Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XV

[Black Prince]

non è che lo vogliono vendere ? almeno ci godiamo le foto

Ne è stato venduto uno identico, al piano immediatamente inferiore, un anno fa, di più recente ristrutturazione interna ma col difetto di avere un box singolo da 12 mq, lungo 5,3 m e largo 2,3 m (metà del nostro), scomodo vista la larghezza delle auto attuali.
Purtroppo, su 14 appartamenti, 5 hanno il box doppio, 4 il box singolo ed i restanti 5 hanno solo un posto di superficie.

 

[cecc88]

Io penso che tutto sia possibile (anche un -30%) senza alcun dubbio.
Tutto però dipende dalla situazione "economica" mondiale.

Mi spiego: ricordo in maniera ben lucida qua a Milano negli anni 2011-2012 dove su ogni portone della città erano esposti 1/2/3 cartelli "vendesi". E lì i prezzi ovviamente erano bassi come non sono mai stati, ovviamente a causa della massiccia offerta, così come "la paura" nelle persone.
Certamente ora, non siamo nella stessa situazione, finchè ci sarà "fiducia" nel futuro i prezzi non scendono (anzi).
Ma mai dire mai.... d'altronde Buffet scriveva: "Every decade or so, dark clouds will fill the economic skies, and they will briefly rain gold. When downpours of that sort occur, it’s imperative that we rush outdoors carrying washtubs, not teaspoons. And that we will do."
Questo per dire che l'economia è cosi, finchè tutto va bene siamo tutti ricchi.... ma quando succedono degli shock economici i prezzi scendono e velocemente.......anche a Milano...

Io sono abbastanza d'accordo con te.

Tuttavia quello che volevo rimarcare è l'aspetto del timing, comune al mondo degli investimenti mobiliari, ma peculiare nella sua attuazione.

Per fare un esempio cito i bond matusa dove molte genti davano per certo un facile guadagno in conto capitale con il certissimo taglio dei tassi che sarebbe arrivato in tempi brevi.
Non entrando nel merito della questione bond, prendiamo i principi: un bond lungo è uno strumento ad elevata duration e quindi molto volatile per definizione.

Il mercato immobiliare ha inerzie enormi, tuttavia mi sembra abbia una discreta volatilità, soprattutto considerati gli ultimi 20 anni.

Dove voglio arrivare? Voglio arrivare al fatto che beccare i minimi è difficile e lo diventa ancora di più se nel mentre si paga un affitto importante.
Risulta quindi molto importante fare una attenta e cautelativa valutazione del budget, mentre trovo assai improbabile riuscire a fare qualsiasi movimento sulla base di un fair value teorico che non riesce a dare indicazioni utilizzabili.

 

[Fabio67]

Ne è stato venduto uno identico, al piano immediatamente inferiore, un anno fa, di più recente ristrutturazione interna ma col difetto di avere un box singolo da 12 mq, lungo 5,3 m e largo 2,3 m (metà del nostro), scomodo vista la larghezza delle auto attuali.
Purtroppo, su 14 appartamenti, 5 hanno il box doppio, 4 il box singolo ed i restanti 5 hanno solo un posto di superficie.

non è a Milano o sbaglio?

 

[Black Prince]

non è a Milano o sbaglio?

Esatto, è in centro Como.
Per dare un'idea del genere, l'edificio ha uno stile affine a quello di palazzi signorili milanesi di Lingeri e Terragni, è stato realizzato del principale allievo e collaboratore di quest'ultimo.

 

[*Bushido*]

1.350.000.... apro la porta di casa e di fronte ho in bella vista la cucina...che per le foto è addobbata con piante da fiori...voglio vedere poi nella vita reale con le padelle sporche...

la bella vita milanese, spendi 1,4 testoni e vivi come un operaio a Zingonia.

 

[Fabio67]

la bella vita milanese, spendi 1,4 testoni e vivi come un operaio a Zingonia.

