Rogito con errata conformità catastale e urbanistica

[sangiorgio]

Non volendomi dilungare ti riassumo dicendo che il problema sta' in questo:
lo Stato vorrebbe gli A.I. "Professionisti" (cioè inquadrati sotto il ministero di grazia e giustizia) quando c'è da rispondere di danni in una trattativa e vuole segregarli al "Commercio" (sotto le CCIAA) quando si parla di loro diritti.

Il problema è tutto qui.
Rifletti e scopri dove sbagli, mi riferisco al concetto di "normale diligenza", "normale capacita'" ecc....

Pensa che un giudice di Cassazione è arrivato a dire che la "normale diligenza di un A.I." la si puo' dedurre dal numero di PC presenti nel suo ufficio perchè tanti computer trasmettono al cliente un'aria di "professionalita'" che poi nei fatti non puo' essere tradita.

Come dire che alla coop si compra sicuri, al negozio di alimentari sotto casa se ti vendono la roba avariata beh, te lo dovevi aspettare, è un buco di negozio e quindi

E da qui fiumi di ricorsi, sentenze a non finire con giudici che ogni anno s'inventano cose nuove proprio perchè nemmeno loro sanno se trattare un a.i. da professionista (piglia dei compensi stellari) o da commerciante (come lo tratta lo stato).

Siamo in Italia, nulla è come sembra.

mi piacerebbe se ti va consultarci in futuro!! grazie per i consigli!!

 

[lo zio pino]

sinceramente preferisco non suggerire se non ho la proposta ompleta, sarebbe come criticare un paragrafo di un libro, ha poco senso.
Se il venditore non e' in grado di rogitare ai patti del preliminare la provvigione te la rimborsa il venditore.
Chiedere all'a.i. di subordinare il compenso suo guadagnato per ver ccordato le parti ad una cosa esterna dal suo lavoro, non ha senso, io mi offenderei, c'e' la legge che ti tutela, se la legge in Italia e' debole perche chiedi ad un a.i. di sopperire con clausole o clausolette che non gli competono?
Tu hi la legge dalla tua per ottenere soddisfazione in caso di problemi, lui no.
Che senso ha?

Grazie Seroli.

In realtà ho già acquistato casa per mio nipote, ma la proposta di acquisto l'avevo firmata io ed ero perplesso per quelle clausole: "il venditore dichiara all'agenzia che...."

Io avevo chiesto che fosse scritto " l'agenzia dichiara al compratore che.....".

Poi tutto si è svolto nel modo migliore, ma non ero tranquillo, nonostante l'agenzia mi avesse assicurato che:

"... in caso il venditore non abbia dichiarato il vero, tutto si annulla e lei non dovrà nessuna provvigione.... che mi pare sia l' opposto di quanto tu dici.

Consentimi una riflessione: come hai spiegato tante volte non rientra nei doveri dell'agenzia accertarsi della veridicità di quanto dichiarato dal venditore, agenzia che inoltre non deve entrare nel tecnico.
Però, francamente, l'agenzia ha preso 11200 euro + IVA per avrmi fatto vedere due volte la casa ed avermi inviato per email la piantina e il certificato catastale della casa. Spendendo 1000 euro ed incassando solo (!) 10200 euro per il lavoro svolto, poteva mandare un tecnico per accertarsi che tutto fosse in ordine. Ripeto, a prescindere che le competa o meno.

A parte questa riflessione, grazie per la risposta.

 

[matteogigli]

......Spendendo 1000 euro ed incassando solo (!) 10200 euro per il lavoro svolto, poteva mandare un tecnico per accertarsi che tutto fosse in ordine.......

Il punto è che questi accertamenti vanno fatti prima del rogito, e meglio ancora prima della proposta o compromesso; ma chi li paga ?
Senta agente immobiliare, sarei interessato a questo immobile, potrebbe mica verificarne a sue spese la conformità urbanistica che se poi risultasse negativa mi risparmio di accettare il compromesso/contratto ?

 

[lo zio pino]

Il punto è che questi accertamenti vanno fatti prima del rogito, e meglio ancora prima della proposta o compromesso; ma chi li paga ?
Senta agente immobiliare, sarei interessato a questo immobile, potrebbe mica verificarne a sue spese la conformità urbanistica che se poi risultasse negativa mi risparmio di accettare il compromesso/contratto ?

veramente non è come tu dici.

