Mauri512
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dipende, puoi anche parcheggiarti qualche tempo in affitto in attesa di trovare la situazione/momento giusta/o
Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XV
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rothangpass
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sì ma raramente il momento giusto è individuato dal prezzo, dipende molto di più dalle situazioni personali e dal progetto di vita che hai. Non necessariamente il fatto di avere figli, ma anche il darsi una stabilità come single o coppia
Sormans
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Molti stanno dai genitori in attesa di prezzi migliori, nel frattempo accumulano
pepitosbazzeguti
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molto complicato trovare affitti ora, eccezion fatta per studenti e lavoratori che condividono appartamenti nelle metropoli
Fabio67
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Se sei single e i tuoi risiedono nella città in cui lavori può essere un opzione.
Ma se hai un partner stabile? O sei i tuoi stanno a 100Km dal lavoro?
Idem quelli del centro sud che acquistano ai figli bocconiani, che tra l'altro secondo me questa cosa che i genitori acquistino casa al figlio come se non ci fosse un domani, è solo per una piccolissima elitè per non dire una fantasia bagnati di molti, gente che sta già bene al sud, insomma non gente che porta a casa i 1.800-2000€ al mese a persona.
Questa cosa invece è assai rilevante, ma va interpretata nella misura corretta.
La quantità di persone che si trova il papi che sgancia comodo 300k per il bilocalino da 45m2 è ovviamente minoritaria.
Tuttavia il contributo genitoriale è ben più variegato, oltre a non limitarsi certamente alla gente che arriva dal Sud, ma coinvolge i lombardi in primis.
Il discorso, molto semplice, è circa questo: qual è la somma che serve per aprire mutuo sostenibile al figliolo?
Se parliamo di somme fino a 100k€, quante migliaia di famiglie le hanno a disposizione?
Ecco, se prendiamo la prospettiva del giovane arrivato a Milano, ho seri dubbi che statisticamente questi venga su in una famiglia di operai con la terza media, più probabile che sia collocato nella fascia più istruita e più patrimonializzata della media.
Ora, io non ho dati filtrati in questa maniera, ma sarà mai possibile che a occhio la % di "mi hanno dato una mano i miei" è intorno al 50%?
Puoi, ma è finanziariamente una scelta che porta a smenarci i soldi praticamente sempre.
Ha senso più per questioni non legate al danaro.
Proprio per l'incertezza del timing e il costo dell'affitto risulta necessario un calo dei prezzi decisamente repentino per andare a pari.
Questo assolutamente, ma vedo due discorsi paralleli.
Stare in casa posticipando l'uscita consente, se non si sciala, di accumulare, ma non lo vedo molto legato al timing immobiliare proprio perché c'è una lentezza esasperante nel processo.
Adesso pare quasi un discorso semplice, oggi nel 2024 qualcuno potrebbe pensare di aspettare 1,2 o 3 anni.
Ma Lo stesso discorso fatto anni addietro porta aggiunge ritardi non trascurabili.
Dalla mia esperienza l'uscire di casa è praticamente sempre indipendente dal timing del mercato.
pepitosbazzeguti
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dipendente dal mercato del lavoro, e anche parecchio
Mauri512
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se hai i soldi per comprare e li investi ad un banale 3% netto ti paghi quasi la totalità dei 12 mesi di affitto...
(parlo per esperienza REALE)
Agent0
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1) banale 3% netto --> mecojons...3% netto banale aka risk free, tanto banale non è...e sopratutto questo 'banale 3%' (no azionario presumo) non ti cade in testa ogni anno e per lungo tempo..anzi..le finestre temporali son spesso mooolto esigue (e ripeto un banale % netto è circa un 5% lordo dei CD, spesso vincolati....evento comparso solo lo scorso anno..per il resto quanto indietro nel tempo bisognava andare?)