Strano che il mondo intero non acquisti ville a Zingonia

 

[scrocky]

Ho smartellato due numeri per ricostruire il grafico a nido d'ape di Milano degli ultimi 20 anni, aggiornato al primo trimestre del 2024(*)
Fonte dati: immobiliare.it

Sulle ascisse il numero di compravendite, sulle ordinate i prezzi

Da prendere solo come indicazione, giusto per farsi un'idea

 

[123abc]

Ho smartellato due numeri per ricostruire il grafico a nido d'ape di Milano degli ultimi 20 anni, aggiornato al primo trimestre del 2024(*)
Fonte dati: immobiliare.it

Sulle ascisse il numero di compravendite, sulle ordinate i prezzi

Da prendere solo come indicazione, giusto per farsi un'idea

Vedi l'allegato 3026285

Il 2020 era candidato a diventare come il 2007, ma successivamente i volumi sono tornati a crescere. Ciò che ha fatto la differenza è stata sicuramente la risposta della politica monetaria alla crisi, opposta.

Ora toccherà al 2023 prendere il suo posto? Se i prezzi del 2024 saranno uguali a quelli dell'anno precedente il pattern avrebbe già 4 punti in comune (2005-2008 = 2021-2024)

@Fabio67 come si vede tra il 2008 e il 2015 il calo dei prezzi è di circa il 30% in 7 anni.

 

[Fabio67]

Il 2020 era candidato a diventare come il 2007, ma successivamente i volumi sono tornati a crescere. Ciò che ha fatto la differenza è stata sicuramente la risposta della politica monetaria alla crisi, opposta.

Ora toccherà al 2023 prendere il suo posto? Se i prezzi del 2024 saranno uguali a quelli dell'anno precedente il pattern avrebbe già 4 punti in comune (2005-2008 = 2021-2024)

@Fabio67 come si vede tra il 2008 e il 2015 il calo dei prezzi è di circa il 30% in 7 anni.

Certo, ci fu un -30% ma se pensiamo che la Milano del 2015 è uguale a quella del 2024 secondo me stiamo commettendo un grosso errore.
La risalita dei prezzi è legata anche alla riqualificazione della città e non è che questa scompare.
Inoltre il contesto macroeconomico del paese è molto diverso da quello del 2008: ora esiste solo Milano per un investitore immobiliare in Italia.
Poi il crollo iniziato nel 2008 si estese a tutta Italia ma a differenza di Milano il resto del paese non ha visto le quotazioni tornare ai livelli del 2008, anzi. Per cui se Milano fa un -30% nei prossimi anni, dove vanno i valori delle cittadine di provincia?

Insomma, nessuno ha la sfera di cristallo ma ipotizzare un copy & paste della situazione del 2008 la vedo molto azzardata

 

[Prems]

Tuttavia quello che volevo rimarcare è l'aspetto del timing, comune al mondo degli investimenti mobiliari, ma peculiare nella sua attuazione.

Certamente... abbiamo kili di letteratura che ci insegna che è difficilissimo se non impossibile fare market timing in maniera precisa e scientifica

 

[123abc]

Certo, ci fu un -30% ma se pensiamo che la Milano del 2015 è uguale a quella del 2024 secondo me stiamo commettendo un grosso errore.
La risalita dei prezzi è legata anche alla riqualificazione della città e non è che questa scompare.
Inoltre il contesto macroeconomico del paese è molto diverso da quello del 2008: ora esiste solo Milano per un investitore immobiliare in Italia.
Poi il crollo iniziato nel 2008 si estese a tutta Italia ma a differenza di Milano il resto del paese non ha visto le quotazioni tornare ai livelli del 2008, anzi. Per cui se Milano fa un -30% nei prossimi anni, dove vanno i valori delle cittadine di provincia?

Insomma, nessuno ha la sfera di cristallo ma ipotizzare un copy & paste della situazione del 2008 la vedo molto azzardata

Il mercato immobiliare è legato a doppio filo a quello del credito e siccome questo funziona "a cicli" anche quello del real estate segue, questo non vuol dire che il 2024 è uguale al 2015 o che la Milano di oggi è uguale a quella di ieri, ma che ciò che comanda è il credito.
Sai perchè il mercato immobiliare dal 2008 al 2015 è sceso? Perchè si è inaridito il credito, la città tra il 2008 e il 2018 (perchè dopo aver toccato il bottom nel 2015 il mercato è rimasto su certi livelli per altri 3 anni come mostra il grafico di scrocky) è passata da 1,25 mln a 1,39 mln di abitanti guadagnando quasi 150k abitanti ma il mercato del credito poco espansivo non consentiva l'aumento dei prezzi. Non è un caso che da quando il mercato del credito è tornato ad essere restrittivo (dal secondo semestre del 2022) la domanda e di conseguenza le transazioni hanno cominciato a calare.
E' quindi il mercato del credito ad essere stato il maggior driver del mercato.

