Infatti , di fronte a questo " airbnb rovina il centro storico , ridiamo le case agli studenti e alle famiglie" il normale piccolo proprietario immobiliare si chiede, a quando la norma " se non paghi un mese , telefonata alla polizia e sfratto armato, invece che 7 mesi di sfratto + spese legali?"
Alternative ad Airbnb
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ladiga
CI VORREBBE LEI
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Ho letto di questa iniziativa che vuole limitare ma non so lo stato dell'arte attuale.
"Nero" non esiste se affitti su piattaforma.
120 gg sarebbero un limite giusto, forse sarebbero più giusti 90gg.
Onestamente penso agli albergatori e a quanto investono (rifare una stanza in un 4 stelle con bagno costa dai 50 ai 70k con tutte le migliorie tecnologiche) e, pur essendo proprietario di casa vacanze, do loro ragione.
Danno un servizio che l'affitta camere si sogna o non può dare.
Parlando di Venezia, due anni fa ho speso meno in albergo che in appartamento.
@purtroppo
Mah, recentemento ho letto di un piano di undici sindaci che prevede una legge quadro che lasci mani libere alle singole amministrazioni di dividere le città in zone, stabilendo per ognuna un tetto massimo di affitti brevi autorizzati per 5 anni. Massimo 90 giorni a chi, invece, senza autorizzazioni concede, in tutto o in parte, la propria abitazione principale in locazione breve.
Ora, a parte il fatto che nelle c.d. ”locazioni brevi”, sotto i 30 giorni di durata, sono ricomprese non solo le locazioni turistiche brevi che tolgono il sonno agli undici sindaci, ma anche le locazioni transitorie brevi, art.5. co.1 della legge 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017, previste dagli accordi territoriali depositati in Comune su cui tale bizzarra legge cadrebbe con effetti paradossali, trattasi di materia locativa e rapporti giuridici di diritto privato. Da maneggiare con estrema cura. Perché, se la si maneggia con il bulldozer di interventi settoriali di questo tipo, il rischio è di fare buchi nell’acqua.
“Zone tutelate” e “tetti di durata”, come aveva fatto frettolosamente Venezia con un vicolo di 120 giorni su cui il Comune, peraltro, ultimamente ci sta ripensando perché ha capito che tale limite sarebbe solo un problema (si è in attesa del regolamento) posto che sono disposizioni di scarsa tenuta, palesemente esposte a censure di incostituzionalità, considerato che la materia è presidiata da molteplici valori tutelati dalla carta costituzionale: il diritto all’abitazione (art.47), la libera iniziativa economica (art.41) e il diritto di proprietà (art.42).
La Corte di Cassazione nel 2017 si era già espressa al riguardo, chiarendo che non si può privare una persona di un diritto costituzionalmente garantito.
Risale al gennaio di quest’anno la censura operata dal TAR del Piemonte su alcune disposizioni della legge regionale che pone limiti massimi di apertura ad alcune strutture ricettive avviate in forma NON imprenditoriale, in linea con l’Autorità garante della concorrenza del mercato che si era già espressa in merito, dando parere negativo.
L’Antritrust l’anno scorso bocciò la legge regionale del Lazio che imponeva restrizioni sugli affitti turistici perché costituiva un’ingiustificata e discriminatoria restrizione della libertà di iniziativa economica.
Mah, recentemento ho letto di un piano di undici sindaci che prevede una legge quadro che lasci mani libere alle singole amministrazioni di dividere le città in zone, stabilendo per ognuna un tetto massimo di affitti brevi autorizzati per 5 anni. Massimo 90 giorni a chi, invece, senza autorizzazioni concede, in tutto o in parte, la propria abitazione principale in locazione breve.
Ora, a parte il fatto che nelle c.d. ”locazioni brevi”, sotto i 30 giorni di durata, sono ricomprese non solo le locazioni turistiche brevi che tolgono il sonno agli undici sindaci, ma anche le locazioni transitorie brevi, art.5. co.1 della legge 431/1998 e dal DM 16 gennaio 2017, previste dagli accordi territoriali depositati in Comune su cui tale bizzarra legge cadrebbe con effetti paradossali, trattasi di materia locativa e rapporti giuridici di diritto privato. Da maneggiare con estrema cura. Perché, se la si maneggia con il bulldozer di interventi settoriali di questo tipo, il rischio è di fare buchi nell’acqua.
