Rogito con errata conformità catastale e urbanistica

[silvioilgrande]

No non è così. Le piante allegate al compromesso sono quelle reali allo stato di fatto. Sono quelle ultime depositate che sono diverse

Non avevo letto bene

Ha ragione seroli, non si puo' imputare nulla al'agenzia, solo al costruttore. Quindi in caso di inadempienza, devi fare causa...

 

[aragorn2008]

io insisto se a.i. e costruttore erano a conoscenza difformita' vi e' un raggiro o artificio alla base del contratto preliminare.
una querela puo' sempre essere ritirata ed ha come sostiene qualcuno in diritto
un contenuto negoziale ed ha costo 0.
A meno che l'illecito sottostante non sia un reato perseguibile d'ufficio ..
in tal caso le cose potrebbero diventare complicate.

 

[sangiorgio]

Non avevo letto bene

Ha ragione seroli, non si puo' imputare nulla al'agenzia, solo al costruttore. Quindi in caso di inadempienza, devi fare causa...

se palesemente riscontrabile l'impossibilita di regolarizzazione urbanistica previo consulto presso gli uffici comunali competenti sono c.......zzi per l'agente!!!

 

[broken brick]

IN primis,registra e trascrivi il compromesso....Poi ci si diverte

Questo può essere un buon consiglio. Se intendi fare causa sarà opportuno che il tuo legale "blocchi" il bene. (non so il termine legale, ma c'è un modo per impedire che venga intestato ad altri e il venditore risulti nullatenente).
Purtroppo non ci sarà affatto da divertirsi...

 

[silvioilgrande]

se palesemente riscontrabile l'impossibilita di regolarizzazione urbanistica previo consulto presso gli uffici comunali competenti sono c.......zzi per l'agente!!!

Tutto da dimostrare in giudizio. E il giudice alla fine emette sentenza.
Ci si dimentica spesso che un AI non e' un tecnico, e potrebbe non saperne nulla.

P.S.: non sono AI

 

[broken brick]

Tutto da dimostrare in giudizio. E il giudice alla fine emette sentenza.
Ci si dimentica spesso che un AI non e' un tecnico, e potrebbe non saperne nulla.

P.S.: non sono AI

Perfettamente d'accordo...l'AI non è un tecnico e non è tenuto a prevedere che il venditore non potrà sanare quel tipo di abuso edilizio entro la data del rogito.
P:S: non sono un AI neppure io.

 

[sangiorgio]

Perfettamente d'accordo...l'AI non è un tecnico e non è tenuto a prevedere che il venditore non potrà sanare quel tipo di abuso edilizio entro la data del rogito.
P:S: non sono un AI neppure io.

appunto stattte zitto!!

 

[broken brick]

appunto stattte zitto!!

Mi autocensuro. Non voglio essere bannato per il primo cre..creativo sghignazzante....

 

[sangiorgio]

Mi autocensuro. Non voglio essere bannato per il primo cre..creativo sghignazzante....

bravo bravo bravo!!!

 

[chantal_bbb]

Ma scherziamo? L'AI, prima di accettare un incarico di vendita, deve verificare che tutta la documentazione - anche quella "tecnica" - sia regolare. Troppo facile, altrimenti.

Questo è uno dei motivi per cui dico sempre di consultare il proprio notaio di fiducia, prima di arrivare al compromesso e tirare fuori soldi....

Comunque puoi chiedere l'escussione della fidejussione (se la polizza è ben fatta, rientra nella garanzia).

 

[antibody]

Io sono la massima espressione " della ignorantità",ma trascrivere il compromesso mi sembra opportuno...
trascrizione conservatoria
Mine ass,vita tua...Vabbe,poi se c'è gusto...nulla da eccepire..

 

[eifelland]

Buongiorno,
purtroppo avrei un problemino... dovrei andare a rogitare una casa nuova (acquisto dal costruttore tramite agenzia immobiliare). Al momento del compromesso mi era stato detto che prima del rogito sarebbero state depositate le conformità catastali ed urbanistiche aggiornate (al momento della firma la piantina catastale riportava una distribuzione delle stanze molto diversa, nel senso che una stanza era cieca e una seconda con due finestre, mentre spostando i muri sono state ricavate due stanze con una finestra ciascuna). Nel compromesso difatti sono state allegate le planimetrie corrette.