2) 'se hai i soldi per comprare': anche qui, generalizzazione. Quanti? 150k? Di solito quando si acquista (nel 90% dei casi) si acquista con cash+mutuo (specie se si è giovani acquirenti, ovvero prendo il segmento di coloro che devono acquistare prima casa). Più di 150k di risparmi per un under30/35 son tanti soldi..beati chi li ha risparmiati
150k 3% netto --> 4500€/anno. Significa un 375€ al mese tra affitto+spese condominiali (per non rimetterci). In quale paese sperduto nel centronord puoi fare questo? Se invece parliamo di 300k ecc è un altro discorso..(però qui, persona singola, mediamente giovane, con 300k di risparmi mi sembra un evento più unico che raro)
3)'parlo per esperienza personale': anche qui, small sample size oltre che bias cognitivo/esperienza prettamente personale (e difficilmente estendibile o quantificabile su altri campioni medi e rappresentativi).
un @cecc88 potrebbe ribaltartela con:
hai 150k di risparmi. un'affitto che ti costa 12k/anno.
Hai l'opportunità di comprare un buon appartamento che ti piace/in zona che ti piace/alle tue esigenze (lavoro, stabilità, famiglia ecc), per 250k (esempio). Che fai?
Resti in affitto per 5y investendo 150k su un CD vincolato (appunto a 5y)?
Non sarebbe forse meglio (anche qui esempio) mettere 100k su acquisto casa, chiedere 150k di mutuo ed investire solo i 50k su strumenti di investimento? (anche qui, esempio con conti rotondi, so che ci son le spese notarili,agenzia ecc, ma per semplicità faccio conto pari).
Tra 5y si riprende 50+7.5k dal CD, non ha buttato 60k in affitto (ok il suo conto capitale all'anno 0 è passato da 150k a 50k), ma nel mentre ha una casa sua (magari rivalutata) ed i risparmi dello stipendio utilizzati come altra fonte di ivnestimento/rispamrio e non spesi a fondo perduto per l'affitto (probabilmente il delta 'spesa mutuo' vs 'spesa affitto' ti ha portato a 'risparmiare' un 15-18k nei 5anni di sole uscite mensili per la casa, rata mutuo 7/750€ vs rata affitto 1000€)
Anyway, ogni situazione per quanto possiamo generalizzarla risulta spesso complicata da valutare a 360°. O meglio, possiamo trovarci sempre dei pro e dei contro.
p.s. Ovviamente buon per te/coloro che hanno avuto ed hanno queste brillanti capacità/fiuto per gli affari
Ultima modifica:
Beh, dipende dal momento storico. Qualche anno fa il 3% netto corrispondeva a rischi ben diversi dall'attuale dove te li dà quasi il brevissimo termine. Se per pagare l'affitto piazzavi un bond long term nel 2018-2020 ora stavi sotto pesante in conto capitale.
Inoltre anche col 3% di rendimento, nel caso di cui parliamo (Milano) la perdita finanziaria ci sarebbe stata comunque visto che il mercato è cresciuto, per cui il capitale che prima comprava oggi non compra più. (e l'alternativa con acquisto avrebbe preso valore)
Insomma, funzionerebbe giusto se iniziassimo il calcolo adesso con la prospettiva più concreta di scendere.
Sormans
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rickiconte
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Oppure se sono defunti e la casa genitoriale non c'è più ...........
rickiconte
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Sono d'accordo con TUTTA la disamina del tuo post.
Per i cd volevo solo dire...............a parte Banca Progetto a 120 mesi, che il 5% lordo appartiene già al passato e anche i cd che offrono il 4,5% lordo (con ritenuta fiscale e bollo arriviamo circa al fatidico 3% netto), oltre ad essere vincolati sono tutti NON svincolabili e con almeno 36 mesi di durata e non è che ci sia chissà quale scelta con quel tasso.