“Zone tutelate” e “tetti di durata”, come aveva fatto frettolosamente Venezia con un vicolo di 120 giorni su cui il Comune, peraltro, ultimamente ci sta ripensando perché ha capito che tale limite sarebbe solo un problema (si è in attesa del regolamento) posto che sono disposizioni di scarsa tenuta, palesemente esposte a censure di incostituzionalità, considerato che la materia è presidiata da molteplici valori tutelati dalla carta costituzionale: il diritto all’abitazione (art.47), la libera iniziativa economica (art.41) e il diritto di proprietà (art.42).
La Corte di Cassazione nel 2017 si era già espressa al riguardo, chiarendo che non si può privare una persona di un diritto costituzionalmente garantito.
Risale al gennaio di quest’anno la censura operata dal TAR del Piemonte su alcune disposizioni della legge regionale che pone limiti massimi di apertura ad alcune strutture ricettive avviate in forma NON imprenditoriale, in linea con l’Autorità garante della concorrenza del mercato che si era già espressa in merito, dando parere negativo.
L’Antritrust l’anno scorso bocciò la legge regionale del Lazio che imponeva restrizioni sugli affitti turistici perché costituiva un’ingiustificata e discriminatoria restrizione della libertà di iniziativa economica.
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@purtroppo
Il Fisco è già sbarcato sul web. I portali, a seguito dell’entrata in vigore dal DAC 7, recepita dall’Italia, ti chiedono ora di uscire dalla tua riservatezza, se non vuoi che il tuo account venga chiuso.
Le informazioni DAC7 si applicano a tutti i “venditori-clienti”, delle piattaforme digitali che ricevono guadagni dai loro alloggi, siano essi gestori di un albergo o di un “B & B”, siano essi semplici locatori turistici.
La direttiva comunitaria colpisce tutte le forme di alloggio turistico, imprenditoriali o meno.
La direttiva DAC7 impone obblighi di comunicazione verso le autorità fiscali degli Stai membri: le nuove norme impongono ai gestori dei portali di home-booking l'obbligo di identificare i venditori, con esclusione di alcune categorie, ad esempio quelli per i quali il portale online ha intermediato oltre 2.000 o meno di 30 locazioni per corrispettivi totali fino a 2 mila euro.
I dati identificativi dei venditori - compresi i “co-host” e i comproprietari non registrati, a patto che l’utente registrato li segnali al portale, indicando ad esempio gli estremi del conto corrente della persona non iscritta (vedi “Informativa sulla privacy per utenti non registrati”) - dovranno, inoltre, essere comunicati all’Agenzia delle Entrate, insieme ai corrispettivi LORDI percepiti dagli stessi, ai giorni e al numero di operazioni effettuate.
Gli anzidetti portali dovranno comunicare trimestralmente all'Agenzia delle Entrate le informazioni del 2023 entro il 31 gennaio 2024 e un provvedimento del Direttore andrà a definire le modalità di comunicazione delle informazioni.
I portali digitali dovranno chiudere gli account di tutti i venditori che non forniscono le informazioni richieste dai portali: avranno a disposizione due richiami-solleciti e 60 giorni prima di sospendere dall’accesso chi sui portali non può starci. In alternativa, i portali potranno trattenere il corrispettivo dovuto al venditore.
La normativa UE si inserisce in una serie di adempimenti statali partiti già da tempo per chi fa “locazione breve”:
° filo diretto Ministero dell’Interno-Agenzia delle Entrate: l’incrocio dei dati risultanti dalle comunicazioni in Questura (“Alloggiatiweb”) con Comuni (imposta di soggiorno) e Agenzia delle Entrate (redditi imponibili) è in vigore dal 2021;
° i portali e tutti gli intermediari (property manager compresi), oltre alla già obbligatoria comunicazione dei dati dei contratti brevi (dati del locatore, importo del corrispettivo lordo, indirizzo dell’immobile, durata del contratto) alle Entrate, dal 1° gennaio del prossimo anno dovranno comunicare anche i dati catastali dell’immobile;
° gli intermediari esattori, property manager compresi sono onerati ad effettuare la ritenuta fiscale del 21% sui canoni riscossi: la Corte UE pochi mesi fa ha dato torto ad AIRBNB e ragione allo Stato italiano (si è in attesa della decisione del Consiglio di Stato).
