Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare PARTE 2^

[laplace77]

laplace77 noto una certa emotivita' nei tuoi post. Qual'e' il motivo?

Voglio dire ... se non hai motivi economici .... a te cosa importa se il mattone sale o scende?


P.S. o per caso sei uno di quelli che si vuole comprare casa ... e sta' aspettando il crollo?

Ho gia' detto di averla comprata nel 99 (piu' o meno inizio ciclo), ristrutturata, usata 5 anni (tempo-fiscale) e venduta al picco (oggi altro che 6 mesi dovrei aspettare per appiopparla a qualcuno), che tanto avrei dovuto cambiarla prima o poi.

Ma con l'esperienza di transazioni precedenti, intorno al 92-94, mi rifiuto di ricomprare adesso.

Per di piu' ho l'esempio di un collega che ha venduto casa a roma e contestualmente l'ha ricomprata piu' grande in provincia.
A 40 anni passati s'e' accollato un mutuo di trenta a tasso variabile.

Cosa dovrei fare secondo te, imitarlo??
Prova a rispondere a questa domanda... vediamo che argomenti tiri fuori...


Personalmente preferisco aspettare cali, sconti, crolli - chiamali come ti pare - e per i prossimi due anni posso tranquillamente aspettare l'occasione: non c'e' fretta e ho altre priorita'


L'emotivita' fa parte della scommessa e dalla sfida intellettuale, piu' che della necessita': se punti su un cavallo speri che vinca, se dall'esperienza e dal ragionamento prendi una decisione speri di aver ragione


Senza contare la soddisfazione del "te l'avevo detto..." coi bovini e del "che dicevi sul mattone?" con i furbetti...


ciao

 

[mr.jones]

è evidente che la difficoltà di accedere alla proprietà o più semplicemente alla residenza, sta stritolando la classe media (che non può andare a vivere in provincia...) e questo scatena invidie e conflitti...
però credo che il bello dei forum sia il confronto degli argomenti, non il dileggio e l'attacco personale... no?

Concordo

 

[klaus_roma]

Ho gia' detto di averla comprata nel 99 (piu' o meno inizio ciclo), ristrutturata, usata 5 anni (tempo-fiscale)

Non ce ne era bisogno .... se dimostri che ci risiedi per la maggiorparte non hai tassazione sulla plusvalenza

 

[Gekko's]

quello che mi sono sempre chiesto come fai a dimostrarlo?
cioè se io compro una prima casa, un mese dopo il rogito la rivendo con plusvalenza come faccio a dimostrare che in quel mese ci ho vissuto?

 

[klaus_roma]

quello che mi sono sempre chiesto come fai a dimostrarlo?
cioè se io compro una prima casa, un mese dopo il rogito la rivendo con plusvalenza come faccio a dimostrare che in quel mese ci ho vissuto?

ti devi premunire:
richiesta residenza, intestazione utenze (meglio con un pagamento) etc ..etc..


P.S. iniziate a pagarmi, paypal va bene, ste' consulenze costano !!!

 

[laplace77]

Non ce ne era bisogno .... se dimostri che ci risiedi per la maggiorparte non hai tassazione sulla plusvalenza

trattandosi di prima casa, il mio scopo era non dover restituire lo "sconto prima casa" sull'imposta di registro (mi pare sia quella, cmq un beneficio fiscale del genere c'era), che altrimenti avrei mantenuto se avessi ricomprato entro un anno.

cosa che invece non avevo nessuna intenzione di fare

 

[Freedom]

Cari amici,
è giunto il momento di fare sul serio!

Adesso cominceremo a fare nomi e cognomi di questo mercato. Sempre con educazione, garbo e rispetto delle più elementari regole del mercato. Ma adesso si fa sul serio: chi non se la sente abbandoni questo thread perchè le opinioni non sono più ben accette! E nemmeno i report cazzuti. SOLO FATTI SOLO FATTI SOLO FATTI SOLO FATTI

E, come capo 'u c a z z u ehm........capothread cercherò di tirare le fila.