Insomma i migliori tassi cd (uno dei pochi strumenti a bassissimo rischio alla portata di chi è "niubbo") sono già in calo da inizio anno e piano piano continueranno a farlo, per cui dare per "facile e scontato" un 3% netto, ci andrei cauto.
Mauri512
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-il 3% netto in un CD è più vicino al 4% lordo che al 5% che indichi1) banale 3% netto --> mecojons...3% netto banale aka risk free, tanto banale non è...e sopratutto questo 'banale 3%' (no azionario presumo) non ti cade in testa ogni anno e per lungo tempo..anzi..le finestre temporali son spesso mooolto esigue (e ripeto un banale % netto è circa un 5% lordo dei CD, spesso vincolati....evento comparso solo lo scorso anno..per il resto quanto indietro nel tempo bisognava andare?)
2) 'se hai i soldi per comprare': anche qui, generalizzazione. Quanti? 150k? Di solito quando si acquista (nel 90% dei casi) si acquista con cash+mutuo (specie se si è giovani acquirenti, ovvero prendo il segmento di coloro che devono acquistare prima casa). Più di 150k di risparmi per un under30/35 son tanti soldi..beati chi li ha risparmiati
150k 3% netto --> 4500€/anno. Significa un 375€ al mese tra affitto+spese condominiali (per non rimetterci). In quale paese sperduto nel centronord puoi fare questo? Se invece parliamo di 300k ecc è un altro discorso..(però qui, persona singola, mediamente giovane, con 300k di risparmi mi sembra un evento più unico che raro)
3)'parlo per esperienza personale': anche qui, small sample size oltre che bias cognitivo/esperienza prettamente personale (e difficilmente estendibile o quantificabile su altri campioni medi e rappresentativi).
un @cecc88 potrebbe ribaltartela con:
hai 150k di risparmi. un'affitto che ti costa 12k/anno.
Hai l'opportunità di comprare un buon appartamento che ti piace/in zona che ti piace/alle tue esigenze (lavoro, stabilità, famiglia ecc), per 250k (esempio). Che fai?
Resti in affitto per 5y investendo 150k su un CD vincolato (appunto a 5y)?
Non sarebbe forse meglio (anche qui esempio) mettere 100k su acquisto casa, chiedere 150k di mutuo ed investire solo i 50k su strumenti di investimento? (anche qui, esempio con conti rotondi, so che ci son le spese notarili,agenzia ecc, ma per semplicità faccio conto pari).
Tra 5y si riprende 50+7.5k dal CD, non ha buttato 60k in affitto (ok il suo conto capitale all'anno 0 è passato da 150k a 50k), ma nel mentre ha una casa sua (magari rivalutata) ed i risparmi dello stipendio utilizzati come altra fonte di ivnestimento/rispamrio e non spesi a fondo perduto per l'affitto (probabilmente il delta 'spesa mutuo' vs 'spesa affitto' ti ha portato a 'risparmiare' un 15-18k nei 5anni di sole uscite mensili per la casa, rata mutuo 7/750€ vs rata affitto 1000€)
Anyway, ogni situazione per quanto possiamo generalizzarla risulta spesso complicata da valutare a 360°. O meglio, possiamo trovarci sempre dei pro e dei contro.
p.s. Ovviamente buon per te/coloro che hanno avuto ed hanno queste brillanti capacità/fiuto per gli affari
-con 150K non compri un appartamento che si affitta a 12K l'anno, in nessuna parte d'Italia (AKA "se hai i soldi per comprare")
-ma come? la vs esperienza personale di appartamenti da milioni presi cash o di appartamenti che in 10anni hanno raddoppiato il valore è invece un BIG esample size?
Agent0
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hai ragione, ho enfatizzato (come tu con il banale però
)Anche se la maggior parte dei CD (oltre che essere vincolati per lungo tempo) ormai oltre alla tassazione, fa pagare anche il bollo. Quindi un 3% è circa il 4.4% lordo.
Anyway non era questo il punto focale del discorso.