Prendiamo il "rendistato", i valori medi di ogni anno erano i seguenti (dati di inizio anno):

2016 0,97%
2017 1,21%
2018 1,21%
2019 1,97%
2020 0,83%
2021 0,31%
2022 0,78%
2023 3,66%
2024 3,48%

Due anni decisivi per capire il ciclo sono il 2019 e il 2022, nel primo abbiamo visto i tassi (qui rappresentati dal "rendistato") scendere progressivamente dall'1,97% allo 0,83% e NON a caso il mercato immobiliare quell'anno è esploso sia nei volumi sia nei prezzi, nel secondo invece i tassi si sono progressivamente rialzati dallo 0,78% al 3,66% ed anche in questo frangente NON a caso l'anno ha fatto registrare il max dei volumi. Ora, dopo un anno e mezzo circa di rialzo dei tassi le transazioni sono già calate del 25%, i prezzi hanno sempre seguito, vediamo "se questa volta sarà diverso".

PS. Questo non significa che il mercato farà -30%,(questo lo può dire solo chi ha la palla di cristallo), ma che siamo arrivati alla fase massima del ciclo e siamo su una parabola discendente. Poi magari questa fase durerà poco tempo e sarà poco accentuata (per hp chiudendosi con un -10% max perchè la BCE tornerà a far calare i tassi in modo veloce e netto) ma potrebbe anche essere lunga e più discendente. Questo nessuno lo sa.

 

[Luca 43278943]

Certamente... abbiamo kili di letteratura che ci insegna che è difficilissimo se non impossibile fare market timing in maniera precisa e scientifica

Però questo non lo capisco, se uno la casa ce l'ha già e aspetta di cambiare, non ha senso farlo quando il mercato è più favorevole?

L'unica risposta che mi sono dato è che ci perde perché la casa la deve vendere per riacquistare, quindi quello che guadagni nell'acquisto lo perdi nella vendita, è corretto?

Però se da una casa più piccola passi a una casa più grande conviene comunque farlo in un periodo dove i prezzi scendono, visto che la tua casa si svaluta meno di quella che vai a comprare

 

[Prems]

Però questo non lo capisco, se uno la casa ce l'ha già e aspetta di cambiare, non ha senso farlo quando il mercato è più favorevole?

L'unica risposta che mi sono dato è che ci perde perché la casa la deve vendere per riacquistare, quindi quello che guadagni nell'acquisto lo perdi nella vendita, è corretto?

Però se da una casa più piccola passi a una casa più grande conviene comunque farlo in un periodo dove i prezzi scendono, visto che la tua casa si svaluta meno di quella che vai a comprare

si corretto. Se compri a poco, vendi anche l'altra a poco in linea generale...

Qua il discorso penso sia più ampia, di persone che fanno "trading" cercando di comprare basso e vendere alto

 

[lum]

Però questo non lo capisco, se uno la casa ce l'ha già e aspetta di cambiare, non ha senso farlo quando il mercato è più favorevole?

dipende, se passi dal bilocale al trilocale perché ti nasce un figlio la finestra di tempo in cui ti auguri che avvenga il passaggio in genere è limitata.

Tanti invece provano la strategia di sparare il prezzone e attendere mesi/anni, se beccano il pollo fanno il passaggio e altrimenti attendono

 

[Agent0]

che poi qui qualcuno si aspetta (o si augura in versione affarista) che ci sia 'il sangue per le strade' e si arrivi ad un -30%.

Ma poniamo il caso che in 5y si arriva ad un -30% da oggi.
Quindi un ampio bilo a 350/360k, che arrivi a calare fino a i 250/260k.
L'affarista medio à la ottolino, che vuole battere il mercato con il timing perfetto, nel mentre, in questi 5y (2024-2029) sarà in affitto con la sua compagna, in un grazioso bilocale diciamo a 1400/1500€ (spese condo incluse).
Che per 60mesi, aspettando e aspettando, farà la bellezza di 85/90k scuciti..