Siete d'accordo?

Se lo siete basta un tacito assenso ma, se non lo siete, ditelo adesso o mai più!

Ora respirate perchè tra un pò comincerò con la prima notizia bomba.

Ovviamente il tono è scherzosamente duro ma vi prego, nella sostanza aiutatemi nel mio sforzo.

 

[Freedom]

Allora parto:

La Coop Ansaloni di Bologna (una delle maggiori aziende costruttrici del capoluogo emiliano se non la principale) ha qualche difficoltà: la media mensile degli appartamenti venduti è diminuita di circa dieci volte nel periodo ott/nov/dic. Non conosco i numeri totali ma solo la proporzione 1/10.

Non sono a conoscenza di conseguenti difficoltà finanziarie ma una cosa è certa: era in programma l'apertura imminente di due nuovi cantieri ma la decisione è sospesa.

La notizia è certa, verificabile per chi vuol darsi la pena di farlo e di dominio pubblico.

 

[giemmeppi]

Reuters

Immobili, prezzi più stabili, esteri non fuggono-AD Hines Italia
giovedì, 11 gennaio 2007 4.16



MILANO, 11 gennaio (Reuters) - Il mercato immobiliare va incontro a un rallentamento dei prezzi, con una differenziazione legata alla qualità degli asset, e non dovrà fare i conti con una fuga dei capitali esteri.

E' l'opinione di Manfredi Catella, amministratore delegato di Hines Italia, gruppo che ha in gestione, nel nostro Paese, operazioni per oltre 2 miliardi di euro.

"Il mercato immobiliare conosce un rallentamento dovuto a una dinamica che negli anni precedenti ha visto una fortissima accelerazione", ha spiegato Catella, parlando a margine della conferenza stampa di presentazione del progetto di riqualificazione dell'ex sede delle Poste di via Ferrante Aporti, a Milano.

"C'è un mercato che è cresciuto in maniera indifferenziata, non c'è stata selettività, come penso avverrà in futuro, con un maggiore riferimento al sottostante", ha aggiunto Catella. "Le dinamiche (di prezzo) in prospettiva saranno più riferite agli asset e all'economia nazionale".

Il numero uno di Hines in Italia ha detto di vedere "una dinamica in funzione della qualità del prodotto: il residenziale che costa molto e offre prestazioni modeste si dovrà confrontare con prodotti nuovi, pensati in maniera intelligente".

Riferendosi alla riforma della fiscalità sugli immobili contenuta nella Finanziaria e al rischio che provochi una fuga di capitali esteri, Catella ha sottolineato come nel progetto in via Ferrante Aporti abbia investito un'istituzione come TIIA-CREF, principale sistema pensionistico Usa per chi lavora in campo accademico, della ricerca, medico e culturale.

"I capitali esteri arrivano, c'è fiducia". Del resto, il percorso della riforma fiscale dimostra, secondo Catella, che "il nostro governo si trova in una posizione in cui deve necessariamente confrontarsi con un mercato dei capitali più ampio".

da http://today.reuters.it/news/newsAr...L11668745_RTRIDST_0_IMMOBILI-HINES-PREZZI.XML

 

[laplace77]

...
"C'è un mercato che è cresciuto in maniera indifferenziata, non c'è stata selettività, come penso avverrà in futuro, con un maggiore riferimento al sottostante", ha aggiunto Catella. "Le dinamiche (di prezzo) in prospettiva saranno più riferite agli asset e all'economia nazionale".
...

Ma com'e' politically correct questa affermazione !!!

E' pari pari a quanto detto del nuovo mercato prima dello scoppio !!!

bene bene bene...

 

[laplace77]

Allora parto:

La Coop Ansaloni di Bologna (una delle maggiori aziende costruttrici del capoluogo emiliano se non la principale) ha qualche difficoltà: la media mensile degli appartamenti venduti è diminuita di circa dieci volte nel periodo ott/nov/dic. Non conosco i numeri totali ma solo la proporzione 1/10.

