Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XIII

[tatthio]

Ma dai su...ci sono ottime scuole private e ottime scuole pubbliche.
Basta guardare i ranking nazionali oppure la competizione per entrare in alcune di queste scuole.

Il resto sono diatribe demenziali e gli articoli postati fanno semplicemente ridere. Dovevano scrivere qualcosa e l'hanno fatto usando toni apocalittici così la gente apre il link.

infatti. basta cercarsi una scuola pubblica ottima che costa poco piu di zero. parlo di scuole obbligo.
Poi all università ovvio che cambi il panorama. Comunque il primogenito due mesi fa si è laureato al politecnico di Torino con 110 e lode. Senza pagare nessuno sproposito. Ora è in Irlanda per una seconda laurea.
E non è un genio.
Questo per dire che spesso in italia il privato è per ricchi o arricchiti. E non sempre coincide con migliore formazione. Ovviamente non è sempre così. Basta essere attenti ed aprire gli occhi.

 

[Napoli1986]

4. Maggiore presenza durante le assemblee condominiali,si raggiungono trnauqillamente gli 800-900 millesimi di presenze.

secondo me questo si verifica più negli immobili di nuova costruzione, per il semplice fatto che tutti i proprietari sono partiti allo stesso livello, hanno bene o male la stessa estrazione sociale, hanno pagato bene o male il loro appartamento allo stesso modo...

nei palazzi di una certa età anche in centro, trovi:
- quello che l'ha comprato a 800k
- quello che l'ha ereditato dai genitori
- quello che l'ha comprato negli anni 70 per 20mila lire

Se il primo ha interesse a non vedere svautato il proprio investimento, gli altri due può capitare che se ne sbattono... o molto spesso sono poveri e non possono per esempio permettersi il rifacimento della facciata e allora manco si presentano.

 

[cecc88]

Sull'effetto "pregio", alcune riflessioni con numeri.
Dai report AdE vediamo che nel 2012 Milano vedeva transazioni con un prezzo medio di 3000 €/m2, circa.
2 anni dopo, vediamo un picco, ma nel 2016, i valori medi della città rinculano ai valori 2012, di nuovo 3000 €/m2, circa.

Nel 2017 abbiamo il Centro+Semicentro in positivo, periferie che calano ancora (tutte negative nei delta vs anno precedente) sull'onda della discesa, semicentri già positivi tranne l'Est.
Nel 2018 Centro+Semi tutto positivo, periferie 2 negative 2 in stasi.
Dal 2019 abbiamo tutto che sale, con le periferie che mettono il turbo, recuperando il gap di prezzi e riallineandosi.

Ma facciamo un passo indietro, siamo nel 2008 e inizia la crisi che avrebbe impattato gli anni seguenti.
Nel 2016 Semicentri e Centro avevano almeno +15% (valore minimo, max ca +30%) vs i valori 2008/2010, le periferie erano al massimo nel +5% (una ancora negativa), segno che i valori di 6-8 anni prima sono stati appena recuperati.
Centro, storico e non, nel mentre stavano già nel 2016 a +25% rispetto ai valori del 2008/2010.

Inoltre, prendendo i prezzi OMI negli ultimi si nota che:
- Centro e Centro storico vedono circa +10% e +15%, max (2022) vs 2016;
- I semicentri vedono un range +15-25%;
- Periferie nel range +20-40%;

Da questi numeri possiamo notare come le periferie presentino ovviamente maggiori potenzialità speculative (maggior crescita vs minimi), ma presentino anche maggior varianza (comprando nel 2008, al 2016 si aveva circa lo stesso valore nominale, per un bell'8 anni di rendimento 0).
Al contrario Centro e Centro Storico evidenziano minor potenziale di crescita, ma anche minor
Il semicentro, come atteso, si comporta come una media (peraltro influenzato dall'evoluzione urbanistica).