Ecco, nel 2029 proveranno* a comprare un bilo ormai sceso a 260k, ma la reale convenienza c'è stata? Di fatto aggiungendoci i 5 anni (dovuti) di affitto, la spesa finale sarà 260k+90k che..fanno proprio i 350k del prezzo che oggi avrebbero pagato (ed avrebbero già avuto una casa, di proprietà, con 5y di mutuo ammortizzato).

*inoltre dico 'proveranno'..proveranno perché ok magari ci sarà più disoccupazione (da vedere però su Milano come sarà l'impatto) e qualche buon affare immobiliare sulla piazza. Ma allo stesso tempo aumentando l'offerta delle case (al ribasso), ci saranno però pure più compratori solidi (oltre alla coppia à la Ottolino), anzi c'è proprio il rischio che le persone à la Fabio67 (passami il confronto, è solo per dire personi abbienti, che possono anche ammortizzare un rischio licenziamento/lavoro precario) che a Milano comunque ce ne sono; investitori esteri (cinesi, arabi, ecc), famiglie ricche che comprano per i figli bocconiani (sud,centro, ecc), possano far man bassa di immobili in semicentro, o comunque rendere difficile la compravendita ai comuni mortali.

Paradossalmente, e mi ci metto anche io che ho acquistato a fine 2022, e che in coppia riesco ad avere un discreto risparmio mensile/annuale, non mi dispiacerebbe nemmeno chissà quanto se nel 2029 la mia abitazione (prima abitazione che, facendo scongiuri, non mi serve rivendere) dovesse valere un -30%.
Anzi, molto probabilmente farei più di un pensiero per provare a buttarmi nella mischia e portarmi a casa un bilo a 250k in zona di simil-pregio come seconda casa (per eventuale figlio? o per affitto/investimento..cosìcché tra 15y quando i prezzi faranno un +30/40% magari rivenderà con lauta plusvalenza, esempio )

 

[pepitosbazzeguti]

che poi qui qualcuno si aspetta (o si augura in versione affarista) che ci sia 'il sangue per le strade' e si arrivi ad un -30%.

Ma poniamo il caso che in 5y si arriva ad un -30% da oggi.
Quindi un ampio bilo a 350/360k, che arrivi a calare fino a i 250/260k.
L'affarista medio à la ottolino, che vuole battere il mercato con il timing perfetto, nel mentre, in questi 5y (2024-2029) sarà in affitto con la sua compagna, in un grazioso bilocale diciamo a 1400/1500€ (spese condo incluse).
Che per 60mesi, aspettando e aspettando, farà la bellezza di 85/90k scuciti..

Ecco, nel 2029 proveranno* a comprare un bilo ormai sceso a 260k, ma la reale convenienza c'è stata? Di fatto aggiungendoci i 5 anni (dovuti) di affitto, la spesa finale sarà 260k+90k che..fanno proprio i 350k del prezzo che oggi avrebbero pagato (ed avrebbero già avuto una casa, di proprietà, con 5y di mutuo ammortizzato).

*inoltre dico 'proveranno'..proveranno perché ok magari ci sarà più disoccupazione (da vedere però su Milano come sarà l'impatto) e qualche buon affare immobiliare sulla piazza. Ma allo stesso tempo aumentando l'offerta delle case (al ribasso), ci saranno però pure più compratori solidi (oltre alla coppia à la Ottolino), anzi c'è proprio il rischio che le persone à la Fabio67 (passami il confronto, è solo per dire personi abbienti, che possono anche ammortizzare un rischio licenziamento/lavoro precario) che a Milano comunque ce ne sono; investitori esteri (cinesi, arabi, ecc), famiglie ricche che comprano per i figli bocconiani (sud,centro, ecc), possano far man bassa di immobili in semicentro, o comunque rendere difficile la compravendita ai comuni mortali.

