Fondi Immobiliari Chiusi (QF) 70

[Marcofrassin]

prima regola d'oro di ogni acquisto (su titoli fondi o investimenti finanziari in genere.....)
se non sei sicuro di quello che stai facendo, desisti dall'acquisto

Certo; il problema , o il fascino di questi strumenti finanziari è che sembrano comprensibili se ci si studia, a differenza della indeterminatezza dei corsi azionari.

Aggiungo che se uno cerca di studiare, da alcune fonti, come il KIID, conclude che con alcuni QF si ha la matematica certezza di perdere soldi, almeno a quanto dice il prospetto.


Occorre saperlo interpretare

 

[Rob 48]

Da quel che risulta anche a me ne hanno avute diverse…

Scusa, cause intentate dai quotisti o contenziosi di altro genere?
Nel primo caso, hai notizie più precise?
Grazie.

 

[hal]

Scusa, cause intentate dai quotisti o contenziosi di altro genere?
Nel primo caso, hai notizie più precise?
Grazie.

contenziosi ACF, mi risulta…

 

[Membro cancellato 248245]

Manteniamo la calma, sappiamo bene che scriviamo in pochi, ma leggono in tanti

Fino a due settimane a scrivere erano pochissimi, quasi nessuno. Da due settimane c’è un’esplosione.

 

[niborg]

Fino a due settimane a scrivere erano pochissimi, quasi nessuno. Da due settimane c’è un’esplosione.

il momento e' catartico

 

[gioang61]

Potrebbe essere anche il contrario .In ATLANTIC 1 potrebbero avere tenuto alto il nav per lucrare sulle commissioni .Se il nav era valutato correttamente perchè ad esempio il trasformatore non è stato venduto a nav a qualche altro loro fondo?Il conflitto di interesse è tenere alto il nav e poi svendere a qualche amico con sconto del 30-40% senza prima pensare a una soluzione interna.Gioang per te il prezzo di vendita del trasformatore è un prezzo corretto? Per me e credo neanche per te perchè mi pare che anche tu dicessi che 14 milioni li valeva tutti ed era anche una valutazione stretta.

Il trasformatore ha un buon e lungo contratto di affitto con eni ed è il palazzo più vicino alla metro, quindi un punto di partenza quasi perfetto. ATL1 ha aspettato a vendere per ingordigia e alla fine ha preso la fregatura realizzando meno del possibile, non voglio pensare cosa possono fare con i due sfitti .

Siamo alle solite le SGR italiche sanno perfettamente che i fondi retail sono in estinzione, quindi non si fanno scrupoli a mungere la mucca as much is possible, principale motivo dello sconto.

Poi chiaramente se uno acquista sul mercato a prezzi stracciati si mette in una posizione di possibile gain, ma non garantito vedi obelisco, in questo momento ATL1 e Alpha sono teoricamente molto a sconto ma a mio parere il mercato li prezza prudentemente ma vicino alla realtà.

Due parole su MEDB che con investietico, ha la palma dei migliori QF mai passati su questo mercato, prima di tutto il discorso mediolanum che non può fregare i suoi clienti che già si sono visti crollare il QF dal prezzo di collocamento che non ricordo ai due euro in maniera istantanea.

La gestione è sempre stata eccellente ho preso regolarmente i dividendi e pure qualche rimborso spot quindi con i tempo è diventato il mio investimento singolo più cospicuo ( per la cronaca solo le big five canadesi nel loro complesso pesano di più ma sono cinque titoli). quindi sul breve aspetto il prossimo dividendo rimborso, io poi rimango dell'idea che se mediolanum presta soldi agli acquirenti tutto diventa più semplice.

 

[gioang61]

Perché contano solo i fatti (proposte vincolanti/rogiti, generose distribuzioni di cash), infatti unico fondo che si è mosso dignitosamente ultimi giorni è Socrate, in quanto ha convocato propri investitori per ulteriore proposta per dismissione patrimonio


Cmq per me il qf ''principe'' rimane sempre Opi, anche se ho una discreta posizione anche su Med e Socrate


Opi è unico qf con Trophy asset da vendere. Roma

Risolto Socrate sicuramente qualcosa andrà su OPI che se ben ricordo fattura 9 mil. di affitti mi sembra con poco o nullo sfitto

 

[reef]

Due parole su MEDB che con investietico, ha la palma dei migliori QF mai passati su questo mercato, prima di tutto il discorso mediolanum che non può fregare i suoi clienti che già si sono visti crollare il QF dal prezzo di collocamento che non ricordo ai due euro in maniera istantanea.

