Surroga: ISP vs. CA

[Stingray]

Oggi siamo all’ 80% circa. Il tasso alto non fa scendere il debito. Ho tentato due rinegoziazioni e mi sono state rifiutate. Tra L altro ho individuato un paio di anni in cui il tasso ha superato la soglia e quindi ho versato interessi indebitamente. L’ attuale rata ammonta a metà del mio unico reddito. Perciò ho chiesto di rinegoziare, ma nulla. Già presentato reclamo all’ ente creditizio e attendo risposta prima di ricorrere ad altre soluzioni. Cosa fare secondo voi?

La combo mutuo al 100% + No rinegoziazione è un bel trappolone, purtroppo.

Finchè non arrivi ad estinguere il 20% della quota capitale è difficile (impossibile?) che riesci a surrogare e intanto appunto, niente rinegoziazione.
Che tipo di mutuo è? Variabile o fisso? Tasso?

Io valuterei una surroga appena raggiunto l'80% se il tasso è fuori mercato.
In quest'ultima strada però bisogna anche valutare se l'immobile nel frattempo ha ricevuto eventuali svalutazioni di mercato (perchè in questo caso l'80% non è più l'80% di chi si prenderebbe la surroga)

 

[Maryrose1]

Sono più o meno arrivata all’ 80%. Ovviamente c è stata una svalutazione e peraltro, la perizia aveva sopravvalutato L’ immobile , arrivando a liquidare il 110%. ( si evince questa cosa dal prezzo dell’ immobile riportato in contratto e dalla cifra realmente liquidata). Ora mi chiedo: di fronte ad una situazione simile, dove oltretutto per diverso tempo ho pagato rate al di sopra del tasso soglia, varrebbe la pena tentare una mediazione con la banca stessa, o ancora tentare di arrivare alla nullità di questo contratto trappola ( appunto), oppure fuggire alla prima surroga proposta? Ad oggi ho già ormai versato tutto il valore dell’ immobile e oltre.

 

[Stingray]

Sono più o meno arrivata all’ 80%. Ovviamente c è stata una svalutazione e peraltro, la perizia aveva sopravvalutato L’ immobile , arrivando a liquidare il 110%. ( si evince questa cosa dal prezzo dell’ immobile riportato in contratto e dalla cifra realmente liquidata). Ora mi chiedo: di fronte ad una situazione simile, dove oltretutto per diverso tempo ho pagato rate al di sopra del tasso soglia, varrebbe la pena tentare una mediazione con la banca stessa, o ancora tentare di arrivare alla nullità di questo contratto trappola ( appunto), oppure fuggire alla prima surroga proposta? Ad oggi ho già ormai versato tutto il valore dell’ immobile e oltre.

In che anno è partito il mutuo? Presumo sia variabile da quello che dici, ma non capisco come abbia potuto superare il tasso soglia, anche a fronte dei rialzi degli ultimi anni. L'unico scenario che mi viene in mente è se il mutuo è partito prima della crisi immobiliare. E' cosi?

Si può ottenere il rimborso degli interessi che hanno superato la soglia, ma ripeto che mi pare strano.

Se ci dici anno di partenza, tipologia e tasso, magari riusciamo capire meglio.


La surroga purtroppo risulta difficile se non si è arrivati all' 80% del valore ATTUALE dell'immobile. Le surroghe normalmente le fanno all'80% (puoi trovare chi la fa anche per valori superiori, ma le opzioni sono limitatissime) e viene effettuata una nuova perizia dell'immobile, quindi l'80% sarà su quel valore.

 

[Maryrose1]

È’ partito nel 2008, per 30 anni tasso fisso, tan 6,50, taeg 6,70.
Se si risale allo storico dei tassi soglia, ripetute volte l’ ho superato. Ho un piano di ammortamento che non comprendo. Credo possa trattarsi di piano alla francese essendo richiesti quasi tutti interessi per 20 anni ( la quota interessi e la quota capitale pareggia dal 20esimo anno). Inoltre secondo il taeg del 6,70 ( calcolatori online)alla fine dovrei versare ben 50mila euro di interessi in meno alla banca. Presumo che qualcosa sia stato fatto storto. Consigli su dove effettuare una perizia econometrica senza svenarmi, prima di ricorrere all’ABF? Ho già inoltrato reclamo all’ ente creditizio intanto.