Non sono a conoscenza di conseguenti difficoltà finanziarie ma una cosa è certa: era in programma l'apertura imminente di due nuovi cantieri ma la decisione è sospesa.

La notizia è certa, verificabile per chi vuol darsi la pena di farlo e di dominio pubblico.

secondo me anche i costruttori (almeno quelli non speculativi) avranno necessita' di spingere al ribasso (come le agenzie...)

infatti, se il terreno edificabile non l'hanno comprato a prezzi da bolla, e se sono in difficolta', possono accontentarsi di vendere a prezzi di realizzo, che non sono certo quelli del mercato.

non so quanta esperienza 'edile' avete voi, ma a me pare che dal 1990 a oggi la tecnologia costruttiva e' andata avanti parecchio (in termini di efficienza) con relativa diminuzione nei costi di costruzione (senza contare l'abbattimento dei costi dovuto all' outsorcing -leggi subappalto- e al ricorso al lavoro nero...)

staremo a vedere, per me qualche 'offerta in saldo' arrivera' anche nell'immobiliare !!!


buono shopping !!!

 

[giemmeppi]

choc

Ma com'e' politically correct questa affermazione !!!

E' pari pari a quanto detto del nuovo mercato prima dello scoppio !!!

bene bene bene...

oggi esperienza traumatica ho scoperto che ha chiuso la terza agenzia nel giro di due mesi a Roma nella mia zona (San Giovanni), e questa volta è stato il turno di una Tecnocasa che conoscevo e stimavo per essere riuscita a vendere una ciofeca di monolocale seminterrato che avevo ereditato... requiescat in pace... per i concittadini, era lo Studio Graf di Piazza Epiro... il sito è ancora attivo, provavo a chiamarli per un affitto ma non rispondevano mai, poi passavo in zona... e...
ah dimenticavo, pure una Buildingcase ha chiuso, a Porta Pia - ma non c'era stata la "ripresina" in autunno a Roma?

 

[visch]

Allora parto:

La Coop Ansaloni di Bologna (una delle maggiori aziende costruttrici del capoluogo emiliano se non la principale) ha qualche difficoltà: la media mensile degli appartamenti venduti è diminuita di circa dieci volte nel periodo ott/nov/dic. Non conosco i numeri totali ma solo la proporzione 1/10.

Non sono a conoscenza di conseguenti difficoltà finanziarie ma una cosa è certa: era in programma l'apertura imminente di due nuovi cantieri ma la decisione è sospesa.

La notizia è certa, verificabile per chi vuol darsi la pena di farlo e di dominio pubblico.

scusa ma..
dove è la bomba..
ADDUVU?..

 

[visch]

.

 

[laplace77]

oggi esperienza traumatica ho scoperto che ha chiuso la terza agenzia nel giro di due mesi a Roma nella mia zona (San Giovanni), e questa volta è stato il turno di una Tecnocasa che conoscevo e stimavo per essere riuscita a vendere una ciofeca di monolocale seminterrato che avevo ereditato... requiescat in pace... per i concittadini, era lo Studio Graf di Piazza Epiro... il sito è ancora attivo, provavo a chiamarli per un affitto ma non rispondevano mai, poi passavo in zona... e...
ah dimenticavo, pure una Buildingcase ha chiuso, a Porta Pia - ma non c'era stata la "ripresina" in autunno a Roma?

ecco che fine fanno le agenzie che non giocano al ribasso...

dove era la mia casetta, nel 1999 c'erano 3 agenzie (1 tecnocasa, 1 indipendente, 1 toscano)
a settembre 2004 quando ho venduto ce n'erano ben 7 (2 tecnocasa, l'indipendente ora associata a frimm, 1 stimacasa, 1 toscano, una tempocasa, un'altra indipendente)

se ci ripasso vi faccio sapere



PS: analogamente per i costruttori ...