La gestione è sempre stata eccellente ho preso regolarmente i dividendi e pure qualche rimborso spot quindi con i tempo è diventato il mio investimento singolo più cospicuo ( per la cronaca solo le big five canadesi nel loro complesso pesano di più ma sono cinque titoli). quindi sul breve aspetto il prossimo dividendo rimborso, io poi rimango dell'idea che se mediolanum presta soldi agli acquirenti tutto diventa più semplice.

Credo sia utile una distinzione.
Ci sono QFI che durante la loro vita hanno dato rendimento positivo, anche se a fine vita svenderanno il patrimonio residuo. Tra questi "purtroppo" ci sono Alpha e Atlantic1, perciò la prudenza è d'obbligo.
Stessa cosa per MedB, collocato a 5 e ad oggi ha "restituito" circa 3,80 , quindi la SGR potrà essere in condizione di dire che l'investimento è stato positivo (anche se eventualmente venduto al di sotto della stima).

Casi diversi Socrate e Opportunità, il cui successo ad oggi è legato proprio alla liquidazione del patrimonio.
Intanto vedremo cosa succederà l'11 luglio.

I cinque citati sopra li ho tutti in pf, conto sul fatto che complessivamente uscirò con un segno positivo, ovviamente non so su quali e di quanto. Il mood dice Med e Opi.

 

[Tecno]

Il trasformatore ha un buon e lungo contratto di affitto con eni ed è il palazzo più vicino alla metro, quindi un punto di partenza quasi perfetto. ATL1 ha aspettato a vendere per ingordigia e alla fine ha preso la fregatura realizzando meno del possibile, non voglio pensare cosa possono fare con i due sfitti .

Siamo alle solite le SGR italiche sanno perfettamente che i fondi retail sono in estinzione, quindi non si fanno scrupoli a mungere la mucca as much is possible, principale motivo dello sconto.

Poi chiaramente se uno acquista sul mercato a prezzi stracciati si mette in una posizione di possibile gain, ma non garantito vedi obelisco, in questo momento ATL1 e Alpha sono teoricamente molto a sconto ma a mio parere il mercato li prezza prudentemente ma vicino alla realtà.

Due parole su MEDB che con investietico, ha la palma dei migliori QF mai passati su questo mercato, prima di tutto il discorso mediolanum che non può fregare i suoi clienti che già si sono visti crollare il QF dal prezzo di collocamento che non ricordo ai due euro in maniera istantanea.

La gestione è sempre stata eccellente ho preso regolarmente i dividendi e pure qualche rimborso spot quindi con i tempo è diventato il mio investimento singolo più cospicuo ( per la cronaca solo le big five canadesi nel loro complesso pesano di più ma sono cinque titoli). quindi sul breve aspetto il prossimo dividendo rimborso, io poi rimango dell'idea che se mediolanum presta soldi agli acquirenti tutto diventa più semplice.

Provo a tradurre in numeri, perchè altrimenti qualcuno potrebbe anche prendere fischi per fiaschi. Cosi provo a spiegare anche la storia del Trasformatore vista da un'altro punto di vista.

Atlantic1
Dalla vendita del Trasformatore sono disponibili 12 ,1 milioni circa 23 euro. Negli ultimi anni dal Covid in poi il Trasformatore è passato da un Nav di 14 milioni a 16 milioni, per vari motivi. Ma questo è avvenuto in piena crisi immobiliare MENTRE TUTTI GLI ALTRI IMMOBILI VENIVANO SVALUTATI. Se fosse stato svalutato e poi venduto a 12 milioni in pochi avrebbero battuto ciglio. Detto questo, , anche secondo me poteva essere venduto un paio di milioni più alto per il motivo del cospicuo affitto. Però è stato venduto e nessun altro immobile è stato venduto in questo periodo se non il centro commerciale di Mediolanum a Trevi.
I numeri comunque dicono che se fosse stato venduto con 2 milioni in più ci sarebbero stati 4 euro in più da distribuire.
Fra poco più di un mesetto, ci saranno le semestrali e con grossa probabilità verrà distribuita la cassa del trasfomatore e forse anche proventi per gli affitti.
Ricordo due cose: la prima è che le commissioni sono dello 0,235%. Quindi chi dice che il nav è gonfiato per prendere commissioni molto più alte dice palesemente il falso. Mi sembra che quest'anno con 170 milioni di valore di immobili le spese per commissioni sono state 400.000-500.000 euro. (Vado a memoria)
La seconda ben più importante è che staccato il rimborso fra qualche settimana ATLANTIC capitalizzerà ai prezzi di oggi circa 45-46 milioni.