Dal 1° gennaio 2023 ci sarà, quindi, una stretta sui controlli per i portali telematici, attraverso lo scambio di informazioni fiscali e saranno proprio i privati che fanno locazione turistica o i gestori non imprenditori di strutture ricettive ad essere i più controllati (i gestori professionali sono già soggetti a controlli specifici).
Non più pesca a strascico, quindi, ma controlli individuali e, allora, alcuni comportamenti distorsivi da parte di privati e property manager “distratti” (ad es. “limature” dell’imponibile) verranno a galla.
La Rete come strumento di controllo. Anche fiscale.
Il Fisco è già sbarcato sul web. I portali, a seguito dell’entrata in vigore dal DAC 7, recepita dall’Italia, ti chiedono ora di uscire dalla tua riservatezza, se non vuoi che il tuo account venga chiuso.
Le informazioni DAC7 si applicano a tutti i “venditori-clienti”, delle piattaforme digitali che ricevono guadagni dai loro alloggi, siano essi gestori di un albergo o di un “B & B”, siano essi semplici locatori turistici.
La direttiva comunitaria colpisce tutte le forme di alloggio turistico, imprenditoriali o meno.
La direttiva DAC7 impone obblighi di comunicazione verso le autorità fiscali degli Stai membri: le nuove norme impongono ai gestori dei portali di home-booking l'obbligo di identificare i venditori, con esclusione di alcune categorie, ad esempio quelli per i quali il portale online ha intermediato oltre 2.000 o meno di 30 locazioni per corrispettivi totali fino a 2 mila euro.
I dati identificativi dei venditori - compresi i “co-host” e i comproprietari non registrati, a patto che l’utente registrato li segnali al portale, indicando ad esempio gli estremi del conto corrente della persona non iscritta (vedi “Informativa sulla privacy per utenti non registrati”) - dovranno, inoltre, essere comunicati all’Agenzia delle Entrate, insieme ai corrispettivi LORDI percepiti dagli stessi, ai giorni e al numero di operazioni effettuate.
Gli anzidetti portali dovranno comunicare trimestralmente all'Agenzia delle Entrate le informazioni del 2023 entro il 31 gennaio 2024 e un provvedimento del Direttore andrà a definire le modalità di comunicazione delle informazioni.
I portali digitali dovranno chiudere gli account di tutti i venditori che non forniscono le informazioni richieste dai portali: avranno a disposizione due richiami-solleciti e 60 giorni prima di sospendere dall’accesso chi sui portali non può starci. In alternativa, i portali potranno trattenere il corrispettivo dovuto al venditore.
La normativa UE si inserisce in una serie di adempimenti statali partiti già da tempo per chi fa “locazione breve”:
° filo diretto Ministero dell’Interno-Agenzia delle Entrate: l’incrocio dei dati risultanti dalle comunicazioni in Questura (“Alloggiatiweb”) con Comuni (imposta di soggiorno) e Agenzia delle Entrate (redditi imponibili) è in vigore dal 2021;
° i portali e tutti gli intermediari (property manager compresi), oltre alla già obbligatoria comunicazione dei dati dei contratti brevi (dati del locatore, importo del corrispettivo lordo, indirizzo dell’immobile, durata del contratto) alle Entrate, dal 1° gennaio del prossimo anno dovranno comunicare anche i dati catastali dell’immobile;
° gli intermediari esattori, property manager compresi sono onerati ad effettuare la ritenuta fiscale del 21% sui canoni riscossi: la Corte UE pochi mesi fa ha dato torto ad AIRBNB e ragione allo Stato italiano (si è in attesa della decisione del Consiglio di Stato).
Dal 1° gennaio 2023 ci sarà, quindi, una stretta sui controlli per i portali telematici, attraverso lo scambio di informazioni fiscali e saranno proprio i privati che fanno locazione turistica o i gestori non imprenditori di strutture ricettive ad essere i più controllati (i gestori professionali sono già soggetti a controlli specifici).