Paradossalmente, e mi ci metto anche io che ho acquistato a fine 2022, e che in coppia riesco ad avere un discreto risparmio mensile/annuale, non mi dispiacerebbe nemmeno chissà quanto se nel 2029 la mia abitazione (prima abitazione che, facendo scongiuri, non mi serve rivendere) dovesse valere un -30%.
Anzi, molto probabilmente farei più di un pensiero per provare a buttarmi nella mischia e portarmi a casa un bilo a 250k in zona di simil-pregio come seconda casa (per eventuale figlio? o per affitto/investimento..cosìcché tra 15y quando i prezzi faranno un +30/40% magari rivenderà con lauta plusvalenza, esempio )

auguri cocco

 

[Altopiano_Gentile]

*inoltre dico 'proveranno'..proveranno perché ok magari ci sarà più disoccupazione (da vedere però su Milano come sarà l'impatto) e qualche buon affare immobiliare sulla piazza. Ma allo stesso tempo aumentando l'offerta delle case (al ribasso), ci saranno però pure più compratori solidi (oltre alla coppia à la Ottolino), anzi c'è proprio il rischio che le persone à la Fabio67 (passami il confronto, è solo per dire personi abbienti, che possono anche ammortizzare un rischio licenziamento/lavoro precario) che a Milano comunque ce ne sono; investitori esteri (cinesi, arabi, ecc), famiglie ricche che comprano per i figli bocconiani (sud,centro, ecc), possano far man bassa di immobili in semicentro, o comunque rendere difficile la compravendita ai comuni mortali.

I lavoratori alla fabio sono pochissimi in termini assoluti e non aspettano il crollo. Idem quelli del centro sud che acquistano ai figli bocconiani, che tra l'altro secondo me questa cosa che i genitori acquistino casa al figlio come se non ci fosse un domani, è solo per una piccolissima elitè per non dire una fantasia bagnati di molti, gente che sta già bene al sud, insomma non gente che porta a casa i 1.800-2000€ al mese a persona.

Chi può approfittare del sangue per le strade è più il medico, il dirigente scolastico, il dirigente regionale, il magistrato, il dirigente privato ecc. Insomma chi produce alti redditi nel pubblico impiego o nel privato. E non teme il licenziamento, la CIG ecc.

Oppure l'impiegato pubblico che ha le spalle coperte da un eredità arrivata. Che quindi non ha paura di perdere il posto.

La maggior parte dei lavoratori invece, inizia ad aver paura di perdere il posto, la paura di non riuscire a mantenere i figli in età scolastica, il rapporto con la moglie che si dirada ecc. e non si butta a fare investimenti speculativi. Perché oggi lavori domani no. E se sei sposato attenzione che le donne un uomo senza soldi che sta a casa non lo vogliono...

NB: Il problema poi in caso di recessione è sopratutto di accesso al credito bancario, le banche iniziano a selezionare solo clienti bancabili che abbiano le caratteristiche del cd. Corazziere a cavallo. Questo provoca un ulteriore calo delle transazioni sostenute con mutuo.


Milano in caso di crisi congiunturale sarà colpita come tutta l'economia, certo meno, vedi i dati 2011-2012 ma già una disoccupazione del 8%-9% la senti eccome.

Molti si scordano che l'Italia per la maggior parte è fatta da lavoratori che vivono di stipendi modesti e aspettano che schiatti qualcuno per ereditare. Questa è la realtà. Chi lavora e produce alti redditi ed ha il posto sicuro è una modesta minoranza.

Questo è quello che accade nel mondo reale, poi ognuno ha le sue fantasie...

 

[cecc88]

Però questo non lo capisco, se uno la casa ce l'ha già e aspetta di cambiare, non ha senso farlo quando il mercato è più favorevole?

L'unica risposta che mi sono dato è che ci perde perché la casa la deve vendere per riacquistare, quindi quello che guadagni nell'acquisto lo perdi nella vendita, è corretto?

Però se da una casa più piccola passi a una casa più grande conviene comunque farlo in un periodo dove i prezzi scendono, visto che la tua casa si svaluta meno di quella che vai a comprare

Certo che conviene, ma c'è un problema di fondo: non sai quando succede.

Quando devi scegliere hai informazioni limitate agli anni passati, per cui come ti muovi?

Es. 2019, pensi sia tutto caro, attendi un calo per comprare. 4 anni dopo ti trovi il mercato più caro del 30% quasi.
Allora cosa fai? Aspetti di nuovo: magari torni al 2019 e alla fine vai circa in pari (x anni dopo), magari invece non scende abbastanza e ci perdi.
Magari, sale ancora o non scende per 2-3 anni.