Le aree di pregio (che correttamente non sono sovrapponibili al semicentro, ma di certo ad una buona metà di questo) rappresentano quanto dicevo nelle pagine prima: aree non avulse dalla città, ma soggette ad un mercato in parte differente.
Quando citavo la "tenuta" del valore, mi riferivo proprio a quanto sopra: comprando mediamente a caso, l'acquirente è ragionevolmente sicuro di mantenere il valore del proprio immobile tanto più "di pregio" è la location.

Chi ha comprato nel 2008-2010, ha rivisto il proprio valore:
- subito, se nel Centro Storico o nel Centro;
- subito anche nel SemiEst, con solo un anno di segno meno, ma trend crescente; anche SemiOvest e Nord vedono simile andamento, mentre SemiSud fatica un poco più degli altri, ma recupera comunque bene;
- tra il 2013 e il 2014, con in mezzo stallo e leggero meno sul nominale, per le periferie.

Per cui, di nuovo, l'area di pregio si configura come una location che viene pagata a premium perché genera l'aspettativa di un miglior mantenimento del valore. Le aree non di pregio offrono maggior potenziale proprio perché non vedono pagamento di questo premium.

 

[cecc88]

Non concordo. E' una affermazione non vera. C'è un'ottima domanda e un ottimo mercato per le scuole private, ma questo non vuol dire che siano imprescindibili. Ho due figli ed entrambi hanno sempre frequentato la scuola pubblica; il grande frequenta un liceo scientifico pubblico, di alto livello, con insegnamento bilingue. Senza gap evidenti con chi ha fatto anche scuole private.

Colgo questo messaggio per un intervento, dato che il tema scuole l'ho buttato io nel mezzo del concetto di "pregio".

Ora, non sostengo e non ho mai sostenuto che esista oggi un problema di scuole pubbliche. Gli stessi dati che ho riportato vedono ancora oggi abbondanza di rappresentanza italiana predominante.

Io però mi riferivo (e legavo al discorso del pregio) alla prospettiva di lungo termine, prospettiva coerente con l'acquisto immobiliare nella zona di pregio.
Infatti il driver scuole rientrava nel concetto di "selezione del vicinato".
Ora, io vivo in quartiere abbastanza immigrato e problemi non ne vedo così tanti.
Ma è naturale che si dia uno sguardo alla demografia e ai flussi migratori che vedono Milano come destinazione abbastanza frequente per molti extras.

Se inoltre peso le opinioni non tanto di chi figli li ha già, ma di chi valuta di averne, percepisco una crescente attenzione al tema.

E così non trovo così scandaloso pensare che nei prossimi 20 anni siano diverse le zone a rischio, nelle quali la % di immigrati sulla popolazione giovane possa essere molto elevata, zone nelle quali l'italiano cercherà in media di abitare sempre meno.
Allo stesso modo queste zone vedranno le scuole locali crescere in % di stranieri, sino a essere escluse da buona parte di chi può farlo.

E ribadisco, non è un discorso moralistico, ma immobiliare. Sono convinto che il potenziale acquirente in Porta Romana consideri nel prezzo una minor possibilità di uno scenario di cui sopra, rispetto all'acquirente dell'immobile a Corvetto. E sono convinto che questo sia uno dei fattori che si ritrovi nei prezzi.

 

[cecc88]

Fondamentale a patto che uno se lo possa permettere, non a caso citi la "Milano Bene" (chissà perchè).
Insomma non dare le cose per ovvie e comunque lo dici come se chi frequenta le scuole pubbliche sia un futuro "minorato", ci andrei cauto.

Poi se a Milano siete tutti "speciali" non lo so .....

Altopiano è il solito esagerato

Il tema però è, in prospettiva, reale. Oggi l'area milanese gira sul 15% di stranieri, con Milano che sfiora il 20%, dato che si ritrova anche in diverse località dell'hinterland.
E' quindi probabile che tali cifre continuino ad aumentare, vista la scarsa natalità degli autoctoni, la relativamente maggiore degli immigrati e gli arrivi vari.

Ora, considerata la distribuzione degli italiani per fascia d'età è ragionevole che tali % siano maggiori nelle fasce più giovani e più scarse nelle più anziane.