Non più pesca a strascico, quindi, ma controlli individuali e, allora, alcuni comportamenti distorsivi da parte di privati e property manager “distratti” (ad es. “limature” dell’imponibile) verranno a galla.
La Rete come strumento di controllo. Anche fiscale.
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Occhio agli affitti turistici. 
E' in arrivo una nuova normativa europea, che richiedera' di pagare l'IVA anche a coloro che dichiarano i redditi turistici come redditi fondiari.
Sara' un massacro, perche' su 100 lire incassate oggi di lordo oggi.
21 vanno al fisco italiano come ritenuta alla fonte
18 vanno ad airbnb
15-20 vanno all'agenzia
5-10 vanno alle manutenzioni, bollette
5 vanno all'imu
ed ora ci sara' da pagare anche l'IVA, oppure sorgera' la necessita' di alzare i prezzi lordi ai clienti finali per non essere investiti dalla nuova normativa europea.
Alzando troppo i prezzi va a finire che si entra in concorrenza con l'alberghiero e su chi vince a parita' di prezzo non c'e' storia.
E' in arrivo una nuova normativa europea, che richiedera' di pagare l'IVA anche a coloro che dichiarano i redditi turistici come redditi fondiari.
Sara' un massacro, perche' su 100 lire incassate oggi di lordo oggi.
21 vanno al fisco italiano come ritenuta alla fonte
18 vanno ad airbnb
15-20 vanno all'agenzia
5-10 vanno alle manutenzioni, bollette
5 vanno all'imu
ed ora ci sara' da pagare anche l'IVA, oppure sorgera' la necessita' di alzare i prezzi lordi ai clienti finali per non essere investiti dalla nuova normativa europea.
Alzando troppo i prezzi va a finire che si entra in concorrenza con l'alberghiero e su chi vince a parita' di prezzo non c'e' storia.
P.A.T.
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La direttiva e' contenuta nelle norme europee sull'IVA digitale attualmente in discussione a Bruxelles. iL TESTO PUO' ESSERE GIA' VISIONATO SUL SITO DEL DIPARTIMENTO DELLE FINANZE FINO AL 18 APRILE.
Trascorso quel termine, a breve poi i burocrati di Bruxelles chiederanno di passare alla cassa.....
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P.A.T.
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Mi chiedevano di Venezia: la situazione e' curiosa. Direbbe Ennio Flaiano e' tragica, ma non seria.
Il nuovo regolamento che dovrebbe limitare l'affitto a 120 giorni replica di fatto le stesse interazioni che intercorsero con quanto gia' accaduto relativamente alle fosse settiche. Ci sono migliaia di operatori abituali che continuano ad affittare come se non esistesse questo divieto di affittare a chi non e' in regola con le fosse settiche, come stabilito dettagliatamente dal nuovo regolamento edilizio.
Come fanno ? Ci sono degli escamotage? Hanno trovato il pelo nell'uovo? Ho una mia view, che espongo agli interessati solo in privato.
Per la situazione attuale riguardo il nuovo regolamento "Pellicani & Brugnano" (strana coppia, vero?
che dovrebbe essere pronto a giugno, si attende, ma credo che alla fine finira' tutto a tarallucci e vino.
L'IVA sugli affitti dei privati invece e' una cosa seria, anzi direi un dramma, come tutte le norme che impone l'Europa e che vanno rispettate per la mancanza di potere contrattuale che hanno i paesi straccioni del Sud (auto elettriche, case green, etc.).
Il Messaggero - 11.4.2023 - Affitti brevi, verso una stretta della Ue - Sulle piattaforme si dovrà pagare l'Iva - Confedilizia
Il nuovo regolamento che dovrebbe limitare l'affitto a 120 giorni replica di fatto le stesse interazioni che intercorsero con quanto gia' accaduto relativamente alle fosse settiche. Ci sono migliaia di operatori abituali che continuano ad affittare come se non esistesse questo divieto di affittare a chi non e' in regola con le fosse settiche, come stabilito dettagliatamente dal nuovo regolamento edilizio.