Ora però sembra (aspetto conferma dal mio tecnico di fiducia) che le piantine al catasto e al comune siano state depositate ma ancora con il vecchio disegno: sembra difatti che l'attuale distribuzione delle stanze non possa essere depositata perchè vi sono dei vincoli urbanistici. A questo punto, se fosse confermato, cosa dovrei fare? Vi posto una serie di domande:
1 - se non potranno presentare le carte catastali e urbanistiche reali, posso recedere senza perdere la caparra? Se sì, posso chiedere il rimborso all'agenzia immobiliare, o chiedere che il venditore mi rimborsi quanto speso per l'agenzia? Al momento non mi importerebbe chiedere ulteriori risarcimenti ma chiudere la faccenda
2 - nel caso in cui il venditore cerchi di prendere ancora tempo (da subito avevo detto che non avrei rogitato senza le piantine corrette ma evidentemente pensava me ne dimenticassi...), e arrivati al rogito mi trovassi davanti le piante non aggiornate, a quel punto posso oltre a non perdere la caparra chiedere anche il doppio come danni?

Vi ringrazio per le risposte

direi che ti stai muovendo bene con l'incarico ad un tecnico d fiducia

hai diritto al doppio della caparra ed il rimborso dell'agenzia da parte del venditore se non riuscisse a sanare la situazione, ottonerli è tutta un'altra storia.

secondo me l'immobile è già bloccato. il venditore non può comunque vendere la casa ad altri prima di aver risolto la questione con te, andrebbe nel penale (non si vende la stessa casa due volte..), anche scadessero i termini stabiliti

inizia comunque a scrivere subito, servirà in futuro, è l'unica cosa che conterà. fatti magari una mail certificata per scrivere al venditore e per conoscenza all'agenzia. insisti con il venditore, è lui che ha firmato il compromesso (l'unica cosa hai in mano)

 

[seroli-]

L'agenzia non ha alcun obbligo? Non ha obbligo di verificare che perlomeno le carte siano in regola? Voglio dire: le agenzie si prendono il 3% del prezzo dell'immobile, e il loro lavoro è solo mettere in contatto due persone? possibile che se mancano le conformità l'agenzia intasca la provvigione ugualmente, anche se per quel motivo salta il rogito?

E' esattamente cosi'.
L'Agenzia non sostituisce nessun garante, se lo dovesse fare costerebbe almeno il 12%......io in Italia per garantire per un cliente vorrei almeno il 20%.

 

[seroli-]

Comunque poco cambia, hai diritto a riavere indietro il doppio della caparra, le spese sostenuto ed i danni dimostrabili, direttamente dal Venditore.
L'A.I. risponderebbe se si riuscisse a dimostrare che lui sapeva ( cosa impossibile da dimostrare, e forse davveromagari non sapeva).
Se pensate che all'estero sia diverso vi sbagliate, in Italia a confronto siamo responsabili anche di troppe cose di cui sinceramente ne faremmo a meno volentieri.

 

[seroli-]

Ma scherziamo? L'AI, prima di accettare un incarico di vendita, deve verificare che tutta la documentazione - anche quella "tecnica" - sia regolare. Troppo facile, altrimenti.

Questo è uno dei motivi per cui dico sempre di consultare il proprio notaio di fiducia, prima di arrivare al compromesso e tirare fuori soldi....

Comunque puoi chiedere l'escussione della fidejussione (se la polizza è ben fatta, rientra nella garanzia).

Non c'e' una sola lettera corretta in tutto il ragionamento, nemmeno una.
Suggerisco di astenersi dal dire cose inesatte o che si ignorano.

(per precisione nessun notaio avrebbe ne' controllato la parte tecnica ne potuto fare nulla ne' sospettare nulla, se il costruttore dice che al rogito sara' OK la responsabilita' e' del venditore....tra l'altro era una situazione comune).

Chi promette deve mantenere, il concetto e' facile da capire.

 

[seroli-]

Suggerisco di registrare all'AdE il preliminare se non si e' fatto e trascrivere l'atto in Conservatoria e dire al proprio Geometra di controllare tutto almeno 3 volte prima di rogitare.
Se non si puo' rogitare come da accordi il venditore deve prendere atto del suo errore e frugarsi in tasca o attivare la copertura assicurativa, se ce l'ha.
Rivolgersi ad un legale solo dopo che il tuo Geometra ti dice che non e' regolare, proma e' inutile.

 

[sandiego]

1 - se si fa un atto di compravendita da notaio, la legge prevede la corrispondenza tra planimetria catasto e vera situazione dell'immobile.
altrimenti l'atto NON SI PUò STIPULARE

2 - avendo il preliminare una planimetria diversa da quella che verrebbe presentata all'atto definitivo, tu puoi rifiutarti di stippulare l'atto.
inoltre mandi via raccomandata la richiesta di stipulare entro la data x l'atto con tutte le previsionioni stabilite nel preliminare.

