balabiott ha scritto:
1 - nel 1998 e' terminato il ciclo negativo del mercato immobiliare che era iniziato sin dal 1992. Per fare un confronto corretto occorrerebbe misurare l'incremento dei prezzi immobiliari "picco su picco", ed allora vedremmo che nel giro di 15 anni i guadagni non sono poi stati cosi' strabilianti
Concordo, nessun rialzo stratosferico degli immobili, mai detto il contrario. Mi riferisco in particolare alla mia zona, Modena, che sarà sì un campione limitato ma è cmq una delle provincie più ricche d'Italia con una concentrazione demografica tra le più alte d'Europa. Dal 2001 rialzo nominale medio del 60-70%
balabiott ha scritto:
2 - e' scorretto utilizzare, per comparare i rendimenti dell'immobiliare a quelli dell'obbligazionario, i BOT. Un investimento di lungo periodo va' confrontato con un altro investimento di lungo periodo, non con un impiego a breve termine. Quindi e' molto meglio usare i BTP, che nel periodo 1992/2007 hanno garantito rese molto superiori al tasso d'inflazione
Dissento per 2 motivi . Primo perchè il periodo '92-2001 che ha preceduto l'ingresso nel'euro con la convergenze dei tassi italiani verso quelli tedeschi e la conseguente rivalutazione dei BTP è irripetibile, la creazione di una moneta unica europea è infatti un evento unico nella storia.
Secondo perchè in questi 3D immobiliari viene sempre effettuato il confronto tra la redditività delle locazioni, rischiosa, e quella dei titoli di stato, sicura. In quest'ottica si può considerare sicuro il rendimento dei bot, non quello dei BTP (per chi non lo sapesse, ad ogni aumento dei tassi cala la quotazione dei BTP già emessi)
balabiott ha scritto:
3 - sul tasso d'inflazione concordo con laplace: se non vogliamo mandare la fantasia al potere dobbiamo utilizzare l'inflazione ufficiale istat. Altrimenti ognuno e' libero di sparare il primo numero che gli passa per la testa e non se ne esce piu'.
La fantasia è di chi ritiene realistica una valutazione dell' incremento dell'inflazione reale 2001-2007 di solo un 13% . Non ritieni congrua una stima prudenziale del 40% ? Chiediti quanto spendevi in lire per alimentari, utenze, artigiani, liberi professionisti, affitti 7 anni fa e quanto spendi oggi in euro.
balabiott ha scritto:
4 - concordo invece che nell'arco di qualche decennio l'investimento immobiliare ha mediamente battuto quello obbligazionario, ma le condizioni oggi non sono piu' quelle degli anni '60 e '70, quando il paese stava ancora crescendo ed inurbandosi
Vero. Quando scrivo che l'immobile tendenzialmente batte l'inflazione reale non lo dico tanto in funzione dei rendimenti passati, quanto perchè sino a quando la massa monetaria M3 continua a crescere a ritmi dell'8-10% una rivalutazione nel medio periodo degli asset reali (terreni, immobili) è inevitabile.
Che il mercato immobiliare si muova a cicli è un fatto, che dopo un periodo di crescita siamo in fase di rallentamento pure. Che questo rallentamento si traduca però in un ribasso del 30% e oltre su base nazionale come alcuni qui paiono dare per scontato invece non mi pare probabile, visto sia l'incremento medio degli immobili tutt'altro che eccezionale nel ciclo 91-2007 sia il tasso di crescita della massa monetaria.