Come fanno ? Ci sono degli escamotage? Hanno trovato il pelo nell'uovo? Ho una mia view, che espongo agli interessati solo in privato.
Per la situazione attuale riguardo il nuovo regolamento "Pellicani & Brugnano" (strana coppia, vero?
che dovrebbe essere pronto a giugno, si attende, ma credo che alla fine finira' tutto a tarallucci e vino.L'IVA sugli affitti dei privati invece e' una cosa seria, anzi direi un dramma, come tutte le norme che impone l'Europa e che vanno rispettate per la mancanza di potere contrattuale che hanno i paesi straccioni del Sud (auto elettriche, case green, etc.).
Il Messaggero - 11.4.2023 - Affitti brevi, verso una stretta della Ue - Sulle piattaforme si dovrà pagare l'Iva - Confedilizia
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AngelicaX
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Si prospettano tempi duri anche in Italia da parte di insospettabili :
Record di turisti, Santanchè: «Stretta sugli affitti brevi, i B&B un far west»
Record di turisti, Santanchè: «Stretta sugli affitti brevi, i B&B un far west»
freetimenow
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È che siamo governati da una massa di idioti e in Europa non è meglio.
Dice la Santadeche: per noi la proprietà privata è sacra quindi mai vieteremo a qualcuno di affittarsi una stanza… diverso è se uno affitta 20 appartamenti.
Perché se uno possiede 20 appartamenti, quella proprietà non è sacra? E dove sta il limite della sacralità: 1,2,7 … chissà?
Forse uno in più di quelli che ha la Santanche’?
Certo, peroì punto 3 si potrebbe risparmiare sull'agenzia, punto 5 si potrebbe vivere nella stessa casa che si affitta risparmiando l'IMU.Occhio agli affitti turistici.
E' in arrivo una nuova normativa europea, che richiedera' di pagare l'IVA anche a coloro che dichiarano i redditi turistici come redditi fondiari.
Sara' un massacro, perche' su 100 lire incassate oggi di lordo oggi.
21 vanno al fisco italiano come ritenuta alla fonte
18 vanno ad airbnb
15-20 vanno all'agenzia
5-10 vanno alle manutenzioni, bollette
5 vanno all'imu
ed ora ci sara' da pagare anche l'IVA, oppure sorgera' la necessita' di alzare i prezzi lordi ai clienti finali per non essere investiti dalla nuova normativa europea.
Alzando troppo i prezzi va a finire che si entra in concorrenza con l'alberghiero e su chi vince a parita' di prezzo non c'e' storia.
ciao @E-mily , puoi spiegare meglio le categorie di esclusi?
Il locatore con più di 2000 locazioni è escluso dai controlli come quello che loca poco ( <30 loc per anno ) o quello che loca per pochi euro?
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in questo caso i commercialisti sono confusi ; il 21% solo se si opta per la cedolare secca o il 21% per tutti? Nel caso si scelga l'irpef quindi vale la solita legge per scaglioni?
Se è per questo Business delle lezioni private agli studenti: il MIUR vuole saperne di più - Bora.La
Ripetizioni private in nero, un mercato sommerso: la denuncia di Codacons
Ripetizioni private, il 90% è in nero
Cedolare secca sulle ripetizioni dei professori - ItaliaOggi.it
E poi; quasi tutte sono ancora in nero.....o è cambiato qualcosa negli ultimi 50 anni?
Inoltre, da quanto ho capito , spero che @E-mily confermi, Booking permette il " nero ", cioè consente di pagare cash in entrata....
Tornado al tema del thread e chiedo ad @E-mily ; ci sono alternative valide ad Airbnb, magari siti minori......
Ripetizioni private in nero, un mercato sommerso: la denuncia di Codacons
Ripetizioni private, il 90% è in nero
Cedolare secca sulle ripetizioni dei professori - ItaliaOggi.it
E poi; quasi tutte sono ancora in nero.....o è cambiato qualcosa negli ultimi 50 anni?
Inoltre, da quanto ho capito , spero che @E-mily confermi, Booking permette il " nero ", cioè consente di pagare cash in entrata....
Tornado al tema del thread e chiedo ad @E-mily ; ci sono alternative valide ad Airbnb, magari siti minori......