 

[Gekko's]

dal sole 24 ore di oggi aumento previsto 2007 per il residenziale ancora un 4%...roma in particolare più 3%

 

[Freedom]

scusa ma..
dove è la bomba..
ADDUVU?..

Se non vedi da solo la valenza di questa info non credo di poterti aiutare......cosa vuol dire ADDUVU?

Aspè però non voglio lasciarti così. Ti faccio una domanda. Se, per esempio, la maggior azienda meccanica (facciamo che produce bulloni) di una importante città italiana diminuisce il fatturato di dieci volte in un trimestre cosa ritieni sia lecito aspettarsi per il trimestre successivo?

dal sole 24 ore di oggi aumento previsto 2007 per il residenziale ancora un 4%...roma in particolare più 3%

Avevo scritto no report cazzuti! Senti...... il Sole 24ore è senz'altro serio e affidabile ma, e l'abbiamo ripetuto 1.000.000 di volte, non possiamo affidarci a previsioni che valgono quanto un giro di tarocchi............

Sono certo che anche tu, e l'abbiamo ripetuto 1.000.000 di volte, ti ricordi i report delle migliori case d'investimento mondiali (JPM, UBS, CITIGROUP, etc.) sul tech ai tempi di marzo 2.000............hanno sfiorato l'aggiotaggio!

Non possiamo fidarci di nessun altro che non siano i nostri occhi! Comprendi bene che sono in gioco i nostri denari e dunque il nostro futuro. Qui non si tratta di avere ragione ma di valutare correttamente la realtà. E allora quello che vale è l'esperienza diretta di si sgrugna sul mercato.

 

[visch]

Se non vedi da solo la valenza di questa info non credo di poterti aiutare......cosa vuol dire ADDUVU?

Aspè però non voglio lasciarti così. Ti faccio una domanda. Se, per esempio, la maggior azienda meccanica (facciamo che produce bulloni) di una importante città italiana diminuisce il fatturato di dieci volte in un trimestre cosa ritieni sia lecito aspettarsi per il trimestre successivo?

ah, così in astratto non lo so, dipende da mille fattori..
così in astratto le motivazioni possono essere infinite..

comprendo invece che vorresti comprare casa..
e devi sapere che interesserebbe anche a me..
comunqe, è che non ci faccio affidamento..
sarà forse pessimismo o, meglio, diffidenza innata..

 

[iliottarda]

A proposito di fatti reali e facilmente verificabili sui valori immobiliari vi invito a vedere il sito di agenziaterritorio.it ,dove troverete i prezzi al mq. delle varie
tipologie degli immobili di tutti i comuni italiani ,fatti da questo ente governativo che usa parametri (a mio avviso) sensati per queste quotazioni.
Curiosamente ho verificato che queste quotazioni (min.- max)sono piu' basse del 25/35 per cento dei prezzi che i costruttori chiedono attualmente dalle mie parti, anche se ultimamente (parlo di questi 3/4 mesi) questi appartamenti nessuno li compra piu'(zona bassa bergamasca) e in cittadine qui vicino (sentendo i miei colleghi elettricisti) queste unita abitative nuove sono vendute in quote (numero) inferiori al 50 per cento da piu' di un anno.
Logico che con guadagni cosi alti rispetto al valore reale (non lo dico io ma l'agenzia del territorio) i costruttori possono tenersi gli immobili invenduti per
un po' di tempo,anche perche' di solito sono immobiliari che non pagano ICI
Una piccola considerazione ,questo ente governativo (agenzia del territorio)
ha fatto questi prezzi utilizzando i prezzi delle aste,dei contratti di vendita
delle perizie ,stime di professionisti ,ordine degli ingegneri ecc.ecc dal 1999.,e mai possibile che nessun costruttore abbia contestato questi dati perche' troppo bassi rispetto ai valori di mercato???. Non e' che magari i prezzi di mercato fossero di bolla immobiliare???