Premessa: siamo nel topic di Milano.
tutto il discorso partiva da:
Nell'acquisto della prima casa il timing praticamente non esiste, nella quasi totalità dei casi compri quando ne hai bisogno pescando in quel che offre il mercato col budget che hai a disposizione (@rothangpass ) --> discorso timing
al quale tu rispondevi:
dipende, puoi anche parcheggiarti qualche tempo in affitto in attesa di trovare la situazione/momento giusta/o
(e fin qui, tutto lecito sia chiaro)
Arriva poi @cecc88:
Puoi, ma è finanziariamente una scelta che porta a smenarci i soldi praticamente sempre. --> discorso wasting money
e tu ribattevi:
se hai i soldi per comprare e li investi ad un banale 3% netto ti paghi quasi la totalità dei 12 mesi di affitto...
(parlo per esperienza REALE)
E a seguire partivo con la mia disamina, provando però ad inquadrare un possibile compratore medio che vive e lavora a milano (e magari ha anche una stabilità privata, oltre che lavorativa). Lavoratore tra i 28 ed i 35-36y.
Diciamo che i primi anni se li fa in affitto (sia esso stesso milanese, che immigrato). Anche se il caso medio strizza l'occhio a forestieri e non ai milanesi autoctoni.
Andiamo a vedere per vivere a Milano (e non in cul_andia) un prezzo medio al mq per affitto. 26,44€/mq per bilocale da 60 ai 90mq.
Son generoso e siamo bravi a prendere un bilo sui 70mq in coppia pagandolo 1500€ al mese (ergo meno della media mostrata da idealista). Facciamo 1600€ con condominio e spese incluse.
Siamo in 2, quindi 800€ a testa se ne vanno per affitto.
Ora per coprire l'intera spesa annua di affitto, con il solo cash (rispondendo al tuo 'se hai i soldi per comprare, li investi e ti paghi quasi la totalità dell'affitto', ti servono la bellezza di 320k, ma siccome usi quasi la totalità, ti faccio lo sconto anche qui e approssimo a 300k.
(ed infatti avevo già riportato prima "Se invece parliamo di 300k ecc è un altro discorso..(però qui, persona singola, mediamente giovane, con 300k di risparmi mi sembra un evento più unico che raro)"*
Ora avere 300k singolarmente di risparmi per un 30enne (fascia media dei primi compratori 28-36y riportata su) mi sembra improbabile*, a meno che tu non appartenga alla classe élite di calciatore, top model, top influencer (secondo me neanche i 30enni che lavorano in IB riescono a mettere da parte questi risparmi in cosi poco tempo). Diciamo che siamo ben all'interno dello 0.1% dei casi (esagerazione anche questa? Vogliamo fare 1%? di certo non siamo nel caso medio).
Caso medio che vuole che uno stipendio su Milano si aggiri intorno ai 31k lordi (30500€ riportati tra scorso anno ed inizio 2024), ma anche qui mettiamo il caso che uno abbia cambiato un paio di aziende (possibile tra i 28 ed i 36y riportati), qualche scatto e portiamo lo stipendio ai 36/38k (ma comunque sempre che sarà partito dai 14/1500/1600€ iniziali, in media)
Aggiungiamo il caso medio del 'risparmio familiare', che è di 176k (https://www.bancagenerali.com/blog/...text=In base alla fotografia dei,in calo 7,7%.).
Ecco da dove ho tirato fuori quei 150k, che sono a spanne una somma (sensata) di:
- risparmi personali: intervallo, generoso ma medio, compreso tra i 40k di risparmio dopo 5anni (caso del 28y che spende tra affitto e vita milanese/in generale 75k, e ha guadagnato in media 1800€ per 13 mensilità per 5 anni --> 117k --> il delta son 42k) ed i circa 90/100k di un 35/36y con 10y di exp almeno (2000/2100€ medi su 10y di lavoro = 260/275k, stima anche all'insù, per circa 170/180k di spese sostenute in questi 10y)
- i 60-100k di aiuto famigliare medio (ma qui forse sto fin troppo esagerando)
In sintesi (personale):
Mi accodo a rothangpass e cecc88 quando dicono che compri quando ne hai il bisogno (il primo) + perdurare e restare in affitto per n anni, soprattutto quando si ha una stabilità su Milano, è una perdita di soldi (il secondo).
