Il trasformatore ha un buon e lungo contratto di affitto con eni ed è il palazzo più vicino alla metro, quindi un punto di partenza quasi perfetto. ATL1 ha aspettato a vendere per ingordigia e alla fine ha preso la fregatura realizzando meno del possibile, non voglio pensare cosa possono fare con i due sfitti .
Siamo alle solite le SGR italiche sanno perfettamente che i fondi retail sono in estinzione, quindi non si fanno scrupoli a mungere la mucca as much is possible, principale motivo dello sconto.
Poi chiaramente se uno acquista sul mercato a prezzi stracciati si mette in una posizione di possibile gain, ma non garantito vedi obelisco, in questo momento ATL1 e Alpha sono teoricamente molto a sconto ma a mio parere il mercato li prezza prudentemente ma vicino alla realtà.
Due parole su MEDB che con investietico, ha la palma dei migliori QF mai passati su questo mercato, prima di tutto il discorso mediolanum che non può fregare i suoi clienti che già si sono visti crollare il QF dal prezzo di collocamento che non ricordo ai due euro in maniera istantanea.
La gestione è sempre stata eccellente ho preso regolarmente i dividendi e pure qualche rimborso spot quindi con i tempo è diventato il mio investimento singolo più cospicuo ( per la cronaca solo le big five canadesi nel loro complesso pesano di più ma sono cinque titoli). quindi sul breve aspetto il prossimo dividendo rimborso, io poi rimango dell'idea che se mediolanum presta soldi agli acquirenti tutto diventa più semplice.
Provo a tradurre in numeri, perchè altrimenti qualcuno potrebbe anche prendere fischi per fiaschi. Cosi provo a spiegare anche la storia del Trasformatore vista da un'altro punto di vista.
Atlantic1
Dalla vendita del Trasformatore sono disponibili 12 ,1 milioni circa 23 euro. Negli ultimi anni dal Covid in poi il Trasformatore è passato da un Nav di 14 milioni a 16 milioni, per vari motivi. Ma questo è avvenuto in piena crisi immobiliare MENTRE TUTTI GLI ALTRI IMMOBILI VENIVANO SVALUTATI. Se fosse stato svalutato e poi venduto a 12 milioni in pochi avrebbero battuto ciglio. Detto questo, , anche secondo me poteva essere venduto un paio di milioni più alto per il motivo del cospicuo affitto. Però è stato venduto e nessun altro immobile è stato venduto in questo periodo se non il centro commerciale di Mediolanum a Trevi.
I numeri comunque dicono che se fosse stato venduto con 2 milioni in più ci sarebbero stati 4 euro in più da distribuire.
Fra poco più di un mesetto, ci saranno le semestrali e con grossa probabilità verrà distribuita la cassa del trasfomatore e forse anche proventi per gli affitti.
Ricordo due cose: la prima è che le commissioni sono dello 0,235%. Quindi chi dice che il nav è gonfiato per prendere commissioni molto più alte dice palesemente il falso. Mi sembra che quest'anno con 170 milioni di valore di immobili le spese per commissioni sono state 400.000-500.000 euro. (Vado a memoria)
La seconda ben più importante è che staccato il rimborso fra qualche settimana ATLANTIC capitalizzerà ai prezzi di oggi circa 45-46 milioni.
Detto questo quando tu dici che il mercato prezza vicino alla realtà, è come se il mercato dicesse che i due immobili ex saipem che sono a nav uno 60 milioni e uno 50 milioni, più l'immobile di Roma che è nav a 36 milioni valgono 15 milioni di euro l'uno. Non ti metto le cubature altrimenti ci troviamo in imbarazzo.
Poi c'è la Mensa da 4 milioni e l'immobile di Saluzzo da 1 mil che li regaleremo come dici tu , però per 2 milioni in meno del Trasformatore stiamo facendo una "bava" da 6 mesi.
ci sono affitti da prendere per 2 anni ancora per circa 20 milioni. Da spendere invece Imu 2-2,5 milioni annui + le commissioni come scritto sopra e altre spese correnti e spese di chiusura. In base a quello che sappiamo oggi, Atlantic 1 chiuderà a fine 2024.
I numeri di atlantic sono questi. Se sono sbagliati dimmelo e/o ditemelo.. Anche Delia ti ha chiesto di parlare nel merito.
Se poi gli immobili verranno venduti a 10 milioni di euro l'uno avrai ragione. E nonostante questo, se si considerano gli affitti, probabilmente non si perderebbe nell'investimento. Io non lo so a quanto verranno venduti, ma ho mio pensiero chiaramente.
Confrontare invece fondi che avevano debito nelle ultime vendite forzate con altri che non li hanno è profondamento sbagliato.
Ho scritto queste cose in modo che ognuno per prendere decisioni sappia le cose come sono. Se poi gli immobili nel futuro varranno il doppio oppure ci verrà messa sopra una patrimoniale non è dato a me saperlo. Ma questa che ho scritto sopra è la situazione odierna.