3 - richiedi:
.doppia capparra all' impresa + altro risarcimento per danno coneguente per responsabilità contrattuale
.restituzione commissioni all' agenzia immobiliare + risarcimento per resaponsaibilità professionale


CONSIGLI:

- prima di tutto fatti consigliare dal TUO NOTAIO DI FIDUCIA, sull'asspetto notarile della vicenda
- in secondo luogo rivolgiti da avvocato, per l'aspetto recupero soldi già versati.


CONSIGLIO FINALE PER IL FUTURO:

il preliminare non è una bozza. il preliminare racchiude già il testo definitivo che successivamente il notaio inserirà nell'atto.
quando stipulate un preliminare NOn fate da soli. non lasciatevi convincere di firmare un preliminare senza la consulenza del VOSTRO NOTAIO DI FIDUCIA.

se l'utente asdru avesse stipulato anche il preliminare con la consulenza di un notaio, probabilmente non avrebbe avuto tutti questi problemi perchè il notaio avrebbe subito sollevato le perplessità.

un notaio solitamente NOn si fa pagare per la consulenza per il preliminare ....in quanto poi considera il lavoro del preliminare come un lavoro preparatorio per un atto di compravendita.

quando ci sono di mezzo gli immobili, lasciate perdere avvocati e agenzie immobiliari.
rivolgetevi al vostro notaio di fiducia.
la funzione del notaio è garantire la certezza del rispetto delle leggi ed evitare così futuri problemi legali, a tutela di tutte le parti.

 

[chantal_bbb]

Non c'e' una sola lettera corretta in tutto il ragionamento, nemmeno una.
Suggerisco di astenersi dal dire cose inesatte o che si ignorano.

(per precisione nessun notaio avrebbe ne' controllato la parte tecnica ne potuto fare nulla ne' sospettare nulla, se il costruttore dice che al rogito sara' OK la responsabilita' e' del venditore....tra l'altro era una situazione comune).

Chi promette deve mantenere, il concetto e' facile da capire.

Ma vatti a leggere l'art. 1759 c.c. e taci! Hai scritto un cumulo di inesattezze. Inaudito

 

[chantal_bbb]

1 - se si fa un atto di compravendita da notaio, la legge prevede la corrispondenza tra planimetria catasto e vera situazione dell'immobile.
altrimenti l'atto NON SI PUò STIPULARE

2 - avendo il preliminare una planimetria diversa da quella che verrebbe presentata all'atto definitivo, tu puoi rifiutarti di stippulare l'atto.
inoltre mandi via raccomandata la richiesta di stipulare entro la data x l'atto con tutte le previsionioni stabilite nel preliminare.

3 - richiedi:
.doppia capparra all' impresa + altro risarcimento per danno coneguente per responsabilità contrattuale
.restituzione commissioni all' agenzia immobiliare + risarcimento per resaponsaibilità professionale


CONSIGLI:

- prima di tutto fatti consigliare dal TUO NOTAIO DI FIDUCIA, sull'asspetto notarile della vicenda
- in secondo luogo rivolgiti da avvocato, per l'aspetto recupero soldi già versati.


CONSIGLIO FINALE PER IL FUTURO:

il preliminare non è una bozza. il preliminare racchiude già il testo definitivo che successivamente il notaio inserirà nell'atto.
quando stipulate un preliminare NOn fate da soli. non lasciatevi convincere di firmare un preliminare senza la consulenza del VOSTRO NOTAIO DI FIDUCIA.

se l'utente asdru avesse stipulato anche il preliminare con la consulenza di un notaio, probabilmente non avrebbe avuto tutti questi problemi perchè il notaio avrebbe subito sollevato le perplessità.

un notaio solitamente NOn si fa pagare per la consulenza per il preliminare ....in quanto poi considera il lavoro del preliminare come un lavoro preparatorio per un atto di compravendita.

quando ci sono di mezzo gli immobili, lasciate perdere avvocati e agenzie immobiliari.
rivolgetevi al vostro notaio di fiducia.
la funzione del notaio è garantire la certezza del rispetto delle leggi ed evitare così futuri problemi legali, a tutela di tutte le parti.

Concordo in pieno, bravissimo. E' esattamente ciò che sto consigliando da molto tempo sul forum.

 

[chantal_bbb]

Aggiungo : in Francia e in Inghilterra, mercati che conosco personalmente molto bene, esiste assai maggiore tutela nelle compravendite immobiliari, per tanti motivi che ora non ho tempo di scrivere. Uno su tutti : le somme versate in acconto restano in custodia al notaio, non vanno al venditore nè le commissioni vanno all'agenzia finchè l'acquirente non ha le chiavi dell'immobile!
Cosa che in Italia è troppo "difficile" fare....