Da qui il mio posto sui 150k (50k+100k genitori) che una volta raggiunti, da soli, non servono ahinoi per comprare casa, ma inseriti insieme ad un mutuo sostenibile (e magari cointestato**, inserendo anche un'altra persona con dei buoni risparmi, non per forza 50+100 di famiglia) fanno sì che forse è meglio premere il grilletto e comprare una casa, piuttosto che spendere gli 800€ (a testa) all'infinito (ok, per n ulteriori anni) in affitto a Milano. (discorso timing +wasting money a Milano).
E' l'unica soluzione? Ovviamente no.
Però penso che possa rappresentare una buona parte di persone medie** (probabilmente le vere persone medie avranno dei risparmi personali + familiari più bassi dei 150k, ma che in coppia possono raggiungerli, a meno di non aver fatto un'intera prima parte di carriera spendendo tutto)
Cerchio chiuso
Mauri512
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certo che ne hai di tempo (e voglia eh)....hai ragione, ho enfatizzato (come tu con il banale però
Anche se la maggior parte dei CD (oltre che essere vincolati per lungo tempo) ormai oltre alla tassazione, fa pagare anche il bollo. Quindi un 3% è circa il 4.4% lordo.
Anyway non era questo il punto focale del discorso.
Premessa: siamo nel topic di Milano.
tutto il discorso partiva da:
Nell'acquisto della prima casa il timing praticamente non esiste, nella quasi totalità dei casi compri quando ne hai bisogno pescando in quel che offre il mercato col budget che hai a disposizione (@rothangpass ) --> discorso timing
al quale tu rispondevi:
dipende, puoi anche parcheggiarti qualche tempo in affitto in attesa di trovare la situazione/momento giusta/o
(e fin qui, tutto lecito sia chiaro)
Arriva poi @cecc88:
Puoi, ma è finanziariamente una scelta che porta a smenarci i soldi praticamente sempre. --> discorso wasting money
e tu ribattevi:
se hai i soldi per comprare e li investi ad un banale 3% netto ti paghi quasi la totalità dei 12 mesi di affitto...
(parlo per esperienza REALE)
E a seguire partivo con la mia disamina, provando però ad inquadrare un possibile compratore medio che vive e lavora a milano (e magari ha anche una stabilità privata, oltre che lavorativa). Lavoratore tra i 28 ed i 35-36y.
Diciamo che i primi anni se li fa in affitto (sia esso stesso milanese, che immigrato). Anche se il caso medio strizza l'occhio a forestieri e non ai milanesi autoctoni.
Andiamo a vedere per vivere a Milano (e non in cul_andia) un prezzo medio al mq per affitto. 26,44€/mq per bilocale da 60 ai 90mq.
Son generoso e siamo bravi a prendere un bilo sui 70mq in coppia pagandolo 1500€ al mese (ergo meno della media mostrata da idealista). Facciamo 1600€ con condominio e spese incluse.
Siamo in 2, quindi 800€ a testa se ne vanno per affitto.
Vedi l'allegato 3026810
Ora per coprire l'intera spesa annua di affitto, con il solo cash (rispondendo al tuo 'se hai i soldi per comprare, li investi e ti paghi quasi la totalità dell'affitto', ti servono la bellezza di 320k, ma siccome usi quasi la totalità, ti faccio lo sconto anche qui e approssimo a 300k.
