori medi della città rinculano ai valori 2012, di nuovo 3000 €/m2, circa.
Nel 2017 abbiamo il Centro+Semicentro in positivo, periferie che calano ancora (tutte negative nei delta vs anno precedente) sull'onda della discesa, semicentri già positivi tranne l'Est.
Nel 2018 Centro+Semi tutto positivo, periferie 2 negative 2 in stasi.
Dal 2019 abbiamo tutto che sale, con le periferie che mettono il turbo, recuperando il gap di prezzi e riallineandosi.
Ma facciamo un passo indietro, siamo nel 2008 e inizia la crisi che avrebbe impattato gli anni seguenti.
Nel 2016 Semicentri e Centro avevano almeno +15% (valore minimo, max ca +30%) vs i valori 2008/2010, le periferie erano al massimo nel +5% (una ancora negativa), segno che i valori di 6-8 anni prima sono stati appena recuperati.
Centro, storico e non, nel mentre stavano già nel 2016 a +25% rispetto ai valori del 2008/2010.
Inoltre, prendendo i prezzi OMI negli ultimi si nota che:
- Centro e Centro storico vedono circa +10% e +15%, max (2022) vs 2016;
- I semicentri vedono un range +15-25%;
- Periferie nel range +20-40%;
Da questi numeri possiamo notare come le periferie presentino ovviamente maggiori potenzialità speculative (maggior crescita vs minimi), ma presentino anche maggior varianza (comprando nel 2008, al 2016 si aveva circa lo stesso valore nominale, per un bell'8 anni di rendimento 0).
Al contrario Centro e Centro Storico evidenziano minor potenziale di crescita, ma anche minor
Il semicentro, come atteso, si comporta come una media (peraltro influenzato dall'evoluzione urbanistica).
Le aree di pregio (che correttamente non sono sovrapponibili al semicentro, ma di certo ad una buona metà di questo) rappresentano quanto dicevo nelle pagine prima: aree non avulse dalla città, ma soggette ad un mercato in parte differente.
Quando citavo la "tenuta" del valore, mi riferivo proprio a quanto sopra: comprando mediamente a caso, l'acquirente è ragionevolmente sicuro di mantenere il valore del proprio immobile tanto più "di pregio" è la location.
Chi ha comprato nel 2008-2010, ha rivisto il proprio valore:
- subito, se nel Centro Storico o nel Centro;
- subito anche nel SemiEst, con solo un anno di segno meno, ma trend crescente; anche SemiOvest e Nord vedono simile andamento, mentre SemiSud fatica un poco più degli altri, ma recupera comunque bene;
- tra il 2013 e il 2014, con in mezzo stallo e leggero meno sul nominale, per le periferie.
Per cui, di nuovo, l'area di pregio si configura come una location che viene pagata a premium perché genera l'aspettativa di un miglior mantenimento del valore. Le aree non di pregio offrono maggior potenziale proprio perché non vedono pagamento di questo premium.