Considerando che la distribuzione non è uniforme, ma tende a privilegiare comunità esistenti di connazionali e luoghi in media economici, sarà quindi sempre più comune avere zone (quartieri o paesi) con % molto elevate (facciamo intorno al 50%) di immigrati nelle scuole.

E sebbene a parole siano moltissimi a predicare in un senso, poi nei fatti succede che chi può "si salva". Perché l'immigrazione può essere una risorsa, ma presenta sempre dei costi sociali e delle tensioni durante l'integrazione, per cui le famiglie, anche se ben disposte, tendono a lasciare che tali costi ricadano su altri.
Per cui nel dubbio se l'elementari vicino casa c'ha la metà della gente straniera, magari il pargolo mandi altrove. Questo ovviamente alimenta il fenomeno perché sottrae italiani a classi che ne hanno sempre meno.

 

[rickiconte]

Che ci sarà sempre maggiore promiscuità, e non di rado maggioranza straniera nelle classi, non lo metto in dubbio (anche a BZ è spesso così), però ho i miei seri dubbi che gli abitanti italiani di Milano opteranno per una scuola privata, semmai opteranno per una scuola pubblica con meno stranieri e solo chi se lo può permettere (o chi lo farà con grandissimi sacrifici) opterà per una scuola privata a mio modesto parere.

 

[cecc88]

infatti. basta cercarsi una scuola pubblica ottima che costa poco piu di zero. parlo di scuole obbligo.
Poi all università ovvio che cambi il panorama. Comunque il primogenito due mesi fa si è laureato al politecnico di Torino con 110 e lode. Senza pagare nessuno sproposito. Ora è in Irlanda per una seconda laurea.
E non è un genio.
Questo per dire che spesso in italia il privato è per ricchi o arricchiti. E non sempre coincide con migliore formazione. Ovviamente non è sempre così. Basta essere attenti ed aprire gli occhi.

Perdonami, ma stai considerando una prospettiva un po' differente. Non c'entra nulla con i licei e l'università (università che, tanto per dire, mica ha tutta sta grande offerta nel privato, sono sempre le solite facoltà).
Non è una questione di valore della scuola pubblica, ma di evoluzione della stessa. Con pochi immigrati la scuola diventa il centro dell'integrazione, almeno in teoria.
Ma con classi dove metà della gente non parla italiano come l'altra metà, sommando le fisiologiche difficoltà d'integrazione, non è certo così peregrino ipotizzare delle peggiori performance formative.

A Milano la % di immigrati alle primarie è in totale <30%, ma all'infanzia già sta attorno al 40%.

Questo significa che in tempi relativamente brevi la possibilità di avere 50% immigrati nelle elementari e medie di periferia è tutt'altro che trascurabile.

Ora, tu mi dici che l'ipotetico figlio che nasce tra 5 o 10 anni lo iscriveresti senza problemi in classi primarie con >50% stranieri?

Perché da come vedono spendere soldi per i pargoli ho enormi dubbi. Ma enormi.

 

[cecc88]

Che ci sarà sempre maggiore promiscuità, e non di rado maggioranza straniera nelle classi, non lo metto in dubbio (anche a BZ è spesso così), però ho i miei seri dubbi che gli abitanti italiani di Milano opteranno per una scuola privata, semmai opteranno per una scuola pubblica con meno stranieri e solo chi se lo può permettere (o chi lo farà con grandissimi sacrifici) opterà per una scuola privata a mio modesto parere.

Ma infatti sarà una questione più strutturata e anche legata all'immobiliare, non una sfida pubblico vs privato.

Personalmente credo possano aumentare le private in città, ma non è pensabile una transizione massiva al privato.

Diverse aree della città non avranno problemi di ghettizzazione e i residenti andranno normalmente alle scuole di quartiere, dubito però che queste aree siano quelle economiche.
Anche fuori, vediamo Cernusco, prezzi alti e pochi stranieri. Io immagino un'evoluzione del genere, con la nascita/affermazione di quartieri/zone/paesi nelle quali la pseudo middle class italiana possa ritagliarsi il suo mondo con meno immigrati.