La direttiva prevede l’esclusione dallo scambio automatico dei dati tra gestori di piattaforme digitali e Stati delle persone fisiche e società per le quali il portale intermedia oltre 2 mila locazioni e i soggetti per i quali risultino meno di 30 locazioni per un massimo di 2 mila euro di proventi l’anno.
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Riguardo la ritenuta del 21%, se il Consiglio di Stato recepirà la pronuncia UE, essa verrà applicata sull’importo del canone lordo indicato nel contratto di locazione/sublocazione breve, mentre non si applicherà sul contratto di locazione/sublocazione lunga.
Esempio pratico. AIRBNB incassa 600 euro dall’inquilino-turista per una locazione turistica di n°6 giorni. Il locatore si vedrà accreditati 600 euro meno il 21% (AIRBNB gli ha accreditato il 79% dell’affitto) meno la commissione di AIRBNB Toccherà a lui decidere se vuole optare o meno per la cedolare secca.
Se nel suo modello “Redditi PF” eserciterà l’opzione, quel 21% esaurirà l’imposta sulla locazione: la cedolare (21%) corrisponde esattamente alla ritenuta (21%) già versata all’erario dall’intermediario con il modello F24 telematico.
Se, invece, rimane in regime ordinario IRPEF, ad esempio perché deve sfruttare delle detrazioni che perderebbe se rimanesse in cedolare, quel 21% sarà solo un acconto dell’IRPEF che dovrà conguagliare, aggiungendo la differenza, - secondo l’aliquota del suo scaglione di reddito (23%, 25%, 35%, 43%) - che deve pagare.
Oggi AIRBNB versa il canone al netto delle commissioni concordate, in futuro AIRBNB verserà il canone al netto delle sue commissioni ivate e della ritenuta. AIRBNB farà sempre la ritenuta, a prescindere se il c.d. “host” cedolarizzi il canone (ritenuta a titolo di imposta) o lo assoggetti ad IRPEEF (ritenuta a titolo di acconto).
Vige poi l’obbligo in ogni caso per gli intermediari che applicano la ritenuta, di certificarla ai locatori brevi mediante il rilascio del modello “Certificazione Unica” (CU), in cui al punto 15 del quadro “Certificazione Redditi – Locazioni Brevi” si trova l’importo della ritenuta operata, da riportare, qualora si cedolarizzasse il canone, nel rigo LC1, colonna 4.
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rentier64
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CI mancherebbe come ospite con Booking pago come mi pare la struttura al checkout cash o no cash ho solo dato la carta di credito tipo postepay come garanzia ... la struttura mi rilascia regolare ricevuta fiscale
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Con AIRBNB – se il soggiorno è inferiore a 28 giorni - il guest paga tutto a lei e lei ti manda i soldi il giorno dopo il check-in, quindi, tu proprio non ci pensi al pagamento. Se ci sono problemi, risolve tutto lei.
Con BOOKING, incassa BOOKING e ti manda i soldi in banca o incassi tu con carta di credito, bonifico, Paypal o in contanti direttamente al check-in.
Oltre ai due imperatori in disgrazia, c‘è la galassia Expedia (Vrbo, Trivago ecc.) con livelli di commissioni diverse e abbonamenti che si mangiano buona parte delle notti, o copie di AIRBNB, tipo Wimdu o Eb-Vertrieb e altri portali locali o di nicchia con interfacce del Giurassico che preferisco non nominare che ti fanno perdere solo un sacco di tempo oppure ti portano richieste, ma poche prenotazioni oppure sembrano funzionare, ma poi si scopre che si sono persi per strada o stanno facendo una brutta fine
La vera alternativa è smettere di lavorare per terzi, smettere di dare l'oro (le nostre case) agli Imperatori digitali, liberarsi dalle loro commissioni e crearci un nostro Ducato, un nostro spazio dove loro non possono venire, attirando clienti con alcuni “touch point”: Google My Business, equiparabile ai portali, e un sito web, integrato con i social media, bello, indicizzato, ottimizzato per la versione mobile e fatto con strategia e metodo (meglio nessun sito che un sito brutto e lento da 50 euro).
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