 

[Stingray]

È’ partito nel 2008, per 30 anni tasso fisso, tan 6,50, taeg 6,70.
Se si risale allo storico dei tassi soglia, ripetute volte l’ ho superato. Ho un piano di ammortamento che non comprendo. Credo possa trattarsi di piano alla francese essendo richiesti quasi tutti interessi per 20 anni ( la quota interessi e la quota capitale pareggia dal 20esimo anno). Inoltre secondo il taeg del 6,70 ( calcolatori online)alla fine dovrei versare ben 50mila euro di interessi in meno alla banca. Presumo che qualcosa sia stato fatto storto. Consigli su dove effettuare una perizia econometrica senza svenarmi, prima di ricorrere all’ABF? Ho già inoltrato reclamo all’ ente creditizio intanto.

Ecco ci avevo visto giusto allora, mutuo fisso con tasso alto partito prima della crisi immobiliare.

Nel decennio di tassi a zero, non dubito a questo punto che si possa aver superato il tasso soglia. Ma lasciami dire che a negare una rinegoziazione quando i fissi stavano a 1% (se l'hai richiesta in quel periodo... presumo di si) sono stati criminali.

Santo cielo è una situazione terribile purtroppo. Per come la vedo io, il ferro era da battere nel decennio 2012-2022. Non esiste restare con tassi pre-crisi con il mercato con i tassi a zero per anni. Ma nemmeno oggi a dirla tutta.

E' sicuramente un piano alla francese se ad oggi avete abbattutto cosi poca quota capitale dopo quasi 16 anni.
Ma la colpa è la combo durata lunga (30) + importo 100% + Tasso alto, anzi altissimo. E immagino che anche la richiesta dell'importo sia stata consistente.

Sicuramente c'è stata anche leggerezza da parte vostra ad accendere un mutuo di fatto al 110%, con quel tasso e con quella clausola (ma di che banca si parla?), ma sono d'accordo che la cosa andrebbe approfondita perchè è assurda, soprattutto per la rinegoziazione negata pur avendo i tassi soglia sforati.

 

[Maryrose1]

Preferisco non fare il nome dell’ ente. Purtroppo L ho acceso da sola, essendo rimasta sola con figli piccoli e contratto locazione scaduto. Sto cercando di capire dove fare perizia del contratto, per procedere per le giuste vive, perché è palese che sia pazzesco ciò che mi hanno indotta ad accettare, senza spiegazioni chiare. Chiedo solo se qui c è qualcuno che possa consigliarmi se è opportuno rivolgersi ad un commercialista per perizia oppure mi posso affidare ad associazione consumatori. Grazie per consigli.

 

[Fabione90]

Preferisco non fare il nome dell’ ente. Purtroppo L ho acceso da sola, essendo rimasta sola con figli piccoli e contratto locazione scaduto. Sto cercando di capire dove fare perizia del contratto, per procedere per le giuste vive, perché è palese che sia pazzesco ciò che mi hanno indotta ad accettare, senza spiegazioni chiare. Chiedo solo se qui c è qualcuno che possa consigliarmi se è opportuno rivolgersi ad un commercialista per perizia oppure mi posso affidare ad associazione consumatori. Grazie per consigli.

Sinceramente non saprei dirti a chi rivolgerti. Se vuoi andare sul sicuro, ad un avvocato specializzato in controversie bancarie, ma sono soldi da sborsare..
Io però darei priorità a levare quel 6,50 fisso facendo una surroga presso un altro istituto. Tentarla almeno, se poi dicono che la casa vale poco e non sei sotto l 80% o metti soldi liquidi nel mutuo per abbassarlo o la ritenti in seguito

 

[memar]

Preferisco non fare il nome dell’ ente. Purtroppo L ho acceso da sola, essendo rimasta sola con figli piccoli e contratto locazione scaduto. Sto cercando di capire dove fare perizia del contratto, per procedere per le giuste vive, perché è palese che sia pazzesco ciò che mi hanno indotta ad accettare, senza spiegazioni chiare. Chiedo solo se qui c è qualcuno che possa consigliarmi se è opportuno rivolgersi ad un commercialista per perizia oppure mi posso affidare ad associazione consumatori. Grazie per consigli.