Detto questo quando tu dici che il mercato prezza vicino alla realtà, è come se il mercato dicesse che i due immobili ex saipem che sono a nav uno 60 milioni e uno 50 milioni, più l'immobile di Roma che è nav a 36 milioni valgono 15 milioni di euro l'uno. Non ti metto le cubature altrimenti ci troviamo in imbarazzo.
Poi c'è la Mensa da 4 milioni e l'immobile di Saluzzo da 1 mil che li regaleremo come dici tu , però per 2 milioni in meno del Trasformatore stiamo facendo una "bava" da 6 mesi.
ci sono affitti da prendere per 2 anni ancora per circa 20 milioni. Da spendere invece Imu 2-2,5 milioni annui + le commissioni come scritto sopra e altre spese correnti e spese di chiusura. In base a quello che sappiamo oggi, Atlantic 1 chiuderà a fine 2024.
I numeri di atlantic sono questi. Se sono sbagliati dimmelo e/o ditemelo.. Anche Delia ti ha chiesto di parlare nel merito.
Se poi gli immobili verranno venduti a 10 milioni di euro l'uno avrai ragione. E nonostante questo, se si considerano gli affitti, probabilmente non si perderebbe nell'investimento. Io non lo so a quanto verranno venduti, ma ho mio pensiero chiaramente.
Confrontare invece fondi che avevano debito nelle ultime vendite forzate con altri che non li hanno è profondamento sbagliato.
Ho scritto queste cose in modo che ognuno per prendere decisioni sappia le cose come sono. Se poi gli immobili nel futuro varranno il doppio oppure ci verrà messa sopra una patrimoniale non è dato a me saperlo. Ma questa che ho scritto sopra è la situazione odierna.

 

[gioang61]

Purtroppo nella mia memoria sono di più i casi in cui il mercato ha avuto ragione rispetto a quelli dove ha toppato.

Mi sovvengono casi simili tipo BPI e amundi Italia dove le quotazioni sembravano stacciate ma poi la chiusura ha confermato l'ordine di grandezza, poi ci sono stati casi tipo delta dove si è chiuso bene e chi aveva preso con il sangue in strada ha festeggiato.

Qui si teme una situazione tipo BPI ossia una svendita che arrivò fino all 80%, questo sta prezzando il mercato, personalmente quando mi capita di passare in zona ex Saipem in una SDM deserta per via dello smart working penso " ma adesso che ***** ne fanno di queste due strutture"

Poi dopo si apre il dibattito ma questo cespite che WB chiamerebbe "cigar butts" quanto può valere?

io non lo so e per questo motivo ad oggi preferisco i QF con affitti scritti in bilancio e poco sfitto molto più facili da prezzare, poi dopo si potrà puntare su quelli con alto sfitto

 

[andrea64]

Provo a tradurre in numeri, perchè altrimenti qualcuno potrebbe anche prendere fischi per fiaschi. Cosi provo a spiegare anche la storia del Trasformatore vista da un'altro punto di vista.

Atlantic1
Dalla vendita del Trasformatore sono disponibili 12 ,1 milioni circa 23 euro. Negli ultimi anni dal Covid in poi il Trasformatore è passato da un Nav di 14 milioni a 16 milioni, per vari motivi. Ma questo è avvenuto in piena crisi immobiliare MENTRE TUTTI GLI ALTRI IMMOBILI VENIVANO SVALUTATI. Se fosse stato svalutato e poi venduto a 12 milioni in pochi avrebbero battuto ciglio. Detto questo, , anche secondo me poteva essere venduto un paio di milioni più alto per il motivo del cospicuo affitto. Però è stato venduto e nessun altro immobile è stato venduto in questo periodo se non il centro commerciale di Mediolanum a Trevi.
I numeri comunque dicono che se fosse stato venduto con 2 milioni in più ci sarebbero stati 4 euro in più da distribuire.
Fra poco più di un mesetto, ci saranno le semestrali e con grossa probabilità verrà distribuita la cassa del trasfomatore e forse anche proventi per gli affitti.
Ricordo due cose: la prima è che le commissioni sono dello 0,235%. Quindi chi dice che il nav è gonfiato per prendere commissioni molto più alte dice palesemente il falso. Mi sembra che quest'anno con 170 milioni di valore di immobili le spese per commissioni sono state 400.000-500.000 euro. (Vado a memoria)
La seconda ben più importante è che staccato il rimborso fra qualche settimana ATLANTIC capitalizzerà ai prezzi di oggi circa 45-46 milioni.