La menata del timing è circa sempre la stessa, ma l'immobiliare ha pure delle influenze sociali ed economiche (la casa magari ti serve più grande/vicina oppure l'acquisto della 2a casa ti consente di mettere a reddito la prima se non la vendi) tali per cui le inerzie temporali possono essere gravose da sopportare.

 

[cecc88]

che poi qui qualcuno si aspetta (o si augura in versione affarista) che ci sia 'il sangue per le strade' e si arrivi ad un -30%.

Ma poniamo il caso che in 5y si arriva ad un -30% da oggi.
Quindi un ampio bilo a 350/360k, che arrivi a calare fino a i 250/260k.
L'affarista medio à la ottolino, che vuole battere il mercato con il timing perfetto, nel mentre, in questi 5y (2024-2029) sarà in affitto con la sua compagna, in un grazioso bilocale diciamo a 1400/1500€ (spese condo incluse).
Che per 60mesi, aspettando e aspettando, farà la bellezza di 85/90k scuciti..

Ecco, nel 2029 proveranno* a comprare un bilo ormai sceso a 260k, ma la reale convenienza c'è stata? Di fatto aggiungendoci i 5 anni (dovuti) di affitto, la spesa finale sarà 260k+90k che..fanno proprio i 350k del prezzo che oggi avrebbero pagato (ed avrebbero già avuto una casa, di proprietà, con 5y di mutuo ammortizzato).

*inoltre dico 'proveranno'..proveranno perché ok magari ci sarà più disoccupazione (da vedere però su Milano come sarà l'impatto) e qualche buon affare immobiliare sulla piazza. Ma allo stesso tempo aumentando l'offerta delle case (al ribasso), ci saranno però pure più compratori solidi (oltre alla coppia à la Ottolino), anzi c'è proprio il rischio che le persone à la Fabio67 (passami il confronto, è solo per dire personi abbienti, che possono anche ammortizzare un rischio licenziamento/lavoro precario) che a Milano comunque ce ne sono; investitori esteri (cinesi, arabi, ecc), famiglie ricche che comprano per i figli bocconiani (sud,centro, ecc), possano far man bassa di immobili in semicentro, o comunque rendere difficile la compravendita ai comuni mortali.

Paradossalmente, e mi ci metto anche io che ho acquistato a fine 2022, e che in coppia riesco ad avere un discreto risparmio mensile/annuale, non mi dispiacerebbe nemmeno chissà quanto se nel 2029 la mia abitazione (prima abitazione che, facendo scongiuri, non mi serve rivendere) dovesse valere un -30%.
Anzi, molto probabilmente farei più di un pensiero per provare a buttarmi nella mischia e portarmi a casa un bilo a 250k in zona di simil-pregio come seconda casa (per eventuale figlio? o per affitto/investimento..cosìcché tra 15y quando i prezzi faranno un +30/40% magari rivenderà con lauta plusvalenza, esempio )

Esatto, con un fattore da evidenziare sempre: la totale incertezza in ogni momento in quei 5 anni.

Quando dopo un anno fa -0,1% (ipotesi), cosa fai? Aspetti, perché il calo è poco.
Altro calo, più serio tipo -5%, aspetti ancora, e anzi apparecchi la tavola pregustando il lauto pasto a sconto.

E così via, target: -30%.

Arriviamo a -15% dopo 4 anni, e già iniziano i dubbi. Calo interessante, ma può scendere ancora. Se compri hai speso probabilmente più soldi di quanti ne avresti spesi comprando 4 anni prima. Ma fiducia, il calo continua.
E se il calo finisce o rallenta?
Oppure ancora, il calo prosegue poderoso e arriva al target. Quando poi ci si arriva, tremano le gambe da una parte perché pare sia prevista una catastrofe, dall'altra ci si ingolosisce con la prospettiva di ulteriori sconti.

Sono dinamiche trasversali e non limitate all'immobiliare, ma quelle sono.

 

[rothangpass]

Nell'acquisto della prima casa il timing praticamente non esiste, nella quasi totalità dei casi compri quando ne hai bisogno pescando in quel che offre il mercato col budget che hai a disposizione