 

[tatthio]

Perdonami, ma stai considerando una prospettiva un po' differente. Non c'entra nulla con i licei e l'università (università che, tanto per dire, mica ha tutta sta grande offerta nel privato, sono sempre le solite facoltà).
Non è una questione di valore della scuola pubblica, ma di evoluzione della stessa. Con pochi immigrati la scuola diventa il centro dell'integrazione, almeno in teoria.
Ma con classi dove metà della gente non parla italiano come l'altra metà, sommando le fisiologiche difficoltà d'integrazione, non è certo così peregrino ipotizzare delle peggiori performance formative.

A Milano la % di immigrati alle primarie è in totale <30%, ma all'infanzia già sta attorno al 40%.

Questo significa che in tempi relativamente brevi la possibilità di avere 50% immigrati nelle elementari e medie di periferia è tutt'altro che trascurabile.

Ora, tu mi dici che l'ipotetico figlio che nasce tra 5 o 10 anni lo iscriveresti senza problemi in classi primarie con >50% stranieri?

Perché da come vedono spendere soldi per i pargoli ho enormi dubbi. Ma enormi.

dipende da quale quartiere stiamo parlando. A torino centro crocetta, la percentuale stranieri è bassa e quei pochi stranieri spesso son piu bravi degli italiani
ovvio che se abiti in barriera o vallette il discorso cambia. Ma non hai neppure i soldi per mangiare
Abbi pèazienza
Ps: mia moglie insegna

quindi ti prego basta con i luoghi comuni .

 

[cecc88]

dipende da quale quartiere stiamo parlando. A torino centro crocetta, la percentuale stranieri è bassa e quei pochi stranieri spesso son piu bravi degli italiani
ovvio che se abiti in barriera o vallette il discorso cambia. Ma non hai neppure i soldi per mangiare
Abbi pèazienza
Ps: mia moglie insegna

quindi ti prego basta con i luoghi comuni .

Perdonami, ma cosa c'entra Torino?
Cosa c'entrano i luoghi comuni?

 

[Sormans]

Se ne parlava giusto qualche giorno fa qua.

Scuole paritarie: studenti in calo in tutta Italia, la Lombardia fa eccezione. Il peso della «Dote scuola» varata dalla Regione

Tra il 2010 e il 2022 hanno chiuso 1.669 istituti privati, di cui 1542 cattolici e 127 d’ispirazione laica. Lombardia in controtendenza: in un anno più 3 mila alunni alle superiori. Il ministro Valditara elogia il sistema di incentivi locali.


In Lombardia le paritarie sono 2.474 e accolgono il 16 per cento degli studenti. A fare la parte del leone sono le scuole dell’infanzia (67 per cento). Le iscrizioni negli ultimi tre anni sono state ondivaghe: 219 mila nell’anno scolastico 2020/21, poi 221 mila nel successivo e ora 218 mila.

 

[Alanford701]

Perdonami, ma cosa c'entra Torino?
Cosa c'entrano i luoghi comuni?

Quali Comuni ? ... Milano e provincia al massimo, se no è O.T. !

...e sta follia ?

Bilocale viale Rodi 84, Bicocca, Milano | 2 locali | 57 m²

 

[cecc88]

Quali Comuni ? ... Milano e provincia al massimo, se no è O.T. !

...e sta follia ?

Bilocale viale Rodi 84, Bicocca, Milano | 2 locali | 57 m²

Oggi come oggi mi sembra un prezzo elevato, in ottica investimento non so quale sia il potenziale di realizzo.

 

[simpho]

va beh, se chiudi a 200k e affitti a 900 euro + spese, sei al 5.4% lordo.
Non male.

 

[Luigi Ferraro]

Scusate una camera in affitto a Milano zona centro fino a giugno 24 quanto verrebbe al mese?

 

[cecc88]

va beh, se chiudi a 200k e affitti a 900 euro + spese, sei al 5.4% lordo.
Non male.