L'agenzia dovrebbe fare gli accertamenti, non per singolo potenziale acquirente, ma una tantum appena prende la casa da vendere e costituire così una garanzia per il compratore che si sentirebbe tutelato dall'agenzia e non solo un pollo da spennare. Ma anche un deterrente per venditori disonesti.

Oppure mettere per iscritto che tutto è nullo se le dichiarazioni non sono veritiere. Ma siamo sempre li, perde i soldi.

Dalla situazione attuale risulta che l'agenzia, per carità in modo del tutto legale, anche se subdora che qualcosa non va, tira avanti perchè l'unica cosa che importa è incassare la provvigione, costi quel che costi.

Guarda, ai miei tempi c'era anche orgoglio professionale e di corporazione (in senso buono) ma ora posso capire che l'unica cosa che conti sono i soldi ed è per questo che aumenta la sfiducia.

Comunque, io fortunatamente ho risolto e ne sono uscito indenne ma se ci dovesse essere una prossima volta, non mi comporterei così perchè la precarietà è molto alta.

 

[pecora nera]

Solo per chiarire due cose:

1) la difformità catastale rilevantè è quella che incide sulla rendita catastale (non c'è notaio che fa dichiarare la conformità delle planimetrie alla situazione di fatto ma fa dichiarare che non ci sono difformità che incidono sulla rendita).

2) se girare tutto comporta la perdita dell'agibilità è un guaio per il venditore ed è sua piena responsabilità.

Saluti
PN

 

[seroli-]

Guardate, sono onesto, dopo 12 anni di servizio posso dire senza ombra di dubbio che:
1) la mia Agenzia non è ne' grande nè piccola ed è in Firenze, che è una citta' piuttosto vivace come numero di compravendite e prezzi.

2) nonostante io faccia un numero di compravendite nella media annua o un po' di piu' rispetto agli altri, se fosse per il lavoro di Agente Immobiliare, farei la fame.

Siccome QUESTA è la verita', secondo me onesta' intellettuale vuole che si debba dire che:
a)evidentemente nel settore dell'intermediazione immobiliare, c'è qualcosa che non va'.
b)forse bisognerebbe guardare oltre confine e capire come mai (ad esempio) in Inghilterra il venduto nazionale passa per il 90% dalle Agenzie e da noi il 50%.

Io pero' del lavoro di A.I. come ho fatto fino ad ora mi sono stancato (e non si riesce piu' ad andarci avanti) per cui mi sto' attrezzando per il futuro, nel settore affitti.

Vi tengo aggiornati.

 

[lo zio pino]

Guardate, sono onesto, dopo 12 anni di servizio posso dire senza ombra di dubbio che:
1) la mia Agenzia non è ne' grande nè piccola ed è in Firenze, che è una citta' piuttosto vivace come numero di compravendite e prezzi.

2) nonostante io faccia un numero di compravendite nella media annua o un po' di piu' rispetto agli altri, se fosse per il lavoro di Agente Immobiliare, farei la fame.

Siccome QUESTA è la verita', secondo me onesta' intellettuale vuole che si debba dire che:
a)evidentemente nel settore dell'intermediazione immobiliare, c'è qualcosa che non va'.
b)forse bisognerebbe guardare oltre confine e capire come mai (ad esempio) in Inghilterra il venduto nazionale passa per il 90% dalle Agenzie e da noi il 50%.

Io pero' del lavoro di A.I. come ho fatto fino ad ora mi sono stancato (e non si riesce piu' ad andarci avanti) per cui mi sto' attrezzando per il futuro, nel settore affitti.

Vi tengo aggiornati.

caro seroli, grazie per la tua onesta intelletuale. Ma non credi che la maggior parte delle agenzie dovrebbero presentarsi con maggiori garanzie per il compratore, anche se, come dici tu, non compete per legge?.

Penso che, conquistandosi la fiducia con atti concreti, quel 50% salirebbe molto, o no?

 

[Sdollar]

questa ipotesi non esiste.

tu sei acquirente e non firmi (dopo un preliminare)?
il venditore va in tribunale per farsi avere le'secuzione del preliminare.
se tu in tribunale dici il falso, il giudice nomina un tecnico il quale andrà a verificare chi dice il vero e chi il falso.
chi dice il falso paga spese avvocati e tecnico del tribunale. amen



vedi sopra.

Ma poi ti voglio a dimostrare da parte dell'acquirente, che alla data del rogito, l'immobile era difforme, quando il venditore, avendo libera disponibilita' di chiavi ed accesso, gia' il giorno dopo il rogito, ti mette a posto l'immobile, creandoti anche prove che non c'era difformita' gia' il giorno prima del rogito, ma l'acquirente ripetera' inutilmente, davanti al giudice, che la casa da lui vista, il giorno del rogito, era difforme.

è giusto che sia così.
pensa una ttimo alla recente APE.
come può il notaio verificare che quanto dichiarato nel certificato sia vero?
solo il tenico può certificare questo.

la funzione di pubblico ufficiale è diversa da quella del tecnico.

anche il giudice quando ha da fare verifiche teniche nomina un CTU. mica va lui direttamente a fare verifiche tecniche di cui non sa nulla...



ed invece accade.
perchè poi l'atto è ANNULLABILE.
amen.

Il CTU, in caso di truffa, poco potra' dire se una finestra c'era o non c'era il giorno del rogito, quando c'e' stato il venditore che ha raccolto prove ad hoc.

Per cautelare l'acquirente c'è già una caparra (se prevista) e l'eventuale richiesta di ulteriore danno che si puo chiedere alla parte inadempiente. In Emilia i Notai (che mi hanno giurato che non comprerebbero mai una casa dalle mie parti Liguria visti i casini che hanno gli immobili) già dall'uscita della Legge n 47 /85 come Notariato chiedono ad un professionista abilitato (iscritto all'albo) che puo cioè certificare tramite firma (geometra- arch. ing- NO AGENTE) una relazione urbanistica dell'immobile proprio per garantire entrambe le parti- perchè spesso neanche il proprietario sa cosa dichiara (ti dicono " la mia casa?? è a posto mai fatti abusi!!") E' un problema serio questo della regolarità degli immobili, sono beni complessi che hanno subito decine di norme e Leggi nell'arco della propria vita (pensate agli impianti di una casa degli anni 70 a che norme doveva sottostare? ) sono beni che si possono prestare come garanzie Reali (ipoteche ecc)... quindi scrivere il necessario in formule chiare e semplici e prima di firmare assieme al professionista perdete un po di tempo a consultare e chiarire i documenti che questi ha raccolto, se non lo fa NON FIRMATE pretendetelo lo pagate profumatamente !!!!!

Su questo ti do ragione, ma forse diciamo la stessa cosa. Ma forse sono io non di grado di farmi capire. Cioe' per le cose che ho evidenziano prima, il sistema si presta molto a tentativi di truffa da parte del venditore per la difformita' nel giorno del rogito.

Esistono professionisti appositi, avvocati, notai, ingegneri, geometri, ma vedo che la gente e ' abituata a fare poche verifiche, salvo poi scoprire il giorno del rogito che c'e' difformita'.

Ok ok, ci sono caparre, doppie caparre, possibilita' di far causa, ma beati voi che avete tempo e salute da spendere nei mandri della non certa giustizia.

I controlli vanno fatti prima, prima del compromesso. Assurdo poi chiedere delle garanzia in merito agli AI. Vanno chieste ai professionisti giusti. Gli AI non le possono dare, perche' non sono abilitati.

Certo, questi controlli hanno dei costi, ma se ci sia appresta ad effettuare una transazione immobiliare di centinaia di migliaia di euro, con in mano una semplice porta, in ricordo alla famosa pubblicita' del 5%, allora ecco che poi sorgono i problemi.

Sicuramente le (decine) di migliaia di euro che si spendono per gli AI, sarebbe meglio spenderli per avvocati, notai e tecnici. Magari costano anche meno.

Gli AI? A loro va riconosciuta la loro mansione, cioe' quella di mediatori, cioe' pagati per aprire le porte, fare pubblicita' agli immobili, contattare gli acquirenti, mediare tra le due parti ed agevolare la transazione. Forse le loro parcelle dovrebbero essere di qualche migliaio di euro in meno, questo si.

 

[broken brick]

il contratto d'affitto lo scrive l'A.I. o piuttosto gli avvocati/consulenti delle parti?

Io i contratti di affitto li scarico da internet: i 4+4 mi convengono per gli immobili vincolati (anche se, naturalmente, si possono fare anche altri contratti, c'è molta libertà) e i 3+2 per la maggioranza degli altri. Una volta compravo i prestampati dal tabaccaio... mi sembra.

 

[sangiorgio]

Io i contratti di affitto li scarico da internet: i 4+4 mi convengono per gli immobili vincolati (anche se, naturalmente, si possono fare anche altri contratti, c'è molta libertà) e i 3+2 per la maggioranza degli altri. Una volta compravo i prestampati dal tabaccaio... mi sembra.

cioe!!!

 

[lo zio pino]

Assurdo poi chiedere delle garanzia in merito agli AI. Vanno chieste ai professionisti giusti. Gli AI non le possono dare, perche' non sono abilitati.

Gli AI? Forse le loro parcelle dovrebbero essere di qualche migliaio di euro in meno, questo si.

Beh, appunto, potrebbero rinunciare a 1000 euro ed assoldare loro i professionisti per le verifiche appena prendono in carica la casa.

 

[broken brick]

cioe!!!

E' una domanda?
Poichè io faccio solo affitti regolari valuto attentamente il tipo di tassazione. Gli immobili vincolati avevano dei vantaggi fiscali, quindi non aveva senso fare i 3+2 (se, ovviamente, comportavano un canone inferiore a quello di mercato).

 

[broken brick]

Beh, appunto, potrebbero rinunciare a 1000 euro ed assoldare loro i professionisti per le verifiche appena prendono in carica la casa.

A mio avviso spetta al venditore regolarizzare l'immobile pagando il tecnico etc...senti anche dal tuo notaio.

 

[sangiorgio]

E' una domanda?
Poichè io faccio solo affitti regolari valuto attentamente il tipo di tassazione. Gli immobili vincolati avevano dei vantaggi fiscali, quindi non aveva senso fare i 3+2 (se, ovviamente, comportavano un canone inferiore a quello di mercato).

cioè??

 

[Sdollar]

Beh, appunto, potrebbero rinunciare a 1000 euro ed assoldare loro i professionisti per le verifiche appena prendono in carica la casa.

Ha una sua logica, anche per una questione di efficienza, cioe' una consulenza per ogni appartamento, piuttosto che ogni potenziale acquirente incarichi un proprio professionista per delle verifiche su uno stesso appartamento, prima di fare il compromesso.

Ma e' tutta una questione di mercato, perche' il mercato non chiede cio'. Se tu ti rivolgi ad un AI con queste richieste e ti giri dall'altra parte se non venissero soddisfatte, subito ci sarebbe invece chi se ne frega e comprerebbe un appartamento con tutti gli abusi possibili. Se un AI di sua iniziativa iniziasse a fornire qualche verifica in piu', quindi con costi maggiori rispetto agli altri AI, non credo che poi avrebbe cosi' grande successo.

Del resto di case difformi ne e' pieno il nostro paese e di certo c'e' una intera parte di popolazione che e' avversa alle regole ed alle leggi.

Fatti una idea richiedendo le prestazioni acustiche ed energetiche dell'appartamento ad un venditore, ad un costruttore od a un acquirente, dimmi che risposte ottieni?

Basta darsi qui sul forum una lettura al thread sull'APE, ti fai l'idea di qual'e' il tipo di mentalita' piu' diffusa!

 

[buyer milan]

Ha una sua logica, anche per una questione di efficienza, cioe' una consulenza per ogni appartamento, e
piuttosto che ogni potenziale acquirente incarichi un proprio professionista per dell verifiche su un appartamento, prima di fare il compromesso.

Ma e' tutta una questione di mercato, perche' il mercato non chiede cio'. Se tu ti rivolgi ad un AI con queste richieste e ti giri dall'altra parte se non venissero soddisfatte, subito ci sarebbe invece chi se ne frega e comprerebbe un appartamento con tutti gli abusi possibili. Se un AI di sua iniziativa iniziasse a fornire qualche verifica in piu', quindi con costi maggiori rispetto agli altri AI, non credo che poi avrebbe cosi' grande successo.

Del resto di case difformi ne e' pieno il nostro paese e di certo c'e' una intera parte di popolazione che e' avversa alle regole ed alle leggi.

Fatti una idea richiedendo le prestazioni acustiche ed energetiche dell'appartamento ad un venditore od a un acquirente, vedi che risposte hai?

Basta darsi qui sul forum una lettura al thread sull'APE, ti fai l'idea di qual'e' il tipo di mentalita' piu' diffusa!

giusto ma rischioso.
io acquirente pago il mio tecnico e nel frattempo mi soffiano la casa.
devo pagare lo stesso il tecnico.
ok tecnico pagato dall'acquirente ma prima fare pure la proposta ma ............ inserire clausola sospensiva per i controlli.
con scadenza naturalmente.
se il venditore accetta la proposta, solo dopo il tecnico fa i controlli.
il venditore aspetta il risultato del tecnico.
se tutto e' a posto si continua nel contratto abbastanza rilassati, se invece vengono fuori magagne, l'acquirente le conosce.
se vuole puo' ritirarsi dal contratto e non paga nessuno e gli viene restituito il deposito versato.

 

[tom81]

Il filtro "naturale" che dico è riferito proprio alla logica della locazione: se io sono un inquilino che so' gia' che non voglio o non potro' pagare, chi me lo fa' fare di andare a cercare casa con un A.I. che mi fa' 1000 domande e mi chiede di dimostrare il reddito? E pagare anche una parcella pergiunta.
Preferiro' andare direttamente a telefonare da un cartello di un privato che sicuramente ho piu' probabilita' di farcela.
no?

bhe se supponi che io privato non faccia le stesse domande (e non pretenda le stesse garanzie) che chiederesti tu e che i perdigiorno/truffatori non vadano dagli AI...hai ragione (io intanto in 6 mesi che cerco casa ho trovato almeno 3 annunci di AI di case che per un motivo o per l'altro non ono mai riuscito a visionare...che poi una scusa diversa da "mia moglie sta poco bene e quindi la casa è in disordine" possono anche trovarla)

Il punto è che questi accertamenti vanno fatti prima del rogito, e meglio ancora prima della proposta o compromesso; ma chi li paga ?
Senta agente immobiliare, sarei interessato a questo immobile, potrebbe mica verificarne a sue spese la conformità urbanistica che se poi risultasse negativa mi risparmio di accettare il compromesso/contratto ?

perdonami matteo ma se l'A.I. fa da filtro per trovare gli inquilini/compratori DEVE fare da filtro anche per trovare i locatori/venditori
e prima di mettere in vendita/affitto un immobile DEVE fare i suoi bei controlli

altrimenti quel 2-3% (o piu) che prende dalal vendita non capisco a cosa serva (visto che oggi esistono n siti di annunci on-line)

 

[matteogigli]

...ok tecnico pagato dall'acquirente ma prima fare pure la proposta ma ............ inserire clausola sospensiva per i controlli.
con scadenza naturalmente.
.........se invece vengono fuori magagne, l'acquirente le conosce.
se vuole puo' ritirarsi dal contratto e non paga nessuno e gli viene restituito il deposito versato.

Sicuramente questa è la soluzione più sostenibile, devi solo aggiungere che se qualcuno si rifiutasse di restituire il deposito sarebbero dolori lo stesso.
Tempi lunghi per il recupero e spese legali

 

[tom81]

Sicuramente questa è la soluzione più sostenibile, devi solo aggiungere che se qualcuno si rifiutasse di restituire il deposito sarebbero dolori lo stesso.
Tempi lunghi per il recupero e spese legali

il deposito versato (caparra) viene trattenuto dall'A.I. fino all'avverarsi della condizione/clausola sospensiva


almeno dalle mie parti fanno cosi...

 

[matteogigli]

perdonami matteo ma se l'A.I. fa da filtro per trovare gli inquilini/compratori DEVE fare da filtro anche per trovare i locatori/venditori
e prima di mettere in vendita/affitto un immobile DEVE fare i suoi bei controlli

altrimenti quel 2-3% (o piu) che prende dalal vendita non capisco a cosa serva (visto che oggi esistono n siti di annunci on-line)

Guarda, su questo discorso si è discusso molto sul forum, e probabilmente se ne continuerà a discutere ancora di più.
Da quest'anno le agenzie sono tenute ad avere la certificazione energetica di ogni immobile che hanno in vendita, magari un giorno lo saranno anche per quanto riguarda la conformità urbanistica.
Per adesso la legge non le obbliga e quindi le brutte sorprese (quando ci sono) arrivano al momento del rogito.