Detto questo quando tu dici che il mercato prezza vicino alla realtà, è come se il mercato dicesse che i due immobili ex saipem che sono a nav uno 60 milioni e uno 50 milioni, più l'immobile di Roma che è nav a 36 milioni valgono 15 milioni di euro l'uno. Non ti metto le cubature altrimenti ci troviamo in imbarazzo.
Poi c'è la Mensa da 4 milioni e l'immobile di Saluzzo da 1 mil che li regaleremo come dici tu , però per 2 milioni in meno del Trasformatore stiamo facendo una "bava" da 6 mesi.
ci sono affitti da prendere per 2 anni ancora per circa 20 milioni. Da spendere invece Imu 2-2,5 milioni annui + le commissioni come scritto sopra e altre spese correnti e spese di chiusura. In base a quello che sappiamo oggi, Atlantic 1 chiuderà a fine 2024.
I numeri di atlantic sono questi. Se sono sbagliati dimmelo e/o ditemelo.. Anche Delia ti ha chiesto di parlare nel merito.
Se poi gli immobili verranno venduti a 10 milioni di euro l'uno avrai ragione. E nonostante questo, se si considerano gli affitti, probabilmente non si perderebbe nell'investimento. Io non lo so a quanto verranno venduti, ma ho mio pensiero chiaramente.
Confrontare invece fondi che avevano debito nelle ultime vendite forzate con altri che non li hanno è profondamento sbagliato.
Ho scritto queste cose in modo che ognuno per prendere decisioni sappia le cose come sono. Se poi gli immobili nel futuro varranno il doppio oppure ci verrà messa sopra una patrimoniale non è dato a me saperlo. Ma questa che ho scritto sopra è la situazione odierna.

Perché Atlantic 1 ha tolto il kids?

 

[Tecno]

Perché Atlantic 1 ha tolto il kids?

E lo chiedi a me?

 

[reef]

Perché Atlantic 1 ha tolto il kids?

Su Fineco c'è, è questo

 

[andrea64]

Gazie

Su Fineco c'è, è questo

Grazie è quello che mi ricordavo.Purtroppo non è aggiornato perché ha lo scenario solo fino al 2022.Io preferisco i fondi che aggiornano i kids .Aggiornati sono Socrate e Opi.Devo verificare i Mediolanum.Immobilare dinamico per non smentirsi ha kids non aggiornato così si tiene libera per il cetriolo finale

 

[andrea64]

E lo chiedi a me?

Pensavo lo sapessi visto che lo segui da parecchio

 

[reef]

Gazie

Grazie è quello che mi ricordavo.Purtroppo non è aggiornato perché ha lo scenario solo fino al 2022.Io preferisco i fondi che aggiornano i kids .Aggiornati sono Socrate e Opi.Devo verificare i Mediolanum.Immobilare dinamico per non smentirsi ha kids non aggiornato così si tiene libera per il cetriolo finale

Direi che è l'esatto contrario. Se non pubblicano i kids aggiornati si espongono ad un vuluns, peggio per loro.

 

[andrea64]

Direi che è l'esatto contrario. Se non pubblicano i kids aggiornati si espongono ad un vuluns, peggio per loro.

Si potrebbero ma ad esempio a mia richiesta su Socrate mi era stato risposto che non c'era l'obbligo di aggiornarlo.Per fortuna adesso Socrate l'ha aggiornato e questo mi rende più fiducioso sulla bontà della sgr.Sgr che aggiornano kids per me sono preferibili

 

[Marcofrassin]

più fiducioso sulla bontà della sgr.Sgr che aggiornano kids

perché sono preferibili, come proxy di buona gestione, le sgr che aggiornano i kids ?

 

[gioang61]

iste nessun rischio. Un rischio c’è …… a mio par

I kid valgono poco o nulla ma nel caso di socrate emesso a 180 giorni dalla chiusura del fondo un indicazione me la sono fatta …….Le ricordo sempre che il livello di rischio di questi strumenti e 6 su 7 quindi “rischio alto” Nel kid c’è sempre scritto “possibilità di perdita completa del capitale’”. Quindi massima attenzione! ………!!!!!!!

i kids sono come i bugiardini vengono preparati dall'ufficio legale con lo scopo di pararsi da eventuali cause

 

[andrea64]

perché sono preferibili, come proxy di buona gestione, le sgr che aggiornano i kids ?

Io ragiono nell'ipotesi pessimistica del kids quando il kids comprende anche la scadenza.Chi ha avuto i kids aggiornati vicino a scadenza non ha mai liquidato più basso dello scenario pessimistico.Parlo dei 2 Amundi Europa e Italia e Unicredit immobiliare 1.Viceversa chi non ha aggiornato i kids come Bnl portfolio immobiliare in passato e adesso Bnl immobiliare dinamico sperando mi smentisca stanno dando parecchie insoddisfazioni.Vorrei sapere cosa costa a una sgr fare un kids aggiornato.Ne migliorerebbe la trasparenza almeno per me.Il kids aggiornato per me è indispensabile vicino a scadenza