Probabilmente ci ricavi anche di più, ma la concorrenza dei titoli di stato sulla cedola è importante. Molto dipende dal potenziale di rivalutazione.

 

[micky1977]

A Milano la % di immigrati alle primarie è in totale <30%, ma all'infanzia già sta attorno al 40%.

Questo significa che in tempi relativamente brevi la possibilità di avere 50% immigrati nelle elementari e medie di periferia è tutt'altro che trascurabile

Questa è stata la mia valutazione quando è stato il momento di scegliere la scuola. Ai tempi abitavo tra Dergano e Maciachini e, già qualche anno fa, la prevalenza nella scuola pubblica era di immigrati, con ovvie problematiche nel mandare avanti il programma ministeriale a causa della poca conoscenza dell'italiano.
Noi abbiamo deciso di mandare nostra figlia in una scuola privata paritaria e siamo convinti che sia stata un'ottima scelta.
Non metto in dubbio che ci siano ottimi insegnanti anche nella scuola pubblica ma la difficoltà nel seguire il programma in una classe con un'alta incidenza di bambini immigrati è sicuramente fuori discussione.
Altro argomento importante è quello delle lingue straniere. Nelle scuole elementari pubbliche spesso l'insegnante di inglese non è nemmeno laureata in lingue. In alcune scuole paritarie invece, oltre all'insegnante di inglese laureata in lingue, si affianca anche quella madrelingua per puntare più sulla conversazione

 

[Luigi Ferraro]

Perdonami, ma stai considerando una prospettiva un po' differente. Non c'entra nulla con i licei e l'università (università che, tanto per dire, mica ha tutta sta grande offerta nel privato, sono sempre le solite facoltà).
Non è una questione di valore della scuola pubblica, ma di evoluzione della stessa. Con pochi immigrati la scuola diventa il centro dell'integrazione, almeno in teoria.
Ma con classi dove metà della gente non parla italiano come l'altra metà, sommando le fisiologiche difficoltà d'integrazione, non è certo così peregrino ipotizzare delle peggiori performance formative.

A Milano la % di immigrati alle primarie è in totale <30%, ma all'infanzia già sta attorno al 40%.

Questo significa che in tempi relativamente brevi la possibilità di avere 50% immigrati nelle elementari e medie di periferia è tutt'altro che trascurabile.

Ora, tu mi dici che l'ipotetico figlio che nasce tra 5 o 10 anni lo iscriveresti senza problemi in classi primarie con >50% stranieri?

Perché da come vedono spendere soldi per i pargoli ho enormi dubbi. Ma enormi.

Addirittura % cosi alte di stranieri?

 

[Altopiano_Gentile]

va beh, se chiudi a 200k e affitti a 900 euro + spese, sei al 5.4% lordo.
Non male.

Non male?

5,4% lordo (da considerare spese straordinarie, tempo di gestione, (assemblee, richieste da parte dell'inquilino), riparazioni a carico del proprietario, imu, spese extra). Molto probabilmente il rendimento lordo corretto e ben calcolato è anche più basso.

Comunque prendiamo per buono il 5,4% lordo, netto vuol dire 4,27%

Un titolo di Stato italiano con cedola al 5%, 16 anni rende il 4,07% netto a scadenza senza particolari costi, e rischi di insolvenze (a meno chè non vogliamo dire che il Sig. Rossi abbia lo stesso rischio di insolvenza della Repubblica Italiana )

 

[Altopiano_Gentile]

Ora, tu mi dici che l'ipotetico figlio che nasce tra 5 o 10 anni lo iscriveresti senza problemi in classi primarie con >50% stranieri?

Perché da come vedono spendere soldi per i pargoli ho enormi dubbi. Ma enormi.

Ho forti, fortissimi dubbi anche io. S

Purtroppo molto spesso si evita di dire le cose come stanno su questi argomenti e si va di "sepolcri imbiancati". Chi può evita di sperimentare certe "integrazioni" all'italienne.