 

[giemmeppi]

visions

Non possiamo fidarci di nessun altro che non siano i nostri occhi! Comprendi bene che sono in gioco i nostri denari e dunque il nostro futuro. Qui non si tratta di avere ragione ma di valutare correttamente la realtà. E allora quello che vale è l'esperienza diretta di si sgrugna sul mercato.

Nel 2006 le compravendite di chi conosco e frequento, si sono tutte concluse con un -18/-25 %, cioè sopra il 16% di "sconto" medio dichiarato dalla Fiaip (fonte ultra-partigiana). Parlo di case da 200k come da 2milioni. E parlo di Roma.
Quello che vedo, sono i cantieri completamente paralizzati da fine 2005.
Al massimo, vendono 1 app. al mese. Si moltiplica chi prova a rivendere il compromesso mi riferisco a zone centralissime come a zone ultraperiferiche e semicentrali. Ripetta, Coronari, Monti, Cassia Bufalotta Prenestina Torrino Spinaceto blabla... un'apocalisse. C'è chi annuncia da molti mesi "ultimi 3 accorrete"... invano.
Alla Pantanella uno invoca "valuto offerte", a Parco Leonardo "vendo al 15% in meno rispetto al prezzo di mercato".
Diversi i casi di rinuncia a compromessi anche x immobili vecchi, banche che stringono i cordoni?
Regge il semicentro, sotto le soglie 500k totali / 5k al mq, e il centro (sotto gli 8.ooo al mq). Sopra questi livelli, gli annunci scendono del 10-15-20% in pochi mesi. Ormai 50mq costano, al mq, il doppio rispetto ai tagli da 100mq in su. Compaiono quadricamere al costo di bicamere nella stessa zona (dal centro alla periferia). 3locali al posto di monolocali, nella strada accanto. Segno che la capacità di spesa si è molto ridotta, la voglia di comprare è comunque alta, e si prende quel che si può... Pur di non rimanere a secco (compulsive buying si puo dire?).
Ma la fascia alta crollando di brutto trascinerà con se anche la fascia bassa, quando sarà palese che la festa è finita.
Ci vorrà un pò, perchè appunto le previsioni sono impossibili e i consuntivi ufficiali molto lenti.
Tra 6 mesi sapremo come è andato "oggettivamente" il 2006. Sta storia degli sconti, elevatissimi, è una presa per il c*** della Fiaip, ma a pensarci bene è interessante.
In Italia spesso non diamo il vero nome alle cose. Invece di "calo" parliamo di "sconto"... In questo caso, staremmo molto più alla frutta degli USA tranne che lì, dicono "pane al pane e vino al vino"... Cioè, da noi la bolla è scoppiata eccome, ma facciamo tutti finta di niente... Le brutte notizie le odiamo, fanno brutta audience...
Non appena scatterà la consapevolezza, però, sarà "panic selling" e giù di brutto gli "sconti" tripliecheranno... Basterebbe un piccolo servizio RAI... Un Vespa che so... qualcosa succederà di cui la tv non potrà far finta di avvedersi.
Vedo troppi mediatori fallire. Tutti gli istituzionali disinvestono piano piano (Fiat, Pirelli, Gabetti: se leggete la loro relazione agli azionisti, su www.gabetti.it , viene fuori che il settore "retail" è in perdita, chiudono il bilancio in attivo solo grazie alle altre attivitià). Nella mia zona è fallita 1 agenzia su 4 in un anno.
Non vedo solo il motivo di indebitarmi adesso a vita, dato che a suo tempo ho visto come è andata a finire 15 anni fa... -65% + inflazione, fa quasi l'80% di svalutazione... (bella rima eh? è la variazione del prezzo al mq di Campo De Fiori tra 1992 e 1995... )
E, anche all'epoca, "tutti volevano comprare", "il mattone è l'unico bene rifugio£ e bla bla... la mentalità media è identica. Mancano i soldi oramai!!!