(ed infatti avevo già riportato prima "Se invece parliamo di 300k ecc è un altro discorso..(però qui, persona singola, mediamente giovane, con 300k di risparmi mi sembra un evento più unico che raro)"*
Ora avere 300k singolarmente di risparmi per un 30enne (fascia media dei primi compratori 28-36y riportata su) mi sembra improbabile*, a meno che tu non appartenga alla classe élite di calciatore, top model, top influencer (secondo me neanche i 30enni che lavorano in IB riescono a mettere da parte questi risparmi in cosi poco tempo). Diciamo che siamo ben all'interno dello 0.1% dei casi (esagerazione anche questa? Vogliamo fare 1%? di certo non siamo nel caso medio).
Caso medio che vuole che uno stipendio su Milano si aggiri intorno ai 31k lordi (30500€ riportati tra scorso anno ed inizio 2024), ma anche qui mettiamo il caso che uno abbia cambiato un paio di aziende (possibile tra i 28 ed i 36y riportati), qualche scatto e portiamo lo stipendio ai 36/38k (ma comunque sempre che sarà partito dai 14/1500/1600€ iniziali, in media)
Aggiungiamo il caso medio del 'risparmio familiare', che è di 176k (https://www.bancagenerali.com/blog/il-risparmio-degli-italiani#:~:text=In base alla fotografia dei,in calo 7,7%.).
Ecco da dove ho tirato fuori quei 150k, che sono a spanne una somma (sensata) di:
- risparmi personali: intervallo, generoso ma medio, compreso tra i 40k di risparmio dopo 5anni (caso del 28y che spende tra affitto e vita milanese/in generale 75k, e ha guadagnato in media 1800€ per 13 mensilità per 5 anni --> 117k --> il delta son 42k) ed i circa 90/100k di un 35/36y con 10y di exp almeno (2000/2100€ medi su 10y di lavoro = 260/275k, stima anche all'insù, per circa 170/180k di spese sostenute in questi 10y)
- i 60-100k di aiuto famigliare medio (ma qui forse sto fin troppo esagerando)
In sintesi (personale):
Mi accodo a rothangpass e cecc88 quando dicono che compri quando ne hai il bisogno (il primo) + perdurare e restare in affitto per n anni, soprattutto quando si ha una stabilità su Milano, è una perdita di soldi (il secondo).
Da qui il mio posto sui 150k (50k+100k genitori) che una volta raggiunti, da soli, non servono ahinoi per comprare casa, ma inseriti insieme ad un mutuo sostenibile (e magari cointestato**, inserendo anche un'altra persona con dei buoni risparmi, non per forza 50+100 di famiglia) fanno sì che forse è meglio premere il grilletto e comprare una casa, piuttosto che spendere gli 800€ (a testa) all'infinito (ok, per n ulteriori anni) in affitto a Milano. (discorso timing +wasting money a Milano).
E' l'unica soluzione? Ovviamente no.
Però penso che possa rappresentare una buona parte di persone medie** (probabilmente le vere persone medie avranno dei risparmi personali + familiari più bassi dei 150k, ma che in coppia possono raggiungerli, a meno di non aver fatto un'intera prima parte di carriera spendendo tutto)
Cerchio chiuso
ti do ragione anche perchè non ho ne tempo ne voglia di leggere tutta la tua sicuramente giusta analisi (avrei scritto pip-pone, ma non l'ho fatto per rispetto del tempo e la voglia chi ci hai messo)...
PS. chissà quando discuti con la moglie...
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rothangpass
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Peraltro un 3% al netto di tasse e bollo non garantisce la conservazione del capitale, bisogna togliere anche l'inflazione che ora sta ufficialmente intorno all'1% (ma sappiamo che in realtà è maggiore) e potrebbe facilmente risalire. Quindi per tenere fermo il capitale in attesa dell'affare o del calo dei prezzi serve avvicinarsi a rendimenti nominali del 5% o del 6% il che significa cominciare a studiare un po' di rumeno