Carissima se pensi di aver subito un danno, l'unica possibilità è quella di fare ricorso all'abf a mezzo di un avvocato esperto di queste controversie. Il problema è a che finalità fare il reclamo? Il reclamo è finalizzato ad ottenere un risarcimento di un danno non certamente la rinegoziazione del tasso o del contratto. Il danno andrà provato e non è una cosa semplice. Spero che tu abbia inoltrato il reclamo supportata da un legale.

 

[Maryrose1]

Prima dell’ abf occorre effettuare reclamo all’ ente creditizio e solo dopo trascorsi i 60 gg, si può ricorrere anche in autonomia all’ abf. Così mi risulta, pertanto seguirò questi passaggi, senza nulla togliere a consulti legali e del commercialista per avere un’ analisi tecnica dettagliata.

 

[memar]

Prima dell’ abf occorre effettuare reclamo all’ ente creditizio e solo dopo trascorsi i 60 gg, si può ricorrere anche in autonomia all’ abf. Così mi risulta, pertanto seguirò questi passaggi, senza nulla togliere a consulti legali e del commercialista per avere un’ analisi tecnica dettagliata.

assolutamente se è per questo puoi fare anche ricorso da sola all'abf, ma da mia esperienza senza l'aiuto di un legale la possibilità di ottenere risposte è prossima allo zero. Devi comprendere che il tuo reclamo viene inoltrato ad un ufficio legale della banca, la quale se ha a che fare con un soggetto dall'altro lato anche egli legale tendono ad instaurare un dialogo mentre con lo "sprovveduto" cliente passami il termine spesso se ne approfittano.

 

[Maryrose1]

Grazie mille per il consiglio. Farò così

 

[Stingray]

Carissima se pensi di aver subito un danno, l'unica possibilità è quella di fare ricorso all'abf a mezzo di un avvocato esperto di queste controversie. Il problema è a che finalità fare il reclamo? Il reclamo è finalizzato ad ottenere un risarcimento di un danno non certamente la rinegoziazione del tasso o del contratto. Il danno andrà provato e non è una cosa semplice. Spero che tu abbia inoltrato il reclamo supportata da un legale.

Oltre all'eventuale rimborso di rate sopra il tasso soglia, se gli hanno negato una rinegoziazione con una clausola vessatoria, costringendola a tenersi un mutuo al 6.50% durante gli anni in cui i fissi stavano a 1.20%, direi che il danno glielo hanno creato eccome.

 

[Maryrose1]

Pensiate ci possa essere un margine di riuscita, dovessi portarli in causa chiedendo la nullità del contratto per tutta la serie di motivi spiegati? Ovviamente dopo aver intavolato un tentativo di mediazione che suppongo fallirà quasi di sicuro.

 

[Aixela]

Aggiornamento. Stamattina finalmente firma della surroga mutuo, non mi pare vero. Sono passati 2 mesi esatti dalla richiesta a CA, considerando che c'è stata Pasqua e il 25 aprile di mezzo, è andata bene. Il 2 maggio è stato l'ultimo giorno in cui ho pagato 1440 euro di rata a ISP e ora mi appresto a pagarne 886 con CA per il restante debito. Mi sento come se avessi fermato una emorragia. Peccato per non averci pensato prima ma sono tutto sommato contenta di averlo potuto fare. Ci hanno guardato praticamente fin dentro le mutande, ma sono decisamente sollevata. Purtroppo tra il tempo perso con la mia banca per sapere se potevo rinegoziare (sono dei disgraziati ora lo posso dire) e la Bper che mi richiedeva documenti assurdi inesistenti, in tutto ho perso 5 mesi durante i quali ho continuato a pagare quella rata indecente. Ora da ISP chiudo tutti i conti perché ritengo che sia una banca che da me non merita più alcuna fiducia.

 

[Fabione90]

Aggiornamento. Stamattina finalmente firma della surroga mutuo, non mi pare vero. Sono passati 2 mesi esatti dalla richiesta a CA, considerando che c'è stata Pasqua e il 25 aprile di mezzo, è andata bene. Il 2 maggio è stato l'ultimo giorno in cui ho pagato 1440 euro di rata a ISP e ora mi appresto a pagarne 886 con CA per il restante debito. Mi sento come se avessi fermato una emorragia. Peccato per non averci pensato prima ma sono tutto sommato contenta di averlo potuto fare. Ci hanno guardato praticamente fin dentro le mutande, ma sono decisamente sollevata. Purtroppo tra il tempo perso con la mia banca per sapere se potevo rinegoziare (sono dei disgraziati ora lo posso dire) e la Bper che mi richiedeva documenti assurdi inesistenti, in tutto ho perso 5 mesi durante i quali ho continuato a pagare quella rata indecente. Ora da ISP chiudo tutti i conti perché ritengo che sia una banca che da me non merita più alcuna fiducia.

Ottimo, meno male che hai trovato una soluzione. Tanti soldi risparmiati

 

[Maryrose1]

Ottimo, meno male che hai trovato una soluzione. Tanti soldi risparmiati

Spero Anch’ io di trovare una soluzione al dramma del mio mutuo. Ora sta per iniziare la mediazione civile. Intanto è’ emerso che il taeg indicato e’difforme da quello reale perché la banca non ha compreso in esso la spesa dell’ assicurazione obbligatoria, specificata nel contratto. Mi sento davvero vittima di una situazione assurda. Avevo riposto la mia fiducia, da persona sola e inesperta, con dei bambini molto piccoli, ad un ente creditizio che ritenevo serio. Mi chiedo in quale paese viva e perché’ la Banca d’ Italia non eserciti forme di controllo per evitare che una banca possa risucchiare l anima ai suoi clienti.

 

[Serpico11]

Aggiornamento. Stamattina finalmente firma della surroga mutuo, non mi pare vero. Sono passati 2 mesi esatti dalla richiesta a CA, considerando che c'è stata Pasqua e il 25 aprile di mezzo, è andata bene. Il 2 maggio è stato l'ultimo giorno in cui ho pagato 1440 euro di rata a ISP e ora mi appresto a pagarne 886 con CA per il restante debito. Mi sento come se avessi fermato una emorragia. Peccato per non averci pensato prima ma sono tutto sommato contenta di averlo potuto fare. Ci hanno guardato praticamente fin dentro le mutande, ma sono decisamente sollevata. Purtroppo tra il tempo perso con la mia banca per sapere se potevo rinegoziare (sono dei disgraziati ora lo posso dire) e la Bper che mi richiedeva documenti assurdi inesistenti, in tutto ho perso 5 mesi durante i quali ho continuato a pagare quella rata indecente. Ora da ISP chiudo tutti i conti perché ritengo che sia una banca che da me non merita più alcuna fiducia.

congratulazioni.
Io purtroppo sto avendo qualche problemino con CA che vi racconterò alla fine del travaglio.

Concordo con il giudizio su ISP, una banca semplicemente vergognosa.

 

[Genzo89]

Buongiorno, scusate se scrivo qui ma purtroppo non ho la possibilità di aprire nuovi thread e siamo sul disperato andante...

Nel 2018 abbiamo fatto la surroga del nostro mutuo con CheBanca (mutuo variabile con rata costante per 30 anni) con una rata mensile di € 815,00. Purtroppo l'anno scorso, dopo gli ultimi eventi mondiali, la rata mensile è aumentata (a settembre 2023) ad € 881,00. A causa di questo, abbiamo richiesto il nuovo piano di ammortamento e ci è venuto male solo a guardarlo perché, leggendolo, si evince che la nostra rata aumenterà di anno in anno fino ad € 1.051 con maxirata finale (dopo 40 anni totali) di € 178.000 circa...

È da un anno e mezzo ormai che il nostro mutuo è fermo ad € 202.658,92 perché la rata è composta da soli interessi e, secondo il piano aggiornato, non pagheremo quota capitale almeno fino al 2042...

Ditemi cosa devo fare... è legale una roba del genere?

 

[hackjazz]

Buongiorno, scusate se scrivo qui ma purtroppo non ho la possibilità di aprire nuovi thread e siamo sul disperato andante...

Nel 2018 abbiamo fatto la surroga del nostro mutuo con CheBanca (mutuo variabile con rata costante per 30 anni) con una rata mensile di € 815,00. Purtroppo l'anno scorso, dopo gli ultimi eventi mondiali, la rata mensile è aumentata (a settembre 2023) ad € 881,00. A causa di questo, abbiamo richiesto il nuovo piano di ammortamento e ci è venuto male solo a guardarlo perché, leggendolo, si evince che la nostra rata aumenterà di anno in anno fino ad € 1.051 con maxirata finale (dopo 40 anni totali) di € 178.000 circa...

È da un anno e mezzo ormai che il nostro mutuo è fermo ad € 202.658,92 perché la rata è composta da soli interessi e, secondo il piano aggiornato, non pagheremo quota capitale almeno fino al 2042...

Ditemi cosa devo fare... è legale una roba del genere?

No aspetta, ma state pagando SOLO la quota interessi e 0 capitale?
qualcosa non mi torna
Avete sospeso il pagamento in qualche modo?

 

[Aixela]

Buongiorno, scusate se scrivo qui ma purtroppo non ho la possibilità di aprire nuovi thread e siamo sul disperato andante...

Nel 2018 abbiamo fatto la surroga del nostro mutuo con CheBanca (mutuo variabile con rata costante per 30 anni) con una rata mensile di € 815,00. Purtroppo l'anno scorso, dopo gli ultimi eventi mondiali, la rata mensile è aumentata (a settembre 2023) ad € 881,00. A causa di questo, abbiamo richiesto il nuovo piano di ammortamento e ci è venuto male solo a guardarlo perché, leggendolo, si evince che la nostra rata aumenterà di anno in anno fino ad € 1.051 con maxirata finale (dopo 40 anni totali) di € 178.000 circa...

È da un anno e mezzo ormai che il nostro mutuo è fermo ad € 202.658,92 perché la rata è composta da soli interessi e, secondo il piano aggiornato, non pagheremo quota capitale almeno fino al 2042...

Ditemi cosa devo fare... è legale una roba del genere?

Premesso che bisognerebbe vedere (o meglio fare vedere da un avvocato) il contratto. Un mutuo variabile a rata costante è ovvio che aumenti e che l' aumento di traduca in un allungamento dei tempi che, se il mutuo è già trentennale, comporta evidentemente una maxi rata finale. Tieni conto che io avevo un mutuo variabile la cui rata era salita a 1.440 euro mensili contro i 990 circa iniziali. La mia rata oscillava tra 980 e 1050 circa dal 2011. Adesso dopo 6 mesi di rate che avevano raggiunto il cap del 6,5, ho fatto una surroga con un tasso fisso, allungando di 2 anni e arrivando ad una rata di 886. Gli aumenti sui tassi variabili non accennano a diminuire. La mia banca, acui avevo chiesto una rinegoziazione, mi aveva proposto di passare al tasso fisso ma con una rata di 1.200 euro mensili. Ovviamente la tua banca adesso ci sta guadagnando un sacco e qualsiasi cosa ti proponga, è qualcosa in cui ci tinua a guadagnare o ha un ritorno economico.
Io fissi in te farei una surroga ad un tasso fisso e nel frattempo continuerei a pagare 881 euro se questo piccolo aumento allevia un po' il disastro del tasso variabile. Il tuo problema è la rata costante, ciò che non paghi tu va a finire in fondo. Se il tuo mutuo fosse un tasso variabile con rata che si adegua in base agli interessi, pagheresti una rata di 1200-1300 euro, facendo un paragone col mio ex mutuo (poi bisogna ovviamente vedere le tue condizioni e il tuo spread). Se da quegli ipotetici 1300 euro togli la quota capitale, restano solo gli interessi. Bisogna vedere se nel contratto era